商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告

1、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告,項(xiàng)目遇到的最大難題,項(xiàng) 目 寫(xiě) 作 思 路 框 架 推 導(dǎo),區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差,區(qū)域人氣不足，人流量少,如何解決上述難題,吸引區(qū)域外客源,引進(jìn)目的性消費(fèi),引進(jìn)廣受歡迎的商業(yè)業(yè)態(tài),餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)最容易集聚人氣,時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充業(yè)態(tài),宜興餐飲、娛樂(lè)業(yè)容易存活,營(yíng)造什么樣的消費(fèi)環(huán)境,生活方式中心,強(qiáng)調(diào)餐飲與娛樂(lè),餐飲是宜興成活率最高的業(yè)態(tài),宜興缺乏吃喝玩樂(lè)于一體的綜合性商業(yè),業(yè)態(tài) 能否被市場(chǎng)接受,餐飲、娛樂(lè)是成長(zhǎng)性高的行業(yè),北面地塊以塊狀單體建筑為主，滿足餐飲需求,四層以上建筑規(guī)劃住宅產(chǎn)品,規(guī)避高層商業(yè)價(jià)值不高的難題,如何使產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密融合,南面地塊以連續(xù)性建筑為主

2、，大小商鋪面積結(jié)合,餐飲、娛樂(lè)成為首選業(yè)態(tài),精確包裝，促進(jìn)產(chǎn)品銷售,準(zhǔn)確價(jià)格定位，確保投資回報(bào),樹(shù)立形象，招商先行,如何取得銷售成功,注重舒適與休閑,PART 1 項(xiàng)目地塊微觀市場(chǎng)分析,一、項(xiàng)目基本信息 1、項(xiàng)目基本信息,用地范圍：南至謝橋路及村民住宅，西至氿濱大道，東至人民南路，北至河流。 用地面積：設(shè)計(jì)用地面積為3.9公頃，其中公共綠地面積為0.62公頃。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地,2、地塊規(guī)劃要求,容積率：1.6 建筑密度：不大于35% 綠地率：不小于30% 停車指標(biāo)：商業(yè)按0.5輛/100平米計(jì) 建筑退線：沿永安路建筑投影線后退道路中心線不得小于24米；沿人民南路建筑投影線后退道路中心線不得

3、小于30米；建筑投影線后退河岸線不小于15米。 道路控制：永安路道路紅線寬度為36米；人民南路道路紅線寬度為36米,3、規(guī)劃解讀,原規(guī)劃要求有局限性規(guī)劃要求是基于原設(shè)計(jì)方案而定，給項(xiàng)目整體規(guī)劃帶來(lái)很大的局限性； 商業(yè)街布局成首選35%的建筑密度，將直接影響本項(xiàng)目的整體布局，使得項(xiàng)目排除了整體大體塊商業(yè)布局，更多只能從商業(yè)街的形式去考慮規(guī)劃布局； 停車數(shù)不足按0.5/100的比例設(shè)計(jì)車位，難以滿足餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)對(duì)停車位的大量需求，需要增加車位配置； 進(jìn)深短，不利于建筑排布南部地塊中間部分進(jìn)深較短，不利于建筑的排布，規(guī)劃起來(lái)難度比較大； 建筑高度制約產(chǎn)品規(guī)劃原規(guī)劃方案24米的建筑限高，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的

4、產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生很大的影響。如果能夠突破限高，則無(wú)論在產(chǎn)品規(guī)劃還是經(jīng)濟(jì)效益方面，都會(huì)有很大的想像空間,二、項(xiàng)目宗地分析 1、地塊基本情況,地塊平整，臨街面大，使得沿永安路、人民路的商業(yè)價(jià)值較大； 南地塊靠近人民路方向，進(jìn)深逐漸加大，可以布置中庭廣場(chǎng)等，以便進(jìn)一步增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,謝 園 路,2、地塊周邊狀況,南側(cè)：兩棟舊建筑阻隔，形象不好，并減少了本案沿街面，不過(guò)謝園路及附近居民會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)人氣,北側(cè)：水景不好整治，較難變成景觀，但至少保證水面整潔干凈；靠近民宅，要控制相關(guān)業(yè)態(tài),東側(cè)：廣電局、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，形象好，人民路帶來(lái)商業(yè)人流,西側(cè)：兩個(gè)綠化景觀帶可以把南北地塊連成一片，可以和樂(lè)購(gòu)商業(yè)互動(dòng)，共

5、同發(fā)展,規(guī)劃綠地（未建，若能與 項(xiàng)目融為一體，能進(jìn)一步 加大項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,3、南面建筑對(duì)地塊的影響分析,影響項(xiàng)目形象、檔次兩棟舊建筑阻隔，形象不好，底層為商鋪，整體檔次較低，與本項(xiàng)目的形象不符，影響較大； 降低項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值原來(lái)三面沿街的三角地，將失去一面臨街面，降低了地塊的商業(yè)價(jià)值； 影響未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃兩棟建筑位于項(xiàng)目腰上，使得此部位進(jìn)深進(jìn)一步縮短，影響南地塊中間部位建筑的規(guī)劃；同時(shí)不利于項(xiàng)目的交通組織以及人流動(dòng)線的布置； 影響項(xiàng)目未來(lái)業(yè)態(tài)布置舊建筑上2、3層為居民用房，對(duì)本案娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)的布置有較大影響,建議對(duì)舊建筑置換或者拆一還一，此舉將大大提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,4、地塊交通條件分析,周邊

6、道路形象較好地塊為多條道路包圍或穿越，其中氿濱大道、人民路、永安路形象較好，便于展示項(xiàng)目形象; 交通便捷項(xiàng)目擁有便捷的交通條件，連通宜興城市南北，輻射區(qū)域范圍廣，便于客源的導(dǎo)入,5、區(qū)域居住人口分析,地塊周邊小區(qū)居住人口統(tǒng)計(jì),區(qū)域規(guī)劃人口較少，不足以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量項(xiàng)目周邊有澤福苑、龍背山莊、金色年華家園、富康家園、城南新村等10多個(gè)居住小區(qū)，但目前一些小區(qū)的入住率還不高，區(qū)域內(nèi)常住人口偏少，只有1萬(wàn)人左右，未來(lái)區(qū)域規(guī)劃人口會(huì)超過(guò)2萬(wàn)人。但是這些人口不足以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量； 項(xiàng)目必須擴(kuò)大客源輻射范圍，吸引其他區(qū)域客源項(xiàng)目核心區(qū)域人口規(guī)模難以支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量，而且城南區(qū)域整體商業(yè)體量較大

7、，本項(xiàng)目必須突破本區(qū)域，擴(kuò)大客源輻射半徑，從宜興全市吸引目標(biāo)消費(fèi)客源,居住人口統(tǒng)計(jì)分析,周邊配套圖,6、項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)設(shè)施分析,1）政府機(jī)關(guān) 周邊政府機(jī)關(guān)眾多：項(xiàng)目周邊有廣電局、檢察院、海關(guān)、公安局、行政服務(wù)中心等政府機(jī)關(guān),另外還有移動(dòng)公司、證券公司、郵政等大企業(yè)在此辦公，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生很大支撐； 公務(wù)或商務(wù)消費(fèi)多：項(xiàng)目周邊眾多企事業(yè)單位的存在，會(huì)產(chǎn)生大量的公務(wù)及商業(yè)消費(fèi)，為項(xiàng)目帶來(lái)很多高質(zhì)量的商業(yè)人流； 催生中高端消費(fèi)：大量政府公務(wù)員及企業(yè)管理人員的存在，催生了許多對(duì)餐飲、娛樂(lè)等中高端業(yè)態(tài)的消費(fèi)需求。 （2）學(xué)校 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源：項(xiàng)目附近有兩所學(xué)校，共4500人左右，可以為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的

