江北寸灘工業(yè)園市場調(diào)查報(bào)告

1、江北寸灘工業(yè)園市場調(diào)查報(bào)告,翰龍地產(chǎn) - 2013.2,一、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 二、項(xiàng)目本體研究 三、競品市場研究,目錄,1、項(xiàng)目本體研究,一、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況,現(xiàn)階段水平,從行業(yè)發(fā)展的周期來看，我國工業(yè)地產(chǎn)僅僅處在萌芽和起步階段。我國工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已由政府為主導(dǎo)開始轉(zhuǎn)向企業(yè)為主導(dǎo)。這一轉(zhuǎn)型尚未完成，目前國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)仍以政府主導(dǎo)為主,宏觀發(fā)展趨勢我國工業(yè)地產(chǎn)處于萌芽期,不規(guī)范,產(chǎn)出低,通過多年發(fā)展，我國工業(yè)地產(chǎn)有長足進(jìn)步，但還存在很多問題，主要是政府為了吸引投資，以低廉價(jià)格出讓土地，從而出現(xiàn)工業(yè)用地征而不用，照成土地的閑置，此外由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的欠缺和相關(guān)政策不夠完善，出現(xiàn)較多無序、雜亂開發(fā)現(xiàn)

2、象,據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，我國城市中工業(yè)用地占24%，城鎮(zhèn)中人均工業(yè)用地人均是25平米左右，比發(fā)達(dá)國家多十多平米，但單位面積產(chǎn)出只有西方發(fā)達(dá)國家的幾十分之一,起步晚,工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國，直到改革開放才在我國興起，相較其他國家，我國工業(yè)地產(chǎn)起步較晚,改革開放時(shí)期起步,單位面積產(chǎn)出遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家,土地閑置，無序、雜亂開發(fā),宏觀發(fā)展趨勢我國工業(yè)地產(chǎn)處于萌芽期,目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是沿海地區(qū)的制造業(yè)升級(jí)，另外是沿海的制造業(yè)加快向中西部轉(zhuǎn)移。升級(jí)和轉(zhuǎn)移過程中必將導(dǎo)致工業(yè)用房的興建和更新，工業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)增長,國家高新區(qū)分布圖,沿海制

3、造業(yè)升級(jí)和內(nèi)遷勢必帶來大量工業(yè)用房的升級(jí)和新建，在此背景下，國家級(jí)重點(diǎn)園區(qū)也大量進(jìn)行建設(shè)，推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)需求進(jìn)一步增長,沿海制造業(yè)的升級(jí)和內(nèi)遷,國家級(jí)重點(diǎn)園區(qū)大量建設(shè),宏觀環(huán)境產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,以物流倉促為例，據(jù)中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國目前倉庫總面積為5.5億平方米，然而現(xiàn)代化物流設(shè)施只有580萬平方米，中國對(duì)現(xiàn)代化物流倉庫的需求量為17%，而現(xiàn)在國內(nèi)卻只能提供約3%-5,在2012年，我市都市工業(yè)園建成數(shù)量將達(dá)120個(gè)，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上新增26個(gè)，總面積由現(xiàn)在的740萬平方米增至1500萬平方米，以緩解廠房緊張。到2015年，我市都市工業(yè)園將達(dá)到150個(gè)，總建筑面積達(dá)2000萬平

4、方米。銷售收入達(dá)到3200億3500億元，為現(xiàn)在銷售收入總量的4.5倍?！?重慶市都市樓宇工業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃,兩江新區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主任翁杰明先生出席論壇并致詞，他指出，兩江新區(qū)中除了禁用地120平方公里以外，工業(yè)廠房將超過1.65億平方米，工業(yè)樓宇將超過2000萬平方米，海量工業(yè)地產(chǎn)市場需求為工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī),全國,重慶,宏觀環(huán)境產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征,作為內(nèi)地重要的工業(yè)城市，重慶近年在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的驅(qū)動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量和價(jià)格急速攀升，呈現(xiàn)極強(qiáng)的發(fā)展勢頭,重慶工業(yè)地產(chǎn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展,重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局主要集中在主城核心區(qū)及近

