徐州杏山子項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑方案

1、徐州杏山子項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設計策劃報告目錄第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析3一、影響產(chǎn)品定位的關鍵因素分析3二、目標客源來源分析4三、產(chǎn)品定位5四、產(chǎn)品特征5五、各類建筑的特征和設置理由6第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算10一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算10二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算10第三章項目規(guī)劃與建筑設計建議13一、設計理念及原則13二、規(guī)劃設計建議13二、單體建筑建議16三、其他配套建議17第四章 分期開發(fā)計劃及分期規(guī)劃指標17一、分期計劃17二、各分期安排及主要技術經(jīng)濟指標18第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關鍵因素分析綜合市場調(diào)查與分析報告中各方面情況，在本項目定位

2、時須充分考慮的因素有以下幾點：1、從地塊特征看地塊位置偏遠，周邊基本處于尚未開發(fā)狀態(tài)。道路交通狀況尚好，距離淮海西路2.5公里，距離云龍湖風景區(qū)1.5公里，距離市中心8-10公里，距離徐州火車站約12公里，距離城南新區(qū)12公里。快速主干道西三環(huán)線從地塊旁經(jīng)過，使地塊便捷地與市中心、城南新區(qū)、城北聯(lián)系起來，并與最繁華的商業(yè)大街淮海路相連，交通通達性好，與城南新區(qū)相比，與現(xiàn)在市中心的交通聯(lián)系更好，但現(xiàn)狀只有1路公交與市區(qū)聯(lián)接?，F(xiàn)狀地塊為農(nóng)村，有少量低級業(yè)態(tài)的工礦企業(yè)，基本沒有對項目開發(fā)有利的產(chǎn)業(yè)基礎。地塊區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為保留用地，東側(cè)為云龍湖風景控制區(qū)，西北側(cè)為黃河濕 地保護區(qū)，除本項目外規(guī)

3、劃中沒有居住區(qū)和其他 規(guī)劃淮海西路模型開發(fā)項目，公建配套（醫(yī)院、超市、商貿(mào)等）及居住區(qū)公共服務設施配套嚴重缺乏。公建配套和生活服務配套只能依賴城區(qū)或者自身設置。地塊屬于云龍風景區(qū)的西北邊緣，云龍湖景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境（空氣質(zhì)量與環(huán)境景觀）比城市的北部和東部好，但差于城市南部。地塊主要為緩坡山地，用地范圍位于大王山的背陰面，（根據(jù)市場調(diào)查顯示徐州人不喜歡住在山的北面），主要為巖石山體為地貌特征，只有地塊北部有不同厚度的土層分布，因土層較薄，地塊區(qū)域周邊總體規(guī)劃圖現(xiàn)狀植被較差，只有現(xiàn)農(nóng)居點內(nèi)有少量植被。用地內(nèi)現(xiàn)狀為大量農(nóng)居，中間有一水塘，在開發(fā)中可以加以利用；地塊南面山上現(xiàn)狀有很多墳墓，對地塊有

4、較大影響。地塊所處山體呈東北西南走向，并呈西南高，東北低。南向和西向景觀以山體為主，東向與東北向景觀以遠山和農(nóng)村景觀。地塊西部的南向、東向和西向景觀為因開山取石形成的山體巖層斷面，尤其是西部南向處的巖層斷面須作一定的處理。地塊東半部的南向景觀為山體，植被較好，但西南向的山坡上有較大面積的墓地，若無法做通政府的工作進行拆遷，規(guī)劃中須高度重視。綜上，開發(fā)中應充分挖掘地塊的交通通達性、位于風景區(qū)旁自然環(huán)境和景觀條件好等大利好，通過影響政府增加公交和自行開設小區(qū)班車來改善交通條件。生活服務配套主要靠自行解決，開發(fā)中重點考慮設置集中的居住區(qū)街坊式公共中心，并努力引導政府增加大的公建配套和建設開發(fā)；對現(xiàn)狀

5、地形的利用要考慮現(xiàn)狀不多植被的保護和水塘等自然地形的保留。2、從供應特征看目前市場上可供銷售的供應量并不大，戶型好、價格適中的樓盤銷售率都在70%以上，只是城區(qū)內(nèi)少量高層因房型差或價格偏高，仍有現(xiàn)房銷售。現(xiàn)在的銷售價格：市中心小高層、高層在2300-3500元/平方米，非中心地段多層在1300-2200元/平方米（城北1100-1400、城東1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500），城西沿湖小高層與高層在2500-4000元/平方米。目前市場開發(fā)的模式以小規(guī)模的居住區(qū)、小區(qū)開發(fā)為主，但供應量將在2004和2005年放大，北部、東部和南部都有較大規(guī)模的樓盤，尤其因為