8、消費(fèi)客源； 擴(kuò)大項(xiàng)目的影響區(qū)域：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、試驗(yàn)中學(xué)是宜興市最好的兩所學(xué)校，面向全市招生，覆蓋面廣，其學(xué)生家長(zhǎng)中，中高端消費(fèi)者較多；隨著生源不斷更新，每年不斷更新的學(xué)生和家長(zhǎng)，在不斷帶來(lái)消費(fèi)者的同時(shí)，將擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射和影響,3）君悅商業(yè)廣場(chǎng) 大部分銷售完畢：去年建成并且大部分銷售完畢， 1-3層均價(jià)7000-8000元/平米。從其銷售成功的原因看，一方面是項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，另一方面，作為當(dāng)?shù)刈钪拈_(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目有效吸引了當(dāng)?shù)馗邫n客戶資源；君悅商業(yè)廣場(chǎng)的銷售成功說(shuō)明宜興投資者的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，總價(jià)承受能力較高。另外，項(xiàng)目的建筑美觀，也是銷售成功的原因之一； 項(xiàng)目單個(gè)店面體量太大：項(xiàng)目單個(gè)店面體量較大

9、，單個(gè)店面的面積從400-1000多平米，面積過(guò)大； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位不明確：項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位不夠明晰，導(dǎo)致后期的招商不順利，使得目前整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況比較冷清，只有兩家餐飲店在營(yíng)業(yè),4）現(xiàn)代生活廣場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體：現(xiàn)代生活廣場(chǎng)是區(qū)域內(nèi)目前體量最大的商業(yè)綜合體，約6萬(wàn)平米，包括了樂(lè)購(gòu)及其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)； 銷售較成功，招商不成功：項(xiàng)目的銷售還算比較成功，但是前期招商和經(jīng)營(yíng)不成功，目前最大的困惑是沒(méi)有消費(fèi)人群； 該項(xiàng)目存在的問(wèn)題： 區(qū)域商業(yè)人群少； 該項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟； 業(yè)態(tài)設(shè)置不合理，業(yè)態(tài)混亂； 招商不成功，對(duì)后期產(chǎn)生更大影響，后期推廣存在問(wèn)題。 借鑒： 合理設(shè)置業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目

10、應(yīng)該克服現(xiàn)代生活廣場(chǎng)存在的問(wèn)題，努力取得成功。特別是業(yè)態(tài)設(shè)置不能重蹈覆轍，并要和其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)手打造宜興城南新的商圈,5）龍背山莊附近商業(yè) 業(yè)態(tài)定位于餐飲、娛樂(lè)，填補(bǔ)了區(qū)域空白：屬于餐飲娛樂(lè)一條街，興起于4、5年前，填補(bǔ)了區(qū)域餐飲娛樂(lè)業(yè)的市場(chǎng)空白； 受外圍市場(chǎng)影響，生意在走下坡路：開(kāi)始的時(shí)候生意比較火爆，但現(xiàn)在整體狀況不如從前。究其原因，檔次不高、本地經(jīng)營(yíng)且特色不足，龍背山景區(qū)沒(méi)有取得預(yù)期中的成功，以及區(qū)域外更大、更好的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)都是導(dǎo)致其走下坡路的原因； 擴(kuò)大客源輻射范圍，提高項(xiàng)目成功幾率：我們應(yīng)該規(guī)避其矛盾，大量吸引公務(wù)及家庭就餐，擴(kuò)大客群的輻射范圍，以更好的業(yè)態(tài)與服務(wù)獲得客

11、戶的青睞,6）澤福苑 沿街商鋪為主，面積不大：澤福苑的商鋪大多以沿街商鋪為主，1-3F面積在360平米左右。銷售均價(jià)在6800元/平米左右，目前的銷售率在65%左右； 缺少特色，市場(chǎng)接受度一般：澤福苑沿街的標(biāo)準(zhǔn)小商鋪并沒(méi)有去化完，說(shuō)明沿街的小面積商鋪不一定會(huì)成功；況且項(xiàng)目建筑沒(méi)有特色，說(shuō)明商鋪不是面積小就可以賣出去。必須要考慮到后期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也說(shuō)明宜興人對(duì)商業(yè)比較成熟了才肯進(jìn)行投資。 （7）汽車南站及火車站 是未來(lái)的交通樞紐，但目前作用不大：汽車南站規(guī)模較大，但目前人流量不多。不過(guò)汽車南站是連接市區(qū)、城南地區(qū)、丁屬鎮(zhèn)的重要交通樞紐，未來(lái)如果充分利用的話，會(huì)發(fā)揮很大作用； 規(guī)劃長(zhǎng)期是利好：火車站

12、目前正處于規(guī)劃中，對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是一個(gè)利好； 對(duì)本項(xiàng)目的利好有限：我們要充分認(rèn)識(shí)到，火車站和汽車站對(duì)項(xiàng)目的影響是遠(yuǎn)期的，近期不要報(bào)太大的指望。此種利好對(duì)外地投資客會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但對(duì)本地投資客本沒(méi)有什么促進(jìn)作用,7、地塊周邊商業(yè)配套分析,現(xiàn)有商業(yè)總體量約13-15萬(wàn)平米,區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差項(xiàng)目周邊區(qū)域，除一些沿街商鋪外，大多為新建商業(yè)，空置率高，租金水平低，經(jīng)營(yíng)情況大多不夠理想; 餐飲等生活配套型商業(yè)為主項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要是餐飲業(yè)態(tài)以及一些社區(qū)配套型商業(yè)； 區(qū)域商業(yè)體量較大區(qū)域目前已有君悅、樂(lè)購(gòu)、龍背山等體量較大的商業(yè)項(xiàng)目，再加上其他沿街商鋪，區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)體量很大，與區(qū)域居住人口不多形成了很

13、鮮明的矛盾； 區(qū)域商業(yè)價(jià)值不高，投資回報(bào)較低目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大多不太景氣，空置率較高，租金較低，使得商業(yè)的投資回報(bào)率不高，嚴(yán)重影響了投資者的信心,周邊商業(yè)配套分析,三、項(xiàng)目SWOT分析,S優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì)：聯(lián)想控股融科智地的品牌； 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城南商圈的核心位置，連接宜城與丁屬的樞紐； 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為三條城市主干道所環(huán)繞，交通便利； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：近6萬(wàn)平米的商業(yè)體量； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：龍背山商業(yè)區(qū)、君悅商業(yè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代生活廣場(chǎng)的定位檔次都較高，整體商業(yè)定位環(huán)境較好。 W劣勢(shì) 人口數(shù)量少：區(qū)域居住人口不多，人氣不足； 商業(yè)基礎(chǔ)較差：區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，商業(yè)氛圍不濃厚； 舊建筑影響項(xiàng)目形象：項(xiàng)目南面有舊建

14、筑，影響項(xiàng)目品質(zhì)與形象； 大體量建筑去化難度大：項(xiàng)目有部分大體量建筑，去化難度較大,O機(jī)會(huì) 經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)：宜興城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展； 項(xiàng)目具備區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖氣質(zhì)：城南商圈缺少一個(gè)商業(yè)領(lǐng)頭羊，本項(xiàng)目具備此項(xiàng)潛力與品質(zhì)； 市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)空檔：宜興現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不多，股市不景氣，本案給投資者帶來(lái)機(jī)會(huì)； 商業(yè)模式在發(fā)生變化：商業(yè)發(fā)展模式正在向新的模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。 T威脅 其他項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)：部分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅； 宏觀調(diào)控政策帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：宏觀政策的不確定性增加了項(xiàng)目的威脅。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)具有品牌優(yōu)勢(shì)、交通便利、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢(shì)，

15、而且宜興整體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向等都為項(xiàng)目帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，但同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū) 域人口不多、商業(yè)基礎(chǔ)差、項(xiàng)目邊上舊建筑影響項(xiàng)目形象的不利因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)實(shí)條件下，發(fā)展商業(yè)又具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目商業(yè)只有在有效的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略支持下才能取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),綜合分析,地塊條件：地塊位置較好（居城南中心）、臨街面較長(zhǎng)； 周邊配套：環(huán)境好、道路條件好、政府機(jī)構(gòu)多； 周邊商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目周邊人口少、商業(yè)基礎(chǔ)差、商業(yè)總體量大,區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，找到合適的市場(chǎng)切入點(diǎn)； 區(qū)域人口少，必須面向全市，擴(kuò)大項(xiàng)目人口輻射半徑； 地塊臨街面長(zhǎng)，必須充分利用其臨街面，發(fā)揮出其最大的商業(yè)價(jià)值

