房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題49

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題49一、單項(xiàng)選擇題1. 在制訂計(jì)劃時(shí)，法從圖中不難看出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工 序是關(guān)鍵工作。A. 工序圖B. 網(wǎng)絡(luò)圖C. 進(jìn)行圖D. 橫道圖答案：D解答橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。題干 為橫道圖法的缺點(diǎn)。2. 某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是。A. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B. 挑戰(zhàn)定價(jià)法C. 隨行就市定價(jià)法D. 價(jià)值定價(jià)法答案：B3. 對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A. 利息備付率B. 償債備付

2、率C. 流動(dòng)比率D. 速動(dòng)比率答案：A解答利息備付率表示使用項(xiàng)LI利潤償付利啟、的保障倍數(shù)。對(duì)于一般的房地 產(chǎn)投資項(xiàng)LI,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。4. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)訂，可銷售面積為 47500m2,項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2,銷售均價(jià)為6500 7C/m2,營業(yè)稅金 及附加為銷售收入的5.5%o當(dāng)該項(xiàng)目利潤為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是A. 14.32%B. 18.62%C. 19.03%D. 23.08%答案：A解答5000x5+保本售價(jià)x4.75x5.5%=保本售價(jià)x4.75,可得保本售價(jià)=5569.48元 /m2, (6500 元/m2-5

3、569.48 元/m2)/6500 7t/m2=14.32%o5. 制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)，審批主要的費(fèi)用支出屬于的工作內(nèi)容。A. 物業(yè)管理B. 設(shè)施管理C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D. 房地產(chǎn)組合投資管理答案：C6. 關(guān)于流動(dòng)比率，下列說法不正確的是。A. 流動(dòng)比率二流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額X100%B. 乂稱之為銀行家比率C. 乂稱之為二對(duì)一比率D. 在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上答案:D解答在國際上銀行一股要求流動(dòng)比率維持在200%以上。7. 王某以總價(jià)150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運(yùn)

4、營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是。A. 11.33%B. 12.00%C. 17.00%D. 20.00%答案：A解答(18-7.8)/(150-60)=11.33%o8. 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是oA. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C. 或然損失風(fēng)險(xiǎn)D. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)答案：B9. 對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程中，下列不屬于分析過程的是oA. 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別B. 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防答案：D解答D項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可能發(fā)生采取一種措施。10. 對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終

5、為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率。A. 包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B. 不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C. 沒有實(shí)際意義D. 不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)答案：B11. 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是oA. 與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B. 應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C. 與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D. 是對(duì)項(xiàng)LI未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算答案：D12. 不同的投資者有不同的投資策略，中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重oA. 考察該項(xiàng)LI投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布B. 考察該項(xiàng)LI投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的物業(yè)類型分布C. 市場所處的周期階段D. 企業(yè)的成長性和盈利性答案：D解答本題涉及的考點(diǎn)是房地

6、產(chǎn)投資決策中的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更 注重企業(yè)的成長性和盈利性，面臨的主要是單一項(xiàng)LI的投資決策問題。大型房地 產(chǎn)企業(yè)在決策單一項(xiàng)H的投資問題時(shí)，往往還要考察該項(xiàng)LI投資對(duì)企業(yè)擁有房地 產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場所處的周期階段等。13. 下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，不正確的是oA. 企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個(gè)層次B. 銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入C. 經(jīng)營收入二銷售收入+岀租收入+自營收入D. 可供分配利潤二稅后收入-未分配利潤答案：D解答可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。14

7、. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)U的施工許可證由向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A. 施工單位B. 建設(shè)單位C. 監(jiān)理單位D. 設(shè)計(jì)單位答案：B15. 下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是oA. 房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B. 搬遷補(bǔ)償費(fèi)C. 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D. 土地補(bǔ)償費(fèi)答案：D解答城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用主要包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償， 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ) 償，征收管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。16. 在酒店項(xiàng)LI可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于。A. 單元估算法B. 單位指標(biāo)估算法C. 概算指標(biāo)法D. 工程量近似匡算法答

8、案：A17. 將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于的工作。A. 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B. 前期工作階段C. 建設(shè)階段D. 租售階段答案：B解答開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機(jī)會(huì)研究的界線是獲取土地 或項(xiàng)目。18. ,是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等訂的。A. 投資房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng). 住房抵押貸款證券化C. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票D. 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保答案：B19. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)口經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為A. 融資類參數(shù)B. 評(píng)價(jià)類指標(biāo)C. 時(shí)間類參數(shù)D

9、. 收益類指標(biāo)答案：D20. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的 單位是。A. 開發(fā)商B. 承包商C. 監(jiān)理單位D. 相關(guān)的政府部門答案：A解答開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收而不是承包商。二、多項(xiàng)選擇題1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有oA. 承租方的財(cái)務(wù)能力B. 承租方的商業(yè)信譽(yù)C. 基礎(chǔ)租金與市場租金D. 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E. 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和管理水平答案：CD2. 風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括oA. 最小可能法B. 最大可能法C. 期望值法D. 決策樹法E. 后悔值法答案：BCD解答風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能

