重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告

重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告1重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園西區(qū)一期項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總論（一）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園西區(qū)項(xiàng)目。2、建設(shè)單位重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司。3、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)重慶港城工業(yè)園A區(qū)內(nèi)，地塊編號F030101/05，土地面積647畝，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里、空港10公里（寸灘至機(jī)場快速專用道）、高速公路外環(huán)線江北收費(fèi)站6公里、渝長高速入口500米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設(shè)，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網(wǎng)。兩江新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后，由國務(wù)院批復(fù)成立的重慶兩江新區(qū)，它已成為我國第三個國家級開發(fā)、開放的重點(diǎn)新區(qū)，被商界美譽(yù)為“中國第三區(qū)”。本項(xiàng)目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)位優(yōu)勢突出，它將給海內(nèi)外投資者帶來了巨大的商機(jī)。它具有快速輻射兩江新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、長壽區(qū)、涪陵區(qū)等地區(qū)以及周邊50公里物流配送、周邊100公里物流貨運(yùn)和配送、周邊300公里物流貨運(yùn)的優(yōu)勢。4、項(xiàng)目批準(zhǔn)單位（1）重慶港城工業(yè)園區(qū)管理委員會；重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告2（2）重慶市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)和信息化委員會，備案項(xiàng)目編號3111050833131770；（3）重慶市江北區(qū)發(fā)展和改革委員會，備案編號311105F58411220；5、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于加快重慶市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)201195號）文件精神，重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司著力打造的“重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，定位于港城工業(yè)園區(qū)A片區(qū)，地塊編號F030101/05103D房地證2012字第00387號，占地面積647畝。其規(guī)劃布局理念是全新打造低溫倉儲和配送、食品加工、電子商務(wù)、冷凍食品展示批發(fā)、銷售、冷藏物流鏈、冷藏食品信息中心；食品企業(yè)深加工、分撥、分包、分裝及研發(fā)基地的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。建設(shè)布局合理、設(shè)施先進(jìn)、功能完善、管理規(guī)范、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)體系；形成農(nóng)副產(chǎn)品、食品加工產(chǎn)品的食品深加工、分包、分撥、分裝、食品冷藏、速凍食品、冷鏈物流配送一條龍服務(wù)的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈?！爸貞c凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃為農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖基地、廠家、商家提供電子商務(wù)交易中心，匯聚食品冷凍行業(yè)的知名供應(yīng)商、經(jīng)銷商、物流商及種養(yǎng)殖基地、生產(chǎn)商等眾多客戶商家為終端客戶；為種養(yǎng)殖行業(yè)、冷鏈物流行業(yè)、食品行業(yè)、凍品市場、大型機(jī)關(guān)學(xué)校食堂餐飲采購、物流配送提供一系列一條龍的配套服務(wù)（包括借助重慶云計(jì)算基地建設(shè)的云計(jì)算機(jī)技術(shù)，為以上各類基地、廠家、商家、物流商等提供農(nóng)副產(chǎn)品及養(yǎng)殖過程實(shí)時監(jiān)控，物流運(yùn)輸過程實(shí)時監(jiān)控，冷凍冷藏過程時實(shí)控制，直至物流配送的全過程控制；確保各類凍品，食品安全）?！爸貞c凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”布局產(chǎn)業(yè)園布局為兩個區(qū)域西區(qū)是冷藏交易及冷鏈物流區(qū)一期項(xiàng)目；東區(qū)是生產(chǎn)加工及配套服務(wù)區(qū)二期項(xiàng)目。西區(qū)項(xiàng)目冷藏交易區(qū)為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。由一幢地上6F和地下3F，建筑面積48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面積26497平方米；一幢地上5F、建筑面積2235平方米的房屋構(gòu)成。由此構(gòu)成“二區(qū)四中心”（即冷凍倉儲區(qū)、辦公區(qū)和交易中心、檢驗(yàn)檢測中心、農(nóng)產(chǎn)品云信息中心、冷鏈物流配送中心）。建筑物一覽表及相關(guān)參數(shù)重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告3冷凍倉儲區(qū)總庫容量72萬噸其中低溫庫66萬噸，高溫庫06萬噸，其功能為全市內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖基地，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工企業(yè)，休閑食品、冷凍、速凍食品生產(chǎn)企業(yè)及供應(yīng)商、經(jīng)銷商提供產(chǎn)品、商品冷凍、冷藏的倉儲服務(wù)；辦公區(qū)建筑面積19497平方米，其功能為入園生產(chǎn)加工企業(yè)、供應(yīng)商、經(jīng)銷商提供辦公場地，研發(fā)基地和總部經(jīng)濟(jì)用房；編號名稱層數(shù)占地面積M建筑面積M1西區(qū)交易中心11F/1F2410264972西區(qū)凍庫6F/3F6249487793西區(qū)倒班樓5F4822235規(guī)劃用地面積43143M凈用地面積20010M總建筑面積77511M地上面積61503M西區(qū)凍庫32771M西區(qū)倒班樓2235M其中西區(qū)交易中心及辦公大樓26497M地下面積16008M其中西區(qū)凍庫16008M一期項(xiàng)目建筑占地面積9141M項(xiàng)目總建筑密度3746項(xiàng)目總?cè)莘e率30項(xiàng)目總綠化率30重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告4交易中心建筑面積7000平方米，其功能為入園生產(chǎn)加工企業(yè)、供應(yīng)商、經(jīng)銷商提供產(chǎn)品展示、電子商務(wù)、商品零售、批發(fā)交易服務(wù)；檢驗(yàn)檢測中心由國家質(zhì)檢部門入駐，其功能為入園企業(yè)和廠家、商家提供原材料、產(chǎn)成品的質(zhì)量檢驗(yàn)檢測，農(nóng)副產(chǎn)品和食品安全進(jìn)行檢測；冷鏈物流配送中心其功能為入園企業(yè)和商家，大型超市，食品行業(yè)、凍品市場、大型機(jī)關(guān)學(xué)校食堂，餐飲采購，提供原材料配送入園和產(chǎn)品配送到終端市場提供服務(wù)；倒班樓建筑面積2235平方米，可供約500人職工及外地客商生活住宿。農(nóng)副產(chǎn)品云信息中心借助重慶云計(jì)算基地建設(shè)的云計(jì)算機(jī)技術(shù)為園區(qū)各類基地廠家、商家、研發(fā)中心、總部經(jīng)濟(jì)等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服務(wù)。