策劃初案標準

1、第一部分項目的開發(fā)定位與規(guī)劃、對項目的市場理解（一）本項目面臨的主要問題（二）本項目開發(fā)的機會點（三）本項目可完善及塑造的特征二、本項目客源、單價、總價的定位分析（一）客源分析（二）價位分析三、本項目整體規(guī)劃及社區(qū)環(huán)境的設計理念（一）項目的規(guī)劃主題及特點（二）項目的環(huán)境設計（三）沿街建筑的功能設置（四）小區(qū)配套設置對項目的市場理解市場經濟體制下，任何商品都受市場的供求關系調節(jié)。我們 認為：房地產作為一種特殊的商品，其營銷策劃的關鍵在于 以適應市場需求為起點，以 引導市場需求為重點，并以適合市場需求為終點。（一） 本項目面臨的主要問題1）從大環(huán)境上來分析，本項目所在普陀區(qū)的地區(qū)形象并不理想，雖然

2、通過近兩年的市政規(guī)劃開發(fā)，仍不具備市民住宅消費心態(tài)上的區(qū)域吸引力， 難以吸引到其他區(qū)域的客源，因而 制約了部分消費群體。2）區(qū)域的普遍消費層次和消費能力有限。3）本項目所處的小環(huán)境由于“樂購量販”大型超市的開張，以及即將通車的輕軌“明珠線”，在生活設施和交通的便利程度上相對普陀區(qū)其他區(qū)域較具優(yōu)勢，但整體上來看仍嫌嘈雜凌亂，并且直面內環(huán)線高架，將是本項目在銷售時的最大抗性之一。4）以“中遠兩灣城”為代表的大小規(guī)模的遠期房競爭個案的競爭和壓力是本項目直接面臨 的另一不容忽視的問題，尤其是中遠兩灣城的巨大體量和推廣影響將極大地分流原本有 限的客源。5）容積率的制約所導致本項目將是以多幢高層為主的小區(qū)

3、形式，通過市調報告可發(fā)現(xiàn)，本 區(qū)的高層住宅居多，但在銷售上并不是最受歡迎。而據(jù)本公司的有關市場報告分析，多 層或低密度的小高層生態(tài)小區(qū)是1999年上海樓市市場熱點，今年也將持續(xù)這一態(tài)勢。 因此，建筑形態(tài)也同樣會影響一部分客戶的選擇。綜上所述，可以看出本項目開發(fā)的抗性，主要來源于地塊大環(huán)境現(xiàn)狀及同步開發(fā)產生市場激烈競爭等客觀因素。今后項目的成功運作主要在于如何對地塊各期開發(fā)的體量、位置、時間、推廣定 位等，有準確、適時的把握，這是本項目資金運營、銷售順暢、獲得雙贏的關鍵。（二） 本項目開發(fā)的機會點1 區(qū)域開發(fā)帶來熱點效應。由于“中遠兩灣城”大規(guī)模開發(fā)，一方面不可避免對本項目產生競爭 和壓力，但從

4、深層次考慮，這同時也無形中為本項目吸引了大量的外區(qū)客源，只要在項目的市 場定位把握得當， 通過樹典型、 立品牌的社會形象導入， 完全有可能爭取到本項目的目標客戶。2 整個普陀區(qū)的住宅開發(fā)不均衡，客源的挖掘仍有很大空間，主要體現(xiàn)為：以中山環(huán)路為分水嶺，一些新建的集中住宅小區(qū)多在中山路以南，以北“工房新村”式居民小區(qū)眾多，如“管弄 新村”、“石泉新村”等，這些新村無論從建筑立面或建筑形態(tài)上都顯陳舊，并且人口眾多 ，居住環(huán)境需改善但無太多改造更新余地，新盤開發(fā)地塊較少。原住戶中的第二代已成家立業(yè)， 購買欲望較強，將是本案主力客戶。另一方面，桃浦、寶山地區(qū)的諸多大型企業(yè)的職工購買力 也相當龐大。本項目

5、恰好位于中山北路的北面，只要規(guī)劃設計得當，本項目極易成為該區(qū)域的 標志性物業(yè)，所以完全有可能成為各個舊區(qū)的購房客戶的購房目標。3 從第一部份周邊樓盤面積、房型的數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，本區(qū)域主力面積為90-110m 2，主力房型為三房二廳二衛(wèi)，二房一衛(wèi)，其中二房一衛(wèi)的銷售率最高。這些房源里主要空缺小面積的復式或 錯層房型的設計考慮，這也是本項目可以取長補短，把握市場盲點，塑造個性的有利之處。4 從宏觀上來看，房地產將成為上海支柱產業(yè)。 2000 年我國宏觀經濟繼續(xù)實行積極的財政擴張 政策，中央政府會加大投資力度來推進經濟增長速度，預計 GDP 增長速度將超過 1999 年。 在此大背景下，上海國民經濟亦將

6、增加固定資產投資規(guī)模，而房地產業(yè)在上海國民經濟的重要 地位和作用越來越顯現(xiàn)，對上海經濟增長的貢獻也越來越大。因此本項目的開發(fā)和推廣在政策 上有著一個良好的大環(huán)境。（三）本項目策劃的基本思路 根據(jù)前述，我們可以初步擬出本項目塑造應依循的基本思路： 以大眾消費市場為基礎，借時、借勢，通過深化“建筑與人文”的現(xiàn)代居住理念，強化社區(qū)環(huán)境、建筑空間的獨有性、唯一性，創(chuàng) 造差異性，提升本項目的品質，從而進一步地引導市場需求方向，最終獲得品牌和效益的雙贏。其內涵為：1 注重立面設計新穎、房型格局多樣實用、社區(qū)形態(tài)豐富等要素的規(guī)劃，營造具現(xiàn)代人文氣息的 生活社區(qū)。2 立足中檔價位，塑造出區(qū)域內特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)

7、代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。本項目客源、單價、總價的定位分析（一）客源分析1.客源的區(qū)域范圍1）由于本項目位置介于武寧路與交通路之間，位于普陀區(qū)中塊區(qū)域，分別相鄰曹楊新村居民區(qū)和 甘泉，滬太等新村小區(qū)以及廣闊的桃浦地區(qū)，從這幾部份區(qū)域交通動向看，都是以武寧路或交 通路為主入口，并以中山路為樞紐。其住宅消費向區(qū)中心遷移，是具吸引力的，如利用本項目 位置的固有優(yōu)勢，并在項目塑造上準確把握，是可以吸引到相鄰這三部分客源，使項目除消化 中塊區(qū)域的客源外，也有能力分流東、西和北部地區(qū)的客源市場。2）就整個上海北部地區(qū)來看，本項目所處的普陀區(qū)中心位置對于寶山和閘北區(qū)的越浦等地區(qū)消費 客源而言，更靠近市區(qū)，

