選址與商圈調(diào)查

1、選址與商圈調(diào)查中國有句古話是成功者必具：天時、地利、人和！作為一個連鎖加盟店， 怎樣才能保證開店成功？保證有不俗的業(yè)績？除連鎖品牌本身過硬的品質(zhì)具備 “天時”條件外，而“地利”所指的選址，則在很大程度上成為加盟商制勝的 重要因素。店面所處位置、規(guī)模大小、成本高低，直接影響著開業(yè)后的市場影 響力、促銷策略和經(jīng)營發(fā)展方向等等，故每個店選址都應作全面準確的評估， 分析其有利和不利條件，最終確定其可行性。前期人員尋找店面，了解和收集目標房的周邊交通、商業(yè)、消費狀況等數(shù) 據(jù)即為商圈調(diào)查。影響美容院選址的因素很多，連鎖加盟總部可以根據(jù)調(diào)查內(nèi) 容分析目標房周邊區(qū)域的經(jīng)濟狀況，推測此目標房開業(yè)后的影響力和未來

2、的發(fā) 展規(guī)劃，從而確定該目標房是否適合開“納蘭”連鎖加盟分店。一、選定目標房注意事項目標房評估參考條件應注意以下十項：1、目標房所處街道類型根據(jù)城市的商業(yè)、生產(chǎn)、生活、消費娛樂等狀況可分為主要商業(yè)區(qū)、第 二商業(yè)區(qū)、高檔居民區(qū)、普通居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)五類。A 主要商業(yè)區(qū)主要商業(yè)區(qū)內(nèi)各類消費、娛樂、服務設施林立，人流、車流密度最大， 街道顯得繁華。如步行街 CBD 辦公聚集區(qū)底商等。該地段屬黃金地段，店 面的輻射力極強，但房屋租金最高，此類街道較適合于各類服裝專賣店、快 餐店、銀行儲蓄所等開設。B 第二商業(yè)區(qū)第二商業(yè)區(qū)位于市區(qū)繁華地段，人流、車流較多，僅次于主要商業(yè)區(qū)。 匯集有當?shù)卣姓聵I(yè)單位

3、和大型企業(yè)辦公單位，以及以上單位的大多數(shù) 員工宿舍。該區(qū)域房屋租金略高，適合超市、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī) 藥等經(jīng)營項目開店。C 高檔居民區(qū)新建高檔小區(qū)，街道寬敞、干凈、整潔，人流、車流較少，但隨著入住 率的上升，后期消費市場有相當發(fā)展?jié)摿ΑＴ搮^(qū)域消費人群比商業(yè)區(qū)少，尤 其是沖動消費型顧客數(shù)量很少，但客源相對比較穩(wěn)定。房屋租金不高，此類 街道同樣適合超市、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī)藥等經(jīng)營項目開店。 D 普通居民區(qū)與重要的交通干線相聯(lián)結，大多數(shù)店面面積較小，門頭招牌及店內(nèi)裝修 簡單。房屋租金較低，此類街道較適合普通辦公營業(yè)場所、專業(yè)類批發(fā)市場、 小超市、便利店的開設。E. 生產(chǎn)工業(yè)區(qū)位于城郊

4、結合部，顧客稀少，經(jīng)營成本最低。此類街道較適合汽車修理、 機械或食品加工、小賣部等經(jīng)營。以上街道類型中應選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔居民區(qū)的店面作 為目標房，普通居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)周邊地區(qū)僅管租金低廉，因其消費購買 力太小，不適合開設“納蘭美容院”。如為多種街道類型混合型，則以A、B、C、D、E 靠前的為準。2、往來行人 初步觀察了解過往行人的消費傾向和檔次，男、女性大致比例。3、停車場面積 具有停車車位的目標房優(yōu)先考慮，察看門前共有幾個車位。4、有無城建規(guī)劃限制 了解周邊區(qū)域是否正在進行馬路改造施工；該目標房是否為臨時建筑， 能否加蓋臨時建筑，是否會在近幾年內(nèi)面臨政府拆遷等等。5、承租條