西區(qū)規(guī)劃配置了約占地面積8畝的貨物周轉(zhuǎn)廣場及冷庫現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、交易信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、冷庫智能化管理系統(tǒng)；對交易實(shí)行信息網(wǎng)絡(luò)化管理，對進(jìn)出庫實(shí)行智能化條碼管理，IC卡智能提貨與結(jié)賬，以之成為重慶市當(dāng)前最先進(jìn)的現(xiàn)代化大型冷庫。東區(qū)與西區(qū)還規(guī)劃設(shè)計(jì)有專用通道連接，達(dá)到生產(chǎn)、加工、倉儲、配送等與凍庫的零距離無障礙運(yùn)輸連接，從而，極大地降低泠凍產(chǎn)品從貨物生產(chǎn)加工到冷庫、冷藏的物流成本。西區(qū)項(xiàng)目它以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以冷庫冷凍冷藏為核心、以冷凍食品產(chǎn)品展示與批發(fā)零售、物流配送為主題，以冷庫現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、交易信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、冷庫智能化管理系統(tǒng)為輔導(dǎo)、發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色食品的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。西區(qū)項(xiàng)目自身可形成農(nóng)副產(chǎn)品收購農(nóng)副產(chǎn)品冷凍冷藏產(chǎn)品展示和交易冷鏈物流配送一條龍產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式。創(chuàng)造較大的經(jīng)濟(jì)價值和社會效益。6、項(xiàng)目建設(shè)周期西區(qū)項(xiàng)目建設(shè)期分立項(xiàng)、施工、交付、使用四個階段。2011年1月啟動準(zhǔn)備工作，2012年5月開始施工建設(shè)，建設(shè)工期24個月；工程于2014年5月全部竣工驗(yàn)收完畢，2014年6月投入運(yùn)營使用階段。7、西區(qū)項(xiàng)目投資估算1西區(qū)項(xiàng)目總投資估算為17600萬元。（詳見建設(shè)工程投資估算表）。建設(shè)工程投資估算表重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告5（2）資金來源及資本結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目工程總投資17600萬元，其資金來源為自有資金及銀行借款，其中規(guī)劃單位造價金額序號項(xiàng)目指標(biāo)單位（元）（萬元）1土地征地費(fèi)20010728491457712土地整治及基礎(chǔ)工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑單位施工費(fèi)77511330432主材費(fèi)用775115363514工程其他費(fèi)用250641勘察費(fèi)20010115942設(shè)計(jì)費(fèi)7751116元/1240243監(jiān)理費(fèi)7751165元/503844施工圖審查費(fèi)7751109元/69845環(huán)境影響評價費(fèi)1146招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)116347項(xiàng)目可研評估費(fèi)355工程設(shè)備設(shè)施費(fèi)45062551制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費(fèi)用350052叉車、升降平臺、及貨架1批13053電梯設(shè)備及安裝工程16臺25000046054水、電、氣設(shè)施費(fèi)416256建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用2年742337流動資金5508不可預(yù)見費(fèi)17335建設(shè)總投資17600重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告61）自有資金9600萬元，占工程項(xiàng)目總投資比例為5454。2）銀行長期借款8000萬元，占工程項(xiàng)目總投資比例為4545。（二）研究內(nèi)容及編制依據(jù)1、研究內(nèi)容我院受重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司的委托，對“重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”西區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。研究內(nèi)容包括項(xiàng)目投資環(huán)境分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、項(xiàng)目措施、項(xiàng)目運(yùn)作模式及定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)效益分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險分析等。2、編制依據(jù)1）物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃國發(fā)20098號；2）關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見；3）食品安全法（2009年6月）；4）農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（2010年6月，國家發(fā)改委）；5）國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見；6）重慶市貫徹國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施意見（渝府發(fā)2009108號）；7）重慶市人民政府辦公廳關(guān)于成立重慶市物流建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知渝辦201012號；8）重慶市發(fā)展和改革委員會出臺了關(guān)于組織申報(bào)2010年和2011年重慶市經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域儲備項(xiàng)目的通知；9）重慶市人民政府關(guān)于加快重慶市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)201195號）；10）重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒（2010年）；11）中國冷鏈年鑒（2009），航空工業(yè)出版社；12）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告713）關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會，1983年2月）；14）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會第9號令）；15）國家頒布的有關(guān)政策、法規(guī)、法令、規(guī)范、定額、稅費(fèi)等；16）業(yè)主提供的其它相關(guān)數(shù)據(jù)。17）重慶市人民政府關(guān)于推進(jìn)都市工業(yè)園（樓宇）建設(shè)的意見（渝府發(fā)200520號）；18）重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)實(shí)施意見的通知（渝辦發(fā)2007325號）；19）重慶市江北區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)扶持政策暫行辦法的通知（江北府發(fā)200919號）；20）重慶港城工業(yè)園區(qū)管理委員會重慶港城工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房（都市工業(yè)園）管理辦法（工管委發(fā)20114號）。二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析（一）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)重慶港城工業(yè)園A區(qū)內(nèi)，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里，空港10公里（寸灘至機(jī)場快速專用道）、高速公路外環(huán)線江北收費(fèi)站6公里，渝長高速入口僅500米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設(shè)，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網(wǎng)，具有便利的立體交通和較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。