荒島顧問-揚(yáng)州全民路地塊項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略-161PPT.ppt

1、揚(yáng)州全民路地塊項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,規(guī)劃用地面積： 13.2萬平方米 容積率： 1.6 總建筑面積： 21.2萬平方米 建筑高度： 不大于36米 建筑日照間距： 不小于1：1.35 配套商業(yè)： 避免沿城市道路帶狀布置,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),188地塊,我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向,我們的目標(biāo),打造揚(yáng)州樣板性示范項(xiàng)目 控制投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化 塑造企業(yè)品牌 實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項(xiàng)目運(yùn)作良性互動(dòng),項(xiàng)目背景與約束條件,所在版塊形象好 住宅市場(chǎng)供大于求 地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強(qiáng) 市場(chǎng)局部泡沫,認(rèn)知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高,政府大量出讓土地，2005年

2、市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。,政府主導(dǎo)的CLD新區(qū)，規(guī)劃的配套設(shè)施有待于政府的持續(xù)投入,就在住宅市場(chǎng)供大于求的局面出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格卻背離價(jià)值曲線穩(wěn)步上升，而這種上升趨勢(shì)仍在延續(xù)，在城市房產(chǎn)需求人口相對(duì)有限的大勢(shì)下，揚(yáng)州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)虛假繁榮,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,基地價(jià)值分析,項(xiàng)目界定,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,宏觀分析,揚(yáng)州城市經(jīng)濟(jì)定位 長三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對(duì)外輻射的資源來發(fā)展自身的經(jīng)濟(jì)，特別是上海周邊的一些城市，蘇州、無錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡和態(tài)勢(shì)與上海有著千絲萬縷的聯(lián)系。由上海向外所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)梯度中，揚(yáng)州位列第二梯隊(duì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較蘇州

3、、無錫、常州等稍遜一籌。 區(qū)位：地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北 經(jīng)濟(jì)活躍度：在蘇中城市中較好 定位：長三角經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)積聚基地，承南啟北服務(wù)型 城市 弊端：自身造血功能一般,揚(yáng)州地處蘇中沿江經(jīng)濟(jì)帶蘇南經(jīng)濟(jì)輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點(diǎn),揚(yáng)州城市發(fā)展板塊,西部發(fā)展關(guān)鍵詞： 行政副中心： 在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級(jí)行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心： 分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū) 市級(jí)文化、體育中心： 市級(jí)展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū) 教育中心 ： 西部建設(shè)揚(yáng)大職大、電大新校區(qū) 備注：2004年沿江開發(fā)區(qū)占全市GDP的78.8%；財(cái)政總收入80.1億元，占全市的85.3

4、%；出口11.75億美元，占全市的87%；,項(xiàng)目區(qū)域,揚(yáng)州 老城區(qū),城市CLD中心,沿江工業(yè)區(qū),文化風(fēng)景區(qū),揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo),備注：經(jīng)過城市化進(jìn)程發(fā)展,揚(yáng)州市區(qū)（主城區(qū)）人口約60萬人左右,揚(yáng)州市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo),人均GDP2468美元/人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期人均GDP（美元/人）在30008000之間 市區(qū)人均可支配收入11379元/年，每個(gè)家庭按照3人計(jì)算，每年可支配收入為34137元,與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析：,揚(yáng)州城市化發(fā)展,2005年城市規(guī)模： 城市人口規(guī)模：64萬 用地規(guī)模：77平方公里左右 中期（2010年）：75萬人 用地規(guī)模：90萬平方公里 遠(yuǎn)期（2

5、020年）：100萬 用地規(guī)模：120萬平方公里 特別關(guān)注： 揚(yáng)州市區(qū)土地投放量每年約在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建設(shè) 2005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場(chǎng)公開招拍掛出讓供地3106畝 （南京2005年出讓土地6900畝）,揚(yáng)州 主城區(qū),未來揚(yáng)州城區(qū),揚(yáng)州市宏觀特征小結(jié),特征1,揚(yáng)州的地理位置優(yōu)越，是長江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市，得天獨(dú)厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐，揚(yáng)州是沿江“城市帶”上一個(gè)重要的城市。,特征2,特征3,特征4,揚(yáng)州土地市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，在“賣地發(fā)展城建”思想的引導(dǎo)下，揚(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)的激烈。,揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)

6、濟(jì)發(fā)展指數(shù)相比較其他城市已經(jīng)出現(xiàn)了失衡，說明揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了局部微度泡沫化的趨勢(shì)。,本項(xiàng)目所在區(qū)域是揚(yáng)州的熱點(diǎn)城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認(rèn)口，但同時(shí)也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實(shí)不足。,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,基地價(jià)值分析,宏觀分析,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)分析,市場(chǎng)分析,揚(yáng)州2005年市場(chǎng)發(fā)展概況,供需關(guān)系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。 住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場(chǎng)尚未形成。 揚(yáng)州2005年雖然受到國家宏觀調(diào)控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展,全市住宅板塊掃描 各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價(jià)值分級(jí),西北板塊,東區(qū)板塊,老城區(qū)

7、板塊,北區(qū)板塊,西區(qū)板塊,揚(yáng)州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成以西區(qū)強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價(jià)值屬性對(duì)在售代表樓盤有著非常大的強(qiáng)勢(shì)限制性； 受政府政策引導(dǎo)，房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-板塊研究,備注： 1、由于西南區(qū)域?qū)儆诳平桃约安糠止I(yè)板塊，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不屬于政府重點(diǎn)住宅板塊，普通住 宅發(fā)展較為低迷。 2、揚(yáng)州老城改造基本結(jié)束，同時(shí)揚(yáng)州在保護(hù)老城環(huán)境的大政方針引導(dǎo)下，老城基本不會(huì)有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 3、北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動(dòng)了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。,2005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場(chǎng)公開招拍掛出讓供地3106畝，其余主

8、要通過招商引資出讓。 從05年土地供應(yīng)來看，西北區(qū)土地供應(yīng)比例超過了西區(qū)，一方面說明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應(yīng)，在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。遠(yuǎn)期來看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過地塊轉(zhuǎn)讓帶動(dòng)北區(qū)發(fā)展，西北區(qū)也將成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-板塊研究,西區(qū)作為揚(yáng)州樓市的領(lǐng)頭羊，作用非常明顯 05年住宅成交面積66.13萬平方米。份額占據(jù)全市50% 西區(qū)房地產(chǎn)受政策引導(dǎo)性大，05年新政曾經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成巨大沖擊。 總價(jià)較低的樓盤受到了市場(chǎng)的追捧，控制面積是樓盤銷售關(guān)鍵所在 整個(gè)西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-西區(qū)板塊,京華城中城,保集半

