物業(yè)糾紛處理范例精解doc11(1)

1、物業(yè)糾紛處理范例精解范例一 開發(fā)商未能及時(shí)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證業(yè)主陳某于1 9 9 7年一次性付款購買了某公寓的一套商品房。雙方約定，當(dāng)年9月30日前交付使用，又在補(bǔ)充條款中約定，開發(fā)商應(yīng)在1 9 9 7年12月3 1日前向房地產(chǎn)管理部門提交完畢與業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的證明，若違約將由開發(fā)商向陳某進(jìn)行賠償。但 直到陳某申請仲裁的1 9 9 8年2月9日，開發(fā)商仍未能提供有關(guān)的證明， 致使陳某無法拿到產(chǎn)權(quán)證。7月2 4日，市仲裁委員會就此作出仲裁：開發(fā)商應(yīng)向陳某 賠付違約金3 5 7 7 0 余元（從1 99 7年10月1日至1998年7月24日止），同 時(shí)全額承擔(dān)仲裁費(fèi)用。范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)

2、權(quán)糾紛案案情介紹1989年，某煤礦為解決職工住宅問題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當(dāng)時(shí)，被 告潘某的丈夫毛某系該礦工會主席，他已于1987年購買該礦出售的折舊公房一 戶，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶，將其于 1987年購 買的折舊公 房改為其弟媳原告周某的名下，因?yàn)樵嬉彩窃摰V的職工。房屋實(shí)際上仍由 被告夫妻居住，并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年1 2月4日，原告公爹 毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10交購房款4 732 .64元。 1989年末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。19 91年

3、6月19日，煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購買了折舊公房為理 由，按礦上的規(guī)定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶住宅收回，這戶住宅新 分配給原告周某。并將房證改在周某 的名下，將原來折舊出售的公房，仍改在被告丈夫 毛乙的名下。被告潘某的丈夫毛乙，于1 989年 12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買的四號樓的有限產(chǎn)權(quán)是她和丈夫毛乙共同財(cái)產(chǎn)，要求分得此房。為此，原告 就此房的 確權(quán)問題提出訴訟。審理及評析 一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，此房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)是被告夫妻存續(xù)期間共同取得的財(cái)產(chǎn)， 煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效，侵犯了共有 人的合法權(quán)利。原告的訴訟請求不予

4、支持。判決該房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)屬于被告和其 丈夫共有。原 告對一審判決不服，向中級人民法院提起了上訴。中級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為：被告的丈夫毛乙于1 9 8 7年購買出售的折舊房一套，按其 所在單位的規(guī)定，已失去取得新建住宅樓的購買資格，其分配的住宅權(quán)已被礦上收 回，因此，被告對爭訟的房屋沒有使用權(quán)，同時(shí)，被告及其丈夫并未對新購房屋交付預(yù) 付款，所以沒 有取得爭議房屋的有限產(chǎn)權(quán)，礦上將爭議的房屋重新分配給職工原告周 某，原告支付了預(yù)付款并且取得了房產(chǎn)證，因此，原告取得了爭議房屋的有限產(chǎn)權(quán)。據(jù) 此，二審法院取消一審法 院判決，改判如下：撤銷一審法院判決。訟爭房屋的有限產(chǎn)權(quán)屬于原告周某所有。問題解說

5、一）本案中房屋有限產(chǎn)權(quán)的含義是什么？有限產(chǎn)權(quán)，又稱之為“部分產(chǎn)權(quán)”指房屋產(chǎn)權(quán)人對享受政府或企事業(yè)單位津貼而建 造或購買的房屋所享有的、部分權(quán)能受法定限制的產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)是我國城鎮(zhèn)住房制度改革，逐步推行住宅商品化過程中的產(chǎn)物。住房問題, 是 我國億萬人民普遍關(guān)心的一件大事。建國以來，國家為城鎮(zhèn)居民建房投入了大量的人 力、物力和財(cái)力，但城鎮(zhèn)住房供需矛盾并沒有得到明顯緩和?，F(xiàn)行的一套低租金分配住 房的辦法，存在著嚴(yán)重的弊端，不能體現(xiàn)按勞分配原則，刺激和擴(kuò)大了住房需要。國家 的負(fù)擔(dān)越來越重。人們需求最迫切的住房這個(gè)大商品沒有進(jìn)入商品市場，造成城鎮(zhèn)居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu)和社會產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)都很不合理的現(xiàn)狀。幾十年的