6、城南作為城市發(fā)展方向，該區(qū)域的幾個大樓盤及規(guī)劃中的居住區(qū)開發(fā)將對本項目構成較大影響，本項目在產(chǎn)品定位時盡量不要與之直接競爭。目前與本項目形成直接競爭的樓盤主要有雙山子項目，其區(qū)位、與城市發(fā)展方向等均較本項目有優(yōu)勢。與本項目的定位有較大關系的樓盤是濱湖花園，總建筑規(guī)模在54萬方，全部為高層與小高層，容積率為2.22，價格在2300-4500范圍內(nèi)，景觀房（面湖）均價3000以上，已預訂了大部分，5月份正式開盤?？傮w上因其供應量大，位置好，本項目須與之錯位，在單價與總價上拉開距離。從目前在售樓盤的戶型分布看，140方以上的大戶型銷售速度較緩慢，90-140方的戶型銷售較快，樓層的選擇主要集中在14

7、層，價格遠高于5層6層，因價格低。建筑形態(tài)看，小高層的供應量較小，銷售情況較好，高層的供應量主要集中在市區(qū)，板式高層的銷售較好，點式較差，總體上看，對高層的接受程度較好。別墅的銷售較緩慢，徐州住宅開發(fā)尚處于較低水平，80年代開發(fā)的住宅小區(qū)十分破舊，環(huán)境惡劣。新建的小區(qū)在引進外地開發(fā)理念后，正在規(guī)劃的幾個樓盤（如濱湖花園）設計水平有明顯提高，競爭加劇，本項目開發(fā)商已有較成熟的開發(fā)經(jīng)驗，且資金雄厚，有較強的競爭力?？紤]目前徐州市場價格較低，須注意成本控制。本項目因為規(guī)模較大，與競爭樓盤在區(qū)位、配套、未來發(fā)展?jié)摿Φ雀偁幰蛩厣舷鄬^弱，應考慮走大眾路線，建筑形態(tài)與戶型盡量走主流，同時要具備兼容性和消費

8、引導性，揚長弊短，通過先進的開發(fā)理念、品牌開發(fā)策略、價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、道路交通優(yōu)勢參與競爭。3、從需求看從宏觀面看，目前徐州人均住房使用面積達到15.63平方米，但由于近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展和住房制度改革，市場儲備了一批改善條件的消費需求，因為目前徐州的住宅市場尚處于初步發(fā)展階段，好的居住小區(qū)還不多，這種住宅消費的需求還沒有被激發(fā)出來。從消費發(fā)展趨勢看，目前大部分普通老百姓消費重點還停留在衣食和生活用品（包括電器）上，未大量出現(xiàn)在住宅上，只有少量工作單位較好的人已換購大房，改善條件。隨著開發(fā)水平的提高、城市化發(fā)展的必然性和目前全國房地產(chǎn)形勢的示范效應，徐州的消費將被很快激發(fā)，形成一個消費拉動房

9、地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。從需求群體看，目前徐州的一批政府機關學校醫(yī)院等固定收入者、法律會計建筑裝璜設計證券等服務性公司從業(yè)人員、大中型貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營人員、從事商貿(mào)和加工的私營企業(yè)業(yè)主等構成具有一定承受能力的住宅消費群，主要以換房改善條件為主，部分為首次置業(yè)，同時也有投資性購房需求。改善條件者目前基本上住60-100平方米房子，如調(diào)查中反映一些機關事企業(yè)單位的中層職工都在實物分房時拿到了面積相對較小的房子，在80平方米以下，如今他們都有意向和能力來購買新房去改善條件。但也有相當一部分需求已被滿足，有一部分高收入的商貿(mào)私營業(yè)主，和一部分收入穩(wěn)定的政府學校人群已經(jīng)換房改善條件，但這類人在徐州處于高收入階層

10、，仍有投資性購房需求。目前徐州較多人對現(xiàn)在住房不滿意，主要體現(xiàn)在戶型品質(zhì)差（多為進深大產(chǎn)生的暗廳、暗衛(wèi)）、面積不夠用，物業(yè)管理差，小區(qū)環(huán)境差等，本項目立足開發(fā)精品樓盤，設計合理舒適的先進戶型，充分挖掘現(xiàn)有景觀條件和位處風景區(qū)的大環(huán)境，引進先進的物業(yè)管理理念來吸引購買。從需求特征看，戶型面積在90-130平方米，房型以2/2/1、3/2/2為主，購房總價承受在15-30萬元間。建筑形態(tài)無明顯偏向，多層與小高層、高層無太明顯區(qū)別，只要景觀、朝向、房型、地段好，高層住宅也受市場歡迎。建筑風格偏向簡潔素雅、精致典雅的風格，沒有強烈的文化特征。徐州城市居民目前收入水平有限，購房時表現(xiàn)出對價格較敏感，在相

11、同地段選擇更傾向價格低的而不是品質(zhì)較高的。在同一樓盤中銷售較快的也是總價較低的戶型，一些樓盤的復式戶型和一些大面積戶型銷售困難。但對真正高品質(zhì)的樓盤如濱湖花園，價格的承受力還是相當強的。目前徐州市民購房時考慮交通條件較多，選擇職住接近的房子，對本項目地段接受程度不高。購房者比較看重未來的發(fā)展?jié)摿?，有較高的公建服務配套的要求，對城市發(fā)展方向城南新區(qū)比較認可。此外購房時對供暖和物業(yè)管理也比較看重。4、從政府及開發(fā)商的情況看根據(jù)地塊開發(fā)規(guī)模，按居住區(qū)的規(guī)劃要求，需要配置包括3所幼兒園、1-2所小學、1所36班中學（含初高中）及一所衛(wèi)生院在內(nèi)的10萬平方米的公共服務設施服務本地塊居民。政府推出了在總體