9、島,富麗康城,香格里拉,金都匯,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,建筑風(fēng)格： 新海派建筑,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d主力戶型，面積在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型銷售速度緩慢，戶型較大項(xiàng)目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，公務(wù)員、教師等為主力,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,目前在售的06年6月25日開盤的十四棟住宅樓均是多層（6層），主打套型為兩室兩廳和三室兩廳，面積在80-105平方米。由于面積控制較好，價(jià)格比較便宜，銷售情況良好。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù),建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約,西區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,城東是揚(yáng)州重點(diǎn)物

10、流商業(yè)批發(fā)區(qū)域，住宅樓盤相對(duì)稀缺。 城東住宅樓盤分布不均，價(jià)格也有很大的差異。 凱運(yùn)天地和名都華庭代表著城東樓盤重點(diǎn)板塊 城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-城東板塊,凱運(yùn)天地,名都華庭,東區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,東區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,名都華庭地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價(jià)格相比凱運(yùn)具有優(yōu)勢(shì)，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施，銷售情況良好，小面積已經(jīng)銷售一空，目前只剩下130140面積的大戶型。,城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟 城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。 目前老城北不屬于政府重點(diǎn)開發(fā)板塊，購房者主要是本區(qū)域人群。 揚(yáng)州購房者容易受到市場(chǎng)誘導(dǎo)，跟風(fēng)現(xiàn)象

11、嚴(yán)重，在某種程度上可以說城北價(jià)值并沒有完全被市場(chǎng)所發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-城北板塊,陽光水岸,御河苑,疊加別墅面積 205.15 208.36m2小高層100137m2 疊加已經(jīng)基本售完，多層，小高層面積偏大，樓間距偏小,北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,目前在售的05年12月10日開盤的住宅樓是3棟多層和5棟小高層，本期房屋套數(shù)共有292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80-136平方米。由于整體片區(qū)認(rèn)可度等方面原因，銷售情況一般。,西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城北板塊 緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內(nèi)吸引很大部分政府公務(wù)員來購

12、買 城西北是2005年政府地塊重點(diǎn)出讓區(qū)域 本區(qū)域的111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購房者的高度關(guān)注。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析之-西北板塊,海德公園,西北區(qū)板塊重點(diǎn)樓盤掃描,目前在售的位于項(xiàng)目北部的5層公寓，主打套型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，面積在85-130平方米。由于面積控制較好，加之別墅級(jí)怡人環(huán)境及配套服務(wù)，銷售情況良好。,建筑風(fēng)格： 新古典主義,揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營銷,特征2,特征 3,各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價(jià)值分級(jí),特征4,區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱，無差異性，可復(fù)制性強(qiáng)，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。,物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費(fèi)群接受,特

13、征1,揚(yáng)州住宅市場(chǎng)特征的啟示快速入市、取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵之道,城市發(fā)展地傾城西，通過造勢(shì)，本項(xiàng)目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價(jià)值,以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚(yáng)州未來10年城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機(jī)會(huì)，而本項(xiàng)目正位于新城區(qū)核心,本項(xiàng)目應(yīng)該順應(yīng)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì),揚(yáng)州土地市場(chǎng)持續(xù)放量，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。 房?jī)r(jià)爬升迅速：以揚(yáng)州市區(qū)在售樓盤為研判基礎(chǔ)，2005年銷售量在120萬平米，其中價(jià)格在3500元/平米的中高檔樓盤占到70%以上；隨著供應(yīng)量的放量，未來競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈 目前揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)屬于持續(xù)發(fā)展階段，在該層面上本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。,經(jīng)

14、過歸納總結(jié)，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)有以下特點(diǎn)： 地傾城西 產(chǎn)品營銷開始顯現(xiàn) 物業(yè)類型“多彩紛呈” 中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 客戶來源相對(duì)封閉 戶型面積走向分化 銷售手段豐富化，概念炒作多元化 控制總價(jià)已經(jīng)成為熱點(diǎn)樓盤處理好的關(guān)鍵點(diǎn) 市民對(duì)小高層的抗性逐漸減小。,揚(yáng)州住宅市場(chǎng)上“好產(chǎn)品”開始被消費(fèi)者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標(biāo)準(zhǔn)，特別對(duì)于城西競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)更始如此。,未來供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項(xiàng)目應(yīng)抓住該契機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng),區(qū)域價(jià)值的取勢(shì)造勢(shì)將是本項(xiàng)目完全超越競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異化關(guān)鍵,傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點(diǎn)以產(chǎn)品社區(qū)景觀環(huán)境為主,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之奧都花城,項(xiàng)目規(guī)劃：

15、由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司打造，開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對(duì)奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。項(xiàng)目占地208畝，總建筑面積約26萬平方米，以“運(yùn)動(dòng)、健康、教育”為開發(fā)理念，區(qū)內(nèi)有社區(qū)素質(zhì)教育中心、健身指導(dǎo)中心、體育館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、中庭水景花園等配套。 物業(yè)類型：多層（51），其中在中心水景花園周邊有7幢為退臺(tái)式花園洋房設(shè)計(jì) 小高層（111） 高層（191），其中一個(gè)單元為3060的公寓設(shè)計(jì)（153套）， 半個(gè)單元的300多的11復(fù)式設(shè)計(jì)（10套） 戶型設(shè)計(jì)： 面積：30300，主導(dǎo)面積100130 特征：正南正北、入戶花園、雙露臺(tái)、弧形

16、觀景飄窗,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之奧都花城,價(jià)格手段：多層3800元/ 高層3600元/ 花園洋房4880元/ 開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目首期多層于元月十六日開盤，二期花園洋房于三月二日開盤，三期小 高層于四月八日開盤。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認(rèn) 購中，預(yù)計(jì)八月中旬正式開盤，銷售較好。 物管費(fèi)用：1元/(其中包括電梯費(fèi)0.45元/),基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之奧都花城,促銷措施： 2006年9月10日（教師節(jié)）前，凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的，憑有效證 件，給予20元/的購房補(bǔ)貼； 2006年9月1日前，購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑2006年