16、,PART 2 項(xiàng)目政策環(huán)境分析,一、近一年半影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策,2007年3月16日 通過(guò)物權(quán)法 10月1日起執(zhí)行 2007年3月 央行2007年首度次加息 2007年5月19日 央行再次加息 2007年7月20日 央行第三次加息 2007年8月 國(guó)發(fā)200724號(hào) 回歸保障 2007年8月 央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息） 2007年9月 央行年內(nèi)第五次加息 2007年9月27日，央行出臺(tái)新政 購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例不得低于50% 2007年11月10日 央行年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 創(chuàng)近年歷史新高 2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布土地

17、儲(chǔ)備管理辦法 2008年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008年1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率.個(gè)百分點(diǎn) 2008年3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款,二、宏觀政策走勢(shì)分析,政策偏緊，調(diào)控力度前所未有：從2007年第四季度開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

18、政策就頻繁出臺(tái)，有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但同時(shí)也造成很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇萎縮，個(gè)別城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盤(pán)整期，觀望氛圍濃厚，波及范圍較廣。但是一些三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)不多，受政策影響相對(duì)較少,三、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影響及對(duì)策,1、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影響 宏觀調(diào)控政策增大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性： 部分需要貸款的商戶貸款難度有所增加; 開(kāi)發(fā)商從銀行的貸款難度增加; 當(dāng)前股市、樓市都很不景氣，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有可能是一個(gè)機(jī)會(huì)； 現(xiàn)在的投資者更為理性，投資決策更為慎重,2、對(duì)策建議 政策環(huán)境不明朗，項(xiàng)目需要選準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，對(duì)價(jià)格的制定需要更加慎重； 快速去化，回籠現(xiàn)

19、金，減少資金壓力； 同時(shí)做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，重視項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)； 重視產(chǎn)品力的塑造，進(jìn)一步加大產(chǎn)品的性價(jià)比； 重視客戶資源的積累，特別對(duì)一些開(kāi)發(fā)、代理公司的已有客戶資源的收集,綜合分析,目前政策環(huán)境嚴(yán)峻 未來(lái)政策走勢(shì)不明朗 快速去化、回籠現(xiàn)金 做好攻堅(jiān)準(zhǔn)備，注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),PART 3 宜興城市介紹及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃,一、宜興概況1、區(qū)域位置,長(zhǎng)江三角中心地帶 位于江蘇省南端、太湖西岸 與浙江、安徽兩省交界 東距上海180公里 西距南京135公里 南距杭州125公里,2、面積人口,市域總面積2038平方公里，陸域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成區(qū)面積55平方公里； 轄宜城、丁蜀等1

20、9個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處，有259個(gè)行政村、96個(gè)社區(qū)居委； 2007年末全市戶籍總?cè)丝?06.05萬(wàn)人，與2006年基本持平。其中城鎮(zhèn)人口52.21萬(wàn)，鄉(xiāng)村人口53.84萬(wàn)； 2007年末常住人口123.67萬(wàn)人。 外來(lái)人口16.4萬(wàn),3、城市經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年全市GDP總量505.06億元，比上年增長(zhǎng)15.9%,全市人均GDP47625元，比上年增長(zhǎng)15.7； 財(cái)政收入穩(wěn)步增加：2007年宜興財(cái)政收入69億元，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增加，財(cái)政支出為37億元,3、城市經(jīng)濟(jì),城鎮(zhèn)職工收入穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年宜興城鎮(zhèn)職工平均收入超過(guò)25000元，平穩(wěn)增長(zhǎng)； 城鄉(xiāng)居民存款達(dá)到270億元：2007年

21、宜興城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款總額為270億元，比上年有所增長(zhǎng),3、城市經(jīng)濟(jì),社會(huì)消費(fèi)品零售總額高：2007年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到170億元，其中零售業(yè)達(dá)到144億元，餐飲業(yè)達(dá)到21.78億元。意味著宜興的零售業(yè)特別是餐飲業(yè)的消費(fèi)能力強(qiáng)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛：2007年固定資產(chǎn)投資達(dá)到208億元，比上年有較大增加。 旅游人數(shù)增速較快：2007年接待境內(nèi)外旅游人數(shù)354萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)64萬(wàn)人。旅游總收入為51.25億元； 宜興主要支柱產(chǎn)業(yè)：電線電纜、化纖織造、環(huán)保機(jī)械、陶瓷、服裝服飾、精細(xì)化工、機(jī)械鑄件是宜興的主要支柱產(chǎn)業(yè),城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,4、城市歷史文化,以紫

22、砂為重點(diǎn)的陶瓷文化：“陶文化”是宜興文化中最深邃、最獨(dú)特的一張金字名片，具有惟一性和排他性； “教授之鄉(xiāng)”、“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”等名人文化：宜興是全國(guó)聞名的“教授之鄉(xiāng)”和“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”，從古至今，這里走出了一大批文化名人，他們讓宜興聲名遠(yuǎn)播。擁有如此之多的名人，是宜興獨(dú)特的文化資源； 梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已經(jīng)流傳了上千年，芬芳冠世的“陽(yáng)羨茶”是宜興的又一個(gè)文化品牌。文化是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的靈魂，與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。茶葉在形式上看是一種產(chǎn)業(yè)，但它滲透著濃厚的文化,二、城市發(fā)展規(guī)劃,城市性質(zhì),我國(guó)著名陶都、長(zhǎng)江三角洲生態(tài)旅游城市，蘇浙皖三省交界地區(qū)重要的工業(yè)和商貿(mào)城市,宜興城市主要特色為“中國(guó)陶都、

23、江南水城,城市特色,1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 “一心兩城”其中“一心”為龍背山，“雙城”為宜城和丁蜀。 2、城市發(fā)展方向 宜城：東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控； 丁蜀：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展城市形態(tài)。 3、未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 宜興未來(lái)的城市發(fā)展重心在城市東部，南部區(qū)域要控制發(fā)展，這對(duì)項(xiàng)目明顯是利空；但項(xiàng)目附近的龍背山是“一心”，起到連接宜城和丁蜀兩個(gè)板塊的作用,宜城區(qū),東山區(qū),專業(yè)市場(chǎng)區(qū),城北工業(yè)區(qū),環(huán)科園,站前區(qū),丁山區(qū),開(kāi)發(fā)區(qū),洑東區(qū),龍背山,4、城市形態(tài) 市區(qū)形成“ 一核三組團(tuán)” 的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。其中，“一核”為以龍背山、東氿公園為綠核；“三組團(tuán)”為宜城、丁蜀、濱湖新城。 5、城市功能分區(qū) 宜城 （

24、五區(qū)） 宜城中心區(qū)：包括宜城老城區(qū)和城東新區(qū)，全市商業(yè)、文化、服務(wù)中心及旅游服務(wù)基地，是宜城的主要生活用地； 東山區(qū)：行政辦公區(qū)； 專業(yè)市場(chǎng)區(qū)：位于宜城北部區(qū)域，是以建筑材料、裝潢材料、金屬材料市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、化工交易市場(chǎng)為主要特色的專業(yè)市場(chǎng)區(qū)； 環(huán)科園：國(guó)家級(jí)科技工業(yè)園，集生產(chǎn)、生活和公共服務(wù)為一體的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)； 城北工業(yè)園（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）：位于蕪申運(yùn)河以北，是以精細(xì)化工、高科技產(chǎn)業(yè)為主要特色的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū),無(wú)論是一心兩城、還是一核三組團(tuán)，城南商圈都處于地域中心位置,6、龍背山生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃 道路交通規(guī)劃 規(guī)劃在用地東側(cè)建一條南北向的東外環(huán)，連接宜城和丁蜀。使區(qū)內(nèi)形成“二橫三縱”的道路骨

25、架； 村民居住點(diǎn)規(guī)劃 現(xiàn)狀自然村比較散落，用地面積小，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。為了節(jié)約用地，合理使用公共設(shè)施，規(guī)劃按行政村區(qū)劃合并成7個(gè)居民點(diǎn)，從而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和鄰里交往空間,洑東區(qū),7、宜興市城東新區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃總用地5.9平方公里，是城市居住用地發(fā)展主要備用地，規(guī)劃居住人口約7萬(wàn)人。 城市未來(lái)發(fā)展方向； 未來(lái)城市土地供應(yīng)主要集中此區(qū)域； 未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)； 1-2年之后開(kāi)始大規(guī)模啟動(dòng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目成功提供有力保證：經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項(xiàng)目的成功提供了很好的宏觀環(huán)境； 城市居民收入較高，有能力投資：市民比較富裕，他們當(dāng)中的一部分人有能力投資房地產(chǎn)進(jìn)行保值或者增值； 城南不是城市發(fā)展的重點(diǎn)

