國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的司法審查

1、,國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的司法審查,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)某绦?二、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的司法審查 三、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例答疑,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)某绦?返回主頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的司法審查,一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的特點(diǎn) （一）原拆遷行政案件的特點(diǎn) 1、構(gòu)成復(fù)雜，案件數(shù)量多 2、問(wèn)題突出，糾紛化解難 3、矛

2、盾激烈，社會(huì)影響大,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（二）引發(fā)拆遷行政糾紛的主要原因,1、立法規(guī)定不協(xié)調(diào)，“公共利益”界定不明晰 2、補(bǔ)償范圍不合理，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 3、行政程序不規(guī)范，強(qiáng)制拆除制度不健全,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（三）拆遷行政案件被告敗訴的主要原因,1、拆遷行政許可缺少前置批準(zhǔn)文件、超越職權(quán)發(fā)放拆遷許可； 2、拆遷行政裁決確定評(píng)估機(jī)構(gòu)違法； 3、拆遷安置補(bǔ)償不到位或違反法律規(guī)定； 4、評(píng)估程序違法； 5、被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，但未依法進(jìn)行鑒定或鑒定程序違法; 6、裁決程序違法；

3、7、裁決侵犯被拆遷人補(bǔ)償安置方式選擇權(quán)； 8、拆遷裁決前置程序違法； 9、作為強(qiáng)制拆除前置條件的拆遷裁決被撤銷(xiāo)或確認(rèn)違法； 10、強(qiáng)拆行為沒(méi)有法律依據(jù)； 11、申請(qǐng)強(qiáng)拆的資料不完備； 12、強(qiáng)拆實(shí)施程序違法。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（四）征收與補(bǔ)償條例對(duì)司法審查的影響,1、公共利益的界定相對(duì)明晰 2、征收職責(zé)更加明確 3、補(bǔ)償范圍更加明確、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)統(tǒng)一 4、司法強(qiáng)拆取代行政強(qiáng)拆 5、征收與補(bǔ)償程序更加規(guī)范 6、征收與補(bǔ)償程序上更加公開(kāi)、透明,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,二、房屋征收與補(bǔ)償行政案件司

4、法審查的指導(dǎo)思想,（一）妥善處理公共利益與私人利益的關(guān)系 （二）妥善處理司法公正與行政效率的關(guān)系 （三）妥善處理實(shí)體正義與程序正義的關(guān)系 （四）妥善處理充分協(xié)調(diào)與依法裁判的關(guān)系,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,三、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的受案范圍,（一）應(yīng)當(dāng)納入受案范圍的情形 1、國(guó)有土地上房屋征收決定； 2、國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償決定； 3、通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)的行為和依據(jù)上述通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)的行為； 4、作出征收決定前對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行認(rèn)定和處理的行為； 5、房屋征收與補(bǔ)償事實(shí)行為；,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)

5、系方式： 傳真：,6、與征收與補(bǔ)償相關(guān)的政府信息公開(kāi)行為； 應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息主要包括以下幾個(gè)方面： （1）政府組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收方案進(jìn)行論證的情況、所征求的意見(jiàn)以及根據(jù)意見(jiàn)對(duì)補(bǔ)償方案修改的情況（第10條、第11條）； （2）房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況的調(diào)查結(jié)果（第15條）； （3）補(bǔ)償決定（第26條第1款）； （4）分戶(hù)補(bǔ)償情況（第29條第1款）； （5）征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的審計(jì)結(jié)果（第29條第2款） （6）一些相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督情況等等。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,7、房屋補(bǔ)償協(xié)議； 8、對(duì)房地

