房地產(chǎn)估價(jià)整理習(xí)題.docx

1、房地產(chǎn)估價(jià)第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論1、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。( )2、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明、B.發(fā)現(xiàn)、C.創(chuàng)造、D.確定3、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（ ）的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限 B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大C.流動(dòng)性差和價(jià)值最大、 D.不可移動(dòng)和用途多樣。4、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務(wù)。 A.傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)、 B.價(jià)值分配 C.相

2、關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估、 D.價(jià)值減損評(píng)估1、 2、C 3、B 4、C第二章 房地產(chǎn)及其描述1、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是（ ）元/平方米五通一平：道路、供水、排水、電力、電信、場(chǎng)地平整2、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（ ）特性決定的。 A.易受限制、B.相互影響、C.獨(dú)一無二、D.不可移動(dòng)3、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（ ）。A.戶型、

3、B.樓層、C.層高、D.裝修4、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。 A.土地總量有限、B.規(guī)劃限制、C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)、D.價(jià)值量大1、98 2、D 3、B 4、C第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值1、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（ ）2、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格；B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格；C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格；D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最

4、高賣價(jià)。3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ）。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.房產(chǎn)稅4、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值、B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值、D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值5、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（ ）A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.殘余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值6、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（ ）A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房?jī)r(jià)格7、.某宗房地產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年

5、利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有（）。A.該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格 B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元 D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格8、在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元每平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清。丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年

6、后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率10%，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)分別是多少？ 1、 2、C 3、ABCE 4、B 5、B 6、C 7、ABC 8、第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素1、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（ ）A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅 D.提高購(gòu)房貸款利率2.一般來說，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ） 3.下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（ ）。 A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 C.

7、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大 4.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ）。 A.上調(diào)貸款利率 B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D.增加土地供應(yīng)5.下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ）。 A.位置 B.房地產(chǎn)規(guī)模 C.環(huán)境景觀 D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E.朝向、樓層1、C 2、 3、ABCD 4、B 5、ACDE第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則1、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估

8、價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。A.委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.管理部門 D.中立2、估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中 （ ）是龍頭。3、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去4、某宗房地產(chǎn)的土地面積 300，建筑

9、面積250,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。 5、某建筑物的建筑面積5000,坐落的土地面積為2000，土地價(jià)格1500元/，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到）。 6、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增遞減

10、原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.適合原理7、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。 A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則8、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）9、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的（）

11、A.技術(shù)上的可能 B.經(jīng)濟(jì)上的可行 C.價(jià)值最大化 D.法律上許可 10、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去1、D 2、估價(jià)目的 3、C 4、該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額（300-50）250=62500（元） 5、該建筑物的現(xiàn)價(jià)（1800500015002000）/50001200（元/） 6、D 7、B

12、 8、 9、D 10、C第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用1、評(píng)估某套建筑面積為120 的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。 A. 甲 B.乙 C.丙 D.丁2、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/平方米。 A.8571 B.10000 C.13393 D.156253、在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)

13、時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況4、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/平方米。5、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6

14、，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/。6、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。7、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲

15、別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。 8、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（）元人民幣/m2。（1平方英尺=0.0929 m2）9、為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)

16、交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是直接比較結(jié)果。房地產(chǎn)狀況中的三方面因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重分別為：區(qū)位狀況0.5、權(quán)益狀況0.2、交易實(shí)物0.3。另?yè)?jù)調(diào)查得知：住宅樓的價(jià)格在2009.8.1-2011.6.1之間保持不變，寫字樓的價(jià)格從2009.7.1到2010.12.1平均每月比上月下降0.5%，從2010.12.1到2011.6.1平均每月比上月上漲1.8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2011.6.1的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）1、B 2、B （x/120=1/0.8 x=150 150萬(wàn)元/150=1萬(wàn)/） 3、C 4、2385

17、 （賣價(jià)-買方稅=正常價(jià)格 買價(jià)+賣方稅=正常價(jià)格 2659=正常*（1+3.9%） 買價(jià)=正常*（1-6.8%） 正常=2559 買價(jià)=2385）5、2817.7（2009*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）6、=4081.37、（8000-1000+800）/1.1=7091第七章 收益法及其運(yùn)用1、某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限50年，不可續(xù)期。該寫字樓在正常情況下每年的凈收益為80萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率8.5%2、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，計(jì)算該房

18、地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。3、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。4、甲房地產(chǎn)的受益年限為50年，單價(jià)為2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)為1800元/平米，報(bào)酬率為6%，其他條件相同，比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格高低。5、某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同?，F(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%，請(qǐng)通過基準(zhǔn)地價(jià)求該工業(yè)

19、用地的目前價(jià)格。6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。7、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。8、某宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。9、某宗房地產(chǎn)

20、現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。請(qǐng)計(jì)算獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。（自然增值外部性） 。10、預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來2年的凈收益分別是55萬(wàn)和60萬(wàn)，2年后的價(jià)格分別比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬是10%，求該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。11、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。

21、該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。12、某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)

22、益價(jià)值為（）。13、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率 14、下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法15、某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表7-4。假定報(bào)酬率為10%，請(qǐng)求取其資本化率。某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流1

23、6、購(gòu)買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額償還本息。通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自有資金資本化率為12%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。1、 A=80萬(wàn) Y =8.5% n=442、見答案紙3、4920 步驟見答案紙 4、 5、 6、 該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬(wàn)元）所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)

24、格計(jì)算如下：7、8、 9、 10、11、 12、13、 14、15、某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：16、第八章 成本法及其運(yùn)用1、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2 ，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）2、某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價(jià)是

25、1.2億元，開發(fā)成“五通一平”（7氣熱，少燃?xì)夂凸幔┦斓氐拈_發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入）3、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A.功能落后 B.功能缺乏 C.環(huán)境污染D.交通擁擠 E.正常使用的磨損4、某建筑物的建筑面積為500m2,重置價(jià)格為3600/m2,經(jīng)濟(jì)壽命為50年

26、，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算建筑物的物質(zhì)折舊額。1、該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下： 土地投資1000萬(wàn)開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn)投資利息1000*（1+10%）1.5-1+1200*（1+10%）0.75-1=242.61 銷售費(fèi)用3000*2%=60銷售稅費(fèi)3000*5.5%=165銷售利潤(rùn)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39銷售利潤(rùn)率=332.39/3000=11.08%2、

27、3、CD 4、門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬(wàn)元）裝飾裝修的折舊額=6005001/53=18（萬(wàn)元）設(shè)備的折舊額=601/1510=40（萬(wàn)元）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（3600500-20000-600500-600000）1/5010=17.6（萬(wàn)元）該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬(wàn)元）第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法1、某類商品房20042008年的售價(jià)分別為6000元/ m2、6300元/ m2、6678元/ m2、7212元/ m2、7645元/ m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/ m2. A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25

28、D.8078.00 2、某類房地產(chǎn)2005年-2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年得價(jià)格為（）元/平方米A.8460 B.8500C.8790D.88381、 2、B第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬(wàn)元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬(wàn)元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬(wàn)元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬(wàn)元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬(wàn)元。2、某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%？3、一面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算圖中是一塊臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/m2。根據(jù)表中的臨街深度價(jià)格修正