8、居住環(huán)境也更理想，而價格的實惠又是其可以權衡的，所以這兩部分 的客戶可以存在跨區(qū)域的雙重選擇。3）相鄰普陀區(qū)的靜安部份區(qū)域一一新閘路以北方向，雖然存在著“上、下只角”的消費觀念，但 因價格實惠，及以“中遠兩灣城”為代表的區(qū)域大規(guī)模開發(fā)形成的熱點效應所影響，同樣存在 選擇在本項目置業(yè)的可能性。綜上所述，項目面對的客源區(qū)域將主要是普陀區(qū)本區(qū)域客戶，及閘北、寶山，以及部份靜安區(qū) 的區(qū)域客戶，同時其他區(qū)域也存在客源的可能性。2 客源的消費特征1) 從調研報告市場抽樣調查中可初步得出結論 28 35 歲這一年齡段的國企職員有著較強的購房愿望。 現(xiàn)在普陀區(qū)的新村小區(qū)居住，并希望購房仍在本區(qū)內，但必須在交通

9、便利位置，并擁有便利的 生活環(huán)境的占大多數(shù)。 普陀區(qū)近兩年的住宅開發(fā)，由于舊區(qū)較多，中塊區(qū)域大面積改造剛啟動等因素，致使本區(qū)域客 戶的購房選擇面狹窄，難以得到充分滿足。 客戶主要的房型考慮為二房和三房，其中二房選擇最多，對普陀區(qū)現(xiàn)有房型普遍不滿意。 大部分客戶接受的價位在 3500 4500元/m 2之間。 80100m 2 左右的住宅面積較易被接受。 對本項目周邊環(huán)境的發(fā)展基本執(zhí)肯定態(tài)度，對這一地段住宅消費的有明顯意向。2) 面對的主要客源層次 區(qū)域內的企事業(yè)職工、干部 部分常駐滬的外來從商從業(yè)人士。 部分周邊的動遷客戶。 區(qū)域內的私營個體業(yè)主。 其他。(二) 價位分析1 從第一部分市調表格

10、可以看出，本區(qū)域樓盤銷售率較高的總價范圍，依次為20 40 萬、4060 萬、20 下，60 萬上三個層次檔。另由于市調項目有些開發(fā)較早， 在市場上的價位已經表現(xiàn) 回落的趨勢。因此對本項目總價的參考建議應為 2850 萬之間。2 均價從附表表格可以得出，本區(qū)域主力均價 4000元/m 2。因此對本項目均價 /單價的參考建議應為： 均價 4200 4500 之間三、本項目整體規(guī)劃及社區(qū)環(huán)境的設計理念（一） 項目的規(guī)劃主題及特點1 規(guī)劃主題和理念塑造一座“蘊含現(xiàn)代人文氣息，集時尚、休閑為一體的新都會精品生活小區(qū)”。2 .特征表現(xiàn)1）社區(qū)形態(tài)a. 容積率的制約使本項目的樓體以高層（28-30層）為主

11、，沿街配合商業(yè)功能的富有特色的低層 建筑。b. 考慮架空和底層空間的充分利用，使整體空間可豐富延展。c. 兼顧小區(qū)休閑功能區(qū)和臨街商業(yè)功能區(qū)的綜合性。d. 小區(qū)的動向由外而內集中，人行大門設于中山北路，人行后門設在鎮(zhèn)平路教堂旁，車入門設于 鎮(zhèn)坪路（附交通分析圖）。e. 沿中山北路和鎮(zhèn)坪路設計廣場式的商業(yè)功能區(qū)，點綴綠化水景，營造精品商場的氛圍，淡化本 項目地塊直面內環(huán)高架的弱勢及塑造項目形象格調。f. 整體建筑風格現(xiàn)代、清新、明快、并賦予線條的流暢起伏。g. 考慮底層相接的聯(lián)幢的點狀高層和板式聯(lián)幢設計，使小區(qū)形態(tài)有變化。h. 新技術、新概念的運用貫穿于整個規(guī)劃設計中。2）環(huán)境與建筑分布a. 樓

12、體分布東南疏，西北密，使整個小區(qū)的視覺牽引與地塊北面的大片舊式居民住宅區(qū)區(qū)分，并 與中山北路以南的眾多較新建筑群呼應。（樓體分布圖）b. 地塊北部突出區(qū)域以喬木林帶與舊公房小區(qū)相隔，以利本小區(qū)高層住宅與多層新村之間的光照 影響，以及小區(qū)內的綠化功能設置。c. 以建筑群體的集中綠化為軸，將相鄰建筑間的綠化精品、水景等都以大綠化為背景互為關聯(lián)，又各有變化。（綠地分布圖）3）附建筑形態(tài)布置圖、交通分析圖、綠地分布圖3 .房型設計及配比3 . 1、房型配比根據(jù)市調報告分析，本區(qū)域的主力面積在 90-110m 2，房型以二房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，但從銷售情況看，基本上本區(qū)住宅面積與銷售率成反比，其中銷售率

13、最高的的是60-70 m 2，所以不難得出以下結論：1） 本區(qū)域的實際消費能力有限，房型面積應加以控制，不宜過大。這從70 m 2以下面積段高 達94 %的銷售率可見一斑。2）二房一衛(wèi)和三房為本區(qū)較受歡迎。3）雖然復式結構和錯層的房型缺乏，但從超過50%的銷售率可看出這類房型同樣具有相當?shù)?需求量。因此，本項目在房型的設計上應兼顧小面積和以三房二衛(wèi)和二房一廳為主的主力房型，適當增 加復式，錯層等特色房型。如下所述：60-70m 2一房二廳占10%75-80m 2二房二廳一衛(wèi) 占 45%85-90m 2二房二廳二衛(wèi)丿90-110m 2三房二廳一衛(wèi)卜占40%100-120m 2三房二廳二衛(wèi)120

