開(kāi)發(fā)商和代理商策劃的區(qū)別

1、開(kāi)發(fā)商和代理商策劃的區(qū)別把它理解成兩個(gè)性質(zhì)的東西就好明白了：比如賣家具的，和家具加工廠都是家具，但是工作內(nèi)容和方向基本完全不一樣。甲方策劃：第一它的工作范圍更廣，包括物料制作、做多少才最合理？做什么畫(huà)面？放什么文字？圍擋找誰(shuí)做最合適，不同制造商的價(jià)格、每一次的價(jià)格都是不一樣的，你要怎么處理，爭(zhēng)取最少的花費(fèi)？包括售樓處選址，風(fēng)格，家具購(gòu)買；包括和設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)部對(duì)接，確定這個(gè)面積段搭配能不能滿足這個(gè)容積率。如果贈(zèng)送面積會(huì)不會(huì)降低利潤(rùn)？等等等等；第二他是一個(gè)完整的鏈條，推售一棟樓或者幾棟或者什么大的動(dòng)作，需要找找財(cái)務(wù)進(jìn)行營(yíng)銷費(fèi)用審批和收益計(jì)算（這個(gè)有時(shí)候也得自己做，但是最后肯定財(cái)務(wù)要審）營(yíng)銷自己出策

2、略，出價(jià)格找工程確定進(jìn)度找設(shè)計(jì)出圖紙找制作方出物料找活動(dòng)公司做活動(dòng)媒體做推廣最后還要拿一堆材料給老大審批老大期間還會(huì)問(wèn)你各種你想到或者想不到的問(wèn)題。最后都通過(guò)了才會(huì)上市（順序不分先后但你肯定都會(huì)走一遍）。所以對(duì)于策劃人的交往能力，把控能力，專業(yè)能力要求都有第三以上說(shuō)到的說(shuō)不到的這些環(huán)節(jié)你都要會(huì)做，所以你想想一天你需要見(jiàn)多少人？處理多少事情？第四甲方的策劃，不僅僅要做決策，還要做執(zhí)行（這點(diǎn)很多代理公司都會(huì)進(jìn)行誤導(dǎo)，說(shuō)甲方就是執(zhí)行，其實(shí)還有關(guān)鍵一點(diǎn)，是決策?。┠憔拖氚?，比如，代理公司給你提一版方案你覺(jué)得不錯(cuò)，很簡(jiǎn)單：今天9月1號(hào)，代理公司建議，10月1號(hào)開(kāi)盤(pán)，13號(hào)樓，90平產(chǎn)品，8500，開(kāi)盤(pán)前

3、發(fā)5萬(wàn)條短信，DM單戶型折頁(yè)什么的提前到位直銷進(jìn)行派單，開(kāi)盤(pán)搞個(gè)歌舞暖場(chǎng)。是不是很簡(jiǎn)單？好了你的工作到了，9月2號(hào)你得找你們財(cái)務(wù)，問(wèn)問(wèn)你們項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用10月份還有多少（因?yàn)楹芏囗?xiàng)目都會(huì)透支營(yíng)銷費(fèi)用），你要做個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)劃，起碼心理有底你得花多少錢(qián)啊10月份。然后還得讓財(cái)務(wù)同意你得計(jì)劃。9月3號(hào)你得找你們工程，確定下現(xiàn)在13#什么進(jìn)度了啊？再找下你們開(kāi)發(fā)部，13#預(yù)售下來(lái)沒(méi)?。可稌r(shí)候下來(lái)?。课覀円?0.1開(kāi)盤(pán)那時(shí)候能下來(lái)不?。?月4號(hào)你得找設(shè)計(jì)，13#的戶型做出來(lái)沒(méi)啊？啥時(shí)候做出來(lái)啊？9月5號(hào)你得找N家制作公司，我們要出1萬(wàn)份(這個(gè)數(shù)字你還得合計(jì)合計(jì)）DM和戶型折頁(yè)，10月1號(hào)我們就得開(kāi)盤(pán)用了，

4、你需要我提前幾天給你圖紙你好做??？這次多少錢(qián)??？還得告訴他們我要做什么材質(zhì)的（好了到這步各家的錢(qián)就不一樣了），找哪家你自己合計(jì)去吧。9月5號(hào)你得找廣告公司了吧，這次上市的宣傳語(yǔ)你做出來(lái)，畫(huà)面要這么這么設(shè)計(jì)，你趕緊做我們10.1上市。好了9月6號(hào)了，財(cái)務(wù)告訴你不行你沒(méi)費(fèi)用了/行有費(fèi)用你整吧，工程告訴你不行進(jìn)度跟不上巴拉巴拉/行你開(kāi)吧，開(kāi)發(fā)告訴你預(yù)售下不來(lái)政府的出差了/OK沒(méi)問(wèn)題了，設(shè)計(jì)告訴你我沒(méi)空啊公司那么多戶型我整不完啊/哥們我做好了，制作商你談好價(jià)錢(qián)和工期了/完蛋了旺季制作商進(jìn)度趕不上。先發(fā)出去我喝口水，回來(lái)接著說(shuō)。好了我回來(lái)啦，9月6號(hào)，給你否定答案的你要去確定，去逼迫，去講道理。因?yàn)?0