6、產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師所作的行政處罰行為； 9、市縣級(jí)人民政府、房屋征收部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)對(duì)違反征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的行為不予及時(shí)核實(shí)、處理的行政不作為。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（二）不宜納入行政訴訟受案范圍的情形：,1、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、財(cái)政、國(guó)土、發(fā)展改革等有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)行為； 2、對(duì)舉報(bào)的查處行為，但舉報(bào)人為利害關(guān)系人的除外； 3、征收補(bǔ)償方案； 4、征收決定公告； 5、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； 6、房屋價(jià)值評(píng)估行為。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,四、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的當(dāng)事人,（一

7、）原告 1、被征收房屋的所有權(quán)人 2、征收補(bǔ)償案件中的私房承租人。 （二）被告( 略 ) （三）第三人( 略 ),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,五、對(duì)房屋征收決定的司法審查,（一）司法審查的主要內(nèi)容 1、作出征收決定的行政機(jī)關(guān)是否為具有征收職權(quán)的市、縣級(jí)人民政府； 2、所涉及的房屋是否系國(guó)有土地上的房屋； 3、征收項(xiàng)目是否系法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益的需要； 4、被征收房屋是否系確需征收的房屋（第八條規(guī)定）； 5、是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃； 6、征收方案是否合法、合理； 7、作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用

8、是否足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用； 8、征收決定的內(nèi)容和形式是否符合法定要件；,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,9、征收補(bǔ)償程序是否合法 （1）作出房屋征收決定前，是否組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理（征收與補(bǔ)償條例第二十四條第二款）； （2）房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，是否經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定（征收與補(bǔ)償條例第十二條第一款）； （3）作出房屋征收決定前，是否按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； （4）征收決定是否依法進(jìn)行公告。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（二）裁判方式

9、1、判決駁回訴訟請(qǐng)求 2、判決撤銷(xiāo)征收決定 3、判決變更征收補(bǔ)償方案,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、判決責(zé)令限期補(bǔ)正 法院根據(jù)行政機(jī)關(guān)的補(bǔ)正情況，分別做出如下的處理： （1）補(bǔ)正后，當(dāng)事人認(rèn)為訴求得到滿(mǎn)足申請(qǐng)撤訴的，可以同意準(zhǔn)予撤訴申請(qǐng)； （2）補(bǔ)正后，法院審查認(rèn)為已經(jīng)符合法律要求，而當(dāng)事人堅(jiān)持訴訟的，可以在說(shuō)明理由部分指出其存在程序違法的情形，由于其已經(jīng)履行了法院的責(zé)令補(bǔ)正判決，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求； （3）行政機(jī)關(guān)拒絕補(bǔ)正，或補(bǔ)正后依然不符合法律要求的，如果補(bǔ)正事項(xiàng)涉及當(dāng)事人實(shí)體權(quán)益的，可以判決撤銷(xiāo)征收決定；如果補(bǔ)正事項(xiàng)不涉及當(dāng)事人實(shí)體權(quán)益的

10、，可以判決確認(rèn)違法。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,六、對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定的司法審查,（一）司法審查的主要內(nèi)容 1、作出補(bǔ)償決定的行政機(jī)關(guān)是否為具有法定職權(quán)的市、縣級(jí)人民政府； 2、是否具有合法生效的征收決定； 3、涉案房屋是否在征收決定所確定的征收范圍； 4、房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)是否達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者存在被征收房屋所有權(quán)人不明確的情形；,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,5、對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估是否合法、合理； （1）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，是否通

11、過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定（征收與補(bǔ)償條例第二十條）； （2）被征收房屋的價(jià)值，是否由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作（征收與補(bǔ)償條例第十九條第一款，第二十條第二款）； （3）對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議并申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，是否經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議并申請(qǐng)鑒定的，是否經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定（征收與補(bǔ)償條例第十九條第二款）； 6、是否給予被征收人貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)（征收與補(bǔ)償條例第二十一條第一款）；,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方

12、式： 傳真：,7、補(bǔ)償是否完整、合理 （1）補(bǔ)償決定是否包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)（征收與補(bǔ)償條例第二十五條第一款、第二十六條第二款）； （2）征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府是否優(yōu)先給予住房保障（征收與補(bǔ)償條例第十八條）； （3）對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，是否不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（征收與補(bǔ)償條例第十九條第一款）； （4）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，是否明確用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋以及被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)