12、規(guī)劃中為保留用地的本地塊，該區(qū)域基本沒有公建配套，政府是否會為未來有著2.0-2.5萬人居住的區(qū)域配備足夠的公建生活服務設施，直接影響著本項目的產(chǎn)品定位和開發(fā)策略。從目前徐州市城市規(guī)劃與建設重點看，政府對本項目區(qū)域進行較大規(guī)模的公建配套可能性不大，因此，本項目定位與規(guī)劃設計時必須考慮配備基本的生活服務設施，形成較大規(guī)模的居住區(qū)公建中心。本項目規(guī)模巨大，開發(fā)商必須做好長期開發(fā)的準備，考慮樹立品牌形象，甚至可考慮適當介入服務居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)（如教育、商貿(mào)等），來提升樓盤的買點，吸引目標客源，獲得效益最大化。二、目標客源來源分析盡管目前市場調(diào)查顯示，選擇地塊置業(yè)的比例尚不高，主要原因是地塊位置較偏、交通

13、尚不便利以及生活配套缺乏，但只要從項目開發(fā)上進行改善，再加上今后幾年徐州市房地產(chǎn)市場需求的激發(fā)，可以相信，本項目具有較好的前景。1、目標客源區(qū)域分析地塊的輻射區(qū)域分析，上班交通時間在30分鐘內(nèi)為可以接受的范圍，本項目規(guī)模大，目標客源的來源區(qū)域應相對較大，包括城中心、城北工業(yè)園區(qū)、南至礦業(yè)大學，核心區(qū)域主要是來自城西及淮海路沿線、市政府一帶。因為本項目對這些區(qū)域的道路交通狀況較好，均有城市級快速干道相連，無論將來是自駕車還是公交上班，均是十分便捷，所以原則上該區(qū)域的購買者均是本項目爭取的目標客源。區(qū)域交通分析示意圖2、目標客源分類概述目標客源區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀分布了目前徐州市主要的產(chǎn)業(yè)人口，就具備購買力

14、的群體看，該區(qū)域大量的企事業(yè)單位、私營業(yè)主是主要來源，這些單位相對穩(wěn)定，也不太會搬遷，這些單位購房者將是本項目吸引的主要力量。考慮城市發(fā)展南移，未來市政府搬遷，現(xiàn)市政府及相關部門購房者將隨著辦公搬遷而較傾向選擇城南的住宅，本項目因為去城南方向通過環(huán)三南路非常便捷，也會吸引部分南遷的客源。考慮徐州地方的特殊性，一些效益較好的單位變相的福利分房仍然存在，本項目可以吸引部分單位集體團購。根據(jù)分析，地塊的需求主要來自以下幾種：市中心區(qū)域效益較好的事業(yè)單位（如學校、醫(yī)院等）和小部分政府機關人員有固定收入的群體，尤其是中層以上的干部，主要以改善條件和為父母子女購房，以及這些部門參加工作3年以上的年輕人首次

15、購房；市中心區(qū)域法律會計建筑裝璜設計證券等服務性公司從業(yè)人員的換房或者首次購房；城市西北部大中型企業(yè)管理者、南部部分高校老師改善條件及為父母子女購房；事業(yè)單位及大中型企業(yè)團購；城市中心區(qū)及淮海西路商貿(mào)私營企業(yè)主為改善條件和投資購房；工作在淮海西路，工作不久，總價承受力有限的首次購房的年輕人；西部現(xiàn)有生活居住區(qū)內(nèi)收入水平相對較高的人群改善條件或分戶購房；外地來徐州投資購房者（如溫州、杭州投資客）。三、產(chǎn)品定位根據(jù)本項目的地塊品質(zhì)，和項目建設期當?shù)厥袌鲂枨筇卣鳎约拔磥砦迥晷熘莩鞘信c人口的發(fā)展預期，本項目定位為中偏檔次水平、中等人口密度，以小高層和普通多層為主，以疊加式別墅（復式公寓）和高層為輔，

16、居住建筑面積約76萬平方米，居住戶數(shù)近6100戶，居住人口在2.2萬左右的大型居住社區(qū)，以配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量的居住環(huán)境成為徐州中高密度住宅中的精品，成為新時代徐州居住物業(yè)的代表。此定位有三大特征：1、以大眾普通型的第一居所為建筑形態(tài)，而不是以低密度的、別墅式的第二居所來定位，形成有較高人氣的、生活配套齊全的、可以生活居住的大型居住社區(qū)，吻合徐州市民文化傾向群居熱鬧的生活習慣；2、以普通住宅為主，營造高質(zhì)量的、全新居住理念的大眾精品型居住社區(qū)，不追求高貴豪華，以中等偏高的建筑標準定位，以中等收入人群為主要目標客源，讓設計先進、環(huán)境優(yōu)美的新型的現(xiàn)代化社區(qū)成為他們新的居所。同時以大眾普通型、