6、實(shí)踐說明，現(xiàn)行的住房制度解決 不了城鎮(zhèn)住房問題。在這種嚴(yán)峻形勢下，黨和國家自8 0年代初就開始醞釀對現(xiàn)行的住 房制度進(jìn)行改革，先是搞改革 試點(diǎn)，后于1 9 8 7年下決心正式在全國城鎮(zhèn)分期分批推 行住房制度改革實(shí)施方案。住房制度改革的目標(biāo)是：按照社會主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要 求，實(shí)現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租 金制度著手，將現(xiàn)在的實(shí)物分配逐步改變?yōu)樨泿?分配，由住房通過商品交換，取得住房的所有權(quán)或者使用權(quán)，使住房這個(gè)大商品進(jìn)入消 費(fèi)品市場，實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的新路子。住房制度改革的主要目的之 一，是推動職工

7、個(gè)人購買住房，把群眾的購買力引導(dǎo)到改善居住條件上來，以便通過國家、集體和企業(yè)的共同努力，加緊解決住房困難。而所建的商品住宅和舊有公房在現(xiàn)行 的低工資制度下能否賣出去給職工、居民，是衡量住房制度改革成功與否的一個(gè)重要標(biāo)志。為了積極鼓勵(lì)職工個(gè)人購買商品住宅，國家采取了一系列的措施，主要有補(bǔ)貼出售、優(yōu)惠付款（包括分期付款、長期低息抵押貸款）、按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠出售等。為了保證職工個(gè)人購買的這種商品住房能用于自住，以達(dá)到住房制度改革的目的，就有必要從政策法 律制度上對這種房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)作出某種限制。于是，房屋的“有限產(chǎn)權(quán)”便應(yīng)運(yùn) 而 生。由于我國的住房制度改革一直處于摸索、改革創(chuàng)新階段，故在不同時(shí)期，有限產(chǎn)

8、權(quán) 的內(nèi)容是有所不同的。1 住房制度改革開始到1 9 8 8年2月2 5日以前。這一時(shí)期，有限產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容， 主要是職工按規(guī)定對補(bǔ)貼購買的住宅，享有購房人的權(quán)利，但不得出租、典當(dāng)。如需出 售、轉(zhuǎn) 讓，必須出售、轉(zhuǎn)給原售房單位或房地產(chǎn)部門。2 .19 88年2月2 5日以后。這個(gè)時(shí)期的有限產(chǎn)權(quán)制度在內(nèi)容上與住房制度改革試 點(diǎn)時(shí)期相比有所變化，已停止補(bǔ)貼出售的辦法。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)買到住房后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人 所有，可 以使用、繼承和出售。但出售的增值部分不能完全歸個(gè)人。且在個(gè)人出售時(shí)， 原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)，所以個(gè)人享有的實(shí)際上還是有限產(chǎn)權(quán)。3 .19 9 1年12月3 1日公布的國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小

9、組關(guān)于全面推進(jìn)城 鎮(zhèn)制度改革的意見從政策上對住房制度改革作了最新也是最全面的闡述。其中提出了 “部分 產(chǎn)權(quán)”的概念，指出：“職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積之內(nèi)的實(shí)行標(biāo) 準(zhǔn)價(jià)，購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可 以在購房五年以 后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入 扣除有關(guān)稅費(fèi)后所有收益，按政府、個(gè)人、單位的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn) 權(quán)的住房，在自用和自住 時(shí)受到法律保護(hù)，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購入的住宅投入市場時(shí)，則受到法 律的約束，不得高價(jià)出售或出租。”這種由于享受了政府和單位優(yōu)惠價(jià)所購得的房屋產(chǎn)有占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益

10、權(quán)；可以繼承；可以在購房五年以后進(jìn)入市 場出售或出租，但不得高價(jià)，而且，出售和 出租所得收益應(yīng)由政府、單位、個(gè)人按產(chǎn)權(quán) 比例進(jìn)行分配；原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。同時(shí)，法律也允許享有有限產(chǎn)權(quán) 的購房者和補(bǔ)貼者各自讓渡自己的權(quán)利 ，購買者可能 通過清償補(bǔ)貼費(fèi)用等方法使自己享 有的有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)。但是，有限產(chǎn)權(quán)的房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得進(jìn)入房 產(chǎn)交易市場。（二）本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭房屋的有限產(chǎn)權(quán)？ 這一問題，涉及到處理有關(guān)有限產(chǎn)權(quán)糾紛的一些原則。實(shí)踐中，遇有此類糾紛，一 般按 以下原則辦理：1.1 9 8 8年2月2 5日以前試點(diǎn)期間出售給個(gè)人的住宅，一律有效，購房人