13、權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)（征收與補(bǔ)償條例第二十一條第二款）； （5）因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，是否提供改建地段或者就近地段的房屋（征收與補(bǔ)償條例第二十一條第三款）； （6）因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)是否向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)是否向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房（征收與補(bǔ)償條例第二十二條）； （7）因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，是否根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定補(bǔ)償（征收與補(bǔ)償條例第二十三條）； （8）補(bǔ)償決定是否符合公平原則（征收與補(bǔ)償條例第二十六條第二款）。,江蘇博事達(dá)律

14、師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（二）裁判方式 1、判決駁回訴訟請(qǐng)求 2、判決撤銷(xiāo)征收補(bǔ)償決定 3、判決變更補(bǔ)償決定 變更的事項(xiàng)主要涉及以下幾個(gè)方面： 一是被征收房屋價(jià)值的評(píng)估； 二是對(duì)征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 三是因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、判決撤銷(xiāo)補(bǔ)償決定并責(zé)令重新做出補(bǔ)償決定 這種情況主要有： 一是被征收人以侵犯其選擇權(quán)為由，要求進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的； 二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的確定不合理的。 5、責(zé)令限期履行法定職責(zé),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系

15、方式： 傳真：,七、對(duì)房屋補(bǔ)償決定強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)的司法審查,（一）審查事項(xiàng) 1、被征房屋是否系國(guó)有土地上的房屋； 2、征收項(xiàng)目符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益需求； 3、征收補(bǔ)償已經(jīng)到位或已備有足額的補(bǔ)償金和安置用房； 4、是否已經(jīng)超過(guò)自行搬遷期限且當(dāng)事人既不申請(qǐng)復(fù)議，也未提起訴訟。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,（二）裁定方式 1、裁定準(zhǔn)予執(zhí)行； 2、裁定不予執(zhí)行。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,八、新舊條例的銜接,1、征收與補(bǔ)償條例施行前法院已經(jīng)受理、但尚未審結(jié)的拆遷類(lèi)行政案件的審理及行政非訴執(zhí)行案件的司法審

16、查，在適用法律上應(yīng)當(dāng)按照“實(shí)體從舊、執(zhí)行程序從新”的原則進(jìn)行審理； 2、征收與補(bǔ)償條例施行后，依據(jù)拆遷條例已作出的拆遷行政許可、強(qiáng)拆決定等行政行為尚未超過(guò)法定起訴期限，被拆遷人提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。審理中仍適用原拆遷條例及相關(guān)的法律規(guī)范，需要強(qiáng)制執(zhí)行的由行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院執(zhí)行； 3、征收與補(bǔ)償條例施行時(shí)已超過(guò)起訴期限的拆遷行政裁決、行政強(qiáng)拆決定等行政行為需要執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，由作出決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、征收與補(bǔ)償條例施行時(shí)，拆遷行政裁決已經(jīng)被法院判決撤銷(xiāo)并要求其

17、重作的，行政機(jī)關(guān)仍應(yīng)當(dāng)依照原拆遷條例重新作出行政裁決。當(dāng)事人對(duì)新的裁決不服提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。在適用法律上仍然按照“實(shí)體從舊、執(zhí)行程序從新”的原則進(jìn)行審理；但新的裁決被法院維持需要強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 5、對(duì)征收與補(bǔ)償條例施行前已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證，當(dāng)事人拒不執(zhí)行行政裁決的項(xiàng)目，包括已經(jīng)作出行政強(qiáng)拆決定但尚未實(shí)施的項(xiàng)目，政府或行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)依據(jù)拆遷管理?xiàng)l例進(jìn)行審查。對(duì)符合國(guó)有土地上涉及公共利益、事關(guān)全局的重大項(xiàng)目，要依法實(shí)施司法強(qiáng)制搬遷。 國(guó)有土地上房屋的拆遷類(lèi)行政案件的審理及行政非訴執(zhí)行案件，也應(yīng)依照拆遷管理?xiàng)l例進(jìn)行審查處理。