17、大學(xué)錄取通知 書原件及有效身份證件，給予20元/的購房補(bǔ)貼。 持中級(jí)職稱的消費(fèi)者可享受30元/的優(yōu)惠，高級(jí)職稱的消費(fèi)者可享受50元/的優(yōu)惠。 自辦公司注冊(cè)資金50萬元以下的客戶，享受20元/的優(yōu)惠；注冊(cè)資金50萬元以上的客 戶，享受50元/的優(yōu)惠。,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之奧都花城,亮點(diǎn)打造： 開發(fā)商在項(xiàng)目銷售到70%時(shí)拿出1000萬元，作為15年后電梯的更換費(fèi)用（執(zhí)行方式：1000 萬元購買本項(xiàng)目鋪面，所有權(quán)為全體業(yè)主所有，暫時(shí)由物業(yè)辦代管，其租金用于補(bǔ)貼電 梯運(yùn)營費(fèi)用）。 高層住宅13層以上可以裝太陽能。 外墻應(yīng)用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料。 高層豪華大堂，增

18、加物業(yè)品質(zhì)。 物業(yè)公司提前介入，提升服務(wù)形象。 運(yùn)動(dòng)主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。 細(xì)節(jié)把握：外墻面磚、樓梯貼大理石、電梯直達(dá)地下車庫、豪華大堂、空調(diào)外機(jī)采用鋁合金百葉窗統(tǒng)一安裝處、物業(yè)提前進(jìn)駐。,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之京華城中城,項(xiàng)目規(guī)劃：由揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)、臺(tái)北京華城/臺(tái)北元宏建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)的新藝術(shù)古典主義風(fēng)格大型社區(qū)。項(xiàng)目占地2000多畝（其中二期總建筑面積就達(dá)40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿(mào)中心、長三角CBD、Living Mall全生活廣場(chǎng)、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 戶型設(shè)計(jì)： 面積：60300

19、，主導(dǎo)面積85135 特征：超短進(jìn)深8.25米、超寬4.8米客廳、南北雙陽臺(tái)、超寬2.2米景觀休閑陽 臺(tái)、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地 窗、客臥全飄窗設(shè)計(jì) 價(jià)格手段：小高層3600元/ 高層3800元/ 疊加4500元/左右 聯(lián)排5000元/左右,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之京華城中城,開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目一期已交付，二期于四月八日開盤，銷售良好。 物管費(fèi)用：1.1元/(含電梯費(fèi)) 促銷措施： 1、定時(shí)總房款直接優(yōu)惠1萬元 2、1樓送花園 3、樣板房展示,基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案針對(duì)性分析,競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)個(gè)案之京華城中城,亮點(diǎn)打造： 3500中央湖景 4300半島會(huì)所 左

20、擁40萬中央水景公園、右抱19萬全生活廣場(chǎng)Living Mall 雙層玻璃窗、室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、多功能 可視對(duì)講系統(tǒng) 國際標(biāo)準(zhǔn)水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、球類 競(jìng)技館、法式休閑餐廳等 打造揚(yáng)州第一座國家級(jí)AAA智能化小區(qū)： 24小時(shí)集中供熱水系統(tǒng) 24小時(shí)集中直飲水系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)式管家服務(wù)系統(tǒng) 全程酒店式物業(yè)管理 新毛坯房概念，水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視插座等以裝修設(shè) 計(jì)帶頭配置到位。,消費(fèi)群針對(duì)性分析,揚(yáng)州有著2500多年的歷史?？登⑹馈睍r(shí)期，揚(yáng)州作為世界上人口超過50萬的十大城市之一，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化教育及社會(huì)各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。近五十

21、年改革開發(fā)發(fā)展以來，揚(yáng)州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國未來國際會(huì)議中心。 目前老城區(qū)的地位還是比較顯著，城市絕大多數(shù)人口都集中在此，環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮，周邊地區(qū)游人絡(luò)繹不絕，零售、餐飲比較發(fā)達(dá)，市民享受著一種悠閑的生活。 3040歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)，有12個(gè)子女，家庭經(jīng)濟(jì)較好。因此他們對(duì)自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務(wù)員、教師、公司企業(yè)白領(lǐng)，形成了一支對(duì)住房二次置業(yè)的主力軍，要求戶型面積在100130之間，兩個(gè)臥室和客廳朝南，并且客廳開

22、闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)比較有特色，彰顯身份！,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,客戶分析,項(xiàng)目界定,市場(chǎng)分析,基地價(jià)值分析,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,基地價(jià)值分析,項(xiàng)目四周示意圖,項(xiàng)目SWOT分析,作為缺少知名度與美譽(yù)度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，關(guān)鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場(chǎng)關(guān)注。,開發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢(shì)資源，不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把項(xiàng)目品牌推向市場(chǎng),積極引進(jìn)公交?？空军c(diǎn)，同時(shí)根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn)社區(qū)超市，也可以帶動(dòng)沿街商鋪銷售。,區(qū)域公共交通、配套欠發(fā)達(dá)，可到達(dá)性略差,商業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)和難度,針對(duì)西區(qū)商業(yè)銷售持續(xù)低迷

23、的情況，前期住宅開發(fā)營銷形成市場(chǎng)熱點(diǎn)， 同時(shí)根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進(jìn)社區(qū)超市，商鋪購買者主要是投資者，控制總價(jià)是順利回收商鋪資金的關(guān)鍵。,劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和彌補(bǔ),對(duì)小高層的包裝引導(dǎo)，增加客戶接受度,1、電梯帶來的上下行交通的便利性、對(duì)老弱病殘者的便利； 2、綠地面積更大，建筑密度更低； 3、樓間距更大，采光通風(fēng)更好，私密性更強(qiáng)； 4、視野更開闊， 景觀更好；,綜合來講，我們認(rèn)為項(xiàng)目若要贏得成功，就要做好,第一是樹立精品意識(shí)， 目前揚(yáng)州房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，突出自身強(qiáng)項(xiàng)，并 在建筑用材上需要有所突破，以此來炒作市場(chǎng)。 第二要充分利用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略， 產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異

