凱丹廣場停車場管理方案

1、2012-7-5成安物業(yè) | 徐小彬凱丹廣場停車場投標文件內(nèi) 容 提 要第一部分：凱丹廣場停車場承包報價報價單凱丹廣場停車場利潤測算表凱丹廣場停車場成本測算表凱丹廣場停車場車輛分析 第二部分：管理目標及管理管理模式管理目標管理模式 第三部分：組織架構(gòu)及崗位分布組織架構(gòu)崗位分布崗位明細 第四部分：管理制度及操作程序崗位職責工作紀律管理工作規(guī)程特殊情況處理程序 第五部分：公司資信文件第一部分：凱丹廣場停車場承包報價1. 報價單：通過我司對凱丹廣場停車場實際車流情況及停車場管理相關(guān)信息進行全面調(diào)查了解，經(jīng)公司各相關(guān)部門研究決定，我司對凱丹廣場停車場承包報價為：1) 包干式：通過“凱丹廣場停車場利潤測

2、算”，我司預(yù)估凱丹廣場每月停車場利潤為65761元，我司愿每月支付停車場承包費50000元，停車場人員及管理成本均由我司全部承擔。2) 管理式： 通過“凱丹廣場停車場成本測算”，我司愿每月收取人員及管理費用66000元，凱丹廣場停車場其余所有收入均按每月實際收費金額全部上繳。2.凱丹廣場停車場利潤測算表收入周期實際日均停車數(shù)量（輛）收費后預(yù)估日均停車數(shù)量車均停放時間（小時）收費標準日均收費金額（元）月均收費金額（元）周1-周520508202起價4元/2小時，以后每小時增加1元。328072160周6-周日373114923起價4元/2小時，以后每小時增加1元。746059680每月合計支出管

3、理成本支出66079元利潤利潤65761元說明：根據(jù)我司多年停車場經(jīng)營管理經(jīng)驗，免費停車場啟動收費后，停車數(shù)量必將大幅減少，通常情況下減少幅度為50。但因凱丹廣場周邊所有停車場目前均為免費停車，加之凱丹廣場停車場車流統(tǒng)計時間正值炎炎夏日，我司統(tǒng)計員在車流統(tǒng)計過程中發(fā)現(xiàn)大量宜家等商場顧客為避免車輛暴曬將車輛停放在凱丹廣場停車場。凱丹廣場停車場車輛統(tǒng)計存在極大不確定性。因此，我司對停車場啟動收費后車流預(yù)估按目前統(tǒng)計的40進行測算。3.凱丹廣場停車場成本核算表（列舉法）一、人力成本（根據(jù)行業(yè)工資標準及國家勞動用工相關(guān)法規(guī)測算）序號類 別人員數(shù)量月度工資社保福利法定假日加班費單個人力成本每月人力成本合

4、計金額測算方式1 主管1 3000 495 50 （工資30天）11天3倍12月3545 3545 2 領(lǐng)班2 2000 495 20 183 2698 5397 4 車場管理員20 1800 495 20 165 2480 49600 小計23 6800 1485 90 348 8723 58542 二、管理酬金（根據(jù)行業(yè)標準測算）序號類 別成本總額利潤率月均費用（元）1 酬金58542 5月度收入利潤率2927 三、法定稅費（根據(jù)費用總額的5.5測算）序號類 別收入總額稅率測算方式月均費用（元）1 稅費61469 5.5收入總額稅率3381 四、工會經(jīng)費（根據(jù)收入總額的2測算）序號類 別收

5、入總額費率測算方式月均費用（元）1 稅費61469 2月度收入稅率1229 測算結(jié)果1每月費用合計（元）66079 4.凱丹廣場停車場車流分析 數(shù)量 日期6月26日（星期二）6月27日（星期三）6月28日（星期四）6月29日（星期五）6月30日（星期六）7月1日（星期日）7月2日（星期一）小計 時間10:00-11:00658475711611387867211:00-12:00121181123152178183118105612:00-13:00310315204306427311187206013:00-14:00147137141162297228117122914:00-15:001

6、49123153112381189122122915:00-16:0014513910012142631094133516:00-17:0011416124221641034080156317:00-18:00193191233266333345166172718:00-19:00302226339355323386140207119:00-20:00282284383406593337272255720:00-21:0015414914824066330981174421:00-22:00357113931544165472合計（輛）20172061215425004346311715201