26、方向：城市未來(lái)向東發(fā)展，使得本區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)在本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)雖然不大，但投資者對(duì)區(qū)域的發(fā)展預(yù)期會(huì)打一定的折扣； 城南有發(fā)展?jié)摿Γ撼悄想m然不是宜興城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但是位于宜興城市的中心位置，能有效輻射其他區(qū)域的消費(fèi)人口。如果經(jīng)過(guò)深度發(fā)掘，將會(huì)有很大的潛力,綜合分析,PART 4 商業(yè)及商圈調(diào)研,第一節(jié) 商圈調(diào)研,宜興商業(yè)歷來(lái)比較發(fā)達(dá)，加上近幾年城市發(fā)展速度較快，已經(jīng)形成了各具特色的五大商圈，本項(xiàng)目如何才能在這五大商圈找準(zhǔn)自己的定位，將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,宜興商圈分布圖,人民路商圈,城南商圈,金三角商圈,大潤(rùn)發(fā)商圈,環(huán)科園商圈,各商圈業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn),一、人民路中心商圈,1、 位置 位于宜興

27、最為重要的主干道人民路上，以人民路與解放路交界處的三大百貨為中心區(qū)域，向四周輻射，包含蛟橋河步行街、新天地、新蘇南等眾多與人民路相連的商業(yè)體,2、 商圈特征,綜合性的 以購(gòu)物功能為主的 覆蓋高、中、低端消費(fèi)的 傳統(tǒng)中心商圈,3、商圈規(guī)模,人民路中心商圈是宜興商業(yè)最為集中，商業(yè)體量最大的商圈，總規(guī)模達(dá)到26萬(wàn)平米左右,4、輻射范圍 位居城市中心、輻射整個(gè)宜興 5、人流狀況 主要從人民路兩端導(dǎo)入人流，另外通過(guò)解放路、太隔路（東虹路）等東西向道路導(dǎo)入部分環(huán)?？萍紙@及城東區(qū)人流； 由于本項(xiàng)目與人民路中心商圈共享人民路這條城市主干道，而且與氿濱路連通，從交通狀況看，本項(xiàng)目具備與人民路分享部分客源的可能,

28、6、主要業(yè)態(tài)組成,四 大 百 貨,人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜興傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，也是宜興消費(fèi)者購(gòu)物的首選之地，其他商圈難以與其競(jìng)爭(zhēng)； 百貨公司為主，各類業(yè)態(tài)齊全：以四大百貨為中心，聚集了新天地購(gòu)物中心、勸業(yè)小商品市場(chǎng)，以及眾多家電、數(shù)碼賣場(chǎng)； 商業(yè)體量大，城市人口難以支撐：中心商圈商業(yè)體量很大，宜興城區(qū)人口不到40萬(wàn)，難以再支撐另外一個(gè)大體量購(gòu)物商業(yè)中心； 大型購(gòu)物中心已經(jīng)飽和：新天地購(gòu)物中心的商業(yè)發(fā)展不理想，說(shuō)明購(gòu)物類型業(yè)態(tài)在宜興已經(jīng)相對(duì)飽和； 業(yè)態(tài)大而全，缺乏應(yīng)有的特色：區(qū)域以購(gòu)物為主要業(yè)態(tài)，休閑、餐飲、娛樂(lè)等其它業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)較弱，并缺乏相應(yīng)的特色,7、商圈分析,數(shù)碼、家電產(chǎn)

29、品經(jīng)營(yíng)一般：專業(yè)數(shù)碼、家電賣場(chǎng)多聚集于此，但因?yàn)榈囟?、?guī)模以及宜興消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等因素，經(jīng)營(yíng)情況并不理想； 影城經(jīng)營(yíng)狀況尚可，但軟、硬件較為落后：人民影劇院在英皇附近新開(kāi)的影城，重新吸引了一些青年消費(fèi)者前往消費(fèi)，但設(shè)施以及環(huán)境布置比一般二線城市還有很大差距； 電玩城生意普遍不錯(cuò)、但檔次不高：商圈內(nèi)以豪雅為代表的幾家電玩城生意都比較不錯(cuò)，不過(guò)檔次不高，新穎道具較少；這兩種業(yè)態(tài)都有著較大的發(fā)展機(jī)遇，本項(xiàng)目可適當(dāng)引入； 停車位大多不足：由于身處鬧市區(qū)，一些規(guī)模餐飲、大型娛樂(lè)場(chǎng)所，停車位面臨很大困難，影響了商業(yè)項(xiàng)目的人氣,發(fā)展已經(jīng)飽和，很難形成新的規(guī)模商業(yè)街；中心商圈的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，基本不可能再形

30、成新的商業(yè)，未來(lái)商業(yè)只能向外圍發(fā)展； 流動(dòng)人口多，居住人口少，進(jìn)一步發(fā)展空間不大：中心商圈主要依靠流動(dòng)人口提升商業(yè)人氣，進(jìn)一步的發(fā)展空間已經(jīng)不大，并且可能會(huì)被其它新興商圈分流部分消費(fèi)者； 繁榮的背后是環(huán)境嘈雜，難以打造中高檔的消費(fèi)環(huán)境；中心商圈雖然很繁榮，但是人多環(huán)境嘈雜，很難打造比較高檔的消費(fèi)環(huán)境； 業(yè)態(tài)類型以及產(chǎn)品類型非常全，但難以形成細(xì)分市場(chǎng)：中心商圈的業(yè)態(tài)非常齊全，但難以形成細(xì)分市場(chǎng)，在某一類或者某些業(yè)態(tài)方面很難做得很專,8、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒,錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 特色經(jīng)營(yíng) 細(xì)分市場(chǎng),避其鋒芒在人民路已經(jīng)成為宜興消費(fèi)者購(gòu)物首選之地的形勢(shì)下，本項(xiàng)目只有與其錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，才能開(kāi)拓一個(gè)廣闊的發(fā)展空間； 打造特色

31、人民路商圈除購(gòu)物之外，還有休閑、娛樂(lè)等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，整體呈現(xiàn)一種大而全的格局，但很難從中尋找到一種特色商業(yè)； 找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)人民路商圈的客群涵蓋了高、中、低三種檔次，本項(xiàng)目可找準(zhǔn)其中一類客群，以精細(xì)化的服務(wù)致勝,一個(gè)城市只有一個(gè)中心，中心商圈的地位難以撼動(dòng) 避其鋒芒、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),二、金三角商圈,1、 位置 以陽(yáng)泉路、氿濱大道交叉處為中心，依托宜興汽車站形成金三角商圈,2、 商圈特征,茶文化 副食城 五金機(jī)電 專業(yè)市場(chǎng),3、商圈規(guī)模,金三角是宜興專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，總規(guī)模約7.3萬(wàn)平米,4、輻射范圍 輻射宜興全市，并對(duì)周邊城市有一定影響 5、人流狀況 專業(yè)市場(chǎng)主要依托車站，及城市干道的車流、人流，而金

32、三角在交通上非常便捷，依托宜興汽車站聚集了大量人氣,6、主要業(yè)態(tài)組成,7、商圈分析 宜興專業(yè)市場(chǎng)聚集地茶文化一條街、五金機(jī)電市場(chǎng)、副食城都聚集在這里； 茶文化一條街的生意一般宜興人買(mǎi)茶壺、茶葉都早已有了習(xí)慣之地，如茶葉到老茶葉公司一條街，茶壺到丁山，在沒(méi)有統(tǒng)一引導(dǎo)，花大力氣宣傳的情況下，很難吸引消費(fèi)者過(guò)來(lái)，另外其它區(qū)域有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶即使給他再低的租金也不想過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)； 停車位制約這里的名人匯茶樓成為了拉動(dòng)茶文化的一大特色，但車位缺乏的問(wèn)題將嚴(yán)重制約它的發(fā)展，整個(gè)金三角也普遍受這一情況困擾,8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,專業(yè)市場(chǎng)難行,專業(yè)市場(chǎng)一般是依托交通要道，以及車站等能帶來(lái)大量車流、人流的地方而形成，本

