房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱： 哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號城東新居小區(qū)D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)市場價(jià)格評估委 托 方：鄭志德先生 估 價(jià) 方：沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司估 價(jià) 人 員：郭占偉 張堯杰 鄭英杰 劉太琪 單翔宇 李景嵩 估價(jià)作業(yè)日期：2015年12月7日2015年12月20日估價(jià)報(bào)告編號：（哈爾濱）沒毛病2015（估）第011號目 錄第一部分 致委托方函2第二部分 估價(jià)師聲明3第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件5第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告8一、委托方8二、估價(jià)方8三、估價(jià)對象8四、估價(jià)目的12五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)12六、價(jià)值定義13七、估價(jià)依據(jù)13八、估價(jià)原則13九、估價(jià)方法14十、

2、估價(jià)結(jié)果14十一、估價(jià)人員15十二、估價(jià)作業(yè)日期15十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期15第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告16一、個(gè)別因素分析16二、區(qū)域因素分析17三、市場背景分析18四、最高最佳使用分析20五、估價(jià)方法的選用20六、估價(jià)測算過程20七、估價(jià)結(jié)果的確定26第六部分 附 件271、委托評估函復(fù)印件272、商品房買賣合同復(fù)印件273、估價(jià)對象位置圖274、估價(jià)對象照片275、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件276、評估人員資格證書復(fù)印件27第一部分 致委托方函鄭志德先生：受您的委托，本估價(jià)公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號城東新居小區(qū)D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)的市

3、場價(jià)格進(jìn)行了評估，本報(bào)告估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一五年十二月七日狀態(tài)下的公開市場價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對象轉(zhuǎn)讓提供客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考。評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評估程序，選用合理的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合評估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評估確定估價(jià)對象房地產(chǎn)在2015年12月7日的市場價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：47萬元大 寫 金 額: 肆拾柒萬元整房地產(chǎn)單價(jià)：5587.70元/平方米評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：郭占偉2015年12月20日第二部分 估

4、價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項(xiàng)：（1）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年12月7日，提交報(bào)告之日為2015年12月20日。在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，

5、報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過一年，即2015年12月20日至2016年12月19日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。二、估價(jià)師簽名姓 名 注 冊 號 簽 名 郭占偉 張堯杰 單翔宇 李景嵩 劉太琪 鄭英杰 沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司2015年12月20日第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 本報(bào)告委托方為鄭志德先生，委估的房地產(chǎn)為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)4

6、號樓2單元501室。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料顯示，不動(dòng)產(chǎn)用途為住房。本次評估假設(shè)估價(jià)對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價(jià)格。二、 本報(bào)告所稱評估價(jià)格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、 由于委托方未提供估價(jià)對象房屋所有權(quán)證，故本次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進(jìn)行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請報(bào)告使用方注意。四、 本次評估為委托方進(jìn)行司法拍賣之目的使用，提供估價(jià)對象正常市場價(jià)格參考，故本次評

7、估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價(jià)格，特提請報(bào)告使用方注意。五、 本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、 在評估所委托房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。七、 自估

8、價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。八、 本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對于估價(jià)對象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、 本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。 第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方鄭志德先生聯(lián)系電話：二、估價(jià)方哈爾濱沒毛病房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司地址：哈爾濱市東北農(nóng)業(yè)大學(xué)B5 406法 人 代 表：郭占偉房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：最高級資質(zhì)證書號：號聯(lián) 系 人：郭占偉 聯(lián)系電話： 三、估價(jià)對象1.估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號

9、和城東新居D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為84平方米，不動(dòng)產(chǎn)用途為住房。哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)為七層住房樓，建成于2005年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)7層，外墻粉刷涂料，樓內(nèi)環(huán)境較惡劣。估價(jià)對象位于5層，兩室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪地板，墻面粉刷及壁紙，頂面刷乳膠漆；臥室鋪實(shí)木地板、墻面為壁紙及粉刷白粉，頂面刷乳膠漆；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為瓷磚，塑料板板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況

10、較一般，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為50%。2.估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對象買受人為柱子（化名），用途為住房，房屋建筑面積為84平方米，土地使用年限自*年*月*日至*年*月*日。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。3.估價(jià)對象區(qū)位狀況（1）香坊區(qū)基本概況估價(jià)對象位于哈爾濱市香坊區(qū)，香坊區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。香坊區(qū)是哈爾濱市的開埠地和最早的市政區(qū)