7、7715分析： 1.凱丹廣場周車流統(tǒng)計為17715輛，平均每日車流為2530輛，周一至周五平均每日車流為2050輛，周末平均每日車流為3731輛。（6月30日車流異常愿意為當晚活動所致） 2.每日車流高峰期為12:00-13:00以及18:00-20:00，平均每小時車流為318輛，高出其他時段車流143輛。（12:00-13:00車流異常愿意為負一樓餐飲商家上客高峰） 第二部分：管理目標及管理管理模式1.管理目標 通過專業(yè)外包管理模式，整體提升停車場服務(wù)管理品質(zhì)，同時有效控制停車場管理成本，有效避免停車場管理風險。通過制定及落實停車場管理規(guī)范，完善停車場安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢

8、順，出入有序，確保車場設(shè)施設(shè)備之運轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。2.管理模式管理模式內(nèi)容優(yōu)勢分析劣勢分析1：整體外包收費模式停車場整體外包，全面收費（不含公司及內(nèi)部員工車輛）。承包單位根據(jù)雙方認可的承包金額，每月上繳固定額度承包費用。操作簡便，易于把控。同時盤活停車場資源，在全面降低停車場管理成本的同時還可為公司創(chuàng)造利潤。全面收費后勢必影響部分小單價消費顧客消費激情2：部分收費充抵模式商場消費顧客憑當日收費小票免費停車2小時。未消費顧客及消費后超出2小時顧客，根據(jù)停車時間進行收費。承包單位扣除管理成本及合理利潤，其余費用全部上繳。每月所收費用不足管理成本及合理利潤由甲方單位進行補貼。甲方單位能有效

9、降低停車場管理成本，同時不影響商場消費客流。費用核算及收費監(jiān)督相對復(fù)雜，可操作性需要探索。3：勞務(wù)派遣模式停車場保持免費停車方式。雙方進行成本核算，簽訂固定金額勞務(wù)派遣合同。停車場整體安全及秩序由承包方全面負責。操作簡便，便于管理。免費停車有利于擴大賣場客流。成本控制相對較弱。建議：因凱丹廣場周邊商場均免費停放機動車，且距離非常近，凱丹廣場開始實行機動車停車收費后，勢必導致部分車輛停放至宜家、歐尚等停車場，開始收費后停車場車輛停放數(shù)量必然大幅下降，導致收費效果不是非常理想。綜合上述三個方案，評估其利弊，我司建議采用方案1及方案3.第三部分：組織架構(gòu)及崗位分布1. 組織架構(gòu)主管 （1人）中班領(lǐng)班

10、 （1人）早班領(lǐng)班 （1人）車場管理員（10人）車場管理員（10人）2. 崗位分布南門收費崗南門入口崗北門入口崗-2層巡邏崗-1層巡邏崗夾層巡邏崗北門收費崗領(lǐng)班3. 崗位明細崗位名稱倒班形式崗位人數(shù)每天人數(shù)備注車場主管行政班1人1人車場領(lǐng)班2班倒1人2人南門入口崗早中班2班倒1人2人南門收費崗早中班2班倒1人2人北門入口崗早中班2班倒1人2人北門收費崗早中班2班倒1人2人南夾層巡邏崗早中班2班倒1人2人北夾層巡邏崗早中班2班倒1人2人-1層巡邏崗早中班2班倒1人2人-2層巡邏崗早中班2班倒1人2人輪休4人合計23人第四部分：管理制度及操作程序1.崗位職責1) 停車場主管職責A. 對甲方安防經(jīng)理

11、負責，服從上級安排，聽從指揮做到令行禁止，依法循章對交通、車輛進行管理。B. 經(jīng)常視察車場、并確保各停車位正確使用，保證車道、車場出入口周圍道路暢通。C. 熟悉掌握車輛流通情況，車位情況，合理布署安排，優(yōu)先保證客戶使用車位，按物價部門規(guī)定收取車位停放費。D. 安排和調(diào)動屬下人員的工作時間，合理分派所有工作給予屬下員工，確使他們嚴格遵照指示工作，提高工作效率。E. 負責監(jiān)督和落實員工崗位職責，對員工進行崗位職責、工作規(guī)程、車管儀器操作等相關(guān)知識的培訓和法制教育及職業(yè)道德教育，并安排定期對員工進行考核，填寫員工考核表，提高員工的工作技能及服務(wù)質(zhì)素。F. 負責每日工作檢查，并填寫車輛管理日檢表。G.