14、m 2 以上占5%。以二房、三房的平面房型為主，配合一些復式和錯層的設計。3 . 2、特色房型設計建議我們 認為：所謂精品空間的設計，必須把“適用空間”、“意境空間”以及“結構空間”有機地結合1、大膽運用大跨度預應力技術，采用靈活分割組合的房型設計，提倡一種“讓房子耐住”的新住 宅環(huán)保時尚。這樣，不僅每戶的室內空間可以完全打通，由用戶自由組合，而且相鄰住宅也可以打通，甚至 可以做到三戶或更多的房間合二為一。（如一房與二房一起，可各自單獨銷售，也可合成大三 房銷售）其在推廣上可訴求以下幾個優(yōu)點：1）戶型結構可以真正做到量身定做，實現(xiàn)最大程度的個性化。有一句建筑設計的格言：“設計的極致是量身定做。

15、”而運用了這種大跨度預應力技術，使得戶內空間可自由分割。2）戶與戶之間可以合并。即由于未來生活的不可預知性，使得住戶的居住需求可能會發(fā) 生變化，有的住戶可能會搬走，而有的住戶想讓房子變大，這樣對于想讓房子調大的住戶，只 要把戶與戶之間隔墻打掉就可以了。3）客廳及大部分居室將不存在明梁，而是變成了暗梁。這樣，任何一家住戶都不會為客 廳屋頂有一個橫梁，而無法順利裝修。4）在未來的二手房市場上，如5年或10年之后，由于該項目空間的可再造性，使其保值性 得到有力保證。因此暫時看來，從成本上考慮可能會高于一般結構的住宅，但是，一則，成本是可分攤到每戶，并且從可持續(xù)發(fā)展的角度上來看，絕對是值回票價的。2、

16、SOHO概念的超前小復式房型所謂“ SOHO 一族”一般是指在家辦公（SMALL OFFICE HOME OFFICE ）的一類人，如,作家、記者、經紀人、攝影師、計算機編程員等自由職業(yè)者。同時，還會有一些規(guī)模不大或尚 在起步和發(fā)展階段的私人性質的小公司口，廣告公司、電腦、咨詢公司等，他們的工作方式 確定了他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方式，他們更在意的是純粹個人的空間、更 力卩自我的獨斷專行。生活的空間與工作的空間既緊密相連又相對獨立，白天與黑夜的混淆、工 作與睡覺時間的不確定，SOHO所具的兩面性可謂正中他們的下懷。但這并不意味著不屬于此一類“ SOHO族”中之人就不需用要SOHO

17、式的住房信息和網絡已經非常強烈的影響到我們每一個家庭的生活。即使一個中規(guī)中矩、準點上下 班的人，也會有坐在家中電腦前的時候。這時你需要一個獨立安靜的空間。因此，對于“什么人住SOHO”的最為準確的解釋應該是： 無論你的工作和生活方式 如何，只要你會在家看書，寫字和使用電腦，你就需要SOHO。本項目特別設計的小面積二房二廳復式加錯層的房型結構（80-100 m 2）正是SOHO概念在居住空間的體現(xiàn)。它的建筑理念是充分人性化，將人的生活分為私人（Private）空間和社交（Social）空間。 前者的范圍在樓上，后者在樓下。前文提到的預應力的運用使空間是流動的，可分可合，可大可小完全隨心所欲。我們

18、建議本項目可在上海率先推出整幢小復式的特色住宅。因為1）上海的文化背景特色正是新潮和時尚。新概念和小面積的低總價能夠吸引很大一部分追風的白領人士和真正的SOHO 一族。2 ）復式結構本身具有市場吸引力，只是一般住宅的復式單位面積偏大，導致總價過高，消費群體有限。因此本項目設計的小復式一旦在市場上推出，必定會引起市場的轟動效應。（附圖）（二） 項目的環(huán)境設計1、設計理念我們 認為：以人為本 的環(huán)境設計才是最完美和最被需要的。二、理念的闡述 “綠化率”就代表環(huán)境設計什么叫“以人為本”的環(huán)境設計好的環(huán)境設計不應只停留在美化生活、滿足觀賞的層面上，而是應考慮人的各種細致需求并以 此為出發(fā)點，變靜態(tài)的、

19、封閉的環(huán)境為積極的、開放的環(huán)境，為人提供服務，并引導人開始一種新 的生活方式，這才是環(huán)境設計的主流趨勢。你被關懷了多少什么樣的環(huán)境設計才是以人為本不同群體、不同年齡、不同性別的人，對環(huán)境的要求也不同。市場上，現(xiàn)在很多樓盤提出“人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一”這樣的口號，但生活小區(qū)的環(huán)境的根本是“對 人是否真正尊重”，除了傳統(tǒng)的滿足人的審美需求外，還至少應具備以下三個要素：1. 它應該是安全的?！白屢粋€母親能放心地松開孩子的手?！?. 它應該是實用的。一個環(huán)境的功能劃分越細，對人的需求滿足得越充分，人在環(huán)境中的舒適度也越高，這樣的環(huán)境就是一個實用的環(huán)境。3 .它應該是個性的。在個性張揚逐漸成為時代特色的時候

20、，環(huán)境的個性化開始走向更為豐富的層次，這不僅是幾個 園林小品就可以堆砌出來的風格。 如果一定要解釋個性的含義，那就是：當你每次走入小區(qū)大門的 時候，就如同走入了自己的夢中家園，整個環(huán)境與你有一種精神上的契合?！斑@里不僅僅是一套房子，一個小區(qū)，而是一種品位、一種文化、一種面向未來的生活方式?！苯o你的是夏利還是奔馳。人性化環(huán)境設計有廣度與深度上的不同。夏利、奔馳都能上路，但你置身其中的感覺截然不同一樣，同樣標榜為人性化的環(huán)境設計，因為對人需求的滿足有深度與廣度上的不同，居住的感覺也會有天壤之別。本項目的設計理念表現(xiàn)就是：“倡導一種自由自我的現(xiàn)代生活模式， 營造一個宜靜宜動的理想 生活空間”1 特色

21、表現(xiàn)1） 環(huán)境功能的縱橫體現(xiàn)：a. 在小區(qū)人行動線中軸的南北向，由沿中山北路的商業(yè)功能廣場經小區(qū)正門將景觀引入?yún)^(qū)內， 可 設計一條寬 10m 左右，蜿延曲伸的休閑景觀綠茵大道，直至小區(qū)中心的主題廣場。其中分布 設置較有特色的精致景點，如葡萄廊架、異國花圃、流水坡橋、鳥語林、百草園等。b. “綠野 .里弄”沿景觀綠茵大道及分至每幢住宅大樓的小路， 利用高樓架空的首層散布風格各異 的休閑功能的場所。一改居于一室集中的活動空間，讓住戶在漫步綠茵、賞閱花香、聆聽鳥語 之中完成各種休閑活動，充分體現(xiàn)人與環(huán)境的融合。（附圖 5、6 ）c. 深層次的環(huán)境功能設計，通過樹木花草和回廊廳閣的掩映，在小區(qū)內設計以

