可行性研究案例

1、目錄一、總論41、項目建設背景4二、市場調研分析7（一）江北市房地產(chǎn)市場運行情況分析7三、項目規(guī)模分析15（一）項目整體定位15（二）項目規(guī)模規(guī)劃指標15（三）價格定位18四、項目投資估算23五、財務分析32六、盈虧平衡和敏感性分析33七、風險及其對策分析37八、附表39江北市某住宅開發(fā)投資項目可行性研究案例分析2目錄一、總論二、市場調研分析三、項目規(guī)模分析四、項目投資估算五、項目財務分析六、盈虧平衡和敏感性分析七、風險及其對策分析八、附表3一、總論1 、項目建設背景根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，騰飛國際房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣獲得住宅項目開發(fā)用地共90.9 畝。開

2、發(fā)建設用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。2、項目概況（ 1）項目名稱：“騰飛國際”（ 2）建筑規(guī)模： 12-7F 、2-11F 、2-12F（ 3）建設地點：沿江東路（ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（ 5）建設單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司（ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術服務員、咨詢服務（ 7）工程概況：“騰飛國際”項目占地 90.9 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 1.8，綠化率 35% ，建筑密度 25% 。（ 8）資金來源：本項目

3、建設資金由騰飛國際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。3、可行性報告研究范圍根據(jù)“騰飛國際”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作4范圍主要是住宅市場分析、建設規(guī)模，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。4、研究結論及建議根據(jù)市場研究以及本項目相關數(shù)據(jù)計算，本項目稅后財務內部收益率 IRR 為？ %，稅后財務凈現(xiàn)值NPV 為 1020 萬元。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益較好。（另外，在此處要加上其他分析如盈虧平衡、敏感性、風險以及國名經(jīng)濟分析的結論）本項目屬住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理， 部分建設資金通過自籌和銀行貸款來

4、解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件已具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和江北市已有一部分收入較高的住宅消費群體， 戶型規(guī)劃為中高檔住宅。 根據(jù)對江北市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析， 商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時， 對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位， 調整戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作， 降低開發(fā)建設成本， 盡量減小項目風險。5、主要經(jīng)濟技術指標表 1：“騰飛國際”項

5、目主要規(guī)劃設計技術指標序號項目名稱單位指標51總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%25平方米 /戶A 戶型 85平方米（兩房）6高層戶型平方米 /戶B 戶型 125平方米（三房）平方米 /戶C 戶型 135平方米（三房）平方米 /戶D 戶型 140平方米（四房）平方米 /戶E 戶型 90平方米（兩房）7多層戶型平方米 /戶F 戶型 110 平方米（三房）平方米 /戶G 戶型 120 平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）個300表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標（% ）序號用地構成居住區(qū)（ %）用地面積（

6、平方米）1民建用地（ R01 ）25151502公建用地（ R02 ）30181803道路用地（ R03 ）1060604公共綠地（ R04 ）35212105居住區(qū)用地（ R）100606006二、市場調研分析（一）江北市房地產(chǎn)市場運行情況分析2009 年以來，受金融危機的影響，我市房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展大背景下得到快速發(fā)展， 在加快我市城市建設的同時拉動了我市的消費與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。1、 2008 年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況（1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況2008 年江北市完成國內生產(chǎn)總值（ GNP ）的 636 億元，較上年增長 15.1% ，增幅為歷年來之最；

7、全社會固定資產(chǎn)投資預計完成 218 億元，較上年增長 55.4% 。全市預計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60% ，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26% 和 9% ，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （億元）56同比增長（ %）60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長（ %）55.4GDP（億元）636同比增長（ %）15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 （%）26房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %）97今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分

8、，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50% 以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。（2）新建商品房供求結構情況2008 年全市市區(qū)核準預售商品房面積335 萬平方米，較上年增長 142% ，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126% ；完成商品房交易面積 245.27 萬平方米，同比增長 83.23% ，其中商品住宅交易面積 203.90 萬平方米，同比增長 60.60% 。

9、表 4 ：商品住宅供應量情況表價格供應量所占比例單套面積供應量所占比例（元 /平方米）（萬平方米）（%）（平方米）（萬平方米）（%）2000 以下31.2212.4995 以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000 以上103.8441.54150 以上8534表 5：商品住宅銷售情況表價格銷售量所占比例單套面積銷售量所占比例（元 /平方米）（萬平方米）（% ）（平方米）（萬平方米）（% ）2000 以下49.7124.3895 以下36.0217.6782000250055.64