24、化，打造揚(yáng)州西城第一樣板社區(qū)。 第三考慮到后面商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，項(xiàng)目前期開發(fā)和營銷必須 形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，積累足夠人氣,項(xiàng)目SWOT分析啟示,對(duì)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當(dāng)然，我們的信心必須 來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的 產(chǎn)品和品質(zhì)上。,圍繞市場(chǎng)，利潤最大化,打造項(xiàng)目、企業(yè)雙品牌,扎根揚(yáng)州，理念超前,針對(duì)客戶需求做產(chǎn)品,整體開發(fā)理念,保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險(xiǎn),本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖,客戶分析,項(xiàng)目界定,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,區(qū)域整體形象定位,項(xiàng)目區(qū)位特征,項(xiàng)目地塊特征,消費(fèi)者需求,競(jìng)爭(zhēng)分析,連接上海、蘇南的樞紐地帶 蘇北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊 未來揚(yáng)州行政

25、、文化和居住的新城市中心,規(guī)模相對(duì)周邊地塊較小，所以在細(xì)節(jié)處理上要精致 西區(qū)大盤離主城較遠(yuǎn)，周邊配套生活配套相對(duì)稀缺，建議我們?cè)谂涮捉ㄔO(shè)上針對(duì)性解決。,新城市核心,成熟配套,認(rèn)政府 內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望 追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高,新城市魅力,以京華城中城為代表的國際化項(xiàng)目出現(xiàn) 周邊資源共享，可復(fù)制性較強(qiáng)，需要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。,樣板社區(qū),新城市-休閑生活樣板社區(qū),區(qū)域整體價(jià)值定位 新城市-休閑生活樣板社區(qū),新城市主義 休閑生活 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) 居住樣板,關(guān)鍵詞：,區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位,物業(yè)產(chǎn)品,多層產(chǎn)品依然受到市場(chǎng)

26、追捧，項(xiàng)目前期開盤時(shí)多以多層產(chǎn)品打開市場(chǎng)局面，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，目前小高層也逐步被市場(chǎng)所接受，在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小高層產(chǎn)品，更有項(xiàng)目推出了高層產(chǎn)品。 區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈已是事實(shí)，眾多開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到此問題，不論是上海的保集集團(tuán)還是本地的新能源，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細(xì)節(jié)方面是下足了功夫,戶型產(chǎn)品,隨著揚(yáng)州房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，在缺少客戶群外力支持的情況下，揚(yáng)州本地需求成為主導(dǎo)力量，在經(jīng)歷過長時(shí)間地產(chǎn)發(fā)展高峰期，目前經(jīng)濟(jì)型總價(jià)相對(duì)較低的戶型熱銷也在情理之中，也符合目前江蘇區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)。 西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費(fèi)需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在揚(yáng)州受到了消費(fèi)者的認(rèn)同，所以

27、建議項(xiàng)目在中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進(jìn)一步拉高項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)。,區(qū)域客戶來源及演變分析,在中心配套資源復(fù)制性強(qiáng)的特點(diǎn)下，本項(xiàng)目如何完善配套資源本項(xiàng)目外圍定位的重要因素,交通到達(dá)性消費(fèi)者來源的可能性 針對(duì)周邊配套設(shè)施稀缺的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的引進(jìn)大型超市，解決公交配套尤為關(guān)鍵 消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者潛在需求挖掘 從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)購房客戶來源基本區(qū)域周邊的，對(duì)城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶，解決其心中疑慮。 客戶演變預(yù)測(cè)當(dāng)前的立意必須為未來的客戶演變做好準(zhǔn)備 目前周邊樓盤的本區(qū)客戶均占到了60%以上，隨著新城區(qū)配套的跟進(jìn)和人氣的形成，主城區(qū)客戶的比例必

28、將有所提升,當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級(jí)管理人員為主,新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例,本項(xiàng)目客戶定位作為新區(qū)大盤，啟動(dòng)期一般仍以周邊主流客戶為目標(biāo)對(duì)象,隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上升,揚(yáng)州市區(qū)（包括西區(qū)）,出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)發(fā)展前景 私企業(yè)主、政府官員、銀行等金融機(jī)構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層,周邊郊區(qū)（以京華城中城為主）,追求真正成熟的城市生活，以自住為主 周邊縣市中的私營業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主,本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖

29、,基地價(jià)值分析,宏觀分析,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略思考,項(xiàng)目總體營銷戰(zhàn)略思考,戰(zhàn)略方向之一、如何結(jié)合正太集團(tuán)品牌工程進(jìn)行整合品牌戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之二、如何結(jié)合細(xì)節(jié)差異競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行樣板產(chǎn)品戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之三、如何結(jié)合針對(duì)目標(biāo)客戶展開定向營銷推廣,戰(zhàn)略方向之四、如何政府專家資源形成論壇新聞炒做造勢(shì),西北處為交通樞紐 正北為文教區(qū) 正東為規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū) 獨(dú)享兩大城市引擎 商業(yè)引擎 教育引擎 容積率：1.6,一、本項(xiàng)目核心價(jià)值提煉,118地塊,使本項(xiàng)目處于西區(qū)板塊最得天獨(dú)厚的優(yōu)越地段位置,二、核心主題提煉：,西城樣板 學(xué)院生活,項(xiàng)目的目標(biāo)是打造西區(qū)的居住精品，要成為揚(yáng)州新生活的典范，

30、加上北面規(guī)劃西區(qū)的文教區(qū)，必將以獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)和學(xué)術(shù)氛圍影響進(jìn)而提升本案的內(nèi)涵價(jià)值，而臨近本案的商業(yè)中心區(qū)又使本案形成新城市時(shí)尚生活的板塊，由此可提煉出本案最為獨(dú)特的兩大優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)： 西城樣板 學(xué)院生活。,三、推廣總精神,四、案名及組團(tuán)名建議,主推案名建議： 格調(diào)188號(hào) 詮釋： 教育為綱，文化為常，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代高尚生活居住的一種層次，也是揚(yáng)州新中產(chǎn)階層的一種格調(diào)生活主張，而地塊8號(hào)是非常吉祥的數(shù)字，將成為引領(lǐng)揚(yáng)州西區(qū)榜樣生活的一面旗幟。,五、備選案名：,備選：,作為荷蘭著名的畫家，生于小城萊頓（萊頓大學(xué)是荷蘭富有傳奇色彩的著名大學(xué)）， 是文藝復(fù)興時(shí)期最具盛名的藝術(shù)巨匠，體現(xiàn)出巨大的創(chuàng)作力和文化感染