5、件 了解目標房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費等承租條件， 是否滿足開設“美容院”的基本條件，是否還需交物業(yè)費、取暖費、管理 費、停車場費用及其費用金額是多少。6 、 店面面積 店面面積大小是否符合相應加盟標準要求，一般加盟標準型宜選擇使 用面積150-220川，加盟豪華型宜選擇使用面積 220-350川，超豪華型面積 宜選擇350-500卅。如面積較小，需減少設備或接待區(qū)的面積，甚至取消足 療室；如面積較大，則可增加瑜珈或健身房。7、 目標房的新舊程度與結構狀況 觀察該目標房是否為新房，房屋結構是磚混結構還是框架結構，墻體 是否可以拆改，是否有利于“納蘭”裝修風格的規(guī)劃設計（如樓層

6、凈高低 于 2.4 米，就不能用做營業(yè)用途），是否具備水、電或天然氣等營業(yè)必備 條件，給排水及暖氣能否進行改造施工，電力有無增容的需求等等。北方 地區(qū)是否具有供暖設施等。8 、 房屋所有權 房屋所有權是單位還是個人，所有權為一方還是多方，是否存在所有 權糾紛等等。9 、 商店能見度 目標房是否被高大的建筑物、樹木或廣告牌遮擋，門口處能否安裝廣 告牌，高度和寬度是否有特殊要求等等。10 、室內(nèi)外噪音度的考評美容院應提供一個幽雅、安靜的消費環(huán)境，察看目標房周邊有無影響 人體正常工作生活的噪音，噪音度是否影響到美容院用途等等。11 、分析是否和現(xiàn)有納蘭店保護商圈重迭兩家納蘭店之間是否超出保護距離1.

7、2公里的要求。二、商圈調(diào)查范圍1、核心商圈：從目標房步行時間應在 8分鐘左右，是距離店面最近的區(qū)域，半徑約 500米。此區(qū)域是連鎖店顧客的主要來源，約占總顧客 數(shù)的 5070%，人均消費額也最高。2、次要商圈：從目標房步行時間應在 15分鐘左右，覆蓋半徑約 1000米。目標房在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客總數(shù)的 20%左右，人均消 費額一般。3、邊緣商圈：目標房在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構成區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的 10%左右，人均消費額較少。從目標房步行的時間應在30分鐘左右，覆蓋半徑約1500 米。三、商圈調(diào)查報告內(nèi)容商圈調(diào)查報告內(nèi)容應包括以下幾個方面：1、城市概況

8、目標房所在的城市是屬于工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市、新興城市 的哪一種？屬于直轄市、省會城市、地級市或縣級市的哪一種？行政轄區(qū) 內(nèi)與市區(qū)人口規(guī)模各為多少？城市經(jīng)濟發(fā)展狀況及遠期規(guī)劃方向？2、重點區(qū)域調(diào)查該區(qū)域的商業(yè)、娛樂等經(jīng)營消費狀況簡介；了解該區(qū)域近幾年的建設 規(guī)劃有無：道路拓寬改造計劃、高速或高架公路建設計劃和街道開發(fā)計劃 等？例如目標房位于規(guī)劃的IT 一條街、汽配一條街或建材一條街，如果初 期誤入，將來的發(fā)展空間就會受到限制，甚至可能面臨拆遷。3、商圈內(nèi)主要辦公單位和營業(yè)場所如政府行政機關、大型營業(yè)場所（肯德基、麥當勞、百貨商場）、戲院、 展覽會場、學校、文教機關、公園、演藝和競技比賽場

9、所、菜市場、超級 市場、證券公司、大型公司總部等，各營業(yè)場所大致的營業(yè)面積、員工人 數(shù)？距目標房步行時間？4、周邊小區(qū)狀況周邊大型小區(qū)總規(guī)劃面積、戶數(shù)，商品房銷售價格、入住率、分期開 發(fā)交鑰匙的時間等；該地區(qū)居民的綜合素質(zhì)、消費習慣及收入水平等；分 析居住人口類型如：青少年、白領上班族、特定行業(yè)人士、家庭主婦等； 了解女性年齡分配情況、教育程度、從事職業(yè)等；周邊大型小區(qū)距目標房 步行時間？5、人流量、車流量調(diào)查人流量、車流量測算在加盟店選址商圈調(diào)查中占有特殊重要的地位。 美容行業(yè)在市場經(jīng)濟下處于買方市場，應選擇“顧客”多的地方，而不是“過客”多的地方。因此需對目標房前面和核心商圈主要街道通過的

