經(jīng)緯五一廣州房地產(chǎn)市場消費者調(diào)研報告

1、經(jīng)緯：五一廣州房地產(chǎn)市場消費者調(diào)研報告經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部/文2008年5月6日自“9.27新政”后，“持幣觀望”就成為了購房者對于廣州樓市心態(tài)的一個代名詞，看跌情緒不斷高漲，市場信心一直無法恢復，預期的不明朗使得買家和賣家開始了長期的拉鋸戰(zhàn)。08年精裝版的五一黃金周成為了大多數(shù)買家和賣家試水市場的關(guān)鍵節(jié)點，那么，從廣州市購房者的角度來說，到底他們認為什么時候才是最佳的購房時機呢？他們的心理承受價位到底是多少？經(jīng)緯地產(chǎn)就“廣州的購房者對于未來的市場走勢的看法”在五一期間以街頭攔截形式進行了抽樣問卷調(diào)查，回收有效問卷樣本達587份，調(diào)查取地覆蓋廣州各大樓巴上落點及經(jīng)緯地產(chǎn)旗下代理的包括海珠、

2、天河、越秀、東山、荔灣、白云、蘿崗等眾多區(qū)域的樓盤，以求了解購房者的需求，把握消費市場的變化。一、六成以上受訪者認為樓價偏高，而投資者信心最先恢復數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部在587名受訪者中，有六成以上的人認為廣州市的房價偏高，約兩成的購房者認為房價適中，僅有不到3%的客戶認為現(xiàn)樓價偏低。據(jù)此我們可以了解到，對于大多數(shù)受訪者來說，他們認為市場仍然存在一定的下調(diào)空間。同時，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多次置業(yè)及投資型買家對于樓市的關(guān)注程度高于首次置業(yè)者，對于樓價的熟悉程度也高于首次置業(yè)人群。雖然自“9.27新政”后，樓市一度呈現(xiàn)消費者持幣觀望、銷情萎靡的熊市氛圍，但經(jīng)過近半年的調(diào)整，各大主流發(fā)展商的調(diào)

3、價令部分樓盤再現(xiàn)熱銷氣氛，樓市已出現(xiàn)回暖苗頭。故投資者對于樓市的投資信心得以重塑，有近四成的投資型買家認為現(xiàn)時樓價處于合理水平，該比例遠高于自住型買家。二、看跌客戶不足半數(shù)，樓價預期較業(yè)內(nèi)人士樂觀數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部在587名潛購受訪者中，有不足半數(shù)的潛購者認為未來下半年市場價格會繼續(xù)下調(diào)，但認為樓價保持不變甚至會上漲的潛購客戶合計比例也達30%，加上表示對于現(xiàn)時樓價走勢仍難以判斷的潛購客戶比例，合計比例也超過5成，據(jù)此，我們可以認為，對于未來市場的價格預期并沒有像部分業(yè)內(nèi)人士看得那么悲觀，仍有相當部分的客戶認為價格回落后將有小幅的上揚。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部在眾多受

4、訪者中，以投資型買家對后市的預期最為樂觀，近5成的客戶表示下半年樓價將保持平穩(wěn)，更有1/4的投資型買家認為樓價將回升，數(shù)據(jù)充分顯示投資型買家的投資信心已然部分回復。三、客戶預期樓價走勢趨于窄幅波動數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部多數(shù)潛購者認為價格整體走勢趨于窄幅波動。看好房價上漲的潛購者中，超過半數(shù)認為上漲幅度在5%以下，上漲幅度不高。而判斷房價下跌的287名潛購者中，六成認為未來半年下降幅度在10%以下，從另一方面表明消費者認為現(xiàn)時房價下調(diào)幅度不夠，仍有降價空間?？傮w而言，雖然部分消費者對下半年的市場預期仍然走低迷路線，但較部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所持的“拐點說”及“崩盤論”要樂觀。四、觀望心態(tài)