31、力，與本項(xiàng)目 有著非常緊密的聯(lián)系，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人文與教育價(jià)值。,海倫香島精致洋房居住區(qū) 拜倫街區(qū)小高層住區(qū) 英倫特區(qū)商業(yè)街,倫勃朗小城,六、項(xiàng)目品牌整合策略,1、核心廣告推廣語：,健康人思想家,詮釋：,（1）強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目教育引擎、生態(tài)引擎雙健康引擎，因此居住在此將享受健康的新生活 方式，做新?lián)P州健康人；,（2）學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng)，不僅打造一個(gè)物質(zhì)家園，更要打造一個(gè)有思想的棲居地， 有文化的新家園；,（3）沐浴百年揚(yáng)州風(fēng)華，休閑圣地，強(qiáng)調(diào)人人皆可為思想家；,七、六大篇章，演繹格調(diào)188號(hào)賣點(diǎn)組團(tuán),格調(diào)人生六大思想,1、第一篇章 教育思想家：在浸透書香的空氣中呼吸生活,文教新區(qū)的學(xué)術(shù)氣息，世界名

32、校的淵源人文精神，自然接受人文氛圍熏陶，生活的精華所在， 不是形式，而是細(xì)節(jié)；不在外表，而是自內(nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。,2、第二篇章 生態(tài)思想家：在東方康橋的水岸邊閱讀生活,水景營造：打造休閑新生活方式,綠化設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)約優(yōu)雅的綠化鋪陳,環(huán)境營造：生態(tài)休閑原景生活空間 締造身心雙健康人性居停 提倡生態(tài)養(yǎng)生，提倡居住環(huán)保,3、第三篇章 休閑思想家：在新城市的休閑街上玩味生活,社區(qū)內(nèi)特色商業(yè)步行街全面滿足生活所需,獨(dú)有的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，散散步，購購物，生活所需，隨手可得。,優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃,真正適合人居的生態(tài)空間，人性的極至表達(dá),具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃生

33、活與國際接軌,全力打造特色園藝，為未來生活喝彩,4、第四篇章 鄰里思想家：新文化紳士階層在一起分享生活,l學(xué)院生活推崇鄰里交往 l 仰慕，還是被仰慕 l做鄰居，做朋友，就是不做陌生人,5、第五篇章 建筑思想家：國際大師 學(xué)院派文化名宅,l 正太集團(tuán)實(shí)力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤 l 國際設(shè)計(jì)大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作 l建筑藝術(shù)的細(xì)節(jié)體驗(yàn),6、第六篇章 城市思想家：時(shí)尚人文生活，實(shí)力企業(yè)打造,l 借勢(shì)揚(yáng)州西進(jìn)城市營造，創(chuàng)造思想新生活 l 菁英團(tuán)隊(duì)實(shí)力打造，實(shí)現(xiàn)人居健康理想 l品質(zhì)，鑒證專業(yè)；專業(yè)，鑄就品牌,項(xiàng)目整體概念建議,學(xué)院生活的靈魂與氣質(zhì)，營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活； 一大人文主題入口廣場(chǎng)

34、、三大大學(xué)主題公園（牛津、哈佛、劍橋）、一個(gè)中央名人雕塑景觀軸、一條康河，格調(diào)生活從此誕生； 雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺(tái)、郁金香，所有關(guān)于學(xué)院的美好記憶會(huì)在生活風(fēng)景中一一浮現(xiàn)，這輩子，我在格調(diào)188號(hào)； 西有哈佛，東有清華，主題學(xué)院社區(qū)將成新城西部獨(dú)特風(fēng)景。,【格調(diào)188號(hào)-學(xué)院派情景社區(qū)，小城生活風(fēng)情】,項(xiàng)目整體概念建議劍橋?qū)嵕?【主題社區(qū)】,用充滿人文精神的名校主題營造一種學(xué)院般的居住情景 用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題 南加州學(xué)區(qū)：多層花園洋房；常春藤學(xué)區(qū)：多層公寓街區(qū) 北美學(xué)區(qū)：小高層格調(diào)住宅,項(xiàng)目總形象命名,示范揚(yáng)州西城的未來,揚(yáng)州 西城學(xué)院生活樣板 Urban new to

35、wn metropolis model quarters,樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn),國家3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 國家級(jí)環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn) 揚(yáng)州第一個(gè)采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)（子母戶型設(shè)計(jì)，考慮兩代人的和諧居住） 揚(yáng)州第一家國家級(jí)專家團(tuán)隊(duì)擔(dān)任顧問團(tuán)的高尚社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出全裝修試點(diǎn)的高尚小區(qū)（可以推出一個(gè)全裝修組團(tuán)） 揚(yáng)州第一個(gè)推出實(shí)屋樣板區(qū)的高尚小區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出教育長線VIP服務(wù)的學(xué)院住宅（名校教育顧問服務(wù)策略） 揚(yáng)州第一個(gè)推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級(jí)保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù)） 揚(yáng)州第一家提出住宅DIY的高尚小區(qū)（針對(duì)部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶意見介入） （

36、以上建議的實(shí)施在于充分考慮成本和效益，以及開發(fā)商的政府社會(huì)資源整合）,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型建議,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型面積建議,目前揚(yáng)州房?jī)r(jià)逐漸透支，消費(fèi)者在總價(jià)承受力相對(duì)有限的情況下，市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)戶型出現(xiàn)了脫銷，但大面積卻在滯銷，兩級(jí)分化非常明顯，針對(duì)目前周邊樓盤剩余面積過大的特點(diǎn)，以精致小面積上市的本案，將會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型設(shè)計(jì)建議,戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購買決定，在戶型設(shè)計(jì)上，講究簡(jiǎn)潔、實(shí)用、 功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必須遵循以下幾點(diǎn)原則： 1）戶型要求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，不顯局促。 2）按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶型 第一空間：建筑面積層高 第二空間