5、.1就是要開(kāi)盤(pán)。現(xiàn)在9月7號(hào)了，假如說(shuō)你都確定了，好了我們還有下一步工作要做。你得找代理公司把價(jià)格做好了，把收益做好了，你做個(gè)審批表吧，找你們老大簽字確認(rèn)去吧。老大給你一頓表?yè)P(yáng)/問(wèn)你各種問(wèn)題/就問(wèn)你一句你能賣50套不，不能你就別開(kāi)了。好了不難為你了就算你通過(guò)了，你要找你們代理公司，這個(gè)短信你發(fā)給誰(shuí)?。堪l(fā)給競(jìng)品，沒(méi)問(wèn)題，你去找短信公司買資源，談價(jià)格；9月8號(hào)你開(kāi)始找活動(dòng)公司，讓他出個(gè)方案，他出一個(gè)，你也同意了。9月9號(hào)設(shè)計(jì)告訴你戶型出來(lái)啦你去做吧，你把廣告、制作都叫來(lái)，讓他們按照這個(gè)戶型去美化、去制作吧。9月10號(hào)你把你花的這些錢(qián)，做個(gè)合同，去走流程去審批吧。9月11號(hào)你開(kāi)始著急了，因?yàn)檫@都半個(gè)

6、月過(guò)去了，項(xiàng)目這個(gè)月的任務(wù)缺口還有1000萬(wàn)呢？怎么辦？還有15天的客戶積累時(shí)間，才15天，怎么辦？你要找你們代理公司，問(wèn)現(xiàn)在積累多少客戶了??？能行不啊開(kāi)盤(pán)？等等等等，你看就這樣，你小半個(gè)月過(guò)去了，你不休息？他們都不休息？再?zèng)]別的事情？而以上的以上的源頭在于，你，同意了代理公司的意見(jiàn)。誰(shuí)讓你同意的？代理公司就一定是對(duì)的嗎？你真的完全相信他們說(shuō)的每一句話嗎？你真的果斷的下決策說(shuō)：你們說(shuō)的有道理，10.1，按照這個(gè)價(jià)格，這個(gè)方式，去開(kāi)盤(pán)吧！而且一般來(lái)講，代理公司會(huì)給你出很多版方案，很多個(gè)方向，你自己選去吧。要么這樣這樣10.1開(kāi)，要么那樣那樣10.30開(kāi)你要怎么分辨哪個(gè)是最有利的？這就是甲方策劃，

7、決策與執(zhí)行的結(jié)合體。考慮最多的是利益最優(yōu)，可執(zhí)行！當(dāng)然啦以上的工作說(shuō)的是比較絕對(duì)的，當(dāng)然也漏了不少東西沒(méi)說(shuō)，甲方策劃沒(méi)我說(shuō)的那么悲催，以上這個(gè)工作都會(huì)有人協(xié)助你去做，可能是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，可能是兄弟部門(mén)，也可能是乙方幫你做（但你要考慮好讓他們這樣做的風(fēng)險(xiǎn)）；但是，多少你都會(huì)參與一些進(jìn)來(lái)，所以我說(shuō)他跟代理不是一個(gè)性質(zhì)，他注重和涉及的是一個(gè)鏈條，代理只是這個(gè)鏈條的其中一個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)策劃的五大原則一獨(dú)創(chuàng)原則 獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到創(chuàng)新有個(gè)性差異化，獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它貫穿房地產(chǎn)策劃的各個(gè)環(huán)節(jié)，使地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而出。 （一）策劃觀念要新。 （二）策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體指導(dǎo)思

8、想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的靈魂。 （三）策劃手段要?jiǎng)?chuàng)新。策劃手段就是地產(chǎn)策劃的具體方法辦法。二整合原則 在地產(chǎn)策劃中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來(lái)分，有顯性資源，隱性資源。二是從具體形式來(lái)分，有主體資源（或稱概念資源）社會(huì)資源，物力資源，人力資源等，這些資源在整合之前，是松散的，凌亂的，沒(méi)有中心的。 （1）要把握好整合資源的技巧，在整合分類，組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，是客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。 （2）整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心資源往往很難達(dá)到目的。三要善于挖掘，發(fā)現(xiàn)隱性資源，創(chuàng)新的獨(dú)到的主題是隱藏起來(lái)的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去發(fā)現(xiàn)去提煉。四客觀原則 客觀原則是指房地產(chǎn)策劃云做過(guò)程中，策劃人通過(guò)各種努力，使自己的主觀意志自覺(jué)能動(dòng)的符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際，要遵循客觀原則，作好地產(chǎn)策劃。1.事實(shí)求實(shí)進(jìn)行策劃，不講大話空話；2.作好客觀市場(chǎng)的調(diào)研，分析預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性；3.在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上晉升行動(dòng)；4.策劃的餓觀念理念既符合實(shí)際，又有所超前。五定位原則 所謂定位，就是給地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，照準(zhǔn)明確的目標(biāo)。 1.具體要從大小兩方面入手，大的方面是地產(chǎn)策劃的總體方向，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向等