10、27.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000 以上42.8421.01150 以上63.2431.02表 4、表 5 顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從商品住宅供應情況看，單價在每平方米2500 元以上的供應量占總量的70.44% ，單套面積在 120 平方米以上的總量是 64.3% ；從銷售情況看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 48.33% ，單套建筑面積在 95150 平方米的占總銷售量是 51.31% 。（3）商品房價格走勢2008 年江北市市區(qū)商品房的均價為2722 元/平方米，較上年增長

11、20.89% ，其中商品住宅的均價為2438 元/平方米，較上年增長18.18% ，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度 2519 元/平方米，第二季度 2394 元/平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表 6 ：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元 /平方米）2722增幅（ %）20.89商品住宅均價（元 /平方米）2438增幅（ %）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（ %）9.0居民消費價格指數(shù)100.6增幅（ %）0.62008 年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結構性供不應求外， 還與土

12、地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。另外，一些樓盤質量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大， 超出大部分居民承受能力，應引起注意。（ 4）新建商品房購買對象情況92008 年全市交易量的203.90 萬平方米商品住宅中， 本市居民的為 154.71 萬平方米，比重達 76% ；外地居民購買的為 49.19 萬平方米，比重為 24% 。表 7：購買對象構成情況表商品住宅交易量按銷售對象劃分按購房目的分類（萬平方米）本地居民154.71所占比例76自住173.32所占比例85203.90外地居民4

13、9.19所占比例24置業(yè)投資30.58所占比例15近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善， 作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)， 外地居民購房的比重逐年上升，由 2007 年的 5%上升到 2008 年的 24% 。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2005 年的 2%上漲到 2008 年的 15% 。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好江北市的房地產(chǎn)市場， 另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響， 因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不

14、力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。（ 5）商品房空置情況2008 年全市商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降 17% ，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60% 。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80% ，從空置原因分析，主要是交通不便、 配套設施不全、設計落后、戶型偏大等。10表 8：商品住宅空置結構情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4 萬平方米所占比例（ %）40新城區(qū)9.6 萬平方米所占比例（ %）6090 平方米以下所占比例（ %）10按單套建筑面積劃分95

15、平方米 150 平方米所占比例（ %）20150 平方米以上所占比例（ %）702000 元以下所占比例（ %）8按單價劃分20003000 元所占比例（ %）323000 元以上所占比例（ %）60（6）存量房交易情況2008 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 128.24 萬平方米，較上年分別增長 53.65% ，其中存量住宅 12736 套，面積 99.81 萬平方米，分別較上年增長 53.84% 和 56.44% ，房改房上市交易 5700 套，面積 39.32 萬平方米，較上年分別增長 45.3% 和 49.91% 。2008 年江北市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭

16、，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。（7）房屋租賃市場情況2008 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。房屋租金價格穩(wěn)中有升， 其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60 元/平方米，較上年上漲20% ，寫字樓租金平均40 元/平方米，較上年上漲25% ，住房租金（市場價）9 元/平方米，較上年上漲 10% 。11（8）房屋拆遷及舊城改造情況2008 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 110.05 萬平方米，較上年減少 34% ，涉及被拆遷戶 5366 戶。2005 年以來，我市實行了實

17、物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008 年達到 70% 左右。在貨幣化安置的住戶中，有50% 左右購買了二手房，10% 左右購買了新建商品房。2、2009 年房地產(chǎn)市場發(fā)展預測（ 1）我市房地產(chǎn)發(fā)展有利條件1 ）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。2008 年我市GDP增長15.1% ，創(chuàng)下歷史新高， 2009 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，江北市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好， 必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應的快速發(fā)展。2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)江北市城市總體規(guī)劃，到 2010 年，江北城市實際居住人口將由現(xiàn)在的 180 萬增加到 300 萬人

18、，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300 平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大， 必將加大住宅的需求量。3）江北市居民住房消費潛力巨大。我市 2008 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照江北市提出的到 2010 年人均住房建筑面積達到 30 平方米的目標還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約 250 萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70% ，購買的戶均面積為95 平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60 萬平方米。4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進房地產(chǎn)流通，近年12來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措

19、施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于 2009 年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。（ 2）2009 年江北市房地產(chǎn)市場發(fā)展不利條件1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行發(fā)布關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 （銀發(fā) 2008111 文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、 個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。 房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。2）、房地產(chǎn)市場

20、宏觀調控難度加大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、 投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、 購不起房的矛盾， 將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從2005 年至今，鋼材價格從2400 元/噸上升到 3400 元/噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元/方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。（ 3）2009 年房地產(chǎn)市場基本走勢預測根據(jù)帶動江北市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期

21、。 2009 年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進入， 以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快， 加之上年房地產(chǎn)市場利好刺13激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。2）、住房消費需求日漸增大。 隨著江北經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。2008 年預計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，