17、中高密度居住人口、生活配套設施齊全居住區(qū)的定位，形成與城市南部可能出現(xiàn)的大量別墅或排屋等低密度居住區(qū)錯位競爭；3、建筑形態(tài)以小高層和高層為主，在用足容積率的前提下，形成低建筑密度、高綠化率、高人口密度、高生活配套的現(xiàn)代化居住小鎮(zhèn)，通過中檔次的價格吸引盡可能多的人口，才能靠項目的自身配套，在因不符合城市發(fā)展方向，政府不會進行大量投入的情況下，仍能形成自給自足的完整社區(qū)，將是項目取得成功開發(fā)的關鍵。四、產(chǎn)品特征1、項目總體技術指標項目數(shù)量（平方米）備注計容積率的用地面積558000不包括代征土地總建筑面積1026000其中：地上建筑面積854000計容積率的建筑面積其中居住建筑面積759400配套

18、公建95000其中可銷售商鋪84000為小區(qū)配套的各類商業(yè)服務設施不可銷售11000公共服務設施如物業(yè)、社區(qū)用房、幼兒園等地下或半地下建筑面積172000用地面積的35%容積率1.530與標書上的1.525接近總戶數(shù)6100戶居住人口21000人按每戶3.5人計停車位4800個其中：地下私家車位4400個住戶配車率為70%地面公共停車400個 2、建筑形態(tài)定位類別用地比例地塊面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）比例普通公寓34%1918001.223020027%小高層27%152200230700036%高層11%625802.213767016%復式洋房15%8450018450010%

19、可銷售商鋪10%556801.58350010%其他公建2%112401112401%總計100.0%5580001.530854200100%小高層和高層的用地面積所占比例為38，建筑面積所占比例達52，基本上以小高層和高層為主，具體的建筑形態(tài)見下節(jié)。3、戶型定位建筑面積戶型建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137802%801703%90-110221,31216158021%100162027%110-13032225818034%120215036%130-150322,42219723026%140141023%150-170322,422224403%1601402%170-

20、190422688109%1803806%190-210422210303%2001002%210-230422, 522169002%220801%759940100%6100100%90150方的建筑面積達86。其中，110130占36?？傮w上以偏經(jīng)濟型為主，但由于高層的得房率較低，為達到一定的舒適性，130-150方的戶型也達到23，能滿足未來5年的購房需要。五、各類建筑的特征和設置理由1、普通公寓主要特征：見下表。普通多層基本特征戶數(shù)約2100戶建筑面積范圍70-150 m2主力面積110-130 m2平均建面110 m2單價范圍1500-2500元/ m2平均單價2000元/ m2總

21、價范圍11-35萬元主力總價18-25萬元平均總價22萬元分布區(qū)域特征地塊東部、東南部，各組團南側(cè)建筑層數(shù)以五層為主，設置頂層閣樓（不計容積率），銷售時附送。（將提高五層售價，并成為賣點）外立面清新雅致但不失活潑戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳停車位45%配置車位目標客源以中偏低收入為主要客源、首次置業(yè)的年輕人、為子女購房結婚者、投資性購房者基本需求特征對總價敏感、戶型要求精致，看重地段個生活配套，主要在一、二、三期推出，投資者看好增長趨勢普通多層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137786%801708%90-1103129426040%10094045%110-

22、130322,42210817046%12090143%130-150422139906%1401005%小計23020098%1092100100%定位理由：普通多層公寓仍是徐州市民最喜愛的居住物業(yè)，是目前近郊區(qū)樓盤的主要建筑形態(tài)。但由于下列三個原因，普通多層的設置面積仍次于小高層。（1）從現(xiàn)有的銷售情況看，因消費者的惰性，4層以上銷售較慢，5層因價格遠低于下面幾層（低8%-20%），銷售較好，六層則較多地空置。（2）因地塊有較大面積的北坡，加上徐州的日照間距為1：1.3，普通多層難以達到1.525的容積率。（3）本項目須營造較高質(zhì)量的園區(qū)環(huán)境，建筑密度不宜過高，須提高建筑高度，因此不宜設置

23、過多的多層。2、小高層的特征與設置理由主要特征見下表：小高層基本特征戶數(shù)約2440戶建筑面積范圍70-150 m2（少量頂層復式）主力面積110-150 m2平均建面120 m2單價范圍1800-2900元/ m2平均單價2350元/ m2總價范圍15-40萬元主力總價20-28萬元平均總價30萬元分布區(qū)域特征分布在地塊各個區(qū)域，與多層和高層融合一體建筑層數(shù)9-15層，以9-12層為主 標準層形態(tài)一梯兩戶為主，少量一梯三戶，其中南向一戶為小戶型外立面與多層同戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳（板式）或東西廳（點式），盡可能避免北廳停車位76%配置車位目標客源以中偏高收入為主要客源、改