22、各個年齡劃分的活 動區(qū)域，如稚趣親情、青春激勵、博弈切磋命名的各功能區(qū)。（附圖 7、 8 ）d. 架空設計的，擴大綠化面積和通透性，其精品綠化特色與中軸綠化帶相呼應并匯合而成。構成 氣韻流動的自然圍合空間。（附 9）e. 大門口鑲嵌彩磚，將小區(qū)內環(huán)境與商業(yè)廣場外環(huán)境銜接。f. 小區(qū)特色體育場所，建議因地制宜設計占地面積較小并且比較平民化的籃球場地。g. 徹底的人車分流，從鎮(zhèn)坪路直接進入有花有草有陽光自然風的半地下車庫，乘客可從電梯通至 各高層依層上樓。h. 完全無障礙的道路設計。i. 園藝的設計，考慮社區(qū)人文氣質與環(huán)境的結合。（附圖 10 ）j. 細化環(huán)境安全性：兒童活動場所的娛樂設施講究光滑

23、，無轉角，老人活動區(qū)地面的防滑處理。 小區(qū)公共活動區(qū)選擇無病蟲害、非針葉類植物品種等。2） 環(huán)境功能的立體表現(xiàn)a、下沉式主題廣場，花崗石弧型石壁設計潺潺而下的水簾，現(xiàn)代感的小區(qū) LOGO 雕塑配以拾 極而上的攀藤植物， 花崗石地坪嵌以彩磚，中心噴泉造型，輔以芍藥等四季花苑，作為小區(qū) 內居民的主要社區(qū)活動場所。 廣場與地下車庫相連， 方便居民下班后從車庫直接來到廣場賞 景，一解一天辛苦之乏 b 、 在底層架空的情況下，建議從二層起設計外伸空中的平臺花園。c、“立體花園”的新設計，即：提出了環(huán)境設計的系統(tǒng)性的概念。 將花園從地面沿著人們的活 動路線引入住宅入口、 公共走廊、 分戶入口直至每戶的陽臺

24、。 使人們在日常生活的每個關鍵 節(jié)點上都能夠接觸到綠化， 使綠化環(huán)境不再只是一片綠地， 而是一個連續(xù)的系統(tǒng)。 例如在兩 戶入口的中間留出一塊半公共的空間作為雙方共用的種花、 養(yǎng)鳥之處。在營造綠化環(huán)境的同 時也有助于鄰里的溝通和交往， 改善老年人對高層住宅的抵觸心理。 （具體設計可由我司提 供思路和基本方案與建筑設計單位研究可行性）3）建筑立面風格a. 沿街商業(yè)功能建筑屋頂花園的設計考慮。b. 整體外形簡潔、現(xiàn)代。（附圖 11、 12）c. 廳落地弧形觀景窗、臥低尺度的“外飄八角窗”等設計，將陽光風景引入室內，使戶內、外空 間密切相連。（附圖 13、14 、15 ）。d. 天際線的處理，起伏變化

25、，賦予現(xiàn)代藝雕的質感。（附圖 17、18 ）e. 立面色彩采用明快、清新色系，配合新概念特色主題，考慮現(xiàn)代感強的幕墻玻璃的運用，并利 于采光。f. 用花景裝飾性窗臺的立面設計，窗臺下配置了噴灌系統(tǒng)，實現(xiàn)了全樓立體綠化。g. 設計聯(lián)幢大堂及住宅間的陽光通道，既氣派又有機利用空間。建議可設計旋轉門凸現(xiàn)檔次。4）增加小區(qū)的物業(yè) CI 設計，如門頭、路面、指示牌、入口標志、小區(qū)公共運輸工具設計，區(qū)內服務場所設計等。2 建筑進材建議a. 立面材料采用現(xiàn)代進口面磚，或運用部分幕墻玻璃，使之更具鮮明性。b. 窗采用高級進口鋁合金窗，在色彩上及生態(tài)要求上易以表現(xiàn)。c. 大堂、電梯廳、走道，樓梯、入戶檐廊等都賦

26、予較細致的裝飾，從細部提升品質。CId. 建議設計以封閉式陽臺為主，部分開放式陽臺以鑄鐵欄桿合圍，在工藝處理上可考慮小區(qū) 設計的標識體現(xiàn)。e. 大門對講監(jiān)控系統(tǒng)， IC 智能卡設施。f. 采用中外合資高速電梯。三） 沿街建筑的功能設置1 沿中山北路可依地塊走勢設計精品商業(yè)廣場，集美容、銀行、文化、禮品、特色餐飲、裝飾等 休閑性內容為主的建筑鋪面，建筑特色選用羅馬式風格加以現(xiàn)代派特征，點綴綠化，水景，園 藝等，成為小型商業(yè)步行廣場的特色，凸現(xiàn)本項目的精品特質，提升物業(yè)檔次，一方面淡化高 架的影響，進而成為本項目的標志。 廣場上分列“綠巨人”式綠化，（式樣參照威海路市政綠化）更是從空中將高架對小區(qū)

27、的影響 減至最小。 - 從小區(qū)高層看高架方向是一片綠樹婆娑的風景。2 面對小區(qū)內部的一面，可設計 24 小時診所、 24 小時便利店、網吧、小學生功課室及健身房 小區(qū)配套設施。結合以上兩點， 使小區(qū)具備內外綜合的集中生活配套服務， 同時可以獲得商業(yè)租賃利潤的機會， 在檔次上提升了本項目的品位。（四） 小區(qū)配套設置1 休閑設施：以大眾性功能為主，如健身房、棋牌室、乒乓室、桌球室、閱覽室、電腦吧、茶坊、 視聽房、籃球場、小區(qū)娛樂中心等。2 保安設施：電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)紅外線警戒系統(tǒng)，電子密碼鎖系統(tǒng)、保安24 小時巡邏。3聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理，并成立小區(qū)業(yè)主俱樂部，不定期舉