22、較上年增長20% 以上，存量房交易預計160萬平方米，較上年增長30% 。3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。 2005 年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格， 加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。4）、樓市變得更加成熟， 競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個

23、性的樓盤將越來越多， 而市民消費將更趨向理性， 消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環(huán)境等綜合素質較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。14三、項目規(guī)模分析（一）項目整體定位在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。在戶型面積上， 為考慮到消費者的接受程度， 項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。（二）項目規(guī)模規(guī)劃指標根據(jù)“騰飛國際”初步方案及建

24、設規(guī)模，規(guī)劃指標見表9表 9：“騰飛國際”項目建筑技術經(jīng)濟指標15序號項目指標備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000 平方米多層住宅90720平方米高層住宅13920平方米可售面積 12700 平方米商鋪4360 平方米3建筑層數(shù)多層住宅7 層高層住宅10 層、 11 層地上第一層做架空層商鋪1 層4建筑層高多層住宅2.9米住宅標準層高 2.9 米高層住宅2.5米、 2.9 米架空層 2.5 米商鋪4.5米表 10 ：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準套型面積系列標準（平方米）功能空間使用面積標準（平方米）設廚型施房配型套衛(wèi)型標生準型間設電器設備備一二三四使用面積42485

25、36064717590建筑面積556570808590100120起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房6餐廳8衛(wèi)生間46（雙衛(wèi)可適當增加）門廳23儲藏24 （吊柜不計入）工作室68灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長 2700mm）灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長 2700mm）淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱） 、洗衣機位、自然換氣（風道）浴盆（ 1.5m ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（12 個）、洗衣機位、機械換氣（風道）用電量80120KWH/ 月負荷15604000W （大套可增至 6000W ）16

26、標電表5（20） A10 （40 ）A準小居室 23 組電源插座小居室 2 組廚房 3 組衛(wèi)生間 3 組電視插口起居、主臥個一個電話12 臺空調線設專用線寬帶接口每個臥室一個給水設備用水量 200300 升/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）采光1%（室外全天空光照度與室內距離1 米天然照度比）起居廳及一般活動3070LX室臥室、書寫閱讀150300 LX光環(huán)境照明床頭閱讀75150 LX內管廳、廚房50100 LX環(huán)衛(wèi)生間2050 LX境樓梯間1530 LX質空氣隔聲分戶墻，樓板 4050dB量聲環(huán)境撞擊隔聲樓板 7565dB標熱環(huán)境（按采暖區(qū)1621 準不同氣候

27、區(qū)冬季非采暖區(qū)1221 區(qū)別）夏季28 衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日 2 小時 冬至日 1 小時表 11：“騰飛國際”項目住宅經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標1 套內使用面積1.1A 戶型1.2B 戶型1.3C 戶型1.4D 戶型1.5E 戶型1.6F 戶型1.7G 戶型2 住宅標準層總使用面積3 住宅標準層總建筑面積平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米平方米6810010811276.593.510287272103420 （首層架空 1220 平方米）4 住宅標準層使用系數(shù)17高層%80多層%855 套內建筑面積5.1A 戶型平方

28、米 /套85（ 20 套）5.2B 戶型平方米 /套125（44套）5.3C 戶型平方米 /套135（20套）5.4D 戶型平方米 /套140（20套）5.5E 戶型平方米 /套90（ 168套）5.6F 戶型平方米 /套110（504套）5.7G 戶型平方米 /套120（168套）6戶內平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人3304（三）價格定位1、住宅部分（ 1）市場比較法定價過程表 12 ：表樓盤調查統(tǒng)計表序項目名稱建筑規(guī)模建筑面積平均價格銷售率開盤號（平方米）（元 /平方米）（%）日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F2500

29、00多層： 2900-未開盤12F高層： 3300內部認購C新田綠洲9-6F 、 4-12F67872多層： 28808003/06/151-18F高層： 3500D船山廣場1-19F/2B2867931008003/1018E水印都市2-14F 、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預售期為終點， 2008 年江北市商品住宅均價增長 18.18% ，江北市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動

30、+1.5% ，其他條件見表 11 和表 14。表 13 ：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表單位：元 /平方米序成交交易日區(qū)域因素修正個別因素修正交易情比準交配環(huán)交房社區(qū)號價格期修正小計小計況修正價格通套境標準規(guī)劃A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B2900109/100+20+3100/1050+2100/102100/100295133003359C2880109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/100290331003528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/100

31、3186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表 14 ：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數(shù)修正表項目比準價格銷售狀況權重加權的相對價格本項目住宅銷售價格名稱（元 /平方米）（銷售率）（元 /平方米）（元 /平方米）A2698100%2698B29510%-3359-19C290380%232235282822D318680%2549E282690%2543多層： 180%多層： 5020多層： 2789合計高層： 250%高層： 7914高層： 3166多層住宅銷售價格 =5020 元/平方米 180%=2789 元/平方米高層住宅