10、法、期望值法和決策樹法。3. 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有oA. 購買物業(yè)用于出租經(jīng)營B. 購買住房抵押支持證券C. 購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票E. 購買土地進(jìn)行開發(fā)答案：BCD解答房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。4. 開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有。A. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證B. 規(guī)劃意見書（選址）C. 項(xiàng)訂設(shè)訃方案的總平面圖D. 政府訃劃管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)LI的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件E. l:2000或1:500的地形圖答案：BDE5. 收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有。A. 潛在毛租金收入B. 經(jīng)營費(fèi)用C. 租

11、金損失D. 其他收入E. 報(bào)酬率高低答案：ACD解答有效毛收入二潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。6. 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有oA. 社會(huì)因素B. 經(jīng)濟(jì)因素C. 資源因素D. 政策因素E. 技術(shù)因素答案：ABD解答房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素， 是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。7. 甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有。A. 利潤總額B. 投資利潤率C. 資產(chǎn)負(fù)債率D. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E. 償債備付率答案：AB8. 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有A. 買地一建

12、房一賣房B. 買房一經(jīng)營C. 買房一出租一轉(zhuǎn)售D. 買房一出租E. 買地一開發(fā)一轉(zhuǎn)讓答案：BCD9. 關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有oA. 有效市場大于服務(wù)市場B. 服務(wù)市場大于潛在市場C. 潛在市場大于有效市場D. 滲透市場大于有效市場E. 服務(wù)市場大于滲透市場答案：ACE10. 金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需要對(duì)抵押物的情況進(jìn)行下列審查確定。A. 擇優(yōu)選擇抵押的房地產(chǎn)B. 合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)C. 合理確定抵押率D. 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投保E. 處置抵押物的渠道通暢答案:ABCE解答金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)不涉及對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投保，所以不選D。11. 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金

13、流出主要包括OA. 預(yù)售費(fèi)用B. 經(jīng)營費(fèi)用C. 建造費(fèi)用D. 還本付息E. 土地費(fèi)用答案：BCDE解答對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)LI來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、 還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。12. 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息,還包括OA. 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)B. 融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)C. 壞賬損失D. 外匯匯兌凈損失E. 企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用答案：ABDE13. 對(duì)于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)U,清償能力指標(biāo)之中的指標(biāo)的訃算 準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。16. 居住用地劃撥的范圉主要包括等。A. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B.

14、 農(nóng)貿(mào)市場C. 重要旅游項(xiàng)訂D. 征用區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)LIE. 住宅合作社集資建房答案：DE17. 下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)U財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的有。A. 權(quán)益投資比率B. 空置率C. 土地費(fèi)用D. 容積率E. 運(yùn)營費(fèi)用答案：ABE解答權(quán)益投資比率、空置率和運(yùn)營費(fèi)用是影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)口的主要不 確定性因素，土地費(fèi)用和容積率是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI的主要不確定性因素。18. 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有oA. 當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B. 實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C. 名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值D. 名義利率相同時(shí)，汁息周期越短

15、，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E. 計(jì)息周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大答案：ABD解答易混淆點(diǎn)辨析：要注意區(qū)別汁息周期與計(jì)息周期數(shù)是兩個(gè)不同的概念。 計(jì)息周期短于一年指按季、月、天計(jì)息，計(jì)息周期數(shù)是指一年計(jì)息次數(shù)，在計(jì)息 周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。19. 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)U可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有oA. 項(xiàng)目用地B. 房地產(chǎn)市場供需C. 房價(jià)現(xiàn)狀及走勢D. 交通運(yùn)輸條件E. 外圉基礎(chǔ)設(shè)施答案：ADE解答B(yǎng)、C選項(xiàng)是市場調(diào)查的內(nèi)容。20. 提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要有oA. 導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)

16、值下降B. 導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C. 加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D. 抑制房地產(chǎn)市場需求E. 增加房地產(chǎn)市場需求答案：ACD三、判斷題A對(duì) B錯(cuò)1. 通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)U的基本報(bào)表可以對(duì)項(xiàng)U的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資 金平衡能力進(jìn)行分析。答案:A解答基本報(bào)表包括四種表格，通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)LI的財(cái)務(wù)盈利能力、 清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。2. 當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)U的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)U在經(jīng)濟(jì)上乂 是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。答案：B3. 在可行性研究的內(nèi)容中，開發(fā)成本佔(zhàn)算屬于開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制的部分。答案:A4. 偏好和購買意:圖山于對(duì)購買行為有直接影響，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際購買行為的發(fā)生。 答案：B解答偏好和購買意圖并不總是導(dǎo)致實(shí)際購買行為，盡管二者對(duì)購買行為有直 接影響。5. 構(gòu)造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)U評(píng)估方案，就是在對(duì)項(xiàng)口進(jìn)行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可 供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。答案:A6. 能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化, 它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入。答案：B解答能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的 變化，它并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入。7. 如果計(jì)息