28、 辦社區(qū)聯(lián)誼活動。4 社區(qū)服務設施： 推出“ 24 小時全天候生活服務” 概念，貫穿人與人之間親近、 溫馨的鄰里關系。 5 智能化管理：小區(qū)內一卡通，集中區(qū)域網絡設置，每戶寬帶端口預留。6 汽車駛入家庭，指日可待，故建議本項目車位力求充足（戶室車位比約3：1）可建 1-2 層的半地下車庫。7 垃圾處理：每座高層均設立中央垃圾處理槽，避免影響居住環(huán)境?！傲魉囀睆V告推廣策略廣告定位鑒于本項目產品個性鮮明，因此廣告定位的確立首先應配合產品特征，塑造項目在蘇州 市場中獨一無二的地位。其次，據(jù)我司對購房者心理認知的判斷得出結論：現(xiàn)代人不僅關心個人的居住需求，更 在尋找一種未來都市的居住模式，一種符合

29、特定人文需求的生活方式，他們所希望購買的是 整體而美好的生活情境，因此，要在他們心目中樹立起最優(yōu)秀、最有品位的產品形象，除了 以產品本身的特別優(yōu)勢作為支撐和連接外，必須在廣告宣傳中提升產品的人文和人性化附加 值。綜合以上觀點，確立本項目廣告定位為：蘇州第一座 流水藝術人文三維主題別墅特區(qū)“三維”意在強調流水、藝術、人文作為本項目的三條主線，并非單一形式出現(xiàn)，而是互 相共通融合，縱橫交織，營造出該別墅特區(qū)獨有的立體化質感生活。該廣告定位將通過以下推案名、廣告口號、廣告表現(xiàn)的闡述具體展開推案名及廣告口號（一）.推案名1. 推案名的作用便于突出本項目鮮明的個性與特色，利于推廣傳播，區(qū)別于其它物業(yè)，烘

30、托本項目的未來高品質利于大眾充分了解項目的特征、地理位置及其性質規(guī)模等不但為發(fā)展商建立知名度，更建立其美譽度，為其未來其它樓盤的開發(fā)形成口碑2. 通過對本項目的綜合分析，確立以下三個推案名（包括一個主推案名和兩個副推案名）1 ）主推案名流水藝墅推案名釋意創(chuàng)意來源1936年美國建筑師賴特（Frank Llovy Wright ）憑借他的智慧和想象，在世 界建筑史上載刻了一座使他名流千古的建筑，這就是流水別墅。流水別墅以它劃 時代的意義和卓越的個性，成為一項人類靈感和艱苦努力的永恒遺產，幾乎贏得 了一個建筑所能贏得的所有榮譽和贊美。本項目規(guī)劃正是受到該建筑對“流水” 獨到運用的啟發(fā)，取名“流水藝墅

31、”正是“流水”主題在本項目中完美運用的最 佳詮釋。具體構想本項目作為蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)，其在產品上的唯一性，成為最 大的特色和賣點。案名中直接取“流水”兩字，一來強調產品特點，讓人過耳不 忘；二來利用“流水”為社區(qū)營造一種自然、寫意、動態(tài)之美，為客戶提供想象 和思考的空間?！八囀比∽浴八囆g”諧音，并兼具“藝術人文新別墅”之內涵， 意在表現(xiàn)本項目引入的各國風情園藝和建筑特色，體現(xiàn)一種東西方建筑藝術的融 會共通流水即藝術，藝術即生活，一切歸結于“流水藝墅”，此推案名對于確立產品崇尚自然、追求品位的高格調相當有益。2）副推案名一：國際華墅城推案名釋意創(chuàng)意來源俗話說“上有天堂，下有蘇杭”，

32、蘇州歷來以其精致典雅的園林建筑贏得世 人的贊嘆。但就目前而言，蘇州市場還缺少一座大規(guī)模的國際性概念社區(qū)，因此本推案名就此方向著手，確立國際化理念，讓住戶雖身在蘇州，但居住感受卻如同到 達世界另一端。具體構想本項目作為一個35萬平米規(guī)模的別墅社區(qū)，其內部景觀、環(huán)境、配套等如同 一座“城中城”的規(guī)劃，完善有序而又精彩紛呈。提出“城”的想法，意在讓住戶 自走入別墅社區(qū)的第一刻起就進入自己的生活城邦， 享有除工作外的自在心情。而 有天有地的大型流水別墅社區(qū)，在蘇州，乃至中國都是首見，因此樹立中華第一別 墅“華墅”的形象也十分恰當。3）副推案名二：水天名墅推案名釋意從蘇州獨一無二的“流水”主題特色，延伸

33、出水天一色的自然美景，構成了 本項目的意境有天、有地、有水，可居、可賞、可享的蘇州新別墅特區(qū)。（二）廣告口號從本項目主推案名出發(fā)，確立以下廣告口號1. 主推廣告口號上善若水，傳世藝墅2. 備選廣告口號藝術即生活，生活即藝墅有天有地有藝墅生活，流動的水彩藝墅，跳躍的音符三、廣告訴求點1. 產品形象樹立該項目“中國蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)”的形象，以規(guī)模和產品特色引起受眾 關注和興趣，使有購房意向的客戶被吸引，前來現(xiàn)場，利于聚集人氣。2. 疊加別墅長期以來，蘇州人接觸到的就是獨幢和聯(lián)體別墅， 疊加別墅社區(qū)的出現(xiàn)填補了市場空白點, 必會引起轟動。在訴求上首先要明確告知“疊加別墅”的定義，突現(xiàn)其優(yōu)

34、勢特征；此外通過廣 告上房型剖面圖的示意，強調產品的功能性、休閑性、實用性及一些采光和建材上的特色運用, 強化客戶認知。3. 流水特色前階段從對美國設計師萊特設計的流水別墅介紹出發(fā)，訴求“流水藝墅”從流水別墅中得 到啟發(fā)，將“流水”特色用現(xiàn)代手法加以演繹，已在國內住宅界中獨樹一幟。之后，則需要將“流水”在社區(qū)規(guī)劃中的具體運用、景觀設置等加以詳述，以生動、美妙的文字讓客戶認同產 生共鳴。4. 規(guī)模型和完善小區(qū)規(guī)戈U項目35萬平米占地，規(guī)?；B動內部配套設施的跟進，廣告中可進一步強調小區(qū)整 體規(guī)劃的前瞻性與豐富性，完善便利的社區(qū)規(guī)劃，休閑輕松的娛樂運動設施，為住戶提供一個新世紀的美好家園5.