32、銷售價格 =7914 元/平方米 250%=3166 元/平方米（2）加權平均法定價過程表 15 ：本項目住宅價格加權平均價項目比準價格建筑面積共計名稱（元 /平方米）（平方米）（萬元）A2698285297697B多層： 285025000071250高層： 335983975C多層： 29036787219703高層： 352823945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格 =98650 萬元 320701 平方米 10000 元 /萬元=3076 元/平方米高層住宅銷售價格 =130469 萬元 394011 平方米 10000 元/萬元=3311

33、元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為：2933 元/平方米高層住宅單價為： 3238 元 /平方米202、商鋪部分（ 1）市 比 法定價 程目前江北市房地 市 商 多 租售并 ，且以出售 主。 因此我 取兩個 比性比 的 目作 比 例。其中，水印都市 目的交易日期是以本次 基準， 和嘉園 目的交易日期是以 2008 年 6 月 31 日 基準，其價格 情況同住宅相同。表 16 ：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表單位：元 /平方米成交交易日區(qū)域因素修正個別因交易情比準項目名稱價格期修正交繁華小計素修正況修正價格通程度水印都市10000109/100+2+2100/104100

34、/101100/10010377錦和嘉園 8000 117/100 -2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：9969 元/平方米（ 2）收益 原法定價 程目前江北市同 地段的市 租金在50 元/月/70 元/月/左右，按 60 元 /月/估算商鋪的售價。PS=12NRS （ 價等于 N 年的收益）RS PS（210000 ）（月租大于月供）由、可推出N14.7859 （年）；K=1/N=6.76% （年收益率）注：P 商 價格； S 商 面 ； N 收益年限 (按 50 年 算 )； R 市 租金； 人民 行 10 年期抵押 款常數(shù)。21

35、PS=12RS1 (1K)-N /KP=12R1 (1K)-50 /K=12 601 (1 6.76%) -50 6.76%=10246 元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：10107 元/平方米3、車位銷售價格的確定根據(jù)江北市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10 萬元 /個 15 萬元 /個。4、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅： 2950 元/平方米高層住宅： 3250 元/平方米商鋪： 10000 元/平方米車位： 15 萬元 /個22四、項目投資估算（一）項目實施進度安排本項目計劃在兩年 （ 24 個月）左右的

36、時間內建成。 建設進度計劃如下：2008年 6月：2010年 3月5 月：2008年 6 月 25 日 7 月 25 日：2010年 3月6 月：2010年 6月：2008年 8月 9 月：2010年 6月9 月：2008 年 10 月：2010年 7 月9 月：2010年 10 月 2011 年 1 月：2008 年 10 月 11 月：2008 年 12 月：2009 年 1 月：2009 年 3 月：2009 年 7 月：2009 年 10 月：2009 年 10 月2009 年 12 月：2009 年 11 月2009 年 2 月：2010 年 8 月2011 年 5 月：2011 年

37、 3 月 6 月：2010 年 6 月：項目建議書批復。編制可行性研究報告并批復。建筑方案設計。綜合管網(wǎng)設計。施工圖紙設計。報建、領取建設規(guī)劃許可證。2009 年 12 月：工程開工，多層1#4# 樓先施工。2010 年 1 月3 月：完成投資額 25% ，開始預售多層 1#4# 樓。23多層 5#8# 樓開始施工。多層 1#4# 樓竣工驗收。多層 5#8# 樓室內外裝修。高層 4# 樓開始施工。高層 4#主體完工。高層 4#設備安裝。多層 1#4# 樓主體工程完工。高層 4#室內外裝修。多層 5#8# 樓竣工驗收。高層 1#3# 樓開始施工。高層 1#3# 設備安裝。高層 1#3# 室內外裝

38、修。1#4# 樓設備安裝。高層 4#樓竣工驗收。公共設施配套工程。1#4# 樓室內外裝修。高層 1#3# 樓竣工驗收。正式全部入住。多層 5#8# 樓主體工程完工。多層 5#8# 樓設備安裝。工程施工進度詳見附表12 。（二）本項目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、 周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個 15 萬元；（三）銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2 年半（ 30 個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見表 17。表 17 ：本項目銷售計劃表（% ）項目合計200820092010201120122013多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%24商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2009 年和 2010 年銷售的房款收入按 90% 回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011 年銷售的房款收入，當年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50% ，第二年還剩余 50% ?；乜钸M度詳見表18 。表 18 ：回款金額估算表單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售2009201020112012項目期間面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面