24、善條件和為父母購房者、追求文化和環(huán)境的白領人、政府事業(yè)企業(yè)單位中層以上需求特征注重文化和環(huán)境、較重品質(zhì)不太重地段、追求好的休閑配套服務設施。小高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-1102215066017%10051021%110-13031210871035%12091037%130-150322,42212817042%14092037160301%170-190頂層復式153505%180903%小計307570100%1262440100%定位理由：小高層目前的供應量并不大，現(xiàn)有的銷售情況看，邊套與上面的樓層銷售較快，總體上市場的接受度較高，平均

25、價格高于多層300-500元/平方米。（1）小高層因有電梯，便于人流物流的上下，而且一梯兩戶的板式戶型符合氣候條件和生活起居的基本要求，是一種在較長時間內(nèi)不會落后的舒適型物業(yè)形態(tài)，將被越來越多的消費者所喜愛。（2）從消費者的心理看，住高層雖有價格高于多層、物業(yè)管理費高、得房率低等弊病，但消費者普遍認為住高層是富貴的象征，有錢單位如電力以高層作為職工宿舍。從錦繡嘉園和濱湖花園的銷售情況看，板式高層的市場接受度相當高。（3）建筑成本只高于多層300-400元/平方米，因上面的樓層銷售價格較高，總體的經(jīng)濟效益高于多層。（4）本項目周邊以山體為主，登高遠眺，南向的云龍風景區(qū)山體起伏，景觀較好，只有高層

26、與小高層才能利用這一優(yōu)勢。3、高層的特征與設置理由本項目不設置較多的高層，以一梯兩戶板式戶型、18層高、兩個單元相連的高層為主要形態(tài)，只為了設置一小部分80-100的小戶型而少量布置一梯四戶的點式。高層基本特征戶數(shù)約1050戶建筑面積范圍70-150 m2（少量頂層復式）主力面積110-150 m2平均建面130 m2單價范圍1800-3200元/ m2平均單價2550元/ m2總價范圍15-45萬元主力總價25-35萬元平均總價33萬元分布區(qū)域特征分布在地塊北部與西部，間插在多層和小高層中建筑層數(shù)18層為主，不超過20層（參考當?shù)叵兰夹g指標）標準層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，兩個少量一梯四戶，

27、其中南向二戶為小戶型外立面素雅挺拔，大玻璃面墻，并適當采用弧形元素。戶型特征3房設雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳（板式）或東西廳（點式），盡可能避免北廳。東邊套設景觀陽臺停車位90%配置車位（以中偏高收入為主要客源）目標客源同小高層需求特征基本同小高層，更重生活的享受和高尚的生活，喜歡空中花園的高品位高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-110221,3111666012%10017016%110-1303124130030%12034033%130-1503225507040%14039037%150-1704221775013%16011011%170-190頂層復式27502%180

28、201%190-210頂層復式41303%200202%小計137670100%1311050100%定位理由：（1）高層將在整體的建筑形態(tài)中起到畫龍點晴的作用，對園區(qū)形象的提升有較大作用。（2）高層可看到云龍湖和云龍風景區(qū)山體，有相當好的景觀優(yōu)勢，會被消費者所喜愛（3）因高層造價高、得房率低、物業(yè)管理成本高等原因，且因高層次樓盤在氣候條件方面的不宜人性，本項目高層的設置不超過18層，而且高層的建筑面積比例不宜過高。4、疊加式別墅（復式洋房）主要特征：這是指1-2層與3-4層的復式公寓，1-2層帶半地下層和花園，稱大地型別墅，3-4層帶5層的屋頂花園，稱陽光型別墅，戶型面積在180-220平方

29、米。稱其以疊加式別墅的主要原因是其建筑形態(tài)類似于別墅，外立面可以類似于排屋，而不類似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，戶型布局類似于排屋，底層餐飲起居上層臥室，生活質(zhì)量較高。復式洋房基本特征戶數(shù)約440戶建筑面積范圍150-210 m2主力面積170-190 m2平均建面190 m2平均單價2600元/ m2總價范圍40-80萬元（含私家花園，下同）主力總價50-70萬元平均總價60萬元分布區(qū)域特征分布在地塊南部和東部，幾個小區(qū)的中部，主要在東北小區(qū)和東南小區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)4層半，頂層設半層閣樓標準層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，少量一梯兩戶點式外立面典雅，適當采用大玻璃面材，坡頂戶型

30、特征主要以四房2廳為主，一、二層一戶，三、四層、四一戶，短進深，一層設獨立私家花園、樓頂設大露臺。停車位150%車位配比，布置在半地下室目標客源高收入改善條件的企業(yè)領導、事業(yè)單位、機關單位高收入者，私營業(yè)主、附近學校的高收入老師等需求特征喜歡有天有地的生活、追求檔次和高尚生活、喜歡別墅式生活疊加式別墅戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例170-1904225071060%18028064%190-2104221690020%2009019%210-230422,5231690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：這種居住物業(yè)因其較高的舒適性和低于別墅的價格以及相對