12、 負責對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。H. 熟悉停車場內(nèi)的信道結(jié)構(gòu)、安全系統(tǒng)、消防設(shè)備及通風系統(tǒng)、轄區(qū)道路，車位使用情況，負責對車場內(nèi)公共設(shè)施、車管系統(tǒng)的運行情況清潔等監(jiān)管工作，以確保車場管理工作順利及有效開展。I. 負責執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)管制度，對任何員工涉及違反紀律事情應(yīng)該迅速及徹底調(diào)查，并及時上報并提出處理建議。J. 定期召開班組會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通現(xiàn)場管理人員。K. 根據(jù)工作需要和上級的指示，有權(quán)調(diào)動下屬人員加強某區(qū)域的管理工作，定時向上級主管匯報工作。2）車場管理員職責A. 負責對停車場內(nèi)停泊車輛之管理工作，指揮好車道的交通秩序，使車道、車場出入口周圍保持暢通。

13、B. 實行輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。C. 按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行。D. 登記所有出入車輛之數(shù)據(jù)，包括車牌號碼、停放位置、出入時間。情形許可下登記訪客司機的個人資料。E. 負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，經(jīng)常巡視車場并確使各停車位正確使用，督促所有車輛正確使用行車線和泊車位，維持停車秩序,保證車輛停放安全。F. 負責對停車場現(xiàn)場的巡視查看，如發(fā)生任何未經(jīng)受權(quán)人士、可疑人物留連停車場，應(yīng)立即規(guī)勸或命令其離開，如有需要，立即呈報上級主管或監(jiān)控中心注意監(jiān)察。G. 負責停車場的消防安全巡查工作，熟悉停車場內(nèi)的信道結(jié)構(gòu)，安全系統(tǒng)、消防設(shè)備及通風系統(tǒng)等，以便一旦發(fā)生事故時能夠從

14、容應(yīng)付。、H. 如發(fā)生交通意外，應(yīng)記錄和拍攝有關(guān)數(shù)據(jù)包括涉及車輛損壞情況等，并須立即呈報領(lǐng)班或安全部。I. 當發(fā)現(xiàn)任何車輛未鎖好或門窗未關(guān)好，應(yīng)留駐現(xiàn)場值勤并錄像及立即呈報上級主管設(shè)法通知車主，防止發(fā)生失竊現(xiàn)象。J. 禁止任何刻意違反交通標志及泊車規(guī)定之車輛進入停車場。K. 任何停車場的員工，不得以任何理由向司機或車主索取任何利益或報酬。L. 未經(jīng)許可，禁止任何車輛在停車泊位或車道上維修或清洗車輛。M. 遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅自離職守。3）車場收銀員職責A. 收銀員必須忠于職守，認真仔細做好工作，不得出錯，并保證現(xiàn)金的安全。B. 根據(jù)公司規(guī)定及計費時間按標準計算應(yīng)收

15、的車位使用費，開具收費發(fā)票，準確無誤地收取車位使用費。C. 每次收款均要記帳(輸入計算機)，現(xiàn)金數(shù)額應(yīng)與賬面數(shù)額相符。D. 根據(jù)公司規(guī)定對失效車票及遺失車票進行查核，經(jīng)查核無誤后，進行補發(fā)。并收取相關(guān)的費用。E. 對免費停車的車輛在驗證及辦理好免費結(jié)算手續(xù)后給予放行。F. 按公司的規(guī)定辦理好收費情況及現(xiàn)金的交接，及時繳交營業(yè)款。G. 按照公司規(guī)定填報車位使用費收費匯總表格。H. 完成上級主管交給的其它工作。2. 工作紀律1）車場管理人員紀律A. 儀容整潔，著裝整齊。B. 執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，文明服務(wù)，禮貌待人。C. 嚴格遵守交接班制度。D. 值班前禁止喝酒，值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西。