5、郊,九龍坡發(fā)電廠擬搬遷至區(qū)縣,重鋼搬至長壽,城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)空間布局變化分析模型,限于發(fā)展層級(jí)，除部分污染類企業(yè)搬至區(qū)縣外，工業(yè)核心發(fā)展區(qū)仍在主城及城市近郊,重慶發(fā)展趨勢分布與主城近郊，整體尚未成型,宏觀環(huán)境,通過多年發(fā)展，我國工業(yè)地產(chǎn)有長足進(jìn)步，但還仍屬于發(fā)展初期。我國各產(chǎn)業(yè)的的快速升級(jí)，為全國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來契機(jī)。而重慶作為承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁,重慶工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局,重慶工業(yè)地產(chǎn)從2005年后開始發(fā)展，現(xiàn)階段工業(yè)地產(chǎn)集中在主城核心以及近郊，有往區(qū)縣轉(zhuǎn)移的趨勢但不明顯,階段結(jié)論一,工業(yè)化初期,工業(yè)化發(fā)展成熟期,后工業(yè)化時(shí)代,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),開發(fā)模式,產(chǎn)品特點(diǎn),劣勢,優(yōu)勢

6、,以制造、船舶、鋼鐵等重型工業(yè)為主,企業(yè)自行開發(fā),簡單工業(yè)廠房，高大單層建筑,由于缺乏開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目規(guī)劃不合理、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、形態(tài)單一，環(huán)境差、品質(zhì)較低,企業(yè)能夠清楚把握自身的產(chǎn)品需求,受政府政策影響大,政府統(tǒng)一規(guī)劃相對(duì)合理，業(yè)態(tài)逐步復(fù)合化，環(huán)境品質(zhì)大幅度提升，產(chǎn)品更加人性化,以大型工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、總部基地為主,政府主導(dǎo)或綜合開發(fā)模式為主,物流、加工、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等多元化產(chǎn)業(yè),金融等地第三產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等,開發(fā)商主導(dǎo)為主,產(chǎn)品更加注重文化、休閑、生態(tài)性，產(chǎn)品形態(tài)多樣化，加入旅游、商業(yè)等元素，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園不斷出現(xiàn),地產(chǎn)價(jià)值充分挖掘、運(yùn)營更加靈活,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)要求較高,業(yè)態(tài)復(fù)

7、合化、品質(zhì)高端化,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)概念不斷擴(kuò)大，由簡單的工業(yè)廠房向生態(tài)總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)園方向發(fā)展，甚至出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等形式，產(chǎn)品業(yè)態(tài)復(fù)合化，品質(zhì)高端化,產(chǎn)品發(fā)展趨勢由單一形態(tài)向復(fù)合化發(fā)展,工業(yè)地產(chǎn)已不僅是印象中傳統(tǒng)的工業(yè)廠房，可以打造出多種多樣的業(yè)態(tài)組合，功能空間日趨復(fù)合化,產(chǎn)品發(fā)展趨勢由單一形態(tài)向復(fù)合化發(fā)展,重慶西部物流園,建設(shè)周期,功能規(guī)劃,戰(zhàn)略定位,全國一流的鐵路樞紐型物流綜合發(fā)展區(qū)，打造西部物流高地,占地33平方公里，集“物流企業(yè)孵化、物流總部經(jīng)濟(jì)、物流人才培訓(xùn)、物流居住服務(wù)、物流商業(yè)流通和物流公共配套服務(wù)”等功能于一體的新型物流社區(qū),07年建設(shè)開發(fā)，2016年全部建成，總投