18、,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,九、先予執(zhí)行,（一）原則上裁定不予執(zhí)行 （二）準(zhǔn)予執(zhí)行的必備條件 如同時(shí)具備以下幾項(xiàng)條件，經(jīng)報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目所在地的中級(jí)人民法院院長(zhǎng)決定，可以作出先予執(zhí)行的裁定： 1、被征收的房屋系國(guó)有土地上的房屋； 2、該征收項(xiàng)目確系為了國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)需要或?yàn)榱似渌卮蠊怖嫘枰?3、做出征收決定的市、縣級(jí)政府已經(jīng)對(duì)被征收人的實(shí)體權(quán)益作出充分補(bǔ)償或者已經(jīng)向法院提交足以充分補(bǔ)償?shù)膶?zhuān)項(xiàng)資金證明，足以滿(mǎn)足安置需求和周轉(zhuǎn)需求的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房證明的。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,國(guó)有土地上房屋征

19、收與補(bǔ)償條例答疑,聲明： 第一、主要介紹高層立法者的思想與思路，很多觀(guān)點(diǎn)來(lái)源于高層立法者的解釋。 第二、有些僅為高層立法者的個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，是否準(zhǔn)確，有待今后的新規(guī)予以明確。 第三、條例留有很多空白之處，有待今后新規(guī)予以明確和解釋。很多不是今天可以解釋清楚的。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,一、主體與機(jī)構(gòu)問(wèn)題,1、關(guān)于主體問(wèn)題 新條例第四條第一款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府”，主要包括兩個(gè)層面:一是市級(jí)人民政府，主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等；二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市

20、轄區(qū)（直轄市所轄區(qū)除外）、縣、自治縣等。 職責(zé)：詳見(jiàn)第10、11、12、13、17、24、26條,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,2、關(guān)于征收決定誰(shuí)來(lái)作出： 由市里發(fā)還是由區(qū)里發(fā)，由地方政府決定。 3、關(guān)于房屋征收部門(mén)： 是指政府確定的房屋征收部門(mén)，可以是獨(dú)立部門(mén)，也可以確定由原機(jī)構(gòu)承擔(dān)，如房地產(chǎn)管理局等。機(jī)構(gòu)性質(zhì)由地方政府確定。也可以是事業(yè)單位。有拆遷辦的，可翻牌，房地產(chǎn)管理局可設(shè)科或處等等。 房屋征收實(shí)施單位：不能以營(yíng)利為目的，原則上公司、企業(yè)不可以。具體講就是受委托的單位在受托范圍內(nèi)開(kāi)展工作應(yīng)當(dāng)不以營(yíng)利為目的。 實(shí)施機(jī)構(gòu)一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)設(shè)一個(gè)機(jī)構(gòu)為

21、宜（個(gè)人觀(guān)點(diǎn)）。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇辦法： 新辦法未出臺(tái)前，按征收條例辦。 評(píng)估機(jī)構(gòu)不管是哪兒的，都可以，如果是外地機(jī)構(gòu)，定辦法時(shí)，要考慮按何標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 評(píng)出來(lái)的價(jià)格，買(mǎi)不到類(lèi)似的房子怎么辦，如出現(xiàn)這種情況，那就是評(píng)估有問(wèn)題。 關(guān)于新辦法住建部正在走程序，即將出臺(tái)，屆時(shí)大家可按新的規(guī)定執(zhí)行。 5、新老條例的銜接問(wèn)題： 招商引資已簽合同的，情勢(shì)變更后，可解除合同。 合同法第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 如投資方愿配