37、：景觀空間 第三空間：智慧、信息空間，注入高科技。 3）室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動(dòng)靜分開，工作與生活空間分開，公 共與私密空間分開。 4）功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽臺(tái)、書房、兒童 房、衣帽間等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來。 5）戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化。充分考慮鎮(zhèn)江消費(fèi)者特征，盡可能將全部臥室 設(shè)計(jì)朝陽。 6）可考慮落地弧形窗（打破單純以陽臺(tái)作為居室外延空間的局面）和飄窗 設(shè)計(jì)（可坐可臥，即增強(qiáng)使用空間，又開闊視野），充分體現(xiàn)人性化設(shè) 計(jì)。,戶型設(shè)計(jì)建議,子母戶型設(shè)計(jì)、可分可合 和諧社會(huì)的和居時(shí)代 父母和子女既相對(duì)獨(dú)立居住享受兩代人不同的生活方式，

38、 又便于互相照顧和看望 便于滿足“國六條”細(xì)則的要求,套型設(shè)計(jì)的靈活性，樓層間、分戶間預(yù)留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體可根據(jù)需要靈活拆除。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型建議,入戶花園戶型建議,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型建議,大露臺(tái)戶型建議,建議學(xué)院派產(chǎn)品立面,一種簡(jiǎn)約大氣的風(fēng)格,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 鄰里商業(yè)街,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意,項(xiàng)目產(chǎn)品定位 規(guī)劃建議,復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)私密性的處理,傳統(tǒng)做法,科學(xué)人性做法,1)、住宅部分,考慮到中小城市購房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判：,由于項(xiàng)目所處的城市中心的絕佳地段，同時(shí)此類產(chǎn)品在市

39、場(chǎng)上尚屬空白，結(jié)合整體項(xiàng)目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項(xiàng)目的檔次感，同時(shí)這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場(chǎng)的絕佳武器起到奇效；,增加部分四層疊加別墅部分花園洋房產(chǎn)品。,1)、住宅部分,從目前中小城市市場(chǎng)來看，無論是購房人的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，適當(dāng)增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動(dòng)小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進(jìn)作用；,適當(dāng)增加部分景觀7+1或6+1產(chǎn)品。,1)、住宅部分,控制小高層層數(shù)。,由于市場(chǎng)對(duì)小高層產(chǎn)品的抗性客觀存在，因此在對(duì)小高層產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上就應(yīng)當(dāng)充分考慮，將層數(shù)控制在11層以內(nèi)，同時(shí)，在后期還可從營銷角度考慮，通過物業(yè)協(xié)商等手段，將6層以下的小高

40、層使用成本適當(dāng)降低，以減少客戶購買時(shí)的抵觸情緒。,底層架空的泛會(huì)所空間,文化藝術(shù)體驗(yàn)的會(huì)所空間,門廳的格調(diào)感覺,空中花園的體驗(yàn),本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬,本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬,定價(jià)原則,在項(xiàng)目營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用，定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價(jià)，正確的項(xiàng)目營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價(jià)格規(guī)律，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)值，做出精確定價(jià)，由于本案體量較大，高投入高風(fēng)險(xiǎn)，為定價(jià)精確，力求利潤最大化，本案的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場(chǎng)定價(jià)法結(jié)合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目標(biāo)利潤定價(jià)等。,定價(jià)影響因素分析,任何物業(yè)的價(jià)格在市場(chǎng)中并非獨(dú)立存在，從客戶需求角度看，市場(chǎng)比較原則在定

41、價(jià)中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場(chǎng)空白，提高物業(yè)的附加值。 本案定價(jià)的影響因素，主要受以下幾個(gè)因素影響： 戶型/小區(qū)規(guī)模/景觀/開發(fā)商品牌/物業(yè)類型/地理位置/形象宣傳,本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬,價(jià)格模擬,遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，項(xiàng)目可參照的樓盤主要有項(xiàng)目A“保集半島”，項(xiàng)目B“奧都花城”，項(xiàng)目C“京華城中城”，項(xiàng)目D“富麗康城”。 物業(yè)類型以小高層為標(biāo)準(zhǔn),本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬,周邊項(xiàng)目各樓盤售價(jià),本案擬和售價(jià)（小高層）,本案售價(jià)（小高層） 3600*（0.96/3.92）3650*（1.08/3.92）3700*（1

42、.02/3.92）3300*（0.86/3.92）=3575元/平方米,本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬,建議售價(jià),本項(xiàng)目建議售價(jià) 備注：僅作為目前開盤的參考價(jià)格，如果明年開盤價(jià)格則根據(jù)周邊售價(jià)相 應(yīng)調(diào)整 小高層售價(jià)：3600元/平方米 多層售價(jià)：3700元/平方米 花園洋房售價(jià)：4600元/平方米 疊加別墅售價(jià)：4300元/平方米,根據(jù)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的操作能力、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及開發(fā)商綜合實(shí)力,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)分析,揚(yáng)州188號(hào)地塊財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算,荒島公司的核心優(yōu)勢(shì),針對(duì)該項(xiàng)目荒島公司的核心資源優(yōu)勢(shì),1、背景資源,建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)10余位專家組（顧云昌、開彥、林賢光、蔡鎮(zhèn)鈺、項(xiàng)祖荃等）； 文匯報(bào)、解放日?qǐng)?bào)、新民

43、晚報(bào)、香港大公報(bào)港滬置業(yè)、房地產(chǎn)世界、財(cái)富地產(chǎn)雜志房地產(chǎn)?？偛邉潌挝?，全國40家房地產(chǎn)主流媒體輪值主席單位； 成功操作南京明月港灣、麗晶國際、南京義烏小商品城、未來城、左鄰右里、蕪湖奧韻康城等經(jīng)典項(xiàng)目，并在江蘇、安徽、湖南、湖北四省成功進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)投資和銷售代理業(yè)務(wù)的拓展； 美國舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯華人投資圈營銷實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，未來城已在美國銷售數(shù)千萬元； 城市泊客網(wǎng)絡(luò)營銷低成本高效率推廣實(shí)戰(zhàn)成功經(jīng)驗(yàn)及 自有網(wǎng)絡(luò)資源； 上海、南京、杭州、義烏、溫州、溫嶺、樂清、臺(tái)州、馬鞍山、蕪湖、鎮(zhèn)江等地推廣經(jīng)驗(yàn)； 荒島企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)八年市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)體驗(yàn)與總結(jié)反思感悟，房地產(chǎn)運(yùn)作資源的八年執(zhí)行實(shí)戰(zhàn)。,針對(duì)該項(xiàng)目荒島