8、資達(dá)1000億元，建成每天20萬人流的現(xiàn)代物流新城,示意圖,示意圖,重慶工業(yè)地產(chǎn)有物流園形態(tài)出現(xiàn),重慶工業(yè)地產(chǎn)系列產(chǎn)業(yè)樓宇,星系列”科技樓宇有重慶高科打造，位于北部新區(qū)高新園，以七大星系列命名的百萬方組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)商務(wù)樓宇，集研發(fā)、生產(chǎn)、孵化、展示為一體，是重慶EBD產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)核心。 項(xiàng)目緊鄰百林公園、照母山植物園、渝高體育場，每棟大廈內(nèi)除寫字樓、生產(chǎn)車間外，還設(shè)有銀行、餐飲等配套設(shè)施。 現(xiàn)代規(guī)劃和建筑理念，優(yōu)越的辦公環(huán)境，目前吸引了國內(nèi)外大批知名企業(yè)入駐,金星,海王星,星光璀璨,星”系列生態(tài)產(chǎn)業(yè)樓宇,由于仍以制造業(yè)為主，重慶主城工業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)為生產(chǎn)性用房，但目前已逐步開始發(fā)展總部基地、工業(yè)樓宇等

9、研發(fā)類辦公物業(yè),山頂總部基地,高新園水星大廈,重慶發(fā)展趨勢由單一形態(tài)向研發(fā)類辦公物業(yè)轉(zhuǎn)移,隨著工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)概念將不斷擴(kuò)大，由簡單的工業(yè)廠房向生態(tài)總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)園方向發(fā)展，甚至出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等形式，產(chǎn)品業(yè)態(tài)復(fù)合化，品質(zhì)高端化,工業(yè)地產(chǎn)將由單一形態(tài)向多元化發(fā)展,重慶工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較晚，但發(fā)展速度迅猛?，F(xiàn)階段市場上已出現(xiàn)系列生態(tài)寫字樓、物流園、總部基地等多種產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，而工業(yè)地產(chǎn)多元化、復(fù)合化的趨勢將進(jìn)一步發(fā)展,階段結(jié)論二,重慶工業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)多形態(tài)產(chǎn)品,1、項(xiàng)目本體研究,二、項(xiàng)目本體研究,項(xiàng)目區(qū)位所處區(qū)位受保稅港政策利好,重慶兩路寸灘保稅港是重慶兩江新區(qū)的重要組成部分，于2008年

10、11月12日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，規(guī)劃面積8.37平方公里，是國內(nèi)目前唯一一個(gè)內(nèi)陸型保稅港區(qū)；唯一一個(gè)位于主城、緊鄰城市中央商務(wù)區(qū)的保稅港區(qū)；第一個(gè)空港加水港一區(qū)雙核的保稅港區(qū)。其中，水港功能區(qū)位于江北寸灘,項(xiàng)目所在位置,區(qū)位交通水陸空一體，交通網(wǎng)絡(luò)完善,項(xiàng)目所處區(qū)位交通便利，距離江北觀音橋商圈14公里，距重慶中央商務(wù)區(qū)15公里,區(qū)域水、陸、空等交通基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，曙光工業(yè)園緊靠重慶寸灘港、重慶鐵路貨運(yùn)編組站、高速公路網(wǎng)。 港口：距長江上游最大的樞紐港口寸灘僅10分鐘車程。 航空：距江北國際機(jī)場僅20分鐘車程。 公路：居于繞城高速、渝鄰高速、渝長高速、機(jī)場快速通道之間，交通便利； 鐵路：距唐家沱