11、之一，位于哈爾濱市東南部，是四個(gè)中心城區(qū)之一，區(qū)劃面積339.55平方公里，其中，建城區(qū)面積96.29平方公里，轄20個(gè)街道辦事處，3鎮(zhèn)1鄉(xiāng)， 總?cè)丝诩s92萬人。2013年，香坊區(qū)啟動(dòng)實(shí)施了幸福村等村屯改造項(xiàng)目6個(gè)，實(shí)現(xiàn)投資12.65億元，惠及18900余名農(nóng)民群眾。積極推進(jìn)17個(gè)棚戶區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)回遷安置房94萬平方米，竣工20.3萬平方米，2985戶居民入主新居。圓滿完成三合路打通、進(jìn)鄉(xiāng)街高架橋、三環(huán)路打通等全市重點(diǎn)路橋建設(shè)工程征收任務(wù)。新建綏化路、松風(fēng)街等市政道路7條，大中修街路6條，維修街路136條。改造農(nóng)村公路11.9公里，修建村屯道路90公里。啟動(dòng)3座農(nóng)村垃圾壓縮間和1座轉(zhuǎn)運(yùn)

12、站建設(shè)，增設(shè)拉圾箱845個(gè)，新增環(huán)衛(wèi)車輛62臺，垃圾清運(yùn)納入城市管理范疇，50%的村屯達(dá)到“村容整潔”標(biāo)準(zhǔn)。全年新植樹木17.63萬株，新增綠地90.96公頃。2013年，香坊區(qū)共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)257個(gè)。其中三級醫(yī)院7個(gè)，二級醫(yī)院6個(gè)，一級醫(yī)院19個(gè)，鎮(zhèn)衛(wèi)生院4個(gè)，民營醫(yī)院16個(gè)，門診部12個(gè)，企業(yè)衛(wèi)生所21個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站44個(gè)，衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)1個(gè)，結(jié)核病防治機(jī)構(gòu)2個(gè)，疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)2個(gè)，婦幼保健所1個(gè)，口腔防治所2個(gè)，個(gè)體診所72個(gè)，村衛(wèi)生所46個(gè)。高等醫(yī)學(xué)教育機(jī)構(gòu)2個(gè)。（2）估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于香坊區(qū)1號，該小區(qū)西臨木材街，北臨團(tuán)結(jié)街，地理位置一般。社區(qū)

13、成熟度：小區(qū)周邊有KTV、小型商場、社區(qū)服務(wù)站、飯店，網(wǎng)吧，學(xué)生流通量較大。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較少，小區(qū)臨道路，自然環(huán)境及人文環(huán)境較差。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、黑龍江省醫(yī)院、香濱小學(xué)、哈六中中學(xué)，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施還不錯(cuò)。交通：小區(qū)南臨公濱路，出行路線較單一。小區(qū)北面團(tuán)結(jié)街有21、86公交車，木材街路口有366、377、116等公交車，交通便捷度一般?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價(jià)對象市

14、場分析2015年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2015年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2014年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2015年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住

15、宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政

16、策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金1944.1億元，比上年同期增長62.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊枮I房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方進(jìn)行司法執(zhí)行提供估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年12月7日六、價(jià)值定義本次評估采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評估

17、結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年12月7日的公開市場價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)

18、、合理的評估。九、估價(jià)方法估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2

19、、成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。3、市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評估得到估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年12月7日的市場價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地

20、產(chǎn)總價(jià)：47萬元大 寫 金 額: 肆拾柒萬元整房地產(chǎn)單價(jià)：5587.70元/平方米十一、估價(jià)人員姓 名 注 冊 號 簽 名郭占偉張堯杰單翔宇李景嵩劉太琪鄭英杰十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年12月7日至2015年12月20日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期起不超過一年，即2015年12月20日至2016年12月19日。第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析1.估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為84平方米，不動(dòng)產(chǎn)用途為住房。哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)為七層

21、住房樓，建成于2005年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)7層，外墻粉刷涂料，樓內(nèi)環(huán)境較惡劣。估價(jià)對象位于5層，兩室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪地板，墻面粉刷及壁紙，頂面刷乳膠漆；臥室鋪實(shí)木地板、墻面為壁紙及粉刷白粉，頂面刷乳膠漆；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為瓷磚，塑料板板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較一般，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率為50%。2.估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載