31、高密度的熱鬧的居住人口、比別墅更完善的生活配套而受消費者的歡迎。（1）本項目遠在近郊，應是較高層次的人口愿意接受的區(qū)域，本應定位成別墅類低密度物業(yè)，但由于別墅類產(chǎn)品價格高、人口密度低、配套不齊全等等原因而難以被徐州的消費者大量接受，南湖花園目前的銷售價格仍在2000元，主要原因是由于人口少而難以配置足夠的交通和其他生活配套，使得已購房者難以入住。疊加式別墅人口密度大，且因設置在本項目這樣一類配套齊全、人氣較旺的大型居住區(qū)內(nèi)，將受喜愛熱鬧的徐州消費者的歡迎。（2）本項目以大眾精品型居住區(qū)定位，為使居住人口類型相對統(tǒng)一，不宜設置純別墅類，以免造成兩類人群的不和諧，疊加式別墅既有別墅的舒適性，又與其

32、他普通公寓容易融合，與園區(qū)的整體氣氛一致。（3）目前徐州市場尚未有此類物業(yè)銷售，但從需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徐州消費者對此類物業(yè)的需求量相當大（占建筑形態(tài)選項的21%）。從本公司為永康、桐鄉(xiāng)等地兩大住宅樓盤的定位看，這種類型的物業(yè)銷售情況相當好，相信因此類物業(yè)的獨特性及其與消費者需求特征的相吻合，應該受到徐州消費者的喜愛。（4）本項目不設置別墅的另一原因是城市南部的別墅供應量將較大，在徐州這樣一個經(jīng)濟與文化的發(fā)展水平看，別墅的普及化尚有待時日，從嘉匯園的銷售情況看，四類形態(tài)中（普通公寓、復式公寓、排屋、獨立別墅）普通公寓與復式公寓的銷售情況好于別墅。而且久隆鳳凰城有2000戶別墅，對徐州這樣一個城市來

33、說可謂巨量，需有相當?shù)南瘯r期，而且其地價低、環(huán)境好、強大的營銷攻勢，非一般樓盤所能抗敵，因此，本項目應與南部樓盤有所區(qū)別，若設置別墅將有較大風險。5、沿街商鋪的設置本項目因居住人口將達到2萬以上，需設置較大規(guī)模的生活配置，設置形式有集中型和分散型，前者以大型會所及集中2層以上的塊商為主，后者則以內(nèi)街和外街住宅底商形式為主。 根據(jù)項目地塊附近沒有大型公建的特征，本項目設集中大型農(nóng)貿(mào)市場和中等規(guī)模超市，以吸引客戶增加買點，并滿足本項目居民生活需要（具體配備詳見規(guī)劃設計建議）。第二章投資和經(jīng)濟效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號項目數(shù)量金額（萬元）1土地費用*58.79

34、公頃275142工程費用1055932.1地上土建（平方米）*854000平方米819312.2地下工程（平方米）*172000平方米154692.3室外工程(土建的10%)2.110%81933其他費用96743.1設計費(2.5%)22.5%26403.2收費(30元/m2)地上建筑面積3025613.3管理費(2%)（2+3.1+3.4）2%22103.4營銷費用（1%）總售價1%22634利息*83835不可預見費（5%）（2+3.1+3.3+3.4+4）5%6054總投資(萬元)157218帶*號備注：1、土地費用按照每畝30萬元，契稅為出讓金的4%。1、地上土建單價：普通公寓650

35、元/平方米，復式洋房700元/平方米，小高層1100元/平方米，高層1500元/平方米，公建商鋪700元/平方米。2、地下工程按照900元/平方米。3、建設期利率6.28%，計算按照土地價分三年期完成，折1.5個計息周期；建設期利息按照工程款支付到80%時候開始銷售回收，貸款期1年；計利息為：10.06281.5+（2+3）0.80.06281銷售收入表類別建筑面積（平方米）平均單價每套價格（萬元/套）總售價普通公寓23020020002246039小高層30700023503072145高層13767025503335105復式洋房8451026005021973可銷售商鋪835204000

36、33410其他公建112400車庫（個）4400417600總計854100226270定價考慮未來市場形勢及房地產(chǎn)市場的增長因素，且隨著市場形勢發(fā)展逐漸提高價格。多層主要集中在前幾期，以1500元/平方米低價啟動，吸引首次置業(yè)者，聚集人氣，所以平均價格相對較低為2000元/平方米。小高層、高層目前市場價格相對比較高，且主要在小區(qū)環(huán)境初步形成后投入市場，本身布置的位置景觀性比較好，價格應較高。復式洋房因為品質(zhì)和環(huán)境最好，吸引的客源為高收入階層，價格最高。車庫本項目配比較高，定價在4萬元每車位，較目前市場價位低。擬作為本項目促銷的手段，采取低價策略，吸引購買者，甚至可以同汽車銷售公司聯(lián)合推出買房

37、買低價車庫送車（價格3萬左右的車）或者打折售車活動，吸引人氣。靜態(tài)經(jīng)濟效益數(shù)量費率金額（萬元）總投資157200總銷售金額226266銷售營業(yè)稅及附加2262660.05612670所得稅前利潤56380投資利潤率（%）36%考慮房地產(chǎn)滾動開發(fā)的因素，所得稅基本可以規(guī)避，利潤暫時不考慮所得稅。二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算1、工程進度工期2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月第一期開工面積3180674213竣工面積3180674213第二期開工

