國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及金融風(fēng)險防控

1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及金融風(fēng)險防控摘要：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，只有在金融機構(gòu)充分的支持下，才能得到穩(wěn)定且健康的發(fā)展。但在新經(jīng)濟形態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動會嚴重影響到我國金融體系的正常運轉(zhuǎn)，誘發(fā)諸多的資金風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，假如控制不當，將不可避免地出現(xiàn)金融危機。所以為有效地規(guī)避并控制金融風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，本文結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念及成因，提出相應(yīng)的金融風(fēng)險預(yù)防及控制策略。 關(guān)鍵詞：國內(nèi);房地產(chǎn)經(jīng)濟;金融風(fēng)險防控 在新時代背景下，我國社會市場經(jīng)濟取得顯著的發(fā)展成果，房地產(chǎn)經(jīng)濟也逐漸成為吸納人口、改善民生、促進經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。通常來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展能夠有效推動并促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定

2、發(fā)展，但當房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)不穩(wěn)定因素或者出現(xiàn)經(jīng)濟波動時，必將導(dǎo)致與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系緊密的金融產(chǎn)業(yè)受到波及，進而形成金融風(fēng)險，嚴重地影響到我國金融產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。因此切實研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)涵及成因，根據(jù)經(jīng)濟波動的具體影響因素及原因，制定出相應(yīng)的金融風(fēng)險防控策略，能夠有效地維護并推動房地產(chǎn)經(jīng)濟及金融產(chǎn)業(yè)的健康成長，為我國社會市場經(jīng)濟的建設(shè)與發(fā)展奠定堅實的條件，然而在經(jīng)濟新形態(tài)背景下，還需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念界定，探索出合理的、科學(xué)的、有效的調(diào)控手段。 一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念界定 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與增長并非平穩(wěn)向前、持續(xù)增長的靜態(tài)狀態(tài)，而是有波動的、有起伏的增長態(tài)勢，在宏觀層面上

3、，房地產(chǎn)經(jīng)濟主要表現(xiàn)出向上增長的趨勢，且屬于平滑延伸性的增長。但房產(chǎn)經(jīng)濟波動卻根據(jù)長期發(fā)展的歷程，呈現(xiàn)出上下起伏的趨勢，即在圍繞經(jīng)濟總量和長期發(fā)展的基礎(chǔ)上，進行動態(tài)化震蕩或起伏地增長。在理論研究層面上，房產(chǎn)經(jīng)濟波動具體包括經(jīng)濟增長率（國民收入、生產(chǎn)總值等）的變化、就業(yè)水平、消費水平、價格水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等層面的變動和“震蕩”，在金融風(fēng)險領(lǐng)域，本文主要探討房產(chǎn)價格的波動情況及因素。但如果從多個層面、多個角度、多個維度來劃分經(jīng)濟波動，則又可劃分為多個種類及類別。譬如根據(jù)商品結(jié)構(gòu)來劃分，有商業(yè)房波動、住宅房波動；根據(jù)波動范圍來劃分，有區(qū)域性波動及規(guī)模性波動；如果根據(jù)性質(zhì)來劃分，則有租賃波動及銷售波動；

4、但如果根據(jù)經(jīng)濟增長程度來劃分則可劃分為增長波動及周期波動等類別。其中周期波動主要指該經(jīng)濟體系在發(fā)展過程中所呈現(xiàn)的有規(guī)律、有層次、有循環(huán)的波動，及圍繞長期發(fā)展而呈現(xiàn)的收縮及擴張波動。但在實際研究中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)濟波動還存在異常波動狀態(tài)，即隨機波動，這種波動通常與經(jīng)濟政策、隨機事件、投資消費、資本市場及金融體制存在緊密的聯(lián)系。但在理論探究的過程中，能夠清晰的發(fā)現(xiàn)異常波動又指投機、政策、制度等要素所導(dǎo)致的價格水平嚴重脫離市場而出現(xiàn)的持續(xù)上漲的狀態(tài)，即使用機制與市場價值的完全不配位，進而形成虛假的繁榮景象，導(dǎo)致與房產(chǎn)經(jīng)濟緊密聯(lián)系的金融市場受到?jīng)_擊和影響，極易出現(xiàn)相應(yīng)的金融風(fēng)險，影響并制約著我國社會市場經(jīng)