33、項(xiàng)目的交通便捷，但整體人流、車流并不多，所以在交通條件上本項(xiàng)目不適應(yīng)做專業(yè)市場(chǎng)； 一般專業(yè)市場(chǎng)都要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的培育期，培育內(nèi)所帶來(lái)的租金收入并不高，這對(duì)迫切需要回籠資金的投資商來(lái)說(shuō)是難以承受的； 專業(yè)市場(chǎng)的培育需要投入大量的宣傳資金才有取得成功的可能性，否則就會(huì)與現(xiàn)在的茶文化街一樣，無(wú)法真正地去沖擊市場(chǎng),9、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒,局部 特色 茶文化,局部特色的引入雖然茶文化一條街整體不行，但名人匯茶樓還是受到不少消費(fèi)者歡迎，茶文化的專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目難以引入，但茶館、茶樓這些能代表宜興特色的業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目可適當(dāng)引入，并在項(xiàng)目加入一些茶文化的景觀小品，將其作為一個(gè)文化載體，將本項(xiàng)目與宜興文化做一定的結(jié)合,三、大

34、潤(rùn)發(fā)商圈,1、 位置 城東大潤(rùn)發(fā)商圈位于陽(yáng)羨東路，屬于城東板塊人氣最旺的商業(yè)中心,2、 商圈特征,以超市為主力 以餐飲為特色 定位社區(qū)商業(yè) 輻射城東片區(qū),3、商圈規(guī)模,大潤(rùn)發(fā)商圈依托今日星城、東方明珠兩大社區(qū)，以超市為主力加上兩大社區(qū)的沿街商鋪，總規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)平米左右,4、輻射范圍 以社區(qū)為核心，輻射整個(gè)城東片區(qū) 5、人流狀況 依托兩個(gè)大規(guī)模社區(qū)，核心商圈內(nèi)人口規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)人左右，加上整個(gè)城東片區(qū)的人流導(dǎo)入，組成支撐大潤(rùn)發(fā)商圈的基礎(chǔ),6、背景分析 商業(yè)面積較為適中，今日星城的商業(yè)面積有3萬(wàn)平米左右； 商業(yè)有龍頭帶動(dòng)，大潤(rùn)發(fā)超市的引進(jìn)，以主力店帶動(dòng)了其他商鋪的興旺； 面積比較合適，兼顧了前期的銷

35、售與后期的經(jīng)營(yíng)； 業(yè)態(tài)方面，餐飲比例較大，并考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣； 項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)好，市場(chǎng)推廣好； 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確； 區(qū)域人口有一定規(guī)模,7、主要業(yè)態(tài)組成,8、商圈分析 由社區(qū)商業(yè)升級(jí)為片區(qū)商業(yè)；大潤(rùn)發(fā)商圈原來(lái)是今日星城（40萬(wàn)平米）與東方明珠花園（30萬(wàn)平米）兩大樓盤(pán)的社區(qū)配套商業(yè)，由于周邊大量的居民和拆遷小區(qū)的存在，以及城東發(fā)展的新勢(shì)頭，人口支撐在5萬(wàn)人以上，商圈由社區(qū)商圈升級(jí)為片區(qū)商圈是發(fā)展的必然；今日星城的商業(yè)較好地迎合并把握了這一點(diǎn)，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷上進(jìn)行較好的組織，取得成功是水到渠成的事情（詳見(jiàn)安騰公司今日星城商業(yè)街策劃報(bào)告）； 商鋪面積規(guī)模適中；今日星城在商鋪的規(guī)模設(shè)置和商鋪的面

36、積規(guī)劃上都根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際設(shè)計(jì)，取得了好良的市場(chǎng)效果； 餐飲業(yè)態(tài)占到一定的比例：今日星城的餐飲業(yè)態(tài)占了總面積的三成左右，這一規(guī)模符合宜興人的消費(fèi)習(xí)慣，而且餐飲業(yè)屬于目的性消費(fèi)比較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，在一個(gè)新商圈中起到了很好的聚集人氣的作用；餐飲規(guī)模的設(shè)置對(duì)本案是一個(gè)重要的借鑒； 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)合作，一起打造區(qū)域商圈：今日星城與東方明珠花園存在競(jìng)爭(zhēng)，但兩者更多的是合作，一起把區(qū)域商圈營(yíng)造起來(lái)，兩者都從中獲利； 設(shè)置商業(yè)檔次，改善人們生活方式：今日星城在商業(yè)檔次上以中檔及中高檔為主，比較符合人們改善生活方式的發(fā)展趨勢(shì),9、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品； 餐飲業(yè)成功的幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他業(yè)態(tài)； 商鋪面

37、積結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃； 注重項(xiàng)目形象與市場(chǎng)推廣； 銷售與經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合,三、環(huán)科園商圈,1、 位置 城東環(huán)科園商圈位于環(huán)科園新城路北段，附近有龍澤苑、水岸豪庭等規(guī)模小區(qū)，區(qū)域內(nèi)人氣較旺,新城路,2、 商圈特征,以社區(qū)配套為基礎(chǔ) 以餐飲為特色 定位社區(qū)商業(yè) 輻射城西片區(qū),3、商圈規(guī)模,環(huán)科園商圈主要依托水岸豪庭、龍澤苑等社區(qū)，總規(guī)模約3萬(wàn)平米,4、輻射范圍 以社區(qū)為核心，輻射整個(gè)城西片區(qū) 5、人流狀況 依托環(huán)科園內(nèi)幾大社區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較大，并且餐飲業(yè)吸引了不少環(huán)科園以外的客群前來(lái)消費(fèi),6、主要業(yè)態(tài)組成,7、組成分析 環(huán)科園商圈由超市加社區(qū)沿街鋪組成，沿街鋪的主營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主； 大統(tǒng)華是本土知名

38、超市，而大潤(rùn)發(fā)是外來(lái)品牌超市，在規(guī)模上大潤(rùn)發(fā)要大于大統(tǒng)華，雖然兩者經(jīng)營(yíng)狀況都比較不錯(cuò)，但大潤(rùn)發(fā)在商圈中所起到的領(lǐng)軍作用要明顯大于大統(tǒng)華； 今日星城、東方明珠沿街鋪的餐飲以特色餐飲為主，面向社區(qū)、片區(qū)為主，而水岸豪庭沿街鋪的餐飲以規(guī)模餐飲為主，面向客群主要以片區(qū)、及整個(gè)宜城為主,8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,環(huán)科園商圈檔次較高：環(huán)科園商圈區(qū)域規(guī)模較大，是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境較好，檔次較高，人口規(guī)模、小區(qū)數(shù)量和質(zhì)量較高； 環(huán)科園商圈發(fā)展質(zhì)量不高：與大潤(rùn)發(fā)商圈一樣，環(huán)科園商圈缺乏政府規(guī)劃和引導(dǎo)，為片區(qū)自發(fā)形成，但各自為戰(zhàn)，沒(méi)有抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，整體而言，無(wú)論檔次、品牌、銷售率，出租率、入住率、租售價(jià)格都無(wú)法和大

39、潤(rùn)發(fā)商圈相比； 商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏亮點(diǎn)：業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，缺乏科學(xué)的定位和規(guī)劃，雖有凱悅、盛世桃源等一些亮點(diǎn)，但到目前為止，在銷售和經(jīng)營(yíng)上都取得成功的項(xiàng)目基本沒(méi)有； 環(huán)科園的不成功給本項(xiàng)目提供了難得的機(jī)遇：環(huán)科園商圈整體的不成功，給本案提供了機(jī)遇，項(xiàng)目可以吸引該區(qū)域的客源，彌補(bǔ)自身區(qū)域客源不足的難題,五、城南商圈,1、 位置 由位于氿濱路的現(xiàn)代生活廣場(chǎng)以及位于人民路的君悅商業(yè)廣場(chǎng)，龍背山商業(yè)，加上未來(lái)本項(xiàng)目，這幾大商業(yè)體將構(gòu)成一個(gè)大城南商圈,樂(lè)購(gòu),君悅,龍背山,本案,2、現(xiàn)有主力商業(yè)情況,城南商圈總規(guī)模達(dá)到近15萬(wàn)平米，是僅次于人民商圈的第二大規(guī)模商圈,3、主要業(yè)態(tài)組成,4、商業(yè)特點(diǎn)及定位分析 商業(yè)規(guī)模