44、公司的核心資源優(yōu)勢(shì),2、招商資源,法國雅高酒店集團(tuán)（宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店） 美國格林豪泰Green Hotel連鎖酒店 上海錦江之星連鎖酒店 美國RUBY TUESDAY餐飲品牌 意大利illy咖啡品牌、臺(tái)灣元山咖啡 美國SLIM AND TONE健身品牌 泰國正大集團(tuán) 易初蓮花超市 臺(tái)灣樂購（世界500強(qiáng)英國tesco超市）超市 中國華聯(lián)超市連鎖機(jī)構(gòu) 臺(tái)灣富士康集團(tuán)賽博數(shù)碼廣場(chǎng)； 浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局,一、開發(fā)概念以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念 1、音樂作為人類文明七大藝術(shù)之一，適應(yīng)面寬，號(hào)召力強(qiáng)。 音樂是人類文化積淀和人類想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶，具有無可比擬的人文價(jià)值。音樂是人類最自然、最本真的

45、行為，是人類的的天性，也是全世界最古老最現(xiàn)代同時(shí)還是最通用的語言。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項(xiàng)目的人文價(jià)值，同時(shí)他有最寬泛的適應(yīng)面，最強(qiáng)大的號(hào)召力。 2、音樂題材豐富，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷推廣預(yù)埋了充足的發(fā)展管線。無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是營銷推廣，音樂主題都能提供豐富的素材。音樂廣場(chǎng)、音樂噴泉、音樂走廊、音樂雕塑、音樂沙龍、音樂幼兒園我們可以輕易地找到切合項(xiàng)目需求的豐富題材，既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制，又賦予極高的人文價(jià)值。 3、揚(yáng)州自古就是音樂之鄉(xiāng)，有良好的音樂積淀。 “誰知竹西路，歌吹是揚(yáng)州”，在許多贊詠揚(yáng)州的古代詩詞中都可以看出揚(yáng)州音樂文化資源相當(dāng)豐富。揚(yáng)州是全國文化中心，既有高雅音樂文化如廣

46、陵琴派，也有俗音樂文化，如揚(yáng)州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚(yáng)州獨(dú)特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。從揚(yáng)州的城西新城現(xiàn)代化的建設(shè)狀況可以看出，西區(qū)很多樓盤都在炒作西方文化概念，因此中西音樂的結(jié)合的概念可以引入本項(xiàng)目，廣大民眾對(duì)音樂的接納能力有其素養(yǎng)基礎(chǔ)。從大音樂的概念來說，揚(yáng)州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個(gè)角度看，音樂概念的延展有市場(chǎng)基礎(chǔ)的保障。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,建筑是凝固的音樂，音樂是流動(dòng)的建筑，當(dāng)石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時(shí)，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,二、音樂主題的概念延伸 結(jié)合揚(yáng)州地域文化的地域特征，以及本案

47、的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對(duì)音樂主題的進(jìn)行概念的延伸提煉藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào)：即藍(lán)調(diào)音樂（BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。藍(lán)調(diào)音樂的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個(gè)人情感，顧名思義，這種音樂聽起來有一種憂郁（Blue）的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當(dāng)今時(shí)尚音樂的一個(gè)典型代表，代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。 藍(lán)調(diào)新生活：傳達(dá)一種“精致生活華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。它不僅是一種生活狀態(tài)，更是一種價(jià)值追求，表達(dá)了一種恬淡閑適的個(gè)體生存，表達(dá)了對(duì)生活品質(zhì)的追求，對(duì)生活細(xì)節(jié)的專注，不矯情、不做作、不勉強(qiáng)，是舒適和諧健

48、康生活的象征。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,推廣口號(hào)建議藍(lán)調(diào)新生活，品位藍(lán)調(diào) 選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。當(dāng)“藍(lán)調(diào)”遭遇“城市”，生活的精致優(yōu)雅便可輕易地完美體現(xiàn)?；氐浇ㄖ旧?，關(guān)注居住文化,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,三、音樂主題在營銷推廣上的設(shè)想 與揚(yáng)州室內(nèi)樂團(tuán)聯(lián)合組織“我和音樂有個(gè)約會(huì)”系列活動(dòng) 與揚(yáng)州相關(guān)音樂比賽聯(lián)動(dòng) 組建小區(qū)音樂幼兒園 揚(yáng)州音樂沙龍活動(dòng) 修建音樂名人風(fēng)雨走廊或音樂名人星光街區(qū) 露天音樂廣場(chǎng)/音樂噴泉的建設(shè)與社區(qū)文化活動(dòng)的結(jié)合 經(jīng)典音樂回放的小型音樂視聽中心 藍(lán)調(diào)作為小區(qū)背景音樂 項(xiàng)目組團(tuán)、道路、戶型、廣場(chǎng)等的命名可借用音樂名人命名 項(xiàng)目主題和核心

49、理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進(jìn)行剝離， 博得目標(biāo)消費(fèi)群體的好感和回應(yīng)。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 一）項(xiàng)目定位的戰(zhàn)略原則 本案應(yīng)是可以引起豐富聯(lián)想的建筑，他體現(xiàn)以音樂為主題的高品位優(yōu)雅格調(diào)，充分表達(dá)建筑與環(huán)境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項(xiàng)目定位充分體現(xiàn)適度、和諧、愉悅、分享的社區(qū)生活原則。 鮮明識(shí)別性 音樂主題社區(qū)，凸顯項(xiàng)目個(gè)性化和差異性。 核心競(jìng)爭(zhēng)力 高品質(zhì)、高素質(zhì)、高文化含量的精品樓盤 文化附加值 “藍(lán)調(diào)新生活”的人文居住理念 形象定位 清新、自然、浪漫為主基調(diào)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌的親和力，拉近與客戶之間距離。 一個(gè)小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑

50、，物質(zhì)實(shí)體，它更應(yīng)該是一個(gè)有個(gè)性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨(dú)特文化空間，是一種居住理念的載體。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 二）園林景觀設(shè)計(jì)建議 共享性是園林景觀設(shè)計(jì)所必須遵循的原則，在中庭、廣場(chǎng)、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設(shè)置可駐留的場(chǎng)所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強(qiáng)調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對(duì)的均好性，追求自然、樸實(shí)的風(fēng)格。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現(xiàn)彼此內(nèi)在的關(guān)聯(lián)；要與建筑單體設(shè)計(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，相互影響、相互滲透；要強(qiáng)調(diào)居住文化氛圍，強(qiáng)調(diào)居者的心靈感受和感官體驗(yàn)。 景觀布局 “三層景觀體驗(yàn)”的立體景觀綠化： 第