11、享有 有限房權(quán)。對有限產(chǎn)權(quán)的房屋，有限產(chǎn)權(quán)人不得出租、出典，如有出售、轉(zhuǎn)讓，只能出 售、轉(zhuǎn) 讓給原售房單位或房地產(chǎn)部門。如果購房人將有限產(chǎn)權(quán)的房屋出賣、轉(zhuǎn)讓給其它 單位或個(gè)人，原出售單位或者房管部門提出異議的，應(yīng)宣布其買賣關(guān)系無效。2 .1988年2月25日以后 ，個(gè)別單位仍補(bǔ)貼出售的住宅 ，購房人不能取得產(chǎn)權(quán)。但如果購買人已將補(bǔ)貼費(fèi)用交還補(bǔ)貼單位的，經(jīng)審查屬實(shí)后，可承認(rèn)其完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人可 以依法自行處分。3 .如果購房人是按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的商品房，其產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以使用、 繼承和出售，但出售的增值部門，本人只能分得相當(dāng)于原來所付房價(jià)占當(dāng)時(shí)綜合造價(jià)部 分的 比例。4 .出售新、舊住

12、房，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和各項(xiàng)優(yōu)惠措施不適用于年收入一萬元以上的住戶。5 .凡在1 9 8 8年2月2 5日以后賤價(jià)出售的公有住房，應(yīng)分別情況處理，或按規(guī)定補(bǔ)收價(jià)款，或由出售單位收回產(chǎn)權(quán)并退回原價(jià)金，重新訂立租賃關(guān)系。賤價(jià)出售的公 房在未 處理前不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，已采取欺騙方法取得的房產(chǎn)證和土地使用證， 在處理糾紛時(shí)應(yīng)宣布無效。6 .舊公房出售時(shí)，原住戶享有優(yōu)先購買權(quán)。凡因未保護(hù)原住戶對這種優(yōu)惠商品住房 的優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生糾紛的，應(yīng)認(rèn)定其買賣關(guān)系無效。7.購得舊公房的住戶，在購舊房5年后才允許出售，且原出售單位享有優(yōu)先購買權(quán)， 原住戶只能按有關(guān)規(guī)定取得售房款，即只能分得售價(jià)扣除有關(guān)稅費(fèi)后原付款占當(dāng)時(shí)房

13、屋 平均綜 合造價(jià)的比例部分。如因該住戶未保護(hù)售房單位的優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生糾紛，須委 托房地產(chǎn)交易市場代售。本案中，有關(guān)糾紛情況不屬于上述幾種情況，而是屬于煤礦住宅分配問題。被告在 分房 之前，已經(jīng)購買了一套出售的折舊公房，雖然更名為原告所有，但原告并沒有付款 給被告；房屋并沒有轉(zhuǎn)移給原告。而按照本案中煤礦房產(chǎn)科的有關(guān)規(guī)定，被告因已購買 一套舊有公房 沒有了購買單位新建的住宅的資格。所以，實(shí)際上被告已不可能取得新建 房屋的有限產(chǎn)權(quán)，而且后來有關(guān)事實(shí)也證明了產(chǎn)權(quán)也按規(guī)定作了更改。所以，二審法院 宣布房屋有限產(chǎn)權(quán)不屬 于被告，而屬于原告是正確的。范例三 如何處理預(yù)售商品房建筑面積交付時(shí)增減的糾紛問：

14、我向某房產(chǎn)公司預(yù)購了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為91平方米，在 交房 時(shí)建筑面積減至88平方米，請問我能不能向該房產(chǎn)公司交涉？答：預(yù)售商品房建筑面積具有不完全確定因素。在預(yù)售商品房建設(shè)竣工后，應(yīng)由房 屋土地測繪部門測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)以房屋土地測繪部門測 定的建筑面積為依據(jù)。因此，預(yù)售商品房在交付時(shí)，會出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同 約定的建筑面 積增減的情況。由于我不清楚你預(yù)購的商品房減少3平方米建筑面積是什 么原因，另外，在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對建筑面積的誤差是如何約定的，所以，我只 能就幾種可能的原因及 處理意見供你參考。預(yù)售的內(nèi)、外銷商品房統(tǒng)一按建設(shè)部商品房銷

15、售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī) 則 的規(guī)定測定房屋建筑面積。這是測定商品房建筑面積的法定依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積誤差而產(chǎn)生的糾紛，按照房地產(chǎn) 有關(guān) 法規(guī)、規(guī)章，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理：(1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按上海市、區(qū)、 縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同約定的房屋預(yù)售總價(jià)格不變， 但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。(2) 因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實(shí)際勘測的技術(shù)原因，造成建 筑面 積增減的，按交付房屋時(shí)測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的總價(jià)格不變。(3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更