近年來，重慶市畜牧生產(chǎn)全面增長、漁業(yè)產(chǎn)量顯著提高、蔬菜生產(chǎn)供應(yīng)形勢好、水果產(chǎn)量逐年上升，農(nóng)產(chǎn)品已逐步進(jìn)入全國市場。同時，隨著重慶與國外的經(jīng)濟(jì)交往日益頻繁，農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)品種余缺的相互調(diào)劑日趨增多，肉類、水產(chǎn)、果疏等農(nóng)副產(chǎn)品，速凍產(chǎn)品等冷鏈物流的現(xiàn)狀呈快速增長之勢。但是，由于重慶市冷鏈物流發(fā)展起步較晚，冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重不足，網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的冷鏈物流體系尚未形成，冷鏈物流技術(shù)水平相對落后，優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品資源加工不足，畜禽活體運(yùn)輸銷售對環(huán)境和居民健康構(gòu)重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告8存威脅，與直轄市的地位極不相稱。重慶市現(xiàn)有庫容500噸以上凍庫45座，總庫容量17萬噸。其中，萬噸以上庫容的冷庫7座，庫容量106萬噸，公共性冷庫13座，庫容量13萬噸，現(xiàn)有冷鏈運(yùn)輸車170輛，年運(yùn)輸量35萬噸。重慶市冷庫總體容量小，大型公共性冷庫設(shè)施缺乏，人均冷藏容量僅6千克，相當(dāng)于全國平均水平的三分之二，萬人冷藏車擁有量005輛，僅相當(dāng)于全國平均水平的三分之一，肉類、蔬菜等優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品冷藏運(yùn)輸率，冷鏈物流流通率均低于全國平均水平，而腐蝕率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平。根據(jù)重慶市“十二五”物流保障規(guī)劃，到2015年重慶市冷庫總規(guī)模達(dá)70萬噸，人均庫容擁有量達(dá)到21千克，高溫庫與低溫庫比值為0261，全市冷藏車擁有量達(dá)到2500輛，萬人冷藏車擁有量達(dá)到0。8輛以上，果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈物流流通率分別提高20、30、37以上，冷藏運(yùn)輸率分別提高46、52、65，流通環(huán)節(jié)產(chǎn)品腐蝕率分別降至15、85、10以下。國家有關(guān)部委也就農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展出臺了一系列政策措施國家發(fā)改委頒布了農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（發(fā)改經(jīng)貿(mào)20101304號）；2011年8月19日，國務(wù)院正式出臺國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見（簡稱“國九條”），具體內(nèi)容包括切實(shí)減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，加大對物流業(yè)的土地政策支持力度，促進(jìn)物流車輛便利通行，加快物流管理體制改革，鼓勵整合物流設(shè)施資源，推進(jìn)物流技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用，加大對物流業(yè)的投入，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。重慶市政府也高度重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)重慶發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的總體目標(biāo)，重慶市政府也將冷鏈物流作為“十二五”物流保障規(guī)劃的重要內(nèi)容，政府針對物流項(xiàng)目下發(fā)了關(guān)于印發(fā)重慶市促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展政策實(shí)施意見的通知（渝辦發(fā)（2007）283號）、關(guān)于印發(fā)重慶市貫徹國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施意見的通知和關(guān)于加快重慶市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的實(shí)施意見（渝府發(fā)201195號），要求全市各級各部門要各司其職，把現(xiàn)代物流發(fā)展工作落到實(shí)處，為現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展和重點(diǎn)物流項(xiàng)目建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，形成推進(jìn)重慶現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的合力。一系列政策為加快重慶市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。而且隨著重慶市對外交通基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷改善和城市規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，也為冷鏈物流設(shè)施建設(shè)及先進(jìn)冷鏈物流技術(shù)的引進(jìn)創(chuàng)造了良好條件。西區(qū)項(xiàng)目為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。由一幢地上6F和地下3F，建筑面積48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面積26497平方米；一幢地上5F，建筑面積2235平方米的房屋構(gòu)成。冷鏈物流項(xiàng)目打造以凍庫為核心，以交易中心、農(nóng)副冷凍產(chǎn)品展示廳、倉儲區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、冷鏈物流配送中心、檢驗(yàn)檢測中心、農(nóng)副產(chǎn)品云計(jì)算交易中心、農(nóng)副產(chǎn)品云計(jì)算信息中心、總部重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告9經(jīng)濟(jì)及研發(fā)中心為配套的冷鏈物流園。它是集農(nóng)副產(chǎn)品收購及分剝分裝、冷凍、冷藏，倉儲、物流配送、交易以及信息處理的完整的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。同時，還擬定在本項(xiàng)目正式運(yùn)營后，發(fā)展建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，形成農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖農(nóng)副產(chǎn)品收購農(nóng)副產(chǎn)品深加工冷藏、冷凍一物流配送消費(fèi)終端市場完整的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，提升重慶市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。因此，本項(xiàng)目定位符合重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和政策，屬于重慶市重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢該項(xiàng)目位于重慶兩江新區(qū)港城工業(yè)園A區(qū)，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)樞紐，距寸灘集裝箱港口3公里、空港10公里；距渝長高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散裝碼頭3公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里；距高速公路外環(huán)江北收費(fèi)站5公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長江大橋、寸灘長江大橋一旦投入使用，該項(xiàng)目可方便快捷輻射整個重慶主要商業(yè)中心。因此，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，輻射范圍廣。