22、合，也可按征收程序辦。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,二、程序問(wèn)題,1、公共利益 誰(shuí)定？實(shí)行法定主義。按本條例第八條的規(guī)定來(lái)理解。社會(huì)投資，不以營(yíng)利為目的來(lái)界定。 舊城區(qū)改建概念，城市規(guī)劃法中有所提及，大家可結(jié)合起來(lái)看。 2、計(jì)劃可不可以調(diào)整。 條例中講，安居工程、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，計(jì)劃能不能調(diào)整？可以調(diào)整，由人大常委會(huì)行使這個(gè)權(quán)力。 3、補(bǔ)償方案修改情況公布時(shí)間（條例第11條：市、縣級(jí) 人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布） 可以這樣掌握：下一程序起動(dòng)前要公布。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南

23、京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、聽(tīng)證（條例11條） 僅限舊城改造項(xiàng)目。 其他的項(xiàng)目可聽(tīng)證。 舊城改造的，多數(shù)人認(rèn)為不符合本條例的規(guī)定的，必須聽(tīng)證。 如修改后，仍有50%以上人不同意的怎么辦？設(shè)這條主要看是否符合條例規(guī)定，如經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)定，你認(rèn)為符合規(guī)定的，可不再組織聽(tīng)證。 5、征收決定公告方式與內(nèi)容： 張貼于征收范圍內(nèi)及其周?chē)^為醒目、易于公眾查看的地點(diǎn)，也可通過(guò)報(bào)紙、電視等新聞媒體予以公布。 內(nèi)容包括征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。 6、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（第12條） 應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論：條例未進(jìn)行量的界定，人數(shù)何為較多，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際進(jìn)行具體規(guī)定。,江蘇

24、博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,7、補(bǔ)償費(fèi)用來(lái)源 來(lái)源不管，建設(shè)單位或其他方面的，都可以，但必須專(zhuān)款專(zhuān)用。 8、調(diào)查登記結(jié)果公布范圍（15條） 應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向全體被征收人公布，且以被征收人為限。 9、房屋征收范圍確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)（16條：禁止性規(guī)定） 有人主張：納入年度計(jì)劃時(shí)；擬定征收范圍時(shí) 立法者傾向在征收方案公布征求公眾意見(jiàn)時(shí)為征收范圍確定時(shí)間。 交易在不在禁止范圍？關(guān)鍵看增加不增加補(bǔ)償費(fèi)用。（如保障房涉及到人口問(wèn)題） 規(guī)定的暫停期限一年時(shí)間能不能延？不能延。不可長(zhǎng)時(shí)間拖下去，影響共眾的正常生活。 10、補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)(17條) 不是普惠的。但留有操作空

25、間。如上海市做法。姑且不論對(duì)錯(cuò)，但有空間。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,11、舊城區(qū)改建產(chǎn)權(quán)調(diào)換（21條） 因舊城區(qū)改建需要征收個(gè)人住宅的，政府應(yīng)當(dāng)在改建地段或者就近地段予以安置，包括三層意思:一是只適用于因舊城區(qū)改建需要征收個(gè)人住宅的情況；只有被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下才適用，若被征收人不選擇在建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則不適用；三是在同時(shí)滿(mǎn)足上述兩個(gè)前提的情況下，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。 12、關(guān)于被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)（26條） 補(bǔ)償決定是一項(xiàng)行政行為，根據(jù)行政復(fù)議法、行政訴

26、訟法的規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以自補(bǔ)償決定書(shū)送達(dá)之日起60日內(nèi)向作出補(bǔ)償決定的市、縣人民政府的上一級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以自補(bǔ)償決定書(shū)送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,三、六大具體問(wèn)題,1、適用范圍 本條例適用于國(guó)有土地。 集體土地怎么干？按土地管理法規(guī)定走。要修改法律。 不能變性：即先轉(zhuǎn)國(guó)有，后按條例補(bǔ)償。 一個(gè)項(xiàng)目，兩者都有的，分別辦， 各按各的走，補(bǔ)償就高不就低，不能差異太大。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,2、復(fù)議、訴訟期間執(zhí)行不執(zhí)行 不停止執(zhí)行是