35、優(yōu)美生活環(huán)境實景利用小區(qū)先建會所和入口綠化環(huán)境的優(yōu)勢，對已建實景進行照片拍攝，在廣告中結合感性 的文字，一來體現(xiàn)發(fā)展商的實力和用心，二來打動向往優(yōu)雅居住環(huán)境的購房者。6. 視野景觀本項目的圍合式建筑設計，中央“流水”特色規(guī)劃，提供了每戶開放、遼闊的視野，從這 個角度表現(xiàn)可以滿足購房者對視覺景觀的需求。7. 高爾夫球車接送您回家考慮到本項目的地塊較為狹長，且主入口到最北面住宅的距離約有 800米，因此在中央道 上特設高爾夫球車來回接送住戶，從小細節(jié)看樓盤品質，這種禮賓級享受在蘇州獨一無二，故 值得特別宣傳。8. 人無我有的智能化設施小區(qū)在智能化運用上，打破傳統(tǒng)智能小區(qū)“電子警察”式的嚴密布防，開

36、創(chuàng)“電子保姆” 式的智能化服務新體系，在每個組團中心設置會客安保大堂，并提供住戶與智能設施間直接的 互動功能，體現(xiàn)更人性、更科技、更便捷。9. 泛會所概念蘇州首座引入“泛會所”概念的別墅社區(qū)，將集中式的休閑娛樂設施分布于小區(qū)各處，使 住戶在離家最近的地方就能放松身心。此外，位于小區(qū)入口的流水玻璃幕墻VIP中心會所，因其先期建造能讓客戶親身感受，宜通過照片實景加以宣傳。10. 物業(yè)管理服務隨著市民購房意識的成熟，對物業(yè)管理的重視程度逐步提升，廣告需從小區(qū)物業(yè)管理公司 的知名度和管理經驗著手，詳細羅列具體項目，使客戶對今后小區(qū)生活充滿信心。11. 精美樣板房設計以樣板房室內設計為重點，配合精致的實

37、景圖片，以房型及裝潢設計優(yōu)勢吸引消費者注意， 消除朝向、位置等的抗性。12. 市政工程遠景作為蘇州新設的吳中區(qū)，其未來規(guī)劃值得看好，除一些道路、環(huán)境的改善外，對生活配套設施、學區(qū)設置等與住戶生活息息相關的規(guī)劃內容需及時在廣告中強調，可考慮為消費者描 繪出未來的便利生活藍圖。13. 輕松優(yōu)惠的價格及付款方式以廣告戶、優(yōu)惠的付款方式等為訴求，利用價差吸引觀望的消費者前來現(xiàn)場。14. 心理訴求從購房者的心理角度出發(fā)，通過對產品各項優(yōu)點的細致呈現(xiàn)，提升住宅檔次及它在消費者 心目中的價值感，使客戶覺得物超所值而放心購買。15. 其它重點配合活動、現(xiàn)場反饋及其它促銷方案等，結合產品訴求重點，在報紙稿上加以

38、呈現(xiàn)，引起 客戶關注并催促他們盡快前來。四、整體廣告策略1. 廣告推廣主導思路本項目的產品特色十分明顯，“流水疊加別墅”的獨一無二，使我們在廣告宣傳中只需將產品個性清晰傳達、確立，讓客戶了解，產生認同即可，因此個性化訴求就是本項目推廣的主導核心。對于個性化訴求需采用層層深入的方式，即從整個項目流水概念的產生到流水引入住宅的 具體實施效果，水系貫連的景觀特色，智能化設施，泛會所等內容逐一細化、深入。除此以外, 個性化還要通過精美和具創(chuàng)意的廣告表現(xiàn)加以渲染，應強調其視覺識別性和沖擊力，以簡潔、 明快、富感染力的設計，區(qū)別于其它項目。建議在開盤及銷售初期的廣告以確立產品特色和炒作產品訴求為主，待其產

39、品已為客戶熟悉的情況下，可利用其在前階段熱銷及潛在客戶的積累及其規(guī)模效應，進行人心炒作。2. 分階段廣告策略本項目規(guī)模大，推廣時間較長，因此在建議分多階段進行推廣，圍繞“樹立形象（強調產品 性）一鞏固形象（強調規(guī)模及客戶對產品的追棒認同）一提升形象（深化產品個性，倡導獨特生活 模式）的路線展開第一階段（項目開盤前預訂期，即市場導入培育期）此階段主要通過軟新聞和報紙形象廣告，配合戶外樓幅、旗幟，集中攻勢對項目“流水” 特色、疊加別墅形態(tài)做預告宣傳，引起客戶和社會各界對項目的興趣和關注，為樹立形象奠定 基礎。 媒體投放軟新聞：多種媒體聯(lián)合進行炒作，著重介紹“疊加別墅”的產品特色及“流水”概念硬廣告

40、：形象宣傳，塑造產品唯一性。 廣告主題形象篇流水別墅流水藝墅有天有地有藝墅 SP活動參加該階段在蘇州當?shù)嘏e行的大型房展會，租用大展臺，通過現(xiàn)場精心設計包裝，初次 向公眾見面，引發(fā)新聞界和公眾的矚目和話題。第二階段（開盤強銷期）利用報紙廣告、戶外媒體、電視宣傳片、三方同時強攻， 著力突出本案產品特色和唯一性, 并強調大規(guī)模小區(qū)的生活優(yōu)勢、生活情景，及環(huán)境品質、健康舒適的生活概念，強力將本項目 塑造成蘇州最好最動人的別墅居住小區(qū)。以出色的廣告宣傳引發(fā)市場熱點，趨動客戶好奇心， 迅速凝聚人氣，以聚眾效應促動現(xiàn)場購買。 媒體投放：軟新聞：延續(xù)開盤前的媒體攻勢，但訴求重點轉向內部特色景觀規(guī)劃、智能化、泛

41、會所等 硬廣告：自開盤后，宜考慮加大廣告量，保持一周一篇彩色全版廣告，三周后減至兩周一 次或用彩色半版。電視DM夾報 廣告主題：開盤稿上善若水，傳世藝墅中國蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)，今天為您開啟流水特色生活，就是一幅流動的水彩則善而居與水為鄰疊加別墅有天、有地、有別墅疊加別墅疊加生活之美會所活力365，泛會所生活全體驗智能化設施智能互動宣言：溝通零距離、生活零煩惱視野景觀看得到世界的窗口 家，就是35萬平方米世界大花園房型疊加別墅生活空間大不同 SP活動：活動主題：開盤慶典，小區(qū)游園酒會活動內容：在開盤慶典上，邀請市府領導及前期訂購客戶參與，對外宣傳為開盤游園慶典酒會，讓客戶在參觀現(xiàn)場環(huán)境