該項(xiàng)目是重慶市主城區(qū)不可多得的冷庫之一。（見項(xiàng)目地理位置圖）圖31項(xiàng)目基地位置圖本項(xiàng)目位置重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告102、項(xiàng)目周邊配套優(yōu)勢江北區(qū)是重慶主城區(qū)非常重要的組成部分，在實(shí)施“城建推動”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，江北區(qū)城市建設(shè)取得了日新月異的進(jìn)展。項(xiàng)目基地周邊港城工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、寸灘港保稅區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈等功能配套優(yōu)勢突出，倉儲物流產(chǎn)業(yè)依托重慶寸灘深水港、重慶鐵路貨運(yùn)編組站等大型交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施而蓬勃發(fā)展。該項(xiàng)目周邊配套齊備。（見項(xiàng)目周邊功能配套示意圖）3、本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園政策優(yōu)勢根據(jù)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃國發(fā)20098號、國家發(fā)改委農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃、重慶市人民政府關(guān)于加快重慶市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展的實(shí)施意見（渝府發(fā)201195號）以及重慶市人民政府關(guān)于推進(jìn)都市工業(yè)園（樓宇）建設(shè)的意見（渝府發(fā)200520號），本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目屬于重慶市重點(diǎn)工程范疇，重慶市人民政府還專門建立了國土、規(guī)劃、建委、交通、市政、農(nóng)業(yè)主管部門、商貿(mào)流通部門、質(zhì)監(jiān)部門、市發(fā)改委等部門參與的統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制，積極爭取國家專項(xiàng)資金投入，拓展融資渠道，加大政策引導(dǎo)；對于冷鏈物流企業(yè)及都市工業(yè)園項(xiàng)目不僅在資金上予以扶持，而且還在用電、用水、用氣價格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)倉儲用電、氣、水最低標(biāo)準(zhǔn)，同時還給予建設(shè)項(xiàng)目人防費(fèi)全額免收，配套費(fèi)全額返還，免征轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、土地契稅和交易契稅，營業(yè)稅全額返還，土地增值稅金全額返還，企業(yè)所得稅率15的優(yōu)惠政策。因此，該項(xiàng)目具有很好的政策優(yōu)勢；4、本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園后發(fā)優(yōu)勢港城工業(yè)園區(qū)火車貨運(yùn)站公路貨運(yùn)站出口加工區(qū)寸灘港保稅區(qū)江北嘴CBD觀音橋商圈項(xiàng)目所在位置重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告11冷鏈物流和食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合國家和重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向。本項(xiàng)目專業(yè)綜合冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的定位優(yōu)勢顯著，該項(xiàng)目以冷鏈物流、冷凍食品、速凍食品、休閑食品的分裝、分撥、包裝、物流配送為基礎(chǔ)，以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、信息處理、產(chǎn)品展示、物流配送為主題，以強(qiáng)大的信息和市場為依托，發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。同時，本項(xiàng)目在正式運(yùn)營后，將發(fā)展建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，它將極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，保障食品安全，提升重慶市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目通過運(yùn)營三年后達(dá)到園區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模效應(yīng)，整個園區(qū)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)每年將超過48億元人民幣。因此，該項(xiàng)目具有一定的后發(fā)優(yōu)勢。5、規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。6、項(xiàng)目組建單位的專業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢項(xiàng)目組建單位基礎(chǔ)良好，有食品業(yè)及企業(yè)物流基礎(chǔ)條件。三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）設(shè)計(jì)理念本產(chǎn)業(yè)園功能完善，工藝合理，裝卸便利，交通流暢，外觀新穎，富有重慶市地域特色，具有現(xiàn)代企業(yè)形象，能滿足業(yè)主要求。（二）規(guī)劃原則1、和諧共生從城市整體性出發(fā)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效的空間形態(tài)。2、相容并蓄重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告12融合多樣性市場元素，有機(jī)組合多樣化的樓宇工業(yè)，塑造豐富的空間景觀，營造多樣宜人的場所空間。3、山地文化挖掘山地文化的精粹，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，在整體空間構(gòu)成、建筑造型、景觀塑造等諸多方面，著力體現(xiàn)地方文化底韻，提升園區(qū)文化質(zhì)量。4、自然健康以環(huán)境的塑造為主題，尊重自然地形條件，注重綠化空間的整體性。強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提升環(huán)境質(zhì)量。5、彈性成長充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，注重超前性和長效性，通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項(xiàng)目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。（三）功能布局結(jié)合自然地形，重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園分為兩個區(qū)域東區(qū)和西區(qū)。東區(qū)為生產(chǎn)加工及配套服務(wù)區(qū)，西區(qū)為冷藏交易區(qū)。（見重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖）重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告13重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園總平面布置圖重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園（從南向北）鳥瞰圖四、環(huán)保（一）項(xiàng)目建設(shè)期可能影響環(huán)境的因素本項(xiàng)目建設(shè)施工過程中可能影響環(huán)境的因素主要有廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲等。1、廢氣（揚(yáng)塵）施工時的廢氣污染源主要來自場地周圍堆放建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵，運(yùn)輸過程中建材散落的揚(yáng)塵，拆除建筑物、清理平整場地產(chǎn)生的揚(yáng)塵，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)條例，此外還有施工機(jī)械車輛及運(yùn)輸車輛行駛時排放的尾氣。