38、面積131753293919763竣工面積131753293919763第三期開工面積6322415806094836竣工面積6322415806094836第四期開工面積47952719297192947952竣工面積47952719297192947952第五期開工面積5964614911589469竣工面積5964614911589469合計開工面積31806873893293982987158060142788719297192910759814911589469竣工面積0318067421313175329398298715806014278871929719291075981491

39、15894692、資金投入2004年2005年2006年2007年2008年2009年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月合計工程及其他37601032038909800186701686084908490127101761010570121170土地費用825055005500825027510合計總成本1201010320939098002417016860167408490127101761010570148680*工程及其他資金在開工時投入3、銷售價格與總額2005年2006年2007年2008年2009年2010年201

40、1年1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月銷售均價1800189019902080218023002400250026602790290030803230銷售面積0259406052010740268606768012889811640058660586608775012160072960銷售總價04900120102230588015550310902949015600163802573037440235904、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號計算年份2004200520062007200820092

41、0102011合計1現(xiàn)金流入049021424921424605853197963164235852198891.1銷售收入049021424921424605853197963164235852198892現(xiàn)金流出125382116536807373832541530635350613091687582.1建設投資120101971333970336122120228177001486852.2貸款利息5281179204625828516830078692.3稅金及附加027279111893362177535061309122042.3所得稅000000003凈現(xiàn)金流量-12538-16

42、262-22558-159593517013445965922276511314累計凈流量-12538-28801-51359-67318-32148-3080428855511315稅前凈流量-12538-16262-22558-159593517013445965922276511316稅前累計流量-12538-28801-51359-67318-32148-308042885551131所得稅前財務內(nèi)部收益率：15.4%財務凈現(xiàn)值(Ic=12%)：6263萬元第三章項目規(guī)劃與建筑設計建議一、設計理念及原則根據(jù)市場定位，本項目立足中偏高檔樓盤，走大眾化但高品質(zhì)路線，以“舒適康居小城”的開發(fā)

43、理念為主導，以街坊式的設計手法，構造適應徐州市民居住理想的規(guī)模化的舒適型配套齊備的城市近郊居住開放式“小城”。這座“小城”的基本特征是：舒適、雅致、現(xiàn)代文明、文化氛圍濃郁、生活便利、悠然自得。本項目規(guī)劃建筑設計貫徹以下原則；1、大開放小封閉：本項目規(guī)模接近居住區(qū)規(guī)模，地塊規(guī)劃應考慮大開放小封閉的布局形式，即地塊從整體看是開放式的，與城市沒有界線地聯(lián)系，通過居住區(qū)級道路城市公交可以深入居住區(qū)內(nèi)；地塊又分為相對獨立的居住小區(qū)和居住組團，采取封閉布局形式，自成體系，嚴格物業(yè)管理。2、分期開發(fā)和首期示范：地塊的規(guī)模巨大和區(qū)域市場不成熟，要在規(guī)劃布局體現(xiàn)分期開發(fā)的思想，并具有較強的操作性，各期開發(fā)相對獨

44、立，以2-3種產(chǎn)品類型為宜。首期選擇應便于近期可操作性，并考慮在設計上體現(xiàn)出首期的示范性，強調(diào)項目在生活配套的特征。3、設計和開發(fā)策略的彈性：本項目大，開發(fā)周期長，周邊規(guī)劃的不定因素較大，本項目宜采取編制詳細規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保留項目隨著市場及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設計的靈活機動性。4、因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如水塘、植被、地形地質(zhì)進行規(guī)劃設計布置，構筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。如可以充分考慮水塘形成居住區(qū)的水景，西側(cè)山谷土質(zhì)較差以硬質(zhì)景觀和水景為主等，高層、小高層建筑主要布置在北面及西面。5、景觀均好：本項目位于風景區(qū)側(cè)，區(qū)域景觀資源豐富，為業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本項

45、目內(nèi)不宜再做大花園大廣場，宜設計帶狀和節(jié)點結合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，體現(xiàn)景觀的均好性原則。二、規(guī)劃設計建議（一）影響規(guī)劃布局的問題及策略1、西面60米城市快速干道環(huán)三西路若不允許開設出入口，對外交通基本只能依托地塊北面的規(guī)劃40米的城市道路，所以交通的集散只靠一個方向給布局帶來較大的局限性。解決辦法：在北面道路開設兩個居住區(qū)級（或城市支路）接口，并與目前規(guī)劃中地塊北面的城市道路交叉口對接，形成一條貫穿地塊的居住區(qū)級道路，將地塊分大組團進行相對獨立的路網(wǎng)及功能布局，實現(xiàn)大開放小封閉的布局。2、現(xiàn)狀南面拆遷安置150畝地塊規(guī)劃中沒有明確道路出入口，如果城市快速干道環(huán)三西路不允