10、客流 量和車流量進行測算，還須特別注明女性當中 25-55歲的目標消費人群數(shù) 量。分目標房門前和（核心商圈內(nèi)）最繁華街道兩處:時間、地點車流量人流量公交車和出租車私家車自行車和摩托車男性女性女性當中目標人群25-55歲目標房門前高峰時段：非高峰時段：核心商 圈繁華 街道高峰時段：非高峰時段：合計:平均值:下班備注時段和非間段時段般以量人流量為計流單位最后先后兩次注分上 期、星期幾、天氣狀況等。6、交通狀況到達目標房的交通方式有幾種？公交線路有多少？目標房門前有無停 車位？門前道路幾車道？7、同行業(yè)調(diào)查（詳細填寫表A1）包括：競爭對象的數(shù)量、名稱、規(guī)模，現(xiàn)有服務項目、價位、會員人 數(shù)、開店日期、

11、營業(yè)時間及經(jīng)營狀況、主推產(chǎn)品、是否有優(yōu)惠卡及其卡的種類和價格、它的促銷模式、宣傳渠道及方法、裝修檔次及風格等；以及 美容師人數(shù)、美容師的薪金待遇、現(xiàn)有美容床位數(shù)、有何儀器或設施等。 還需注意的一點是，它的口碑如何！8、了解當?shù)胤课葑饨鹦星椋ㄔ敿毺顚懕?A2）了解目標房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費等基本承租條件。免租期一般約兩個月時間；承租年限應簽 3-5年，年限越長，對 加盟商后期發(fā)展越有利；付款方式分為季付、半年付、年付和押幾付幾， 付款周期越短，加盟商資金壓力越小，一般押一付三比較合理；如年租房 價遞增，一般不應超過5%。地段好的店鋪，租金一定高。假設地段好的 A地年租金為1

12、0萬，預 計營業(yè)額為100萬，而在地段差的B地年租金為4萬，預計營業(yè)額為50 萬，這種情況下，是選擇 A地開設美容院，還是選擇B地開設美容院呢？ 回答上述問題，不能簡單的因為 A地地段好而租下，也不能憑直覺去租 B 地。應根據(jù)周邊區(qū)域狀況相關數(shù)據(jù)出來后綜合評定。9、繪制地形圖（繪制于表B3）1地形圖可以參照當?shù)氐貓D繪制，比例應加大，涵蓋核心商圈、外圍 商圈和邊緣商圈。2圖中標出交通干道、步行街、胡同等大小馬路。3當?shù)刂饕笮推笫聵I(yè)單位、學校以及政府行政機構單位如工商、稅務、衛(wèi)生、法院、檢察院等辦公駐地應在圖中注明。4帶有壟斷性質(zhì)的電信、郵電、電力、保險、鐵路等企業(yè)辦公駐地應 在圖中注明。5圖中

13、應標出“指北針”方向。6目標房用五角星“”標出。7核心商圈用虛線畫“圓”標出。8目標房輻射半徑內(nèi)的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈用虛線標出。9商圈內(nèi)與美容行業(yè)相關的營業(yè)場所應在圖中注明。 一層營業(yè)面積約80卅以上的商業(yè)、辦公場所應在圖中注明，如商 場、證券營業(yè)廳、行政機關等；小于 80卅以上的商業(yè)場所如小賣 部、小吃店、洗衣店等不用標明。四、訂房基本原則影響美容院選址的因素很多，通過全國各地 400 余家美容院選址經(jīng)驗的歸 納總結，以及結合近幾年美容行業(yè)的發(fā)展趨勢，當面臨訂房抉擇時應注意以下 幾項：第一、在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位。“金角、銀邊、草肚 皮”是商業(yè)內(nèi)流行的選址的要訣。