重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告142、廢水施工期間的正常排水及雨天產(chǎn)生的徑流，將攜帶大量污染物和懸浮固體，隨意排放將對環(huán)境造成污染，并構(gòu)成周圍人行及交通的不安因素。3、固體廢棄物施工中排放的固體廢物以建筑垃圾為主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎磚、廢木料、混凝土碎塊、廢鐵料等。4、噪聲施工中采用的大型施工機(jī)械設(shè)備，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、各種類型打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、移動式吊車、升降機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)及電鋸、夯土機(jī)等等，還有運(yùn)輸車輛、拖拉機(jī)、卡車等產(chǎn)生的機(jī)械振動噪聲和行駛噪聲。以上環(huán)境影響因素主要發(fā)生在施工過程中，是暫時的，不會造成長久危害，一段時間后即可消除，因而對整體環(huán)境影響不大。（二）建設(shè)施工期環(huán)境保護(hù)防治措施針對施工期間可能影響環(huán)境的因素，對環(huán)境保護(hù)提出如下建議1、廢氣（揚(yáng)塵）防治措施（1）施工期間土方作業(yè)所堆積在現(xiàn)場的土不宜堆積時間過長，在晴天或氣候干燥時應(yīng)適當(dāng)向填、儲土堆和作業(yè)區(qū)灑水；（2）所有料堆須采取加蓋防止粉塵污染的遮蓋物；（3）施工臨時場地、道路應(yīng)定期灑水、清掃、沖洗，減少浮塵和汽車行駛揚(yáng)塵。運(yùn)輸車輛應(yīng)經(jīng)過清洗車輪和底盤的泥土后駕離工地，以減少泥土在路面的散落而產(chǎn)生揚(yáng)塵；（4）減少使用污染排放高的車輛和設(shè)備，及時清掃路面，減少揚(yáng)塵。2、廢水（污水）防治措施重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告15（1）在集中施工區(qū)域修建污水集中池和沉淀處理池，將施工污水收集起來，經(jīng)沉淀處理后再排入附近市政污水管網(wǎng)；（2）施工機(jī)械廢油應(yīng)采用廢油桶收集起來、集中保管，定期送給有能力處理的單位進(jìn)行回收；（3）在施工人員相對集中的臨時生活區(qū)里修建化糞池或生活污水處理一體機(jī)，把生活污水集中進(jìn)行處理，去除污水中的部分有機(jī)負(fù)荷；（4）下雨時將施工原料遮蓋，并在施工場地臨時建立雨水收集系統(tǒng)將雨水進(jìn)行簡易處理后排放，以免泥水橫溢，污染環(huán)境。3、固體廢棄物防治措施（1）杜絕焚燒建筑垃圾，不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或焚燒油氈、油漆以及其它產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。（2）施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)密閉式垃圾站和封閉式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分類存放。（3）生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝化，由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)。4、噪聲防治措施（1）施工期間選擇低噪音設(shè)備，采取隔聲措施如對施工場地用廣告欄封閉，夜間禁止開啟打樁機(jī)等；（2）合理布線，采取綜合性減振、降噪等措施，確保項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境噪音達(dá)到城市區(qū)環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）標(biāo)準(zhǔn)。（3）停車場地的布置充分考慮對周圍環(huán)境的影響，保證車輛行駛不對周圍環(huán)境產(chǎn)生噪音影響。（4）禁止居住區(qū)內(nèi)行車鳴號和其它噪聲，避免在夜間施工，以免噪聲擾民。五、投資估算及資金籌措（一）編制依據(jù)本項(xiàng)目投資估算的編制依據(jù)主要有重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告161、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；2、類似項(xiàng)目的設(shè)備選型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，3、重慶地區(qū)現(xiàn)行的人工、機(jī)械、材料價格水平和預(yù)算定額及相關(guān)文件；4、重慶地區(qū)類似工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指南；5、國家或地區(qū)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）編制說明1、本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)為完成該項(xiàng)目所需投入的建設(shè)費(fèi)用。2、文中凡未特別注明的貨幣均為人民幣。（三）投資估算建設(shè)工程投資估算表重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告171、重慶永健凱爾基業(yè)冷藏物流產(chǎn)業(yè)園總占地面積43144平方米，一期占地面積20010平方米，每平方米土地出讓合同綜合單價72849元，一期項(xiàng)目土地費(fèi)用一期占地面積土地出讓單價145771萬元。2、該產(chǎn)業(yè)園前期土地整治工程總價2700萬元，一期占地面積20010平方米，每平方米土地整治單價62581萬元，一期用土地規(guī)劃單位造價金額序號項(xiàng)目指標(biāo)單位（元）（萬元）1土地征地費(fèi)20010728491457712土地整治及基礎(chǔ)工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑單位施工費(fèi)77511330432主材費(fèi)用775115363514工程其他費(fèi)用250641勘察費(fèi)20010115942設(shè)計(jì)費(fèi)7751116元/1240243監(jiān)理費(fèi)7751165元/503844施工圖審查費(fèi)7751109元/69845環(huán)境影響評價費(fèi)1146招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)116347項(xiàng)目可研評估費(fèi)355工程設(shè)備設(shè)施費(fèi)45062551制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費(fèi)用350052叉車、升降平臺、及貨架1批13053電梯設(shè)備及安裝工程16臺25000046054水、電、氣設(shè)施費(fèi)416256建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用2年742337流動資金5508不可預(yù)見費(fèi)17335建設(shè)總投資17600重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告18整治分?jǐn)傎M(fèi)用一期占地面積整治單價125225萬元。3、一期項(xiàng)目承建單位為重慶建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、重慶南洋建筑安裝工程有限公司。根據(jù)申請人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為1號、2號、4號樓房基礎(chǔ)、主體等按照設(shè)計(jì)施工圖標(biāo)明的全部工序及輔助材料，合同總價為3304萬元；建設(shè)工程所涉及到的主要材料則由申請人自己另行購買提供，預(yù)計(jì)主材費(fèi)用按照承建單位全權(quán)承包報(bào)價扣除實(shí)際簽訂的合同總價估算主材費(fèi)用（111823元/平方米77511平方米）/100003304萬元536351萬元。4、其他工程費(fèi)用總要為設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，該項(xiàng)目由信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)研究院科技工程股份有限公司重慶分公司設(shè)計(jì)，按照每平方米16元計(jì)收設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積設(shè)計(jì)單價12402萬元。