22、，估價(jià)對象買受人為柱子（化名），用途為住房，房屋建筑面積為84平方米，土地使用年限自*年*月*日至*年*月*日。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。二、 區(qū)域因素分析1、香坊區(qū)基本概況估價(jià)對象位于哈爾濱市香坊區(qū)，香坊區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。香坊區(qū)是哈爾濱市的開埠地和最早的市政區(qū)之一，位于哈爾濱市東南部，是四個(gè)中心城區(qū)之一，區(qū)劃面積339.55平方公里，其中，建城區(qū)面積96.29平方公里，轄20個(gè)街道辦事處，3

23、鎮(zhèn)1鄉(xiāng)， 總?cè)丝诩s92萬人。香坊區(qū)木材街東北農(nóng)業(yè)大學(xué)門口，流動(dòng)人口主要是國家級農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)生，外地與當(dāng)?shù)氐?，還有老師及其家屬，不遠(yuǎn)處還有朝一中中學(xué)，附近流動(dòng)人口大概5w人，容積率：2.4綠化率：25%飲用水：24小時(shí)供水,冷熱水管為PP-R管總戶數(shù)：3500建筑面積：平方米占地面積：平方米基本參數(shù)：容積率:2.4綠化率:25%物業(yè)管理:黑龍江興達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司車位配比: 1:7.69占地面積:平方米總建筑面積:平方米規(guī)劃戶數(shù):3500戶銷售代理:自銷投資商:黑龍江興達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司四周道路:東:木材東街;南:公濱路;西:木材街;北:東北農(nóng)業(yè)大學(xué);車位總數(shù):456車位數(shù):地上100

24、個(gè);地下356個(gè);配套信息周邊配套：就學(xué)條件:東北農(nóng)業(yè)大學(xué)、哈爾濱商學(xué)院 查找周邊學(xué)校內(nèi)部配套：0,0車位數(shù)：車位總數(shù):456車位數(shù):地上100個(gè);地下356個(gè);車位配比：0.13車庫配置：地下車位采暖方式：集中供熱。2、估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于香坊區(qū)1號，該小區(qū)西臨木材街，北臨團(tuán)結(jié)街，地理位置一般。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有KTV、小型商場、社區(qū)服務(wù)站、飯店，網(wǎng)吧，學(xué)生流通性較大。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較少，小區(qū)臨道路，自然環(huán)境及人文環(huán)境較差。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、黑龍江省醫(yī)院、香濱小學(xué)、哈六中中學(xué)，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)

25、施還不錯(cuò)。交通：小區(qū)南臨公濱路，出行路線較單一。小區(qū)北面團(tuán)結(jié)街有21、86公交車，木材街路口有366、377、116等公交車，交通便捷度一般?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓A(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。三、 市場背景分析2015年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2015年1-9月，全市商品房

26、銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2014年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2015年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百

27、分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金1944.1億元，比上年同期增長62.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和

28、1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊枮I房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其

29、可能的最優(yōu)用途估價(jià)。 2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。 3.經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.

30、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢。根據(jù)估價(jià)對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、 估價(jià)方法的選用估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方

31、法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。3市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的

32、客觀合理價(jià)格或價(jià)值。六、 估價(jià)測算過程 采用市場比較法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目案例A案例B案例C可比案例城東新居城東新居睿城交易價(jià)格（元/建筑平方米）530052005800層數(shù)4/76/79/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次簡裝修簡裝修簡裝修2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社

33、區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價(jià)對象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項(xiàng)目估價(jià)對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價(jià)待估5300 52005800交易日期2006年6月2015年11月2015年11月2015年11月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度較成熟較成熟較成熟較成熟交通便捷度有多條公交線路

34、，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷環(huán)境條件周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全達(dá)到七通,齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)裝修簡裝修簡裝修簡裝修簡裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全

35、樓層5/74/76/79/11面積86788590朝向南北南北南北東成新率70%70%70%90%供暖情況良好良好良好良好物業(yè)管理水平一般一般一般良好是否擋光否否否否4.編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對象案例A案例B案例C銷售單價(jià)(元/平方米)待估53005200 5800交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接

36、近程度100100100100個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修1009595100設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989799朝向100103103103成新率1009696100供暖情況100100100100物業(yè)管理水平1009595100是否擋光1001001001005.因素修正系數(shù)表表 3 因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目案例A案例B案例C銷售單價(jià)(元/平方米)5300 5200 5800交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100自然及人文景觀100/10010