前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)

1、前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)12020 年 4 月 19 日文檔僅供參考第一章 前期介入工作方案物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，特別是對一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對” XXXX小區(qū)”全面管理分為 5 個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。一、不同時(shí)段的工作任務(wù)（1）前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對小區(qū)的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。基礎(chǔ)工作1. 經(jīng)過對小區(qū)的全

2、面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評審經(jīng)過；2. 初步形成對小區(qū)管理的實(shí)施方案，并經(jīng)過專題會(huì)議的論證；3. 根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。22020 年 4 月 19 日文檔僅供參考4. 需開發(fā)商配合的主要工作5. 提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；6. 督促承建商，要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；7. 協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。（2）培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)

3、，經(jīng)過考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作?；A(chǔ)工作1.培訓(xùn)工作2.人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本小區(qū)工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識，有超前意識和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。3.培訓(xùn)實(shí)施集中學(xué)習(xí) ISO 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。32020 年 4 月 19 日文檔僅供參考制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及

4、各工種操作規(guī)程。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。了解熟悉小區(qū)管理要求，針對性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足小區(qū)管理要求所需的技術(shù)支撐。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地，對各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。4.施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：二周一次現(xiàn)場查勘（無陪同）。每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請分包方一并參加）。物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。需開發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入

5、施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。（3）現(xiàn)場模擬階段42020 年 4 月 19 日文檔僅供參考中心工作經(jīng)過現(xiàn)場模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)?；A(chǔ)工作1. 根據(jù)擬定的管理方案，對各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測評其適應(yīng)性。2. 經(jīng)過現(xiàn)場模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。3. 進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。4. 現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)入戶通知書時(shí)一并發(fā)放。5. 對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開發(fā)商并

6、落實(shí)糾正預(yù)防措施。6. 與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。7. 確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。需開發(fā)商配合工作8. 進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場方便。9. 請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使小區(qū)保值、增值”。10. 派發(fā)并要求業(yè)主簽收居住物業(yè)禁止行為，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。52020 年 4 月 19 日文檔僅供參考11. 監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。（4）驗(yàn)收和進(jìn)戶階段中心工作組織對新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。1.預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。2.整改整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備