42、情況下，加深對項目了解?，F(xiàn)場來賓均有小禮物贈送，如鑰匙扣， 手提袋等，以聚集人氣，為新聞造勢奠定基礎。第三階段（一期銷售接近尾聲，二期進入銷售）此階段為調整期，主要承接前一輪強銷勢頭，對未購客戶進行追蹤，并對前期廣告策略進 行回饋評估，為下一波銷售推廣做鋪墊和展開。配合工程進度逐項詳細深入介紹產品規(guī)劃的優(yōu) 越性與精彩處，以深化及證明本小區(qū)的超前與領先。 媒體投放：硬廣告：減少廣告頻率，如三周一次彩色半版廣告，持續(xù)項目在客戶中的接受度。到一期開盤時利用前期熱銷場景和煽動性語言，掀起新一勢頭。DM夾報派發(fā) 廣告主題催促篇一期即將全部售罄，僅余少量數(shù)理化保留戶型，最后機會請趕早二期開盤流水藝墅絕版二

43、期，新鮮入市錯過流水藝墅一期的客戶，可別一錯再錯規(guī)劃藝術的感覺來的流水藝墅聽到鳥鳴，聞到花香，看到流水，您已來到流水藝墅庭園精彩園中園，天然大舞臺SP活動活動一a. 主題：一期交屋，業(yè)主聯(lián)誼會b. 活動內容在社區(qū)的會所現(xiàn)場舉行交房儀式暨大型業(yè)主聯(lián)誼會，到時除邀請一期業(yè)主參加同 時，也可邀請一些有購房意向還未下定的客戶光臨現(xiàn)場，利用現(xiàn)場氣氛和已購業(yè)主的 說詞感染它們。同樣這項活動也為廣告宣傳創(chuàng)造了新的主題，便于軟新聞炒作。活動二a. 主題：“心中的家園”家居設計賽b. 活動內容以評選最佳室內設計為主題舉辦室內設計大展，通過組織參觀實品屋內的室內設 計作品，讓參觀者以投票方式選出心目中的最佳設計方

44、案，以現(xiàn)場活動的方式增進與 消費者間的互動，達到促進銷售的目的?；顒尤齛.主題：“水的色彩，水的生活”作品征集b.活動內容以“水”為主題進行系列征文和攝影作品征集活動，可利用小區(qū)中央廣場、人工湖等景點，舉辦攝影比賽，吸引參觀者及人潮進場，突出水對生活的重要影響及小區(qū)“流水”主題特色。第四階段（二期尾聲，三期進入銷售）考慮此階段項目形象已樹立，再過多強調產品已不會產生社會效應， 且易適得其反，有“老 生常談”之嫌，不妨從居住感覺，前兩期業(yè)主的購買體會入手，加強銷售促動性，形成要買請 趕早的緊迫勢頭?？煽紤]以證言式廣告促銷余戶，從已購客戶中挑選適當對象，介紹該房型的 優(yōu)點，讓未購及猶豫客戶產生認同

45、感，進而加速購買決心媒體投放：軟新聞主要是根據(jù)工程進度強調本產品特色，催促客戶前來現(xiàn)場。硬廣告配合實景照片，煽動客戶廣告主題：房型篇空間不同，生活更多品味我的別墅與眾不同促銷煽動篇蘇州人以買流水藝墅為榮，那您呢二期售罄，三期壓軸登場，下定請趁早工程進度篇一期交屋，現(xiàn)場實景敬邀感覺實景實品，精彩看得見SP活動活動一a. 主題：XX節(jié)，也是“流水藝墅”的節(jié)日b. 活動內容：組織有特色的節(jié)日活動。如在中秋佳節(jié)，可與物業(yè)公司合作舉辦露天燒烤、 賞月晚 會等，一期住戶及現(xiàn)場來賓均可參與，以溫馨氣氛吸引客戶，可現(xiàn)場分發(fā)月餅、禮品 及舉辦抽獎活動等?；顒佣. 主題：特別促銷，僅給有眼光的您b. 活動內容：

46、送裝修設計：對購房客戶進行抽獎，中獎客戶送裝修設計費2000元/戶送花草：對購房層別墅的客戶，送花園進口草坪；對購上層別墅的客戶送價值 500 800元花草，以裝飾居家、露臺等。第五階段（銷售末期，結尾工作）此階段主要工作是為鞏固前期銷售率， 加強滯銷房型去化，配合促銷策略，完成最終銷售。媒體投放：硬廣告：減少廣告量，以實在訴求加強末期去化。戶外引導、橫幅等廣告主題促銷篇最后成為“流水藝墅”主人的機會，請速把握結案篇完美的句號SP活動活動一a. 主題：感恩回饋b. 活動內容：依托前幾個季度的活動造勢，此階段的銷售很大部分還靠以客戶介紹客戶。以感 恩回饋為噱頭，組織老客戶活動。如當時正值冬天春節(jié)

47、前后，故不適宜舉辦戶外活動， 可結合新年、春節(jié)于報紙、電視等媒體進行適當宣傳，并寄發(fā)一些賀年禮品，或舉辦 以“感恩回饋”為主題的抽獎活動等?；顒佣. 主題：超值特價房，優(yōu)惠折扣任您抽b. 活動內容：針對小區(qū)最后剩余的房子，進行抽獎式促銷，加強其去化速度五、媒體策略媒體是將物業(yè)訊息傳達給目標客戶的載體。根據(jù)對現(xiàn)有蘇州各大媒體的分析，結合推案名與推廣構想，特為該項目做出媒體安排如下：（一）報紙、雜志1. 報紙房地產廣告的特殊性決定了它適合選用報紙作為其主要廣告媒體。鑒于蘇州本地報紙不多, 通對發(fā)行量、影響力及受眾情況調查比較后認為蘇州日報與姑蘇晚報為蘇州當?shù)?最主要的報章類新聞傳媒，其廣告的可信