該項(xiàng)目監(jiān)理公司為中煤科工集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院，監(jiān)理費(fèi)按照每平方米65元計(jì)收建筑面積監(jiān)理單價5038萬元。5、工程設(shè)備主要為凍庫制冷設(shè)備，該項(xiàng)目采用了投標(biāo)人中基西南的報(bào)價方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價為3500萬元。其他工程設(shè)備還有電梯、升降平臺、變壓器、發(fā)電機(jī)等，按市場價格估算為100625萬元。6、建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用為借款利息，該項(xiàng)目貸款本金為8000萬元，銀行貸款年利率為655；一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年5月竣工，該筆貸款預(yù)計(jì)2013年初發(fā)放。因此財(cái)務(wù)費(fèi)用800065580006555/1274233萬元。7、該項(xiàng)目的流動資金主要為建設(shè)期的管理費(fèi)、工資及營銷費(fèi)用，建設(shè)期2年；建設(shè)期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計(jì)算，建設(shè)期工資1552150萬元；建設(shè)期管理費(fèi)按照2014年收入的10計(jì)提，管理費(fèi)預(yù)計(jì)為250萬元；建設(shè)期營銷費(fèi)用參照2014年?duì)I銷費(fèi)計(jì)提，建設(shè)期營銷費(fèi)用為752150萬元。因此，建設(shè)期需要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的流動資金為150250150550萬元。8、不可預(yù)見費(fèi)按照工程費(fèi)用的2計(jì)提，即866751217335萬元。四資金籌措資金來源重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告19（1）自有資金本項(xiàng)目自有資金8000萬元。（2）申請銀行貸款重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺。為保證本項(xiàng)目的順利開展，重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司向商業(yè)銀行申請貸款8000萬元，從而保證本項(xiàng)目的順利進(jìn)行。六、財(cái)務(wù)效益分析（一）財(cái)務(wù)評價的原則本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價遵循如下原則1、可靠性原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要參照近期同類建設(shè)工程項(xiàng)目及調(diào)研項(xiàng)目數(shù)據(jù)，來源可靠；計(jì)算方法和原則依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)測算人員為具有專業(yè)背景和資深經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。2、穩(wěn)健性原則項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的確定考慮到不確定因素，基準(zhǔn)收益率取值高于資金成本，計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)偏于保守、穩(wěn)健，從而使財(cái)務(wù)評價結(jié)論更可信。3、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則除了計(jì)算投資回收期外，根據(jù)資金的時間價值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指針，使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價更合理。重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告20（二）財(cái)務(wù)評價的依據(jù)1、國家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；2、投資項(xiàng)目可行性研究指南；3、近期已建成的類似工程基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)評價數(shù)據(jù)。（三）財(cái)務(wù)評價主要參數(shù)1、基準(zhǔn)收益率本項(xiàng)目融資成本為655，為使財(cái)務(wù)評價指標(biāo)穩(wěn)健起見，同時考慮風(fēng)險補(bǔ)貼等因素，將本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率IC定為8。2、項(xiàng)目計(jì)算期計(jì)算期取22年，其中12年為項(xiàng)目建設(shè)期，第3年投產(chǎn)，第322年為項(xiàng)目經(jīng)營期，經(jīng)營期取20年。3、基準(zhǔn)點(diǎn)本項(xiàng)目的基準(zhǔn)點(diǎn)為計(jì)算期的第一年即第1年年初。（四）財(cái)務(wù)效益分析1、營業(yè)收入預(yù)測租賃物業(yè)管理經(jīng)營收益租賃物業(yè)管理經(jīng)營收益主要包括冷庫、交易中心，倒班樓，辦公區(qū)，地下停車位租賃經(jīng)營收益及園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)。（詳見租賃物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測表）重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告21租賃價格參照周邊物流中心的租賃價格取最低數(shù)，其中凍庫按平均100元/M2/月，交易市場按80元/M2/月，辦公用房按35元/M2/月，宿舍按10元/M2/月，車位按每個150元/位/月，物業(yè)管理費(fèi)按15元/M2/月計(jì)算。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年5月建成投產(chǎn)后，申請人2014年預(yù)計(jì)的總收入為24999萬元，租金價格按照附近同行業(yè)價格從低取數(shù)，且租金價格按照每年5的速度增加。凍庫、交易市場及辦公用房等出租率按照2014年40、2015年70、2016年90、2017年95預(yù)測收入。預(yù)計(jì)收入的計(jì)算方法充分考慮了申請人的建設(shè)經(jīng)營情況，符合物流行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。2019年及以后的租賃收入以2018年的收入為基數(shù)按照每年5遞增。2、成本分析經(jīng)營期內(nèi)的總成本費(fèi)用包括工資及福利、修理費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。（1）工資及福利、維修費(fèi)該項(xiàng)目在建設(shè)期員工按照15人計(jì)算工資及福利，在項(xiàng)目建設(shè)竣工投入運(yùn)營后預(yù)計(jì)員工為110人，每人每年按照5萬元計(jì)算工資及福利，并且每年以5的增長率增加工資及福利。維修費(fèi)按照折舊費(fèi)的5計(jì)提。租賃物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測表單位萬元2014年402015年702016年902017年952018年95收入收入收入收入收入序號項(xiàng)目名稱規(guī)模萬元萬元萬元萬元萬元1凍庫381061829093360954537285028825280262交易市場700026880493926667973903775983辦公用房1949732755601878125390055945584倒班樓2234107219702660294830965地下停車位217156228713876429645106物業(yè)管理66827481288411193613229138907合計(jì)249990459357620132687312721678重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告22（2）營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用按照營業(yè)收入的3提取。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用按照營業(yè)收入的10綜合提取含冷庫運(yùn)行電費(fèi)。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為長期借款利息，長期借款利率為655。本項(xiàng)目貸款預(yù)計(jì)2013年初發(fā)放，然后從2014年開始還款。