16、E. 不準在值班時會客、看報紙、聽廣播，及做其它與值班責任無關(guān)的事。F. 愛護各種器具，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。G. 服從指令，嚴守公司制度，嚴守職業(yè)道德，不準假公濟私，不詢私舞弊。H. 不準借娛樂為名搞變相賭博。I. 團結(jié)互助，禁止鬧糾紛，不做不利于團結(jié)的事。J. 愛護公司及公共財產(chǎn)，嚴守公司及客戶秘密。K. 保持良好的品德及行為。L. 不得擅自收受利益或向其它同事、客戶、承判商等借貸。2）車場管理人員職業(yè)道德1) 熱愛本職工作，盡忠職守，敬業(yè)樂業(yè)。2) 熱誠服務(wù)，堅守職責，任勞任怨。3) 遵紀守法，服從指揮，嚴于律己。4) 堅持原則，是非分明。5) 無私奉獻，廉潔自律。6) 精

17、于業(yè)務(wù)，勤奮好學。7) 文明服務(wù)，禮貌待人。8) 謙虛誠實，不謀私利。3.管理工作規(guī)程1）停車場管理規(guī)程A. 出入口之控制閘桿必須處于正常狀態(tài)。B. 靈活調(diào)動巡邏,每次巡邏須到指定位置,并留意各路線有否非法停泊、阻塞通道現(xiàn)象或清潔、照明、安全及設(shè)備欠妥情況,如有,則應(yīng)予以記錄并及時處理。C. 停車場內(nèi)不準進行任何車輛修理,如屬緊急維修,可通知當值主管,做好登記,情況屬實方可實施,以防借口修理車輛而進行偷車之活動。D. 如有車輛拖走, 須查明證件及車主, 并通知管理處, 取得同意后, 方可放行。E. 遇有其它特殊情況, 立即通知主管或按照緊急事件應(yīng)變。F. 正確指揮交通, 勿讓出入口堵塞。G.

18、發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好或出現(xiàn)響警號,須立即通知領(lǐng)班或主管,然后再通知車主。H. 對所停車輛核實停車證并進行數(shù)據(jù)登記。I. 遇違例車輛:如無證停車、堵塞車輛出入等,可通知領(lǐng)班或主管。J. 禁止所有人使用消防喉洗車。K. 指引所有駛?cè)胪＼噲龅能囕v, 按車場的規(guī)章制度停泊。L. 定時開啟排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)。M. 留意車場高度容納限制,遇有接近限制高度的車輛時,須提醒司機小心駕駛。N. 留意車位界限及編號是否清楚。O. 禁止停車場內(nèi)洗車抹車, 防止弄污地面或地面打滑。P. 留意各交通標記是否清晰。2）車場當值崗A. 指引車輛緩行安全停放在自己的車位上，并應(yīng)立即跟進檢查車輛情況，同時提醒司機關(guān)鎖車門、窗，并

19、檢查是否漏水漏油。B. 檢查車輛有無任何損壞、擦痕，如有任何損壞，都應(yīng)詳盡登記于“車 輛情況登記表”上，并要求車主（司機）簽名認可。C. 定時巡查車輛的停放情況，制止亂停放現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)違例泊車即申請鎖車，清點車庫內(nèi)車輛，與車輛出入登記表上是否一致。D. 定時巡查車場，如發(fā)現(xiàn)有車被損壞、車門未關(guān)、車未上鎖、漏水漏油等情況應(yīng)及時報主管或管理處通知車主處理。未通知到車主時，做好交接班記錄。E. 仔細登記車輛有關(guān)情況，如車牌號碼、車型、進出時間等。F. 嚴密注視車輛情況和駕駛的行為，若遇到醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報告主管或管理處及時處理.G. 發(fā)現(xiàn)有人拆零部件或維修車輛時，應(yīng)立即制止并檢查當事人有關(guān)證件

20、。H. 做好區(qū)域內(nèi)安全防火工作，制止任何人員在車場吸煙或動火作案。I. 認真做好交接班工作，交接班時所屬區(qū)域之車輛一并交接清點無異后簽名.3）車場巡邏崗A. 整個區(qū)域安全巡視工作，特別加強對各走火信道及偏僻區(qū)域的巡察，注意盤查可疑及閑散人員。B. 協(xié)助對進入車場車輛管理，指引其停泊適當位置。C. 嚴格檢查登記車場車輛有關(guān)情況，發(fā)現(xiàn)有車輛未鎖車門時，應(yīng)立即通知上司跟進聯(lián)系有關(guān)車主，然后守護車輛旁，等候上司到來進行處理。D. 按消防規(guī)范巡視并檢查消防設(shè)施，做好巡視記錄，確保消防設(shè)施處于正常工作狀態(tài)。E. 監(jiān)管地庫內(nèi)所有工程裝修防火情況，督促施工人員做好各項防范措施。F. 協(xié)助車場當值人員對各種停放