5、濟的快速發(fā)展。 二、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本原因 （一）政府政策、城市建設(shè)及供需關(guān)系等因素。在宏觀層面上，房產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展為城市建設(shè)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，為不同區(qū)域的城市發(fā)展提供了先決的發(fā)展條件，不同省市及地區(qū)的房產(chǎn)發(fā)達情況及水平都能通過房產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮狀況體現(xiàn)出來，譬如商業(yè)樓、住宅及公共設(shè)施等。如果該地經(jīng)濟發(fā)展良好，建筑建設(shè)質(zhì)量較高、商業(yè)比較繁榮、則房產(chǎn)經(jīng)濟會得到較大的發(fā)展與生長空間，而在政策層面，我國相關(guān)政府部門的政策法規(guī)也是影響房產(chǎn)經(jīng)濟的重要因素，通常來講房管局會根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟水平及發(fā)展情況，制定出相應(yīng)的規(guī)劃及統(tǒng)籌政策，以此合理規(guī)劃并利用土地資源，使其根據(jù)國家經(jīng)濟的導(dǎo)向進行發(fā)展。而在供需層

6、面上，我國國民對住宅的需求與其經(jīng)濟波動的劇烈程度擁有緊密的聯(lián)系，通常來講，供需關(guān)系可以直接地促進并推動房產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，但也會導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生劇烈的波動。因此可以說，這種供需變化是伴隨實際市場的動態(tài)發(fā)展而變化的，是影響國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展和建設(shè)的重要因素。此外，工程建設(shè)中的施工技術(shù)、資金資源、勞務(wù)資源等也因素也會影響供需關(guān)系，致使房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生明顯的波動，進而提升了金融風(fēng)險的發(fā)生幾率，嚴重地影響到我國社會市場經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量。（二）國內(nèi)房產(chǎn)資金來源及產(chǎn)業(yè)投資等因素。首先在資金來源層面，資金是我國房產(chǎn)建設(shè)及規(guī)劃的有機組成部分，假如提高房產(chǎn)建設(shè)的資金投入力度，將有效地促進并推動房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使該產(chǎn)

7、業(yè)在結(jié)合供需關(guān)系、政府政策及城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，得到更好、更有效、更快速的發(fā)展，進而獲得繁榮和增長。根據(jù)2013年的統(tǒng)計年鑒能夠發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)房產(chǎn)資金主要來源于自籌資金，這從側(cè)面體現(xiàn)出我國房產(chǎn)經(jīng)濟主要依靠信貸借款等渠道，如果房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，信貸機構(gòu)將獲得穩(wěn)定的發(fā)展，但假如出現(xiàn)經(jīng)濟波動，就會嚴重影響到銀行信貸，進而沖擊并制約著整個金融體系的健康發(fā)展。所以說我國的房產(chǎn)經(jīng)濟與金融市場存在著較為緊密的發(fā)展關(guān)系，兩者有牽一發(fā)而動全身的內(nèi)在聯(lián)系。其次是資金回報。根據(jù)實踐研究，能夠發(fā)現(xiàn)我國的房產(chǎn)消費主體通常由剛需者和投資者構(gòu)成，其中剛需消費者購買房產(chǎn)的目的是基于房產(chǎn)的使用價值出發(fā)的，購房規(guī)律及成因相對穩(wěn)定。而投

8、資購房則是基于“投資目的”出發(fā)，該類消費者擁有多套住房，在相關(guān)政策或經(jīng)濟發(fā)展的支持或影響下，投資購房則的回報率較高且對整個房產(chǎn)經(jīng)濟增長的影響較大，即投資購房會嚴重影響到國內(nèi)房產(chǎn)的經(jīng)濟波動，致使我國房產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)出虛假繁榮的假象，一旦出現(xiàn)不穩(wěn)定因素或出臺特定的政策法規(guī)，將導(dǎo)致房產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，投資購房需求大減，進而引發(fā)相應(yīng)的金融風(fēng)險。不利于我國泛地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展與成長。 三、預(yù)防和控制房產(chǎn)金融風(fēng)險的策略 （一）增強投資政策的調(diào)控。要想真正地控制并協(xié)調(diào)房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟波動，則需要從政府政策的層面出發(fā)，通過強化調(diào)控力度，來穩(wěn)定經(jīng)濟波動，降低金融風(fēng)險，促進并推動我國房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。首先，需要轉(zhuǎn)變

9、投資主體的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。通常來講，房產(chǎn)投資會階段性地影響房產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。所以，要調(diào)控并穩(wěn)定房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟波動，則需要細化權(quán)責(zé)、明確產(chǎn)權(quán)，進而根據(jù)實際的市場情況，構(gòu)建出金融風(fēng)險預(yù)防及規(guī)避體系，使投資行為更理性、更規(guī)范、更科學(xué)。其次是投資規(guī)模。相關(guān)政府部門需要改變房產(chǎn)投資的規(guī)模，使實際投資與經(jīng)濟發(fā)展相契合，與此同時，還需要注重投資規(guī)模及資金之間的比例，突顯投資行為在房產(chǎn)發(fā)展和金融市場中的正向功能。最后，相關(guān)政府部門，需要根據(jù)實際情況，構(gòu)建出相應(yīng)的投資規(guī)范，優(yōu)化相關(guān)政府部門在經(jīng)濟發(fā)展中的指引和引領(lǐng)作用。此外，還要從限制性政策的角度出發(fā)，通過提高利率、已購房情況，對不同購房者進行規(guī)范和限制，進而在提高