46、許開設出入口則勢必要與本項目共用交通通道，從地塊穿過，即影響本項目的路網(wǎng)布置又因安置人員的相對低素質(zhì)影響樓盤的整體形象。本項目要避免盡量安置用地交通從地塊穿過，可從兩個方面解決，其一是爭取通過編制詳規(guī)時在城市快速干道環(huán)三西路上開一個城市支路的接口，以本地塊和安置地塊各讓出6-8米，在兩塊地的邊界形成一條道路連接環(huán)線。一方面可以使地塊的對外交通更加合理，另一方面使安置用地的交通免于穿越地塊。其二如果不能在環(huán)路上開口，則沿環(huán)路控制綠化帶上開設12米寬的輔道解決。因兩種方式對項目的布局影響都不大，本報告的規(guī)劃布局建議暫不考慮該地塊的出入問題。（二）總體布局建議概要總體布局按照居住區(qū)居住小區(qū)居住組團格

47、局，形成一個居住“小城”。居住區(qū)道路成為“小城”的“主干道”，居住區(qū)級公共服務設施沿“主干道”布置，居住小區(qū)級公共服務設施可沿城市40米規(guī)劃道路、伸入地塊內(nèi)的人行、車行街設1-2條相對集中布置，在適當?shù)奈恢貌贾镁幼^(qū)景觀帶。這樣利用“主干道”、居住小區(qū)步行街、景觀帶一起將地塊分成4-6個區(qū)塊，即居住小區(qū)或居住組團，各區(qū)塊相對獨立，又自成體系，內(nèi)部又分成數(shù)個組團。形成居住區(qū)（小城）居住小區(qū)居住組團的結構，本報告建議設置通過居住區(qū)級道路分割成為四個居住小區(qū)（見附圖居住小區(qū)分布建議示意圖）。 “小城”結合與城市道路連接及居住區(qū)級道路走向，設一個集中的居住區(qū)級公共中心。與城市道路的連接，建議一個利用現(xiàn)

48、有規(guī)劃中地塊北面的道路交叉口，將規(guī)劃的南北向道路直接延伸至小區(qū)內(nèi)，道路寬度適當降低，以10-16米為宜，在交叉口處形成一個項目的對外中心廣場，成為本項目的對外窗口，并沿此“主干道” 兩側(cè)及設置的1-2街區(qū)，布置本項目的公共服務設施（及商鋪、配套等），形成內(nèi)斂的街坊式公共服務中心，構成項目最大的公共中心。原則上將公共配套設施集中布置在這一公共中心（小鎮(zhèn)中心），以集聚人氣。幼兒園布置在沿主干道和公共綠化附近，以方便家長接送和便于幼兒活動為原則。街道社區(qū)用房及業(yè)主活動用房分服務片區(qū)安排在相應的方便使用、住宅安排價值不高的地方，如山北坡腳、墳場視線比較清楚的地方。公共中心交叉口規(guī)劃參考圖各相對獨立的居

49、住小區(qū)按封閉式管理的模式進行設計，其道路開口主要開設在居住區(qū)級道路上，沿40米城市干道可安排2-3個以非機動車出入為主的出入口。若允許在西三環(huán)上開口，則可設置一次出入口。（三）建筑及空間肌理建議1、建筑空間肌理空間布局按照四個層次進行，即純公共空間（居住區(qū)空間）、半公共空間（居住小區(qū)空間）、半私密空間（組團庭院空間）、純私密空間（家）。布局原則要求： 純公共空間（居住區(qū)空間）：主要考慮與城市空間的銜接和協(xié)調(diào)，以及對城市空間的保護。避免與城市公共空間發(fā)生太大的差異，與城市空間和景觀發(fā)生沖突。結合地形條件和外部條件，本項目小高層、高層建筑可主要布置在地塊北部和西部，一方面可以無遮擋地通過高層建筑看

50、見風景區(qū)的景觀，另一方面可以利用北側(cè)綠化帶及城市道路的空間過渡建筑投影，以避免過多高層布置在南部影響自身日照。半公共空間（居住小區(qū)空間）：每一個半公共空間建筑形態(tài)以2-3種為宜，力求高低錯落有致，空間豐富。圍合空間要體現(xiàn)均好性，并進行適當?shù)娜塑嚪至鹘M織交通路網(wǎng)，構筑沒有邊界的建筑空間圍合，充分利用人的視覺感受，以小顯大，形成最大的空間效果，營造出宏大氣派的半公共空間。半私密空間（組團庭院空間）：建議采用圍合庭院的形式，建筑空間布置要形成庭院空間的個性，建議通過適當?shù)慕ㄖD(zhuǎn)角形式圍合，體現(xiàn)可識別性和空間的歸屬感。半私密空間要為居民特別是老人和兒童提供了就近休息、游戲和鄰里交往的場所。私密空間（家）：見戶型的設計建議。2、建筑空間組合建筑形式設計原則：多層住宅以條式為主，小高層、高層以點式為主，點條結合，在滿足日照、采光、通風的前提下，采取住宅長短結合，前后適當錯開拼接，力求形成不同鄰里形態(tài)的院落空間。建筑的組合形式原則：建筑根據(jù)空間的需要錯列布置，即每幢建筑并不對齊，而是錯開一定距離。這樣的排布方式：一、可以增加日照間距，為住戶爭取更多的日照時間；二、可以擴大建筑的視線空間，錯落的排布方式可以使一些建筑不受到