21、車輛的管理。4）車場道口崗A. 當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入停車場，駛近道口擋車器時，應(yīng)立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。B. 當司機開啟車窗時,遞上保管卡同時說“先生（小姐）請收好保管卡(出示登記卡)。C. 在發(fā)卡的同時，另一名值班員應(yīng)迅速在車輛出入登記表上填寫個各欄目。D. 在卡登記完畢后,應(yīng)立即將道閘開啟放行,并提示行駛路線, 若后面有緊跟著車輛排隊時,應(yīng)示意其停下，并致歉“對不起，久等了”，然后發(fā)卡。E. 車輛安全進入道口后，方可放下道閘，避免道閘損壞車輛，車輛進入后切記放下道閘,以防車輛沖卡。F. 當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行任務(wù)的車輛要進入時，查證后方可放行，應(yīng)作好交接班紀錄登記車牌號。G

22、. 當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)達擋車器前時，即上前立正并說“先生（小姐）您好，請您交還保管卡”等禮貌用語，并核對車牌好號。H. 查對無誤后，值班員開啟車擋，并迅速在車輛出入登記表上做好登記。I. 若出場車輛和司機有疑問時，應(yīng)向司機詳細盤問核對有關(guān)情況。在盤問和核對過程中若發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)立即截留車輛，機智地應(yīng)付司機，并用對講機報告主管、監(jiān)控中心和管理處。J. 放下道閘時應(yīng)格外小心，防止道閘碰損車輛和行人。K. 遵守管理服務(wù)文明禮貌用語。5）停車場交接班A. 接班人員必須提前15分鐘做好接班的準備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。B. 接班人員要詳細閱讀交接班日記和有關(guān)通知單，詳細了解上一班設(shè)

23、備運行情況，對不清楚的問題一定要向交班者問清楚，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要詳細完整。C. 交班人員要對接班人員負責，要交安全、交記錄、交工具、交場所衛(wèi)生、交設(shè)備運行動態(tài)，雙方要辦簽字手續(xù)。D. 如在交班時設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應(yīng)由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處理完畢或告一段落，報告主管，征得同意后交班人員方可離去，其交班者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作決定。E. 在規(guī)定的交班時間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的一切問題由交班者負責。接班者不按時間接班，主管要追查原因，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，

24、并發(fā)給超時工資。F. 接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人不得交給他們，并及時報告主管，統(tǒng)籌安排。4.停車場特殊情況處理程序1）發(fā)生偷車應(yīng)急處理程序圖表說明：1監(jiān)控中心2關(guān)閉車庫進出口閘閘門值班主管3警方4記錄事件文字說明：A. 如發(fā)現(xiàn)車庫中有偷車情況，應(yīng)立即通知監(jiān)控中心予以攝像控制報警。B. 關(guān)閉車庫進出口閘門，以免竊賊逃逸。C. 盡快報警。D. 記錄被盜車輛形牌號、顏色、型號，記下竊賊人數(shù)和體表特征，及有否兇器、車輛行駛路線；勿阻闖關(guān)車輛。至警方人員到場后，將以上情況向其提供，并協(xié)助警方人員處理，記錄到達警方人員情況，以備后查。2）發(fā)生車輛被損壞處理A. 當管理員發(fā)現(xiàn)停車場里的車輛發(fā)生損壞時,管理員應(yīng)立即通知車主，并報告主管。B. 屬撞車事故的，管理員不得放行造成事故的車輛，應(yīng)保護好現(xiàn)場做好記錄及拍照等工作。C. 發(fā)現(xiàn)砸車事故，管理員應(yīng)立即制止，并通知肇事者對造成的事故進行確認。D. 管理員認真填寫“交接班記錄”，如實寫明車輛進場時間，停放地點、發(fā)生事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后報告有關(guān)人員的情況。E. 發(fā)生事故后，被保險人（車主、停車場）雙方應(yīng)立即通知保險公司。F. 管理員、車主應(yīng)配合公安交警部門和保險公司做好調(diào)查處理。3）停車場范圍內(nèi)交通事故A. 管理員發(fā)現(xiàn)有車輛物業(yè)范圍內(nèi)有交通事故,導致設(shè)備損壞的,應(yīng)立即通知主管，并于現(xiàn)場抄錄駕駛?cè)嗽敿氋Y