40、較大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比較困難：城南商圈主要由現(xiàn)代生活廣場(chǎng)、龍背山商業(yè)、君悅商業(yè)廣場(chǎng)三部分組成，人均商業(yè)面積已經(jīng)很大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)非常艱難; 區(qū)域人口稀少，必須吸引其他區(qū)域客源：區(qū)域人口少，必須吸引區(qū)域外人群，尤其是市政府區(qū)域、環(huán)科園區(qū)域消費(fèi)群體，必須吸引南北兩個(gè)區(qū)域的人群； 交通便利，便于人流導(dǎo)入：區(qū)域地處交通要道，具備輻射全宜興的交通條件，方便商業(yè)人流的導(dǎo)入； 為餐飲業(yè)態(tài)提供發(fā)展空間：君悅商業(yè)廣場(chǎng)目前已經(jīng)有了老地方、新大陸兩家酒店，未來(lái)有還將有餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)入的可能，但后續(xù)容量不大，我們可以吸引其他的一些過(guò)來(lái)； 龍背山餐飲業(yè)發(fā)展在走下坡路：龍背山商圈當(dāng)初也是建立在一片沒(méi)有商業(yè)基礎(chǔ)的土地上，依靠自身的餐飲娛

41、樂(lè)特色，曾經(jīng)紅過(guò)一段時(shí)間，即使現(xiàn)在新芙蓉、天天福等幾家還是在宜興市場(chǎng)比較受消費(fèi)者歡迎，但龍背山的景區(qū)經(jīng)營(yíng)不好，使得該處商業(yè)失去一個(gè)優(yōu)勢(shì)資源； 商圈發(fā)展需領(lǐng)頭羊進(jìn)行整合：商圈缺乏領(lǐng)頭羊，原來(lái)各自為政，現(xiàn)在要聯(lián)合，共同做大做強(qiáng)城南商圈； 項(xiàng)目要做出自身的特色：我們要吸取教訓(xùn)，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，與城南商圈的其他商業(yè)拉開(kāi)差距，以取得成功,5、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,餐飲、娛樂(lè)比較好經(jīng)營(yíng)； 招租現(xiàn)行，重視商業(yè)經(jīng)營(yíng)； 重視項(xiàng)目形象與市場(chǎng)口碑的樹(shù)立； 立足本地客源的同時(shí)，大力吸引次核心區(qū)域及周邊區(qū)域的消費(fèi)人群,6、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒,整合 代表 品牌 多樣化,商圈需要整合：城南商圈處于各自為營(yíng)的狀態(tài)，這正是給本項(xiàng)目整合這些

42、資源，成為區(qū)域代表的機(jī)會(huì)； 引進(jìn)品牌商家，增加競(jìng)爭(zhēng)能力：從眾多主打餐飲、娛樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，要想成為這類業(yè)態(tài)的典型代表，必須注重品牌商家的引入，特別是外來(lái)高檔品牌的引入（結(jié)合宜興消費(fèi)者實(shí)際消費(fèi)能力） ，能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)； 特色餐飲發(fā)展空間大：城南商圈的餐飲大多是規(guī)模餐飲，而且基本都是本地品牌，這也給本項(xiàng)目引進(jìn)外來(lái)餐飲品牌留下機(jī)會(huì)，而餐飲業(yè)態(tài)的多樣則是本項(xiàng)目的另一大機(jī)會(huì),商圈分析總結(jié),模式空間 行業(yè)機(jī)遇 業(yè)態(tài)空白 資源整合,模式空間商業(yè)街區(qū)目前宜興商業(yè)街發(fā)展水平不高（真正商業(yè)街就蛟橋河一個(gè)），而購(gòu)物中心、百貨發(fā)展空間已經(jīng)不大，發(fā)展商業(yè)街區(qū)為最佳選擇； 行業(yè)機(jī)遇餐飲、休閑、娛樂(lè)這幾大業(yè)態(tài)在宜興市

43、場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較好，存在一定發(fā)展空間，比較適合在新興商業(yè)圈發(fā)展的空間，本項(xiàng)目可以作為主力適當(dāng)引進(jìn)； 業(yè)態(tài)空白特色餐飲、新型娛樂(lè)、兒童商業(yè)等在宜興市場(chǎng)尚屬于新型業(yè)態(tài)，存在一定市場(chǎng)空白，而參照行業(yè)及一些二線城市的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展空間較大，本項(xiàng)目也將其作為次主力引入； 資源整合打造大城南商圈城南商圈商業(yè)體量已經(jīng)有了一定規(guī)模，餐飲娛樂(lè)業(yè)也已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，不過(guò)整體來(lái)說(shuō)，還是處于各自為營(yíng)的階段，本項(xiàng)目可以抓住這一機(jī)會(huì)，整合整個(gè)城南商圈商業(yè)資源，打造大城南商圈氛圍，并將自身推向城南商圈的領(lǐng)軍地位,第二節(jié) 主要業(yè)態(tài)分析,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境以及現(xiàn)有商圈等因素的分析，我們認(rèn)為餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等業(yè)態(tài)可能是本

44、項(xiàng)目今后重點(diǎn)引入的業(yè)態(tài)，故本節(jié)主要對(duì)這幾類業(yè)態(tài)做進(jìn)一步分析，以考量這些業(yè)態(tài)引入本項(xiàng)目的可行性,一、規(guī)模餐飲商業(yè)統(tǒng)計(jì),規(guī)模餐飲分析,外出就餐比例高從宜興人消費(fèi)習(xí)慣看，他們外出就餐的比例就高于一般二、三線城市，而且社交活動(dòng)較多，這也造就了宜興餐飲業(yè)的繁榮； 規(guī)模餐飲不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)因?yàn)橐伺d高端群體較多，而且習(xí)慣于求新、求大、求高檔，所以規(guī)模餐飲還在不斷出現(xiàn)，而且呈現(xiàn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷拉升的趨勢(shì)，這也給本項(xiàng)目制造了市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)； 尚未出現(xiàn)真正的餐飲領(lǐng)頭商圈龍背山商業(yè)是宜興目前餐飲比較集中的地區(qū)，由于自身一些商家經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)，生意已經(jīng)大不如從前，商業(yè)面臨升級(jí)換代，車位不足也是制約。這也給本項(xiàng)

45、目重新樹(shù)立地區(qū)餐飲業(yè)領(lǐng)袖的機(jī)會(huì)； 需注重商家品牌實(shí)力宜興消費(fèi)者一方面在求新，求大，求高檔，另一面只要形成品牌效應(yīng)，也都往往能有著持久的繁榮，這也提示本項(xiàng)目，在引入規(guī)模餐飲業(yè)的同時(shí)要注重商家能力以及品牌； 項(xiàng)目有引進(jìn)品牌商家的機(jī)會(huì)：有一些規(guī)模餐飲店客觀上有拓店需求，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)； 外地經(jīng)驗(yàn)給項(xiàng)目提供成功范例：外來(lái)規(guī)模餐飲有進(jìn)入需求，蘇州一些新興商業(yè)圈的例子可以生動(dòng)說(shuō)明這一點(diǎn),項(xiàng)目引入可能性,市場(chǎng)發(fā)展空間消費(fèi)需求旺盛、存活率高、規(guī)模檔次不斷拉升，市場(chǎng)發(fā)展空間較大； 市場(chǎng)現(xiàn)有缺陷很多規(guī)模餐飲消費(fèi)環(huán)境一般、停車位不夠、整體經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)力一般； 城南規(guī)模餐飲基礎(chǔ)好從龍背山商圈到君悅商業(yè)廣場(chǎng)，城南