11、貨運(yùn)站10公里,區(qū)位交通項(xiàng)目毗鄰道路與多條干道連接，交通便利,項(xiàng)目周邊作業(yè)碼頭的逐漸完善帶來企業(yè)進(jìn)入,寸灘碼頭作業(yè)區(qū)區(qū)范圍內(nèi)已全部設(shè)計(jì)完畢，總面積約178公頃，分三期實(shí)施。目前寸灘碼頭作業(yè)區(qū)一期基本完成，一期面積約50公頃。二期（二個(gè)滾裝碼頭）約50公頃、三期工程（四個(gè)泊位）約78公頃也已陸續(xù)開工建設(shè)。碼頭建設(shè)的逐漸完善，將使寸灘對(duì)企業(yè)的凝聚能力近一步增強(qiáng)，為項(xiàng)目未來的去化帶來契機(jī),項(xiàng)目周邊作業(yè)碼頭的逐漸完善帶來企業(yè)進(jìn)入,項(xiàng)目概況開發(fā)歷程,重慶曙光都市工業(yè)園A區(qū)北岸國際（已入駐） 重慶曙光都市工業(yè)園A區(qū)北岸國際占地16.6畝，建筑面積3.28萬平方米，進(jìn)駐10余家中小企業(yè)，包括永健、禾洋光電、

12、隆發(fā)皮革、新同利商貿(mào)等重慶知名企業(yè)，2009年入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入89815萬元，上繳稅金4600萬元。2007年，重慶曙光工業(yè)園A區(qū)被重慶港城工業(yè)園區(qū)評(píng)定為“先進(jìn)入園企業(yè),重慶曙光都市工業(yè)園B區(qū)港岸國際（已入駐） 重慶曙光都市工業(yè)園B區(qū)港岸國際位于重慶港城工業(yè)園區(qū)D片區(qū)，項(xiàng)目總投資6000萬元，占地面積10282.8，建設(shè)面積34000，分A、B棟，呈“T”型10層全框架廠房，樓面貨載800/。配有10部承載2.5T的貨運(yùn)電梯（可載人），3部專用人梯，在新建園區(qū)方面起到了先鋒帶頭作用,重慶曙光都市工業(yè)園C區(qū)海岸國際（基本招商完畢） 重慶曙光都市工業(yè)園C區(qū)海岸國際位于重慶市江北區(qū)寸灘，港城工業(yè)

13、園區(qū)D片區(qū)，近20萬方的標(biāo)準(zhǔn)廠房群，是港城園區(qū)中配套最完善、品質(zhì)最高的都市工業(yè)園,重慶曙光都市工業(yè)園D區(qū)兩岸國際（建設(shè)中） 重慶曙光都市工業(yè)園D區(qū)兩岸國際位于重慶港城工業(yè)園區(qū)D片區(qū)，是曙光都市工業(yè)園重點(diǎn)建設(shè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化基地，打造與保稅港區(qū)相配套的加工區(qū)及總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中小企業(yè)打造生產(chǎn)、研發(fā)、物流、生活四位一體的發(fā)展平臺(tái)。 入園條件：科技附加值高的創(chuàng)意、文化類產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：高科技、文化、會(huì)展服務(wù)、設(shè)計(jì)等創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，專業(yè)打造適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全產(chǎn)權(quán)廠房集群式創(chuàng)意孵化基地,重慶曙光都市工業(yè)園E區(qū)國際加工區(qū)及科技孵化基地（招商中） 招商入園企業(yè)可以依托長安汽車配套產(chǎn)品的裝配業(yè)、汽車電子電器產(chǎn)品等

14、，另自主招商定位于筆記本產(chǎn)業(yè)的配套類企業(yè)、電子信息產(chǎn)品研發(fā)與加工、少量服裝加工等輕工、高科技制造業(yè)與創(chuàng)意、外向型服務(wù)業(yè)類的總部經(jīng)濟(jì),項(xiàng)目概況工業(yè)園E區(qū),重慶曙光都市工業(yè)園E區(qū)國際加工區(qū)及科技孵化基地,C2,在售樓棟,五里坪,寸灘,曙光工業(yè)園E區(qū),本案所處周邊園區(qū)環(huán)境發(fā)展較為成熟，交通體系完備，但由于今年來重慶重點(diǎn)發(fā)展兩江新區(qū)以及周邊配套產(chǎn)業(yè)，該區(qū)域一度成為中小企業(yè)投資選址的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目體量較多，整體區(qū)化速度較慢,項(xiàng)目概況工業(yè)園E區(qū),曙光工業(yè)園早期產(chǎn)品,項(xiàng)目概況工業(yè)園E區(qū),項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目所處區(qū)位有較為明顯的宏觀政策支持優(yōu)勢、以及交通通達(dá)優(yōu)勢，但項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初期，整體市場規(guī)