還款計(jì)劃為2014年還款500萬元，2015年還款1000萬元，2016年還款1000萬元，2017年還款1000萬元，2018年還款1000萬元，2019年還款1500萬元；2020年還款2000萬元；還款方式為2014年末還款一次，以后貸款年限每年還款兩次，分別為年中和年底各還一次，每次償還金額為當(dāng)年應(yīng)償還金額的50。（5）折舊費(fèi)用及攤銷費(fèi)用按平均年限法折舊，機(jī)械設(shè)備和房屋預(yù)計(jì)凈殘值率10，機(jī)械設(shè)備按5年折舊，折舊率為18；房屋按20年折舊，折舊率為45。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2。因此，土地?cái)備N元；前5年折舊費(fèi)116360400452906250181047萬元，5年以后的折舊費(fèi)11636040045524萬元。（詳見財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表）項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表單位萬元序號項(xiàng)目貸款期間經(jīng)營期間重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告2320122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外購材料00000000000000000000002工資及福利55057860663766970273777481385389694198810371089114312011261132413903修理費(fèi)0052525252522626262626262626262626262626264管理費(fèi)用2504596206877227587968358779219671015106611201176123412961361142915005營銷費(fèi)用751381862062172272392512632762903053203363533703894084294296折舊費(fèi)00104710471047104710475245245245245245245245245245245245245245245247攤銷費(fèi)0029292929292929292929292929292929292929298利息支出3064754093442782059800000000000009總成本費(fèi)用002309277829503002301324712449243925322630273228402953307131963327346436093760389891其中固定成本001382155114851420135475765155355355355355355355355355355355355355392可變成本00927122714651583165917131798188619792077217922872400251926432774291230563207334510經(jīng)營成本（125）009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345備注建設(shè)期的管理費(fèi)、工資、營銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。3、稅收分析（1）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按營業(yè)收入的5計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅以營業(yè)稅的7計(jì)算，教育費(fèi)附件以營業(yè)稅的3計(jì)算，房產(chǎn)稅按照固定資產(chǎn)凈值的70的12繳納。重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告24貸款期間經(jīng)營期間序號項(xiàng)目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營收入00250045946201687372177578795783548772921196711015510662111961175512343129601360814289150032經(jīng)營稅金0013725334137839741743845948250753255958661664767971374878682521營業(yè)稅0012523031034436137939841843946148450853356058861764868071475022城市維護(hù)建設(shè)稅0091622242527282931323436373941434548505323教育費(fèi)附加0047910111112131314151516171819192021233房產(chǎn)稅00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134（2）所得稅所得稅按應(yīng)納所得稅額的25計(jì)算（本可研報(bào)告未采用業(yè)主提供所得稅優(yōu)惠政策15計(jì)算）。4、利潤分析本項(xiàng)目利潤情況（詳見財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目損益分析表。項(xiàng)目損益分析表單位萬元重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告25貸款期間經(jīng)營期間序號項(xiàng)目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營收入0025004594620168737217757879578354877292119671101551066211196117551234312960136081428915003減經(jīng)營稅金及附加00137253341378397417438459482507532559586616647679713748786825房產(chǎn)稅00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134經(jīng)營成本0092712271465158316591713179818861979207721792287240025192643277429123056320733452息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）001301298042614778502653135587587461766493682671757542792783318756920196701016110699減折舊0010471047104710471047524524524524524524524524524524524524524524524攤銷0029292929292929292929292929292929292929293息稅前利潤（EBIT）0022519043185370239514760503453225623594062736622698973747778820386499117960810146減利息支出003064754093442782059800000000000004利潤總額008114292776335836724556493653225623594062736622698973747778820386499117960810146減所得稅0003376948409181139123413301406148515681656174718431945205121622279240225365凈利潤008110922082251927543417370239914217445547054967524255305834615264876838720676095、盈利能力分析該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV17776萬元0，投資回收期PT711年，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR2059。幾項(xiàng)數(shù)據(jù)表示項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度看本項(xiàng)目是可行的。（五）財(cái)務(wù)評價結(jié)論綜合以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，該項(xiàng)目是可行的。七、社會經(jīng)濟(jì)效益分析重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告26該項(xiàng)目建成后將創(chuàng)造較高園區(qū)產(chǎn)值，能提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量，節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張的問題；實(shí)現(xiàn)我國冷凍食品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接；加快冷鏈物流技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)；帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；增加政府的稅收、解決數(shù)以2000人以上的勞動就業(yè)；提高農(nóng)產(chǎn)品綜合收益，增加農(nóng)民收入；改善居民生活質(zhì)量、保障食品消費(fèi)安全；滿足消費(fèi)需求，給當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婧徒?jīng)濟(jì)效益。