46、已經(jīng)有了較好的規(guī)模餐飲消費(fèi)基礎(chǔ)； 項(xiàng)目附近消費(fèi)群體大除周邊居民外、周圍眾多行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，將為項(xiàng)目帶來(lái)大量規(guī)模餐飲消費(fèi),機(jī)會(huì),威脅,消費(fèi)者喜新厭舊、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多,綜合考量：機(jī)會(huì)較多，威脅可通過(guò)引入實(shí)力較強(qiáng)的品牌商家化解。 故：強(qiáng)烈建議引入,本地品牌推薦： 天天福、凱悅、凱富門(mén)、宜興賓館、華亭國(guó)際、電力賓館、新芙蓉 外地品牌推薦： 德月樓、北門(mén)飯店、萬(wàn)家燈火、長(zhǎng)興樓、福記、水天堂 規(guī)模建議： 單店10002500平米，建議 引進(jìn)5家以上，總面積規(guī)模在700010000平米,二、休閑、特色餐飲類商業(yè)統(tǒng)計(jì),茶樓特色相比較規(guī)模餐飲在宜興市場(chǎng)的紅火，休閑餐飲在宜興市場(chǎng)呈現(xiàn)兩種狀況，西餐式休閑餐

47、飲在宜興尚未能真正立足，而傳統(tǒng)的本地茶樓卻在市場(chǎng)上被廣泛的接受，這與宜興的消費(fèi)傳統(tǒng)有著一定的關(guān)系，需要商家不斷引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為習(xí)慣； 文化結(jié)合茶樓的受歡迎提示本項(xiàng)目可以適當(dāng)引入這類業(yè)態(tài)，以聚集人氣，并通過(guò)引入宜興的傳統(tǒng)，加強(qiáng)與宜興本土的商業(yè)文化溝通； 特色餐飲熱特色餐飲在宜興屬于剛起步的階段，不過(guò)在市場(chǎng)的受歡迎程度較高，像傣妹、戰(zhàn)鍋策、澳門(mén)豆?jié)尺@些特色餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況都比較不錯(cuò)，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)； 特色餐飲是其他城市最熱鬧和最火爆的餐飲類型：在一些一、二線城市，特色餐飲已經(jīng)成為最為火爆的餐飲類型，發(fā)展?jié)摿ψ畲螅?特色餐飲品種口味眾多：特色餐飲內(nèi)容包括國(guó)內(nèi)外各種花色品種和各種口味，很受消費(fèi)

48、者青睞； 特色餐飲在宜興的發(fā)展空間廣闊：特色餐飲在宜興只有個(gè)別店有，生意好，沒(méi)有專門(mén)的街區(qū)。調(diào)研了解，市民對(duì)這方面的需求很大； 品牌加盟的特色餐飲發(fā)展最為迅速；特色餐飲的發(fā)展主要以品牌連鎖的形式，發(fā)展快且容易獲得成功； 休閑餐飲和廣場(chǎng)結(jié)合可以成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)：項(xiàng)目有廣場(chǎng)綠地，休閑餐飲和廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)更容易取得成功,休閑、特色餐飲業(yè)態(tài)分析,項(xiàng)目引入可能性,市場(chǎng)發(fā)展空間特色餐飲雖然剛起步，但發(fā)展較好，而且起步階段存在大量商機(jī)； 市場(chǎng)現(xiàn)有缺陷特色餐飲不夠集中，沒(méi)有一個(gè)主題商圈出現(xiàn)，現(xiàn)有特色餐飲以火鍋為主，地方以及國(guó)外特色餐飲在宜興出現(xiàn)較少； 商業(yè)與文化的結(jié)合可通過(guò)茶樓以及景觀小品的引入，加強(qiáng)宜興傳統(tǒng)

49、茶文化與項(xiàng)目的結(jié)合,機(jī)會(huì),威脅,休閑餐飲中，茶樓引入難度大，咖啡等休閑餐飲市場(chǎng)接受度不高； 消費(fèi)者口味習(xí)慣將可能決定部分特色餐飲的存活,綜合考量：有較大機(jī)會(huì)（特色餐飲與茶樓），威脅部分可通過(guò)加大招商力度，控制規(guī)模，更有針對(duì)性引入業(yè)態(tài)來(lái)控制。 故：強(qiáng)烈推薦,規(guī)模建議： 特色餐飲： 單店規(guī)模：200500平米，共2030家，共50008000平米，要做到室內(nèi)外相結(jié)合，充分利用室外空間營(yíng)造商業(yè)氛圍。 休閑餐飲： 24家，單店規(guī)模5001000平米，共10002000平米，環(huán)境優(yōu)美，且營(yíng)業(yè)時(shí)間比較長(zhǎng),特色餐飲種類及介紹 特色餐飲近幾年興起于全國(guó)各大城市，泛指一些異國(guó)風(fēng)味餐飲以及地方特色餐飲，這里主要收

50、集一些目前在國(guó)內(nèi)以及江蘇一些城市比較流行的風(fēng)味各異，各具地方特色的餐飲的進(jìn)行相關(guān)的介紹。 國(guó)外風(fēng)味 韓國(guó)燒烤同樣是烤肉,韓餐卻與中餐有很大不同。中餐中的烤肉是將事先煨好的肉放在炙子（鐵條釘成的平板）上,下面燒柴烤；而韓餐的燒烤嚴(yán)格講應(yīng)算一種“煎肉”,它用的是電磁灶或厚鐵鍋服務(wù)小姐先在上面刷薄薄的一層油,然后再把牛排、牛舌、牛腰及海鮮、生魚(yú)片等放在上面進(jìn)行燒烤。韓國(guó)燒烤主要以牛肉為主,牛里脊、牛排、牛舌、牛腰,還有海鮮、生魚(yú)片等都是韓國(guó)燒烤的美味,尤以烤牛里脊和烤牛排最有名。 推薦商家：韓膳閣、權(quán)金城、百品坊等,日本料理日本菜按日本人的習(xí)慣稱為“日本料理”。按照字面的含義來(lái)講，就是把料配好的意思

51、。日本菜是當(dāng)前世界上一個(gè)重要烹調(diào)流派，有它特有的烹調(diào)方式和格調(diào)，在不少國(guó)家和地區(qū)都有日餐菜館和日菜烹調(diào)技術(shù)，其影響僅次于中餐和西餐。日本料理具有很久的歷史，以其在精細(xì)精制的選材、特別的調(diào)料、他們有獨(dú)到的烹調(diào)方式，加之雅致的器皿、怡人的就餐格調(diào)征服食客?？芍^小有小的道理，大有大的特色，各自各精彩。日本料理的特色：生、冷、油脂少、種類多、注重賣相。日本料理又稱“五味、五色、五法”料理。五味是甘、酸、辛、苦、咸；五色是白、黃、青、赤、黑；五法就是生、煮、烤、炸、蒸。 推薦商家：水之都、竹生、江織田等,國(guó)內(nèi)地方風(fēng)味 粵系主要由廣州菜、潮汕菜、東江菜組成。其中廣州菜是粵菜的主體和代表，廣州菜以炒、煎、燜

52、、炸、煲、燉、扣等見(jiàn)長(zhǎng)，注重色、香、味、形。 推薦商家：潤(rùn)記、采蝶軒、東方漁港、百悅香港茶餐廳等,川菜川菜風(fēng)味包括重慶、成都和樂(lè)山、內(nèi)江，自貢等地方菜的特色。主要特點(diǎn)在于味型多樣。辣椒、胡椒、花椒、豆瓣醬等是主要調(diào)味品，不同的配比，化出了麻辣、酸辣、椒麻、麻醬、蒜泥、芥末、紅油、糖醋、魚(yú)香、怪味等各種味型，無(wú)不厚實(shí)醇濃，具有“一菜一格”、“百菜百味”的特殊風(fēng)味。 推薦商家：重慶雞公煲、天府之樂(lè)、巴蜀傳香、川福樓、海納川等,湘菜以長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)、湘潭為中心，是湖南菜系的主要代表。它制作精細(xì)，用料廣泛，口味多變，品種繁多。其特點(diǎn)是：油重色濃，講求實(shí)惠，在品味上注重酸辣、香鮮、軟嫩。在制法上以煨、燉、臘