14、一條商街制造的效益并不是均等的，街角上 的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角 商鋪因人流多必帶來財氣旺。“邊”是指一條街兩端的鋪位處于人流進入的端口， 也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興 旺?！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支 而使店鋪盈利潛力相對而言差一些。第二、選址前通過溝通了解加盟商的文化修養(yǎng)、宗教信仰和風水知識等， 對目標房選擇有無文化背景等其他要求。分析加盟商的投資意向，是否已限定 于某個區(qū)域，是否早有目標房等。例如：選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔 居民區(qū)的店面有時租金價格差別翻倍，這

15、就需要分析加盟商的資金是否充裕。 再例如：入住率少的高檔居民區(qū)開店一般需維持半年甚至一年，才會迎來營業(yè) 收入的高峰期，加盟商是否有心理準備，是否為短期行為等等。第三、目標房選擇避開所處街道為電子一條街、汽配一條街、餐飲一條街、 建材一條街和“紅燈區(qū)”，同時還應盡量避開橋梁、煙囪、高壓線、火車道以及 噪音較大的環(huán)境區(qū)域；適合開美容院的有如行政機關、事業(yè)單位、企業(yè)辦公樓、 銀行、城市廣場、高檔小區(qū)配套服務底商等周邊環(huán)境區(qū)域。第四，新建的高檔小區(qū)一般入住率偏低，消費群體呈逐漸上升趨勢。因此 在營業(yè)初期一般銷售收入偏少，對加盟商有一定的投資壓力，但盈利收入水平 隨著入住率的上升而提高，從長遠看，具有一

16、定的發(fā)展?jié)摿?。第五、選擇目標房時注意察看相鄰店面經(jīng)營用途。很難想象處在左鄰右舍 都是賣水果的店鋪包圍中是什么景況？開一家美容院有對業(yè)種、業(yè)態(tài)組合的客 觀要求，最好能迎合周邊店鋪的“性格”。一般而言，開設在有一定檔次的影樓 隔壁，或環(huán)境幽雅的咖啡館隔壁，或高檔時裝專賣店的隔壁等，生意都會不錯。 記住“納蘭美容院”不是一般的“剃頭鋪”，它是為滿足人們生活高雅的需要而 設，因此，需選擇一些“芳鄰”為宜。第六、不宜選擇高樓層做美容院。普通城市往往有美容消費需求的顧客不 適應乘電梯到高樓層的美容院去做美容。因此，在選擇門面房時應注意臨街一、 二層的目標房比較適合，相對比選擇高樓層的經(jīng)營風險性更小，并且有

17、助于后 期“商圈互動”等促銷活動的開展。但注意提前做好當?shù)孛廊萃袠I(yè)的調(diào)查， 如北京、上海等特殊城市就屬例外。第七、如初步判斷該目標房適合開設“納蘭美容院”，而當?shù)胤吭淳o俏，應 說服加盟商果斷采取訂房行動，可預交定金，然后再根據(jù)商圈調(diào)查報告盡 快簽訂房屋租賃合同。附：商圈評估與審核（內(nèi)部評價掌控，不作為前期人員培訓內(nèi)容）1 、 房屋租金 直轄市及沿海經(jīng)濟發(fā)達的省級市租金宜在 800015000元/ 月，也包括南京、蘇州、青島等特殊城市；省會城市及沿海經(jīng)濟發(fā)達的地級市租金宜在 600012000 元/ 月；一般地級市及沿海經(jīng)濟發(fā)達的縣級市租金宜在 40008000 元/月；一般縣級市租金宜在 30006000 元/ 月。豪華型加盟標 準在此基礎上上浮 25% 左右。2 、 納蘭美容院選址基本要求 核心商圈內(nèi)包括該地區(qū)主要行政辦公單位、大型企事業(yè)單位總部不少于 3 家或者已入住居民不少于 600 戶；外圍商圈包括該地區(qū)主要行政辦公單