16、原因，造成建筑面積增減的根據(jù)預(yù)售合同約定 的處理。如果預(yù)售合同沒有約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù) 售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。(4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的建筑面積的，預(yù)購人可 以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；不足預(yù)售合同約定的建筑面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定根據(jù)最新的商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本，對有關(guān)建筑面積的約定內(nèi)容有：1 購買房屋的總房價(jià)款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價(jià) 格。合同約定的總房價(jià)款除房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外 ，不再另行變動。

17、2 .在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以房屋土地管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)，如暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按下列約定處理：（1）暫測面積與實(shí)測面積的誤差不超過 （包括 ）時(shí)，本合同約定的總房價(jià)款保持不變。（2）暫測面積與實(shí)測面積的誤差 以上至 （包括 ）時(shí)，超過 部分按該房屋每平方米建筑面積單份計(jì)算，多退少補(bǔ)。（3）暫測面積與實(shí)測面積的誤差超土 %，賣方同意買方有權(quán)終止合同。賣方在收到買方關(guān)于終止合同的書面通知后一天內(nèi)將買方已支付的房價(jià)款（包括利息，利息 利率計(jì)算）全部退還買方。3 .房屋相應(yīng)占有的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e如發(fā)生變化，該房屋總房價(jià)款保持不變。從上述政府主

18、管部門制定的預(yù)售商品房標(biāo)準(zhǔn)文本，對房屋有關(guān)建筑面積的規(guī)定和約定越 來越規(guī)范，這方面的糾紛將會減少。范例四 新拆遷法對被拆遷人給予哪些補(bǔ)償問：我家住北京市西城區(qū)太平橋大街，最近接到有關(guān)部門通知，我的住所將被列為拆遷 范圍，這樣對我們?nèi)胰藖碚f，食、住、行都要進(jìn)行重新調(diào)整，生活節(jié)奏將發(fā)生變化。據(jù)說，北京市出臺了新的拆遷法，因此我很想了解，我做為被拆遷人將可以得到哪 些補(bǔ)償？答：北京市城市房屋拆遷管理辦法已于去年12月1日正式實(shí)施，其中就城市房 屋 拆遷的補(bǔ)償，對原北京市實(shí)施城市房屋拆遷管理?xiàng)l例細(xì)則的補(bǔ)充規(guī)定作出了 實(shí)質(zhì)性調(diào)整，一是不再按戶籍人口考慮調(diào)整，二是將以居住面積補(bǔ)償改為按建筑面積補(bǔ) 償，更

19、加保 護(hù)了被拆遷人的合法利益；三是由過去主要采用房屋補(bǔ)償改為現(xiàn)在主要以貨 幣補(bǔ)償，以適應(yīng)住房改革的需要。具體到被拆遷人可以獲得以下補(bǔ)償：一、住宅房屋被拆除的，可以按被拆除的房屋原建筑面積重置價(jià)格結(jié)合新舊程度獲 得補(bǔ)償。二、私有住房，房主除了根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積重置價(jià)格結(jié)合新舊程度獲拆遷 補(bǔ)償夕卜，還可以依據(jù)被拆房屋所在區(qū)、縣的區(qū)位要求獲得地級補(bǔ)償。出租的私有住房，按國家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的，房屋使用人不獲補(bǔ)償。不按國家 規(guī)定 的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的，房屋使用人可以根據(jù)拆遷房屋原建筑面積結(jié)合所在區(qū)的當(dāng)時(shí)普 通商品房 價(jià)格折算，扣除給房主的拆遷補(bǔ)償后，其余額作為補(bǔ)償。三、如果是不成套的住房，可以根據(jù)被拆除房屋原建筑面積換算為成套住房的建筑 面積后，要求拆遷補(bǔ)償。四、農(nóng)民宅基地上的房屋因國家建設(shè)征用而被拆除的，如果被拆除房屋原人均建筑 面積 超過3 0平方米的，在人均建筑面積3 0平方米以上的部分按照被拆除房屋的原建 筑面積重 置造價(jià)結(jié)合新舊程度以及區(qū)位地級獲得補(bǔ)償，超出人均建筑面積3 0平方米以 外部分，只能 按照被拆除房屋的原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合新舊程度以及區(qū)位地級價(jià)款 的20%獲得拆遷補(bǔ)償長期居住自建房屋，并且在拆遷范圍內(nèi)、外均無正式住房的，可以要求適當(dāng)補(bǔ)六、住房困