10、投資購房成本或限制條件的基礎(chǔ)上，規(guī)范消費者的投資購房行為。（二）加強國內(nèi)房產(chǎn)價格調(diào)控。根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)濟波動對金融市場的影響，能夠發(fā)現(xiàn)價格水平是直接影響金融市場、誘發(fā)金融風(fēng)險的重要因素，也是不同類別的房產(chǎn)經(jīng)濟波動的主導(dǎo)因素。因此，我國相關(guān)政府部門應(yīng)加強并控制房產(chǎn)的價格水平，提升對價格波動的協(xié)調(diào)與管控力度，進而控制經(jīng)濟波動的幅度，規(guī)避相應(yīng)的金融風(fēng)險，以此推動并促進我國房產(chǎn)市場和金融市場的快速發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國金融市場獲得健康的發(fā)展，商品房價格逐年上升，不同地區(qū)的主管部門及政府機關(guān)應(yīng)根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟情況及住房價格，明確房產(chǎn)價格水平對行業(yè)經(jīng)濟波動的沖擊和影響，進而制定出相應(yīng)的管控政策或手段，以此使房產(chǎn)價格回

11、歸到可控范圍。在這種科學(xué)合理的調(diào)控舉措的影響下，能夠有效地幫助各級政府部門控制房產(chǎn)經(jīng)濟波動，調(diào)動并活化房產(chǎn)市場的競爭力，從而確保房產(chǎn)市場與市場經(jīng)濟的同向同行，使金融風(fēng)險經(jīng)濟到最小，進而推動并促進我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。此外，為有效促進并推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，應(yīng)出臺相應(yīng)的指導(dǎo)標準，使房地產(chǎn)市場在政府部門的指導(dǎo)下，得到穩(wěn)定的發(fā)展。（三）構(gòu)建相對完善的金融體系。為有效防范或規(guī)避金融風(fēng)險，相關(guān)政府部門應(yīng)從我國的金融體系出發(fā)，根據(jù)金融體系和房產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)建出相對完善的金融機制，并在此基礎(chǔ)上完善征信體系，保障價格波動得到有效控制。首先，相關(guān)政府部門應(yīng)構(gòu)建出系統(tǒng)合理預(yù)警機制，分析并探究實際供需與房產(chǎn)

12、價格之間的內(nèi)在聯(lián)系，進而推出擁有實際意義的參考數(shù)據(jù)，以此為金融風(fēng)險管控與規(guī)避提供依據(jù)和基礎(chǔ)。其次，由于我國房產(chǎn)建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展所需要的資金通常來源于金融信貸。而這種融資渠道又將導(dǎo)致銀行系統(tǒng)出現(xiàn)大量的金融風(fēng)險，且不易分散，因此，相關(guān)政府部門應(yīng)構(gòu)建出多樣化、立體化、多渠道的融資途徑，以此分散和降低相應(yīng)的金融風(fēng)險，提升房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性。最后，需要構(gòu)建相應(yīng)的信貸機制，調(diào)控投資購房的信貸水平，提高信貸標準，進而規(guī)避個人頻繁貸款購房所出現(xiàn)的拖貸、欠貸等問題。此外，在供需關(guān)系及城市建設(shè)等層面，我國相關(guān)政府部門應(yīng)提供“低”、“中”、“高”等不同層次的住房，確保廉租房和經(jīng)濟適用房和當?shù)氐淖》啃枨笙嗥鹾?，保障工薪階

13、層有房可買、有房可住，進而緩解房產(chǎn)經(jīng)濟對社會發(fā)展的沖擊和負面影響。但根據(jù)調(diào)控力度、調(diào)控時間等多重影響因素，相關(guān)政府部門需要從定量指標（房產(chǎn)稅、投資規(guī)模、貸款利率、開發(fā)理論）及定性指標（規(guī)劃手段、行政手段及法律手段）等層面出發(fā)，將宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控融合起來，進而降低房產(chǎn)經(jīng)濟對金融市場的不利影響。 四、結(jié)語 房產(chǎn)經(jīng)濟波動屬于正常的經(jīng)濟發(fā)展狀況，然而異常的經(jīng)濟波動，將極大影響到金融體系的健康運轉(zhuǎn)，進而形成金融風(fēng)險，制約著我國社會市場經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效率。因此，相關(guān)政府部門應(yīng)從理論研究的層面出發(fā)，明確房產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)涵、類型及危害，進而從影響因素的角度出發(fā)，探析出相應(yīng)的金融風(fēng)險規(guī)避手段，以此控制并預(yù)防金融風(fēng)險的形成，