5、有所削弱，超三成客戶將于年內(nèi)購房數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部在所有的受訪者中，近65%的潛購者表示將于09年年底前購房，更有超過3成受訪者認為08年是入市的好時機，相當部分的客戶表示，當樓價合適的話，將會根據(jù)需求適時購買。數(shù)據(jù)顯示年初客戶的觀望心態(tài)已有所削弱。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部此外，數(shù)據(jù)顯示，剛性需求的自住型買家較其他類型買家的購買需求更為迫切，近35%的自住買家將于08年內(nèi)購房。而投資型買家短期購房的需求則相對較弱，雖然在前面數(shù)據(jù)中，有四成投資型潛購者認為目前的樓價較為合理，且有五成的投資型潛購者認為下半年樓價將保持平穩(wěn)，但基于五、首次、二次置業(yè)者回歸消費者主導地位數(shù)據(jù)

6、來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部在眾多潛購者中，首次置業(yè)者占約40%，二次置業(yè)者占約45%，3次或以上置業(yè)者占約15%，首次、二次置業(yè)者再次回歸市場消費者的主導地位。六、剛性需求強力釋放，自住型買家成購買主力數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部n 自住型買家居多自住型買家占受訪者近5成，說明當前買方市場需求以剛性需求為主，后續(xù)供應的市場支持存在。這部分買家至今不購房的原因亦不難看出：房價過高，但隨著樓市的理性回歸和生活水平提高，這部分剛性需求會在2年左右加入購房大軍。n 兼顧投資與自住類型買家比例有所上升這類型買家數(shù)量較以前有所上升，重要原因之一即07年樓市的非理性飚升，客觀上“教育”了原來相當一

7、部分純自住型買家，使這部分人認識到買樓投資的收益，增強及拓寬了購房的目的性及功能性。n 投資型買家數(shù)量小幅下降純投資型買家數(shù)量占總受訪問者的1成，這個數(shù)據(jù)能比較客觀反應當前樓市的高端消費/購買力強的消費者群體比例。據(jù)以往數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前投資型買家數(shù)量有小幅度下降，一方面說明這部分買家具有較強的市場認知能力和判斷力，另一方面也反映出這部分特殊群體“買漲不買跌”的購房特點。七、首付四成影響甚微，二次以上置業(yè)者購買力強勁數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部據(jù)眾多受訪者調(diào)研結(jié)果顯示，8成以上的二次及多次置業(yè)者認為四成首付對其購房無影響或有影響但可接受。二次以上置業(yè)的消費者購買力較為強勁，有穩(wěn)定且較高的收入

8、來源保障，增加一成首付對這部分人來說相當有限。八、中心城區(qū)繼續(xù)受熱捧 天河最熱數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部調(diào)研結(jié)果顯示，廣州中心六區(qū)較其他區(qū)域更受購房者青睞，其中天河、海珠、以及老三區(qū)（東山、荔灣、越秀）三個片區(qū)最受追捧，成為了大部分人的置業(yè)首選。廣州傳統(tǒng)的居住區(qū)域海珠、東山受熱捧，其無與倫比的成熟配套和便捷的出行條件，套用證明著名企業(yè)家李家誠的一句地產(chǎn)名言足以說明問題“地段，地段，還是地段！”天河這個年輕而充滿活力的新貴，北天河、廣州大道、珠江新城及天河公園幾個熱點板塊逐漸成為各路白領(lǐng)“集結(jié)地”。九、心理價位區(qū)間70018000元/數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部調(diào)研結(jié)果顯示，認為70018000元/是目前市場上最可接受的價格區(qū)間，占約24%;8成以上消費者表示可承受樓價在9000元/以下。根據(jù)廣州房管局3月份發(fā)布的數(shù)據(jù)，廣州十區(qū)商品房成交均價為9448元/，相比起大部分受訪者所能接受的9000元/以下還有500元/左右的空間，說明大部分消費者認為目前市場價格的下調(diào)水平仍未達到心理價位。結(jié)合往年數(shù)據(jù)，顯示回復至07年第一季度的價格水平是消費者認為符合目前市場發(fā)展情況、并且和居民收入水平較為對稱的價格，這一觀點認可的消費者亦占大多數(shù)。十、實際收入看漲 消費信心增強數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部