53、、蒸、炒諸法見(jiàn)稱。 推薦商家：同潤(rùn)湘菜館、金湘閣等,浙江菜浙菜體系，具有悠久歷史的浙江菜品種豐富，菜式小巧玲瓏，菜品鮮美滑嫩、脆軟清爽，其特點(diǎn)是清、香、脆、嫩、爽、鮮，在中國(guó)眾多的地方風(fēng)味中占有重要的地位。浙菜主要有杭州、寧波、紹興、溫州四個(gè)流派所組成，各自帶有濃厚的地方特色。 推薦商家：錢(qián)塘人家川浙匯、麒麟軒、浙味館等,江蘇菜主要以南京、揚(yáng)州、蘇州三種地方菜組成。早在二千多年前，吳人即善制炙魚(yú)、蒸魚(yú)和魚(yú)片。一千多年前，鴨已為金陵美食。南宋時(shí)，蘇菜和浙菜同為“南食”的兩大臺(tái)柱。蘇菜擅長(zhǎng)燉、燜、蒸、炒，重視調(diào)湯，保持原汁，風(fēng)味清鮮，濃而不膩，淡而不薄，酥松脫骨而不失其形，滑嫩爽脆而不失其味。 推

54、薦商家：通天府酒樓、義昌福、得月樓、北門(mén)飯店、老東吳、香雪海、狀元樓、地鍋居等,三、娛樂(lè)類商業(yè)統(tǒng)計(jì) 1、KTV或飆歌城,市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,宜興娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)狀 娛樂(lè)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來(lái)大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂(lè)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求； 本土品牌龍頭娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂(lè)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)升級(jí)階段，品牌龍頭尚未出現(xiàn)； KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對(duì)KTV的需要，并促使其加快發(fā)展； 現(xiàn)有娛樂(lè)場(chǎng)所存在一定缺陷：宜興現(xiàn)有KTV多分布在中心城區(qū)各大商圈商業(yè)中心內(nèi)，規(guī)模一般，停車位不足,宜興娛樂(lè)業(yè)機(jī)會(huì)分

55、析 私營(yíng)老板多，對(duì)娛樂(lè)業(yè)的需求旺盛：宜興私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，催生了眾多的私營(yíng)老板，產(chǎn)生了大量的娛樂(lè)消費(fèi)需求； 娛樂(lè)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來(lái)大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂(lè)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求； 本土品牌龍頭娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂(lè)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)升級(jí)階段，品牌龍頭尚未出現(xiàn)； KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對(duì)KTV的需要，并促使其加快發(fā)展； 潛在消費(fèi)人群多：周邊居民及政府機(jī)關(guān)較多，消費(fèi)人群較多，為本案提供了充足客源； 市場(chǎng)各大KTV運(yùn)行良好：整體市場(chǎng)較好，說(shuō)明市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)力存在，消費(fèi)需求旺盛； 比鄰九濱路，項(xiàng)目

56、可通達(dá)性好：項(xiàng)目交通便利，通過(guò)主干道引導(dǎo)可擴(kuò)大本案輻射半徑,項(xiàng)目引入可能性,市場(chǎng)發(fā)展空間宜興KTV的經(jīng)營(yíng)狀況大多不錯(cuò)，消費(fèi)者舍得投入，而且有求新心理，另外現(xiàn)有娛樂(lè)類型少，如：新型影院、電玩城在宜興都沒(méi)真正出現(xiàn)，這個(gè)導(dǎo)致宜興消費(fèi)者娛樂(lè)生活比較單調(diào)，這些都帶來(lái)較大的市場(chǎng)發(fā)展空間； 新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)的行業(yè)發(fā)展不錯(cuò)在一些二線、三線城市，這些新穎的娛樂(lè)業(yè)態(tài)都有很多取得成功的例子； 城南娛樂(lè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)神話、A8的火爆，為整個(gè)城南商圈的娛樂(lè)業(yè)態(tài)打下基礎(chǔ),機(jī)會(huì),威脅,KTV的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)在宜興能否接受還存在疑問(wèn),綜合考量：機(jī)遇明顯，威脅部分可通過(guò)引進(jìn)新穎的、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，有實(shí)力的商家（或錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)）進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)

57、抗衡，新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)可通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)加大存活度。 我們的建議：推薦。 引進(jìn)一家，面積在3000平米左右,2、電玩城,1）宜興現(xiàn)有電玩城分析,現(xiàn)有電玩城規(guī)模小、檔次低：宜興現(xiàn)有電玩城規(guī)模小，引入游藝品種少，很難滿足年輕人喜歡群游，追求新奇的消費(fèi)特征； 電玩城生意較好：宜興電玩城生意好，老城墻底下的電玩城面積500平米左右，正在改造，加了不少設(shè)備，以前生意很好；英皇邊上的電玩城1200平米左右，中午的時(shí)候上座率在50以上，晚上的時(shí)候上座率基本在90以上，生意非常火爆,2）項(xiàng)目引進(jìn)電玩城的可行性,機(jī)會(huì)： 外來(lái)人口較多，且以年輕人居多：年輕打工一族將是電動(dòng)游藝重要消費(fèi)群體，喜歡逛街，喜歡一起打電游； 現(xiàn)有

58、電動(dòng)規(guī)模小，檔次低，品種少：宜興現(xiàn)有電玩城規(guī)模小檔次低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力不強(qiáng)； 真正意義上的電玩城未出現(xiàn)：目前，宜興的電玩需要升級(jí)換代，已經(jīng)不能滿足年輕人消費(fèi)觀念和消費(fèi)需求，規(guī)?；?、品牌化、連鎖化的電玩城將是宜興年輕人的理想去處。 威脅： 地塊不處于傳統(tǒng)商業(yè)中心：年輕人消費(fèi)習(xí)慣往往選擇人氣旺傳統(tǒng)商業(yè)中心，對(duì)于本案所處的新興商業(yè)區(qū)是個(gè)挑戰(zhàn)。 我們的建議：強(qiáng)烈推薦。 引進(jìn)一家，面積在20003000平米,3、數(shù)碼院線,1）宜興現(xiàn)有數(shù)碼院線分析,宜興現(xiàn)有電影院規(guī)模小，舒適度低，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,2）項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)碼院線的可行性,機(jī)會(huì)： 潛在消費(fèi)人群多：周邊居民及政府機(jī)關(guān)較多，消費(fèi)人群較多，為本案提供了充足客

59、源； 市場(chǎng)客觀需求存在：規(guī)范經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理將鎖住宜興忠實(shí)電影迷，提高電影院上座率； 新型數(shù)碼院線是市場(chǎng)空白：嚴(yán)格意義上的數(shù)碼院線在宜興是市場(chǎng)空白，電影院是商業(yè)項(xiàng)目最集聚人氣的主力店，一旦引進(jìn)將會(huì)極大增加項(xiàng)目的人氣。 我們的建議：強(qiáng)烈推薦。 引進(jìn)一家，面積在4000平米左右,3）項(xiàng)目影院業(yè)態(tài)可行性論證 商業(yè)項(xiàng)目招商中，比較注重能吸引人流、聚集上期的業(yè)態(tài)的引入，而在諸多業(yè)態(tài)中，除了大型零售業(yè)態(tài)外，影線無(wú)疑是相對(duì)較好的選擇。 影線在商業(yè)項(xiàng)目在，不僅是個(gè)賣點(diǎn)，更是商業(yè)項(xiàng)目檔次與形象的象征，它是商業(yè)項(xiàng)目的人氣中心和客流磁場(chǎng)，正因此它成為了眾多商業(yè)發(fā)展商爭(zhēng)相引入的目標(biāo)。 一、全國(guó)影院市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 曾經(jīng)

60、輝煌1990年票房達(dá)到32億，不過(guò)這與當(dāng)時(shí)缺少娛樂(lè)活動(dòng)有很大關(guān)系； 有過(guò)低谷2000年票房下降到9.3億，主要因?yàn)閲?guó)內(nèi)院線與國(guó)外接軌程度低，而此時(shí)其它類型娛樂(lè)活動(dòng)越來(lái)越來(lái)，院線難以吸引消費(fèi)者； 重回崛起2006年票房達(dá)到27億，2007年票房達(dá)到33億，這些都證明了中國(guó)院線的崛起，這與國(guó)內(nèi)院線逐漸與國(guó)際接軌，軟硬件水平不斷提高，消費(fèi)者逐漸回歸院線密不可分； 空間巨大07年票房收入比06年增加了6億，并且呈現(xiàn)除不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，此外按照美國(guó)人均看電影為20次/年來(lái)對(duì)比，中國(guó)的電影市場(chǎng)發(fā)展空間巨大,二、宜興影院市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 以老式電影院為主，檔次較低：宜興目前有兩個(gè)影院，一個(gè)是人民影劇院，成立時(shí)間較