成都上半年別墅報

1、2012年上半年成都市別墅市場報告房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2012-07-10 11:56:00 來源：中成房業(yè) 政策篇1、全國政策2012年上半年，政策基調(diào)是堅決抑制不合理需求，支持自住需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。中成觀點：中央加強房地產(chǎn)調(diào)控，目前是繼續(xù)堅決抑制不合理需求和支持自住性合理需求，貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年2次降存準率，三年來首次降息，促進觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。預(yù)計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制不合理需求的大方向不會變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進宏觀經(jīng)濟探底回升，房地

2、產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長動力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴格實施各項政策，地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房價出現(xiàn)反復(fù)，中央仍可能進一步出臺限制性政策。2、成都政策中成觀點：2012年3月住房公積金繳存基數(shù)上調(diào)，2012年6月公積金申貸時名下無房客戶可享受首套房政策，大大降低了購房門檻，帶動商品房成交量上升。成交價格下調(diào)、信貸環(huán)境寬松特別是公積金貸款的放開，對于改善型需求的釋放起到不可忽視的作用。大量的首次改善型以及再改需求釋放，推動了成都改善型房地產(chǎn)市場回暖。目前看來，改善型需求的入市有望帶領(lǐng)樓市進入小陽春第二階段，但這種依然屬于前

3、期被壓抑的改善型需求，能否持續(xù)，尚有待觀察。二手房“新規(guī)”出臺，后期成交或出現(xiàn)明顯下滑。預(yù)計下半年地方政府不會出臺嚴厲政策打壓地產(chǎn)，在貸款方面會持續(xù)出現(xiàn)微調(diào)，市場仍將以價換量快速走量為主旋律，成交出現(xiàn)短期回暖。 二、成都市別墅市場分析1、別墅新增供給情況1.1、新增供給半年度走勢新增放量同比去年小幅上升，郊縣仍是目前別墅開發(fā)主戰(zhàn)場2012年上半年成都市累計新增別墅3398套，規(guī)模為80萬，新增面積同比增長5.45%。從上半年月度成交走勢來看，新增在6月出現(xiàn)高位增長，別墅供給主力仍集中在郊縣，主城區(qū)因土地稀缺，別墅產(chǎn)品供給較少。1.2、新增供給之行政區(qū)域比較行政區(qū)域新增雙流、溫江、新津是目前別墅

4、主力供給區(qū)域，放量較大主城區(qū)新增主要來自綠地錦天府的花園洋房和中海城南官邸的聯(lián)排別墅；從小區(qū)域來看，新增別墅供給主要來自溫江和雙流及新津。溫江別墅新增主要來自彩疊園，雙流主要新增來自于錦繡尚郡、遠大林語城；新津別墅新增主要來自廊橋水鄉(xiāng)、龍湖悠山郡。1.3、新增供給之物業(yè)類型比較物業(yè)類型新增聯(lián)排別墅物業(yè)占主導(dǎo)，雙拼別墅逐漸淡出市場2012年上半年別墅新增主要以聯(lián)排別墅為主，新增42萬m2,占總供應(yīng)的53%，其次是花園洋房19.8萬m2,占總供應(yīng)的25%。獨棟和雙拼上半年新增較少。 2、別墅銷售情況2.1、銷售走勢成交剛需搶戲，別墅遇冷，成交量與去年同期持平2012年上半年全市別墅成交3207套，

5、面積為76萬，成交面積與去年同期持平。從月度成交走勢來看，1-2月市場稍顯低迷，進入3月后，每月成交保持在15萬左右，且3-6月每月成交量均超過去年同期水平，這足以說明市場在經(jīng)過長時間客戶觀望后，需求得到一定釋放。2.2、銷售之行政區(qū)域比較行政區(qū)域成交雙流、都江堰、新津傳統(tǒng)別墅區(qū)域銷售高于其他區(qū)縣，品牌大盤銷售良好從小區(qū)域來看，雙流成交643套居首位，成交主要來自三盛翡麗山、牧馬山卡地亞、復(fù)地御香山、雅居樂花園；主城區(qū)上半年成交主要來自中海國際社區(qū)、華僑城；近郊區(qū)成交主要來自雅居樂花園、三盛翡麗山、彩疊園、富豪新岸、歐香小鎮(zhèn)；遠郊區(qū)成交主要來自金科廊橋水鄉(xiāng)、藍光觀嶺、保利石象湖國際、梵谷源。數(shù)

6、據(jù)來源：銳理平臺認購數(shù)據(jù)2.3、銷售之物業(yè)類型比較物業(yè)類型成交聯(lián)排別墅、花園洋房占據(jù)半壁江山，雙拼物業(yè)市場追捧度不高聯(lián)排別墅及花園洋房是上半年成交主力，分別占總成交量的39%、36%；雙拼別墅成交最少，僅占9%；從成交物業(yè)類型來看，目前別墅類物業(yè)聯(lián)排銷售較好，雙拼別墅逐漸淡出市場。 2.4、別墅供銷比情況供銷比推盤節(jié)奏放緩，上半年基本保持供需平衡，集中市場消化存量就供銷比走勢而言，除1月外，其余月度供銷比均低于1.0，可以看出，開發(fā)商放緩了推盤節(jié)奏，主要以消化市場存量為主。2.5、別墅銷售排行榜從別墅成交排行榜來看，雅居樂以6.1萬的銷售面積位居首位。從銷售排行前十項目可以看出，城市別墅銷售遠

7、遠好于郊縣度假別墅。 3、別墅存量情況3.1、存量之行政區(qū)域比較存量都江堰別墅市場堪憂，存量最大，全市目前存量需較長時間才能去化大區(qū)域來看，存量面積以郊區(qū)為主，郊區(qū)存量220.7萬，占全市別墅總存量的92%。行政區(qū)域來看，雙流、都江堰分別以存量51.4萬、30.4萬位居前兩位，分別占總存量的20.8%、12.3%；雙流存量大是因為雙流別墅市場是大成都的核心別墅市場開發(fā)體量巨大，而都江堰的存量則反映出青城山別墅版塊的嚴重滯銷；2010年以來，別墅存量節(jié)節(jié)攀升，達到歷史高點，消化完目前存量需要3.5年。3.2、存量之物業(yè)類型比較物業(yè)類型存量市場去化較快物業(yè)存量依然較多，后期銷售難度大存量以聯(lián)排和花園洋房為主。聯(lián)排存量95.3萬，占總存量的39%；花園洋房存量82.7萬，占總存量的33%；花園洋房及聯(lián)排的存量雖然大，但該兩種物業(yè)卻是目前市場去化最快的別墅物業(yè)；隨著別墅市場重點向中小戶型的轉(zhuǎn)移，獨棟和雙拼的去化將是整個別墅市場的一大難點。三、別墅市場小結(jié)上半年別墅新增總體同比有所下降：在1-5月，新增別墅較少，6月集中爆發(fā)；新增主要集中在溫江、雙流及新津。成交基本保持穩(wěn)定：，別墅市場成交并沒有隨著調(diào)控政策的