51、一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團(tuán)中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空3.5米，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。 “三級(jí)一層”的景觀布局，使整個(gè)社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 山野風(fēng)情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強(qiáng)化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。使小區(qū)完全融入大自然，營造出獨(dú)特濃郁的城市內(nèi)的山野風(fēng)情。 流動(dòng)水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動(dòng)和清新以及富貴

52、的象征。運(yùn)用現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強(qiáng)調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯(cuò)落清涼景觀設(shè)于主要通道節(jié)點(diǎn)旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚(yáng)州新城生活的休閑寫意。居住在本小區(qū)，“音樂山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 1、可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空

53、間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位置，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個(gè)性空間觀念。適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)生長性。 2、緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。 3、大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進(jìn)入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨(dú)立設(shè)置、化妝洗浴如廁空間分設(shè)、管道可變性）。 4、客、餐廳隔離設(shè)置，廚房設(shè)置冷熱飲水裝置，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 5、中央空調(diào)設(shè)施（冷熱雙功能），墻體，地面供暖（衛(wèi)生間）。 6、隔音門，隔音換氣窗。 7、考慮在主臥，客廳雙向采光通風(fēng)，在頂層設(shè)置采光天窗。,項(xiàng)

54、目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 8、環(huán)保材料的應(yīng)用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。 9、空間的私密性保證，比如視線干擾，門廳的設(shè)置等。 10、在大戶型中考慮工人房設(shè)置，并設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 四）個(gè)性化主題配套 感動(dòng)源于對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注。只有關(guān)注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié),才能營造出親和自然的生活氣氛。在本小區(qū)，立體綠化、花園車庫、無障礙設(shè)計(jì)、人車分流等妥帖細(xì)致的細(xì)微設(shè)計(jì)構(gòu)成, 使你生活的每一點(diǎn)滴之處,都體現(xiàn)出人性關(guān)懷。 音樂主題配套 音樂廣場(chǎng)、音樂風(fēng)雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人

55、墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場(chǎng)。 運(yùn)動(dòng)型園林設(shè)施 籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、仿沙灘室內(nèi)游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施遍布社區(qū)。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。多樣的植物或成行成組排列，或自然地零星點(diǎn)綴，組合成多個(gè)趣味空間。保證設(shè)計(jì)規(guī)劃的功能性合理的基礎(chǔ)上做出主題化潤色。 樓宇配套 進(jìn)口名牌高速電梯，如進(jìn)口三菱，超國家標(biāo)準(zhǔn)配置數(shù)量、地下車庫、實(shí)際車位大于1：1，IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套、裝修套餐計(jì)劃。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定

56、位 四）個(gè)性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的Internet寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表、小區(qū)集控中心。 五、物業(yè)管理建議 引進(jìn)國際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)、以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌，高檔酒店式物管、提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格、體現(xiàn)歐洲管理特色。嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)

57、合東方式人情管理。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,四、項(xiàng)目定位 六）物業(yè)命名建議 1、物業(yè)命名 案名建議： 藍(lán)調(diào)國際 （藍(lán)調(diào)，是爵士音樂的一種形式，同時(shí)又體現(xiàn)著一種格調(diào)的生活節(jié)奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時(shí)尚先鋒的生活步伐） 第二推薦名： 君悅西城 2、樓盤氣質(zhì)發(fā)散 作為一個(gè)主題化的大社區(qū)，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化： 音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術(shù)的、升值的、現(xiàn)代的、活潑靈動(dòng)的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。,項(xiàng)目主題策劃建議之方案二,整體開發(fā)策略一期啟動(dòng)期目標(biāo),OBJECT 1 住宅帶動(dòng)項(xiàng)目成功啟動(dòng)， 快速銷售，回籠資金 OBJECT 2 引起市

58、場(chǎng)廣泛關(guān)注，聚集人氣 OBJECT 3 樹立區(qū)域品牌，為后期土地增值和持續(xù)開發(fā) 奠定基礎(chǔ),一期啟動(dòng)區(qū)選擇的要求,臨路條件最好 展示效果好、昭示性強(qiáng) 依托周邊資源開發(fā) 建設(shè)條件最成熟 產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度,啟動(dòng)區(qū)定位,對(duì)于區(qū)域開發(fā)來說 “一期熱銷造勢(shì)”成功與否決定項(xiàng)目成敗 多層的戶型面積控制 產(chǎn)品細(xì)節(jié)位居其次 啟動(dòng)區(qū)必須對(duì)整體定位、對(duì)區(qū)域開發(fā)前景進(jìn)行示范,如何安全高效的實(shí)現(xiàn)價(jià)值營銷主張,之一、如何實(shí)現(xiàn)有效客層劃分模式,進(jìn)行一次消費(fèi)者深度研究 我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 一）研究目的 了解潛在消費(fèi)者的需求特點(diǎn) 為揚(yáng)州188號(hào)地塊的營銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略提供依據(jù) 為揚(yáng)州188號(hào)地

59、塊的定價(jià)和服務(wù)定位尋找依據(jù) 尋找小高層住宅市場(chǎng)的新的亮點(diǎn)，和同質(zhì)成功個(gè)案的成功因子,二）研究的預(yù)期效果 ： 確定市場(chǎng)的定位 確定營銷方案，確定現(xiàn)場(chǎng)銷售實(shí)戰(zhàn)的總精神 為項(xiàng)目作一次初期的推廣和預(yù)蓄水,之一、如何實(shí)現(xiàn)有效客層劃分模式,進(jìn)行一次消費(fèi)者深度研究 我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 三）調(diào)查對(duì)象 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。 30萬-50萬的典型消費(fèi)者。 業(yè)界資深專家及其他個(gè)案一線銷售人員,四）研究方法 ： 我們針對(duì)不同的樣本考慮不同的方式。 觀察 針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配套設(shè)施）。 暗訪 利用關(guān)系資源以及其他一些必要渠道了解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的營銷戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略。 深訪 消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購買時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)