27、原則，停止執(zhí)行是例外。 詳見(jiàn)行政訴訟法44條：訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。但有下列情形之一的，停止具體行政行為的執(zhí)行： （一）被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的； （二）原告申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會(huì)公共利益，裁定停止執(zhí)行的； （三）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。 復(fù)議法21條：行政復(fù)議期間具體行政行為不停止執(zhí)行；但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行： （一）被申請(qǐng)人認(rèn)為需要停止執(zhí)行的； （二）行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為需要停止執(zhí)行的； （三）申請(qǐng)人申請(qǐng)停止執(zhí)行，行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為其要求合理，決定停止執(zhí)行的； （四）法律規(guī)定停止執(zhí)行的。,江蘇博事達(dá)律

28、師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,3、能否先予執(zhí)行 不先予執(zhí)行是原則，先予執(zhí)行是例外。 （關(guān)于執(zhí)行若干問(wèn)題的解釋第94條：在訴訟過(guò)程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時(shí)執(zhí)行可能給國(guó)家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。）,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,4、司法強(qiáng)制執(zhí)行 講五個(gè)問(wèn)題： （1）前提條件：不簽協(xié)議、簽而反悔、不明產(chǎn)權(quán)人的，政府可以單方作決定。不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟且在規(guī)定期

29、限內(nèi)不搬遷的，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 （2）申請(qǐng)主體：作出決定的人民政府。 （3）執(zhí)行內(nèi)容：是補(bǔ)償決定，而不是征收決定。 （4）執(zhí)行標(biāo)的：讓被征收人在補(bǔ)償決定確定期限內(nèi)搬遷。 （5）執(zhí)行方式：法院裁、法院干。 （關(guān)于執(zhí)行若干問(wèn)題的解釋第93條：人民法院受理執(zhí)行申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭對(duì)補(bǔ)償決定的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定，需要強(qiáng)制執(zhí)行的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行。）,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,5、土地儲(chǔ)備 根據(jù)相關(guān)部委的規(guī)定開(kāi)展的，無(wú)法律依據(jù)。 無(wú)建設(shè)單位無(wú)建設(shè)項(xiàng)目不知用途不知是否是公共利益。實(shí)踐中要予以關(guān)注并

30、妥善解決。,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,6、非公共利益的拆遷適用什么法或條例： （1）首先不適用本條例 （2）可按民法通則，合同法規(guī)定去談判。但要符合各種規(guī)劃要求。 （3） 將來(lái)怎么辦？這也是大家最為關(guān)心的。 我講三層意思，可從三個(gè)方面來(lái)理解： a、公共利益的內(nèi)涵與外延在不同國(guó)家和地區(qū)的不同發(fā)展階段，是不同的。公共利益的界定必須考慮到我國(guó)的國(guó)情。 b、公共利益和非公共利益之間無(wú)明確界限。 建設(shè)項(xiàng)目一般必有混合利益。事例很多。 c、國(guó)有土地上征收與補(bǔ)償條例是有彈性的?？看蠹胰ダ斫狻?二O一一年十一月四日,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7

31、樓 聯(lián)系方式： 傳真：,相關(guān)法條,第十條房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。 第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第十五條房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第

32、二十六條（第一款）房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第二十九條房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶(hù)補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用

33、管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需

34、要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第二十四條（第二款）市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第十二條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。,

35、回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。 第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

36、。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。 第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第二十五條（第一款）房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。 第二十六條（第二款） 補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)

37、7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第十九條（第一款）對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第二十一條（第二款）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的

38、房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。（第三款）因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7樓 聯(lián)系方式： 傳真：,第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。 第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。,回上頁(yè),江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所 中國(guó)南京市廣州路177號(hào)7