（一）創(chuàng)造較高的產(chǎn)值本項(xiàng)目通過園區(qū)加工冷藏銷售配送農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品冷藏冷凍食品等，能提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合競爭力。預(yù)計(jì)該產(chǎn)業(yè)園年均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入48億元，稅收24億。據(jù)調(diào)查，重慶市曙光都市工業(yè)園區(qū)及北部新區(qū)最新工業(yè)樓宇產(chǎn)值情況如下（二）節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張問題改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速，城市數(shù)量、規(guī)模和城市經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)得到了長足發(fā)展。預(yù)計(jì)未來10年，我國城鎮(zhèn)化仍將序號區(qū)位建筑面積（萬平方米）年產(chǎn)值億元）樓宇產(chǎn)值（萬元/平方米）備注1曙光都市工業(yè)園區(qū)E區(qū)長安都市工業(yè)樓宇2245205位于港城工業(yè)園區(qū)D區(qū)，與寸灘保稅港區(qū)僅有一橋之隔2北部新區(qū)“星系列”產(chǎn)業(yè)樓宇1002002005年內(nèi)，北部新區(qū)將建成1500萬平方米產(chǎn)業(yè)樓宇，成為重慶市產(chǎn)業(yè)樓宇最密集區(qū)域3本項(xiàng)目（冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園）1505848319重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告27處于高速發(fā)展期。城市發(fā)展是動態(tài)的、持續(xù)的，城市發(fā)展必須占用一定的農(nóng)地，包括耗用部分耕地。不過，守住18億畝耕地是必須遵循的一條鐵律。今后，城市發(fā)展用地增量的空間非常有限，盤活存量將成為滿足城市發(fā)展用地需求的主要配置方式。積極轉(zhuǎn)變建設(shè)用地配置方式，節(jié)約、集約存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保護(hù)耕地、支撐城市擴(kuò)張的雙重作用。隨著國家土地宏觀政策的調(diào)整，重慶市的工業(yè)用地日益吃緊，樓宇工業(yè)模式為緩解用地緊張問題提供了較好的途徑。本項(xiàng)目冷庫區(qū)和加工配套區(qū)均采用小高層框架結(jié)構(gòu)，利用有限的土地資源卻創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，有利于節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張的問題。（三）有助于加快一體化冷鏈物流服務(wù)體系建設(shè)傳統(tǒng)的物流僅僅包括貨物的運(yùn)輸與倉儲的簡單原始服務(wù)，目前我國大部分物流企業(yè)都停留在這個階段。然而，目前歐美發(fā)達(dá)國家的物流服務(wù)則已經(jīng)發(fā)展到了供應(yīng)鏈管理的階段，即“第四方物流”階段。供應(yīng)鏈管理是比傳統(tǒng)的儲運(yùn)服務(wù)更為高級的物流發(fā)展階段，這是我國向現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的必由之路。本項(xiàng)目建的設(shè)樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，而且該項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)我國冷藏產(chǎn)品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建設(shè)一體化的冷藏、冷鏈物流服務(wù)體系。（四）完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，技術(shù)先進(jìn)，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能夠有效完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至目前港城工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樓宇工業(yè)園項(xiàng)目18個，已建成面積65萬平方米，已引進(jìn)電子電器、服裝設(shè)計(jì)、機(jī)械加工及軟件開發(fā)等行業(yè)企業(yè)105戶；在建面積50萬平方米；擬建85萬平方米（共200萬平方米），預(yù)計(jì)建成后將增加銷售收入150億元。本項(xiàng)目建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、集約化起到積極的促進(jìn)作用。并且，港城園區(qū)管委會還計(jì)劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告28（五）增加政府稅收、促進(jìn)勞動就業(yè)本項(xiàng)目不僅為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是有效解決勞動就業(yè)問題。本項(xiàng)目建成后在25年時間逐步形成中小企業(yè)群體和就業(yè)市場，將為社會提供二千多個勞動就業(yè)崗位，增加勞動就業(yè)機(jī)會，成為重慶重要的人才就業(yè)基地，對促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，起到了積極的推進(jìn)作用。同時可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。綜上所述，本項(xiàng)目建成后具有很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。八、風(fēng)險分析（一）風(fēng)險因素分析本項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營過程中存在的主要風(fēng)險因素有市場風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、利率風(fēng)險等。1、市場風(fēng)險本項(xiàng)目的市場風(fēng)險主要有如下幾個方面（1）區(qū)域內(nèi)樓宇工業(yè)可能出現(xiàn)相互殺價的惡意競爭風(fēng)險。（2）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有低溫物流項(xiàng)目的市場競爭風(fēng)險。本項(xiàng)目的主要競爭對手為重慶（茄子溪）萬噸凍品交易市場和萬戈（盤溪）凍庫。這兩家冷庫特別是重慶（茄子溪）萬噸凍品交易市場，已積累大量客戶資源，對本項(xiàng)目形成主要競爭。但現(xiàn)規(guī)劃重慶茄子溪萬噸冷庫和交易市場和萬戈盤溪市場及冷庫2015年搬遷至江津雙福和北市驛，本項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢更加凸顯。因此，該項(xiàng)目市場風(fēng)險較小。2、建設(shè)風(fēng)險本項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險主要存在于（1）建設(shè)資金本項(xiàng)目建設(shè)資金需求大，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果資金不及時到位，將可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯甚至中斷，從而影響項(xiàng)目的順利建設(shè)與投入運(yùn)營，進(jìn)而影響建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報(bào)告29（2）項(xiàng)目管理在項(xiàng)目實(shí)施中無法有效控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用和建設(shè)的進(jìn)度，將造成投資成本的增加以及工期的延長，增加項(xiàng)目的風(fēng)險；（3）人工及材料價格