開發(fā)商和代理商策劃的區(qū)別

1、開發(fā)商和代理商策劃的區(qū)別把它理解成兩個性質(zhì)的東西就好明白了：比如賣家具的，和家具加工廠都是家具，但是工作內(nèi)容和方向基本完全不一樣。甲方策劃：第一它的工作范圍更廣，包括物料制作、做多少才最合理？做什么畫面？放什么文字？圍擋找誰做最合適，不同制造商的價格、每一次的價格都是不一樣的，你要怎么處理，爭取最少的花費？包括售樓處選址，風格，家具購買；包括和設計院、設計部對接，確定這個面積段搭配能不能滿足這個容積率。如果贈送面積會不會降低利潤？等等等等；第二他是一個完整的鏈條，推售一棟樓或者幾棟或者什么大的動作，需要找找財務進行營銷費用審批和收益計算（這個有時候也得自己做，但是最后肯定財務要審）營銷自己出策

2、略，出價格找工程確定進度找設計出圖紙找制作方出物料找活動公司做活動媒體做推廣最后還要拿一堆材料給老大審批老大期間還會問你各種你想到或者想不到的問題。最后都通過了才會上市（順序不分先后但你肯定都會走一遍）。所以對于策劃人的交往能力，把控能力，專業(yè)能力要求都有第三以上說到的說不到的這些環(huán)節(jié)你都要會做，所以你想想一天你需要見多少人？處理多少事情？第四甲方的策劃，不僅僅要做決策，還要做執(zhí)行（這點很多代理公司都會進行誤導，說甲方就是執(zhí)行，其實還有關(guān)鍵一點，是決策?。┠憔拖氚?，比如，代理公司給你提一版方案你覺得不錯，很簡單：今天9月1號，代理公司建議，10月1號開盤，13號樓，90平產(chǎn)品，8500，開盤前

3、發(fā)5萬條短信，DM單戶型折頁什么的提前到位直銷進行派單，開盤搞個歌舞暖場。是不是很簡單？好了你的工作到了，9月2號你得找你們財務，問問你們項目的營銷費用10月份還有多少（因為很多項目都會透支營銷費用），你要做個簡單的計劃，起碼心理有底你得花多少錢啊10月份。然后還得讓財務同意你得計劃。9月3號你得找你們工程，確定下現(xiàn)在13#什么進度了??？再找下你們開發(fā)部，13#預售下來沒啊？啥時候下來??？我們要10.1開盤那時候能下來不啊？9月4號你得找設計，13#的戶型做出來沒啊？啥時候做出來?。?月5號你得找N家制作公司，我們要出1萬份(這個數(shù)字你還得合計合計）DM和戶型折頁，10月1號我們就得開盤用了，

4、你需要我提前幾天給你圖紙你好做??？這次多少錢??？還得告訴他們我要做什么材質(zhì)的（好了到這步各家的錢就不一樣了），找哪家你自己合計去吧。9月5號你得找廣告公司了吧，這次上市的宣傳語你做出來，畫面要這么這么設計，你趕緊做我們10.1上市。好了9月6號了，財務告訴你不行你沒費用了/行有費用你整吧，工程告訴你不行進度跟不上巴拉巴拉/行你開吧，開發(fā)告訴你預售下不來政府的出差了/OK沒問題了，設計告訴你我沒空啊公司那么多戶型我整不完啊/哥們我做好了，制作商你談好價錢和工期了/完蛋了旺季制作商進度趕不上。先發(fā)出去我喝口水，回來接著說。好了我回來啦，9月6號，給你否定答案的你要去確定，去逼迫，去講道理。因為10

5、.1就是要開盤。現(xiàn)在9月7號了，假如說你都確定了，好了我們還有下一步工作要做。你得找代理公司把價格做好了，把收益做好了，你做個審批表吧，找你們老大簽字確認去吧。老大給你一頓表揚/問你各種問題/就問你一句你能賣50套不，不能你就別開了。好了不難為你了就算你通過了，你要找你們代理公司，這個短信你發(fā)給誰??？發(fā)給競品，沒問題，你去找短信公司買資源，談價格；9月8號你開始找活動公司，讓他出個方案，他出一個，你也同意了。9月9號設計告訴你戶型出來啦你去做吧，你把廣告、制作都叫來，讓他們按照這個戶型去美化、去制作吧。9月10號你把你花的這些錢，做個合同，去走流程去審批吧。9月11號你開始著急了，因為這都半個

6、月過去了，項目這個月的任務缺口還有1000萬呢？怎么辦？還有15天的客戶積累時間，才15天，怎么辦？你要找你們代理公司，問現(xiàn)在積累多少客戶了??？能行不啊開盤？等等等等，你看就這樣，你小半個月過去了，你不休息？他們都不休息？再沒別的事情？而以上的以上的源頭在于，你，同意了代理公司的意見。誰讓你同意的？代理公司就一定是對的嗎？你真的完全相信他們說的每一句話嗎？你真的果斷的下決策說：你們說的有道理，10.1，按照這個價格，這個方式，去開盤吧！而且一般來講，代理公司會給你出很多版方案，很多個方向，你自己選去吧。要么這樣這樣10.1開，要么那樣那樣10.30開你要怎么分辨哪個是最有利的？這就是甲方策劃，

7、決策與執(zhí)行的結(jié)合體?？紤]最多的是利益最優(yōu)，可執(zhí)行！當然啦以上的工作說的是比較絕對的，當然也漏了不少東西沒說，甲方策劃沒我說的那么悲催，以上這個工作都會有人協(xié)助你去做，可能是一個團隊，可能是兄弟部門，也可能是乙方幫你做（但你要考慮好讓他們這樣做的風險）；但是，多少你都會參與一些進來，所以我說他跟代理不是一個性質(zhì)，他注重和涉及的是一個鏈條，代理只是這個鏈條的其中一個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)策劃的五大原則一獨創(chuàng)原則 獨創(chuàng)就是獨到創(chuàng)新有個性差異化，獨創(chuàng)具有超越一般的功能，它貫穿房地產(chǎn)策劃的各個環(huán)節(jié)，使地產(chǎn)項目在眾多的地產(chǎn)項目中脫穎而出。 （一）策劃觀念要新。 （二）策劃主題要獨創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體指導思

8、想，是發(fā)展商賦予項目的靈魂。 （三）策劃手段要創(chuàng)新。策劃手段就是地產(chǎn)策劃的具體方法辦法。二整合原則 在地產(chǎn)策劃中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源，隱性資源。二是從具體形式來分，有主體資源（或稱概念資源）社會資源，物力資源，人力資源等，這些資源在整合之前，是松散的，凌亂的，沒有中心的。 （1）要把握好整合資源的技巧，在整合分類，組合中要有的放矢，抓住重點，是客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。 （2）整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠離主題中心資源往往很難達到目的。三要善于挖掘，發(fā)現(xiàn)隱性資源，創(chuàng)新的獨到的主題是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去發(fā)現(xiàn)去提煉。四客觀原則 客觀原則是指房地產(chǎn)策劃云做過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動的符合策劃對象的客觀實際，要遵循客觀原則，作好地產(chǎn)策劃。1.事實求實進行策劃，不講大話空話；2.作好客觀市場的調(diào)研，分析預測，提高策劃的準確性；3.在客觀實際的基礎上晉升行動；4.策劃的餓觀念理念既符合實際，又有所超前。五定位原則 所謂定位，就是給地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，照準明確的目標。 1.具體要從大小兩方面入手，大的方面是地產(chǎn)策劃的總體方向，包括開發(fā)項目的目標，項目的指導思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向等