48、性與可讀性均較強 ，因此建議作為今后發(fā)布廣告 的主力媒體。軟新聞軟新聞在樓盤推出前的宣傳造勢方面有十分重要的作用， 它可以為項目創(chuàng)造社會熱點， 聚集人氣，對樓盤銷售推動居功不小。建議在開盤前的引導試銷期，召開小型記者招待會，邀請?zhí)K州日報、姑蘇晚報 的新聞記者發(fā)布軟新聞，可連續(xù)做四到六款系列稿，其重點圍繞蘇州即將出現(xiàn)一座流水疊 加別墅特區(qū)做文章，圍繞產品特色重點宣傳，爭取盡快贏得市場接受和認同。 硬廣告在項目推出前期就可在報紙上進行形象、樓盤公開預告等宣傳。建議重點為形象宣傳， 與軟性廣告相輔相成；版面上以彩色整版為主。之后的公開強銷期，建議以蘇州日報、 姑蘇晚報兩大報紙為主，可穿插蘇州廣播電視

49、報的彩版廣告。其重點應配合我們 的推案名與推廣構想，針對其優(yōu)勢點，依靠一系列、完整的廣告表現(xiàn)手法，達到宣揚其優(yōu) 勢，淡化其不利點的作用。2. 雜志選擇蘇州當?shù)叵嚓P房產類刊物，如蘇州樓市等作為輔助宣傳，以利沖刺期與持續(xù) 期的順利銷售。 備注：應定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，及時調 整與更換我們的媒介組合。 在對報章這類常規(guī)媒體的運用上， 應盡可能采取階段性轟動投放的 模式，即盡可能同時調動蘇州所有媒體以形成一個時期媒體熱點，這樣的效果將會十分理想。（二）、 DM 夾報 考慮到本項目的規(guī)模性，因此在使用報章等常規(guī)媒體同時，尤其需加入具特色且有目標客 戶針對性的其它

50、輔助媒體。在認真分析媒體成本、發(fā)行通路、市場覆蓋面及受眾到達率等因素 后，郵政 DM 夾報成為除報紙外的另一主要平面廣告媒體。三）、 VCD 制作 可以利用三維特技，結合現(xiàn)場拍攝，將未來的實景呈現(xiàn)在客戶眼前。其可以在售樓現(xiàn)場播出，也可在房展會及一些大型的戶外推廣活動中分發(fā)客戶，使客戶對未來的環(huán)境有親身體會， 仿如身臨其境，增加其購買欲望。（四）、電視廣告電視廣告的視聽和畫面沖擊力都較平面廣告更強，但其存在有信息停留時間短、投入費用 高、文字內容訴求不詳盡的缺點，對于它在房地產項目上的運用，需講究其策略。一是拍攝內 容，建議本項目的電視廣告可采用系列形式分幾個主題進行拍攝， 如形象篇、 流水篇、

51、環(huán)境篇、 休閑篇、智能篇，但主要目的是確立項目品牌形象，突現(xiàn)“流水”之特色，因此要以流暢簡潔 明快的畫面給人以視覺沖擊， 旁白部分主要指出 “蘇州首座流水疊加別墅特區(qū)流水藝墅” ； 二是投入周期，建議本項目采用階段性密集投入，在開盤和強銷期及其它結點時期，以高頻率 出現(xiàn)，其余時間利用其廣告效應的余溫盡快消化客戶。（五）、戶外媒體 在主要廣告媒體中，戶外廣告提供了最低廉的每一單位訊息傳遞的成本。同時，還具有吸 引力的特點。其優(yōu)點包括快速的品牌到達度、頻度高、適應性強以及沖擊力大等優(yōu)點。 戶外媒體主要有：大型路牌與燈箱（在主要路段與繁華商業(yè)街設立，以加深客戶印象） 車體廣告（運用于途經本案的公交汽

52、車）電子屏幕廣告六、現(xiàn)場包裝推廣建議（一）、售樓處建立大型售樓中心的目的是為增加公眾對發(fā)展商的信心，以及增加未來客戶的信心。 建議先建會所及周邊小區(qū)環(huán)境，以會所來實現(xiàn)售樓處功能?？紤]到利用會所做售樓處，可 避免售樓處建后推倒的浪費，同時又利用會所設施及周邊環(huán)境綠化的展示給客戶以直觀感受，促其快速下定因本項目離市中心還有一定距離， 故建議在市區(qū)設立外接待處，面積在80m 2左右，位置選擇在人民路沿線，靠近吳中區(qū)的地段，沿街房。到時應備有定時看房班車往來于售樓處和現(xiàn) 場之間，便于帶客戶看房。看房班車可采取導游式服務，即由售樓人員配合車上VCD播的廣告片做產品介紹，一來化解客戶對項目距市區(qū)較遠的抗性

53、， 二來可集中強化客戶對產品的認識， 加深記憶?，F(xiàn)場售樓處包裝布置：會所底層為接待談判區(qū)，放置項目整體規(guī)劃模型、單體及房型模型，并在墻上通過展板形 式對小區(qū)的環(huán)境、規(guī)模、景觀、綠化、智能化、物業(yè)管理、會所設施等內容分別展示。從售樓處經綠化帶到達樣板樓區(qū)域， 看房通道建議設置玻璃回廊，避免風處日曬和雨天的 不便，同時希望以不同風格做四套樣板房。（二）、工地旗幟建議在東吳南路入口旁及小區(qū)主入口區(qū)域以大幅落地旗幟造聲勢及氣氛，該旗幟的視覺沖擊力較大且易于表現(xiàn)別墅項目的開闊、 大氣之感，色彩及設計上采取與廣告定位相吻合的風格。（三）、工地圍墻考慮到本項目外圍墻隱于沿街建筑及廠區(qū)后，故建議不做圍墻，將其費用轉化于大型戶外看板。（四）、廣場綠化在主入口會所后的區(qū)域，先做小型綠化環(huán)境設計，景致不用多，貴在精和特色，尤其是水景 需特別強化。先綠化后建筑的操作具感染和煽動力，為推動項目銷售起重要作用。（五）、大型公眾導示系統(tǒng)1. 路口引導標識牌在臨近項目的吳縣電視塔旁，及石湖西路、東吳南路口設立引導標識牌，主要加強進入小 區(qū)的動線引導，并可利用其做形象宣傳，讓臨近區(qū)域的來往車流人員重復認知。2. 大型路牌廣告在市中心人流量較多的商業(yè)區(qū)域設立大型廣告牌，提示物業(yè)地理位置及烘托物業(yè)形象。七、銷售道具建議1.