15、則尚不健全，發(fā)展速度略顯緩慢，項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢以及政策支持優(yōu)勢非為項(xiàng)目所獨(dú)有；項(xiàng)目核心優(yōu)勢在于：成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、以及E區(qū)部分看江戶型的獨(dú)特稀缺資源優(yōu)勢,區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目屬性,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目核心問題分解,核心問題的分解： 項(xiàng)目該以怎樣的姿態(tài)形成自身的戰(zhàn)略定位？ 在其戰(zhàn)略定位的引導(dǎo)下，如何尋找有效客戶？ 如何在產(chǎn)品上超越當(dāng)?shù)仄渌_發(fā)商，得到客戶的認(rèn)可并形成溢價(jià),開發(fā)目標(biāo),目標(biāo)1：以項(xiàng)目塑品牌，取得市場認(rèn)可,目標(biāo)2：求利潤，獲取開發(fā)利潤最大化,超越市場平均水平，形成項(xiàng)目專有磁場，快速去化獲取利潤,核心問題界定,1、項(xiàng)目本體研究,三、競品市場研究,五里坪,寸灘,曙光工業(yè)園E區(qū),本項(xiàng)目所處區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)

16、目集中在寸灘以及五里坪區(qū)域，其中有約十個(gè)工業(yè)園區(qū)，加上其他小型的開發(fā)項(xiàng)目以及老廠房等房源，市場存量較大,競品布局集中在寸灘以及五里坪,競品格局同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格區(qū)間十分接近,區(qū)域內(nèi)廠房均價(jià)集中在3000-3300元/平方米，面積集中在500-100平方米，寫字樓價(jià)格差異相對(duì)較大，集中在4300-4600元/平方米，部分寫字樓價(jià)格在5000元/平方米以上。且產(chǎn)品相對(duì)較為單一，更多的產(chǎn)品競爭集中在項(xiàng)目打造的配套資源上,市場環(huán)境去化周期長，競爭激烈,投資額小，回收期短 由于可通過銷售回收資金，其回收期相對(duì)較短，而分期滾動(dòng)開發(fā)也使得，住宅產(chǎn)品前期一次性投入較短。 重在前期造勢 住宅產(chǎn)品由于主要依靠銷售回

17、現(xiàn)，往往注重前期氛圍營造，而后期物業(yè)管理相對(duì)工業(yè)地產(chǎn)要簡單得多，并且不是主要盈利來源。 短期收益可觀 住宅類產(chǎn)品普遍采用銷售實(shí)現(xiàn)利潤，通常情況下利潤可達(dá)20%以上，但無長期收益或長期受益較弱,投資額大、回收期長 通常工業(yè)地產(chǎn)前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而通過租金實(shí)現(xiàn)利潤的情況下，其投資回收期通常長達(dá)十幾年。 提供增值服務(wù) 近年來投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。增值服務(wù)不僅，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。 長期回報(bào)穩(wěn)定 工業(yè)地產(chǎn)一般收益在8%-12%，表現(xiàn)突出或政策支持情況下投資收益可達(dá)15%以上，其追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性，但須建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的,住宅地產(chǎn),由于運(yùn)作方式的不同，工業(yè)地產(chǎn)操作難度要高于住宅地產(chǎn)。重慶工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段較為初級(jí)，配套資源、辦公環(huán)境等仍不完善，引起市場整體去化速度較為緩慢,競品營銷方式單一，宣傳較少，招商多用渠道資源,結(jié)論觀點(diǎn)二： 重慶工業(yè)地產(chǎn)板塊暫無大型的開發(fā)企業(yè)，缺乏成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、營銷經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，故市場先階段項(xiàng)目基本是以渠道拓展為主，營銷手段較為單一，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，市場