長沙車位調(diào)查報告

1、 長沙車位調(diào)查報告一、車位分類在目前市場上，車位主要分為地上車位和地下車位兩種，這兩種車位又各自劃分為不同的種類。（1）地上車位n 一種是敞開式的地上車位，這種車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，通常是通過劃線和編號來確定每個車位的具體位置；n 另一種是開發(fā)商在申報規(guī)劃時單獨獲得規(guī)劃許可而建成的有獨立的用地面積和建筑面積的地上車位，這種車位通常位于小區(qū)內(nèi)某個三面有圍護(hù)的集中區(qū)域內(nèi)。（2）地下車位n 一種地下車位是建于小區(qū)地下的面積已被納入小區(qū)業(yè)主公攤面積中的地下車位；n 另一種地下車位則是開發(fā)商單獨獲得規(guī)劃許可而建成的具有獨立的用地面積和建筑面積的地下車位，該地下車位的面積沒有被包含在業(yè)主公攤

2、面積之中。二、政策法規(guī)1、政策及解讀2007年10月1日開始實施的物權(quán)法第七十四條規(guī)定：n 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。n 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。n 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律條文，就小區(qū)車位的歸屬，得出如下結(jié)論：n 建筑區(qū)劃內(nèi)占用共有的道路或者其他場地而設(shè)的車位歸全體業(yè)主共有。由于小區(qū)的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式的地上車位。這類車位應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會決定是否設(shè)定并委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，出租收益屬全體業(yè)主共有。

3、n 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位，如果車位的面積已被計入了公攤面積中，則歸小區(qū)全體業(yè)主共有；如果車位的面積沒有被計入小區(qū)公攤面積中，則屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可以通過出售、附贈、出租等方式將所有權(quán)或使用權(quán)優(yōu)先讓渡給業(yè)主。2、常見糾紛n 車位面積已計入公攤面積，業(yè)主在開發(fā)商未予告知的情況下向其繳納車位購買費或承租租金，致使開發(fā)商二次獲利引發(fā)糾紛。n 利用人防工程改建的車庫歸全體業(yè)主共有，所獲得的收益也歸全體業(yè)主所有，但開發(fā)商非法將由人防工程改造的車位出售或出租給業(yè)主。n 開發(fā)商為獲得非法利益，在未獲規(guī)劃許可證的情況下將小區(qū)地下空間改造成停車位并予以出租或出售的行為實際上是對業(yè)主共

4、有財產(chǎn)的私自處分，侵害了小區(qū)業(yè)主的共有處分權(quán)。n 根據(jù)合同法第二百一十四條的規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！遍_發(fā)商只與業(yè)主簽租賃合同，但并不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)。n 因物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會表決同意就在建筑區(qū)劃內(nèi)占用共有的道路或者其他場地上擅設(shè)車位，或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)就擅自制定車位管理辦法和車位費標(biāo)準(zhǔn)、擅自處分車位費，嚴(yán)重侵害了小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)特別是處分權(quán)和收益權(quán)。三、長沙車位總體現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，2009年長沙機動車數(shù)量達(dá)到59.3萬輛，比2007年分別增加13.8萬輛。2010年第一季度新增機動車35281輛，總量達(dá)626013輛。近三年來，長沙機動車年

5、均增長率為15%。全市車輛發(fā)展呈現(xiàn)出兩大特點，一是總量增長快，二是私家車增多且增幅大。隨著機動車數(shù)量的日益增長，長沙停車位不足的現(xiàn)象日益嚴(yán)重。據(jù)長沙市規(guī)劃局發(fā)布的長沙市城市交通狀況年度報告，2009年長沙市共有配建停車泊位約20萬個，其中中心城區(qū)擁有配建泊位約6萬個，機動車與停車位之比約為3：1，停車位總體上供不應(yīng)求。如果按照國際流行的每輛車匹配1.4個泊位計算，長沙市汽車停車泊位需求總量接近90萬個，全市停車位絕對缺口高達(dá)60余萬個。對于社區(qū)車位來說，長沙市龐大的機動車尤其是私家轎車的數(shù)量，將為車位市場帶來強大的發(fā)展動力。四、長沙車位市場統(tǒng)計分析隨著住宅的日益成熟和完善，住宅小區(qū)車位數(shù)量近年

6、來迅速增加，在整個城市車位數(shù)量增長過程中占有絕大多數(shù)的份額。新建的住宅小區(qū)，不論規(guī)模大小，不論檔次高低，都建有一定規(guī)模的地下或地上停車位，小區(qū)的規(guī)劃者已經(jīng)充分考慮到業(yè)主的停車要求。長沙目前典型樓盤車位情況調(diào)查表項目名稱車位面積（）車位形態(tài)車位數(shù)量車戶比有無產(chǎn)權(quán)經(jīng)營方式銷售面價銷售率奧林匹克花園14地上+地下28001：1無可租、可售10萬/個，租金300元/月37%湘府華城12.5地下19171：1無可租、可售待定未售珠江花城二期16地上+地下6151：0.8有可租、可售10萬/個，租金240元/月未售盛大澤西城12.5地下4121：2有出售7-10萬元15%宜居萊茵城12.5地下20001：

7、0.75無可租、可售待定未售華都9地下12001：1.02有可租、可售估計10萬以上未售瑞寧花園16.5地下6000.9：1無出售8-12萬20%茂華國際湘2.5*6地下1700（一期600-650個，二期未售）1：0.8無可租、可售租金260元/月；售價8萬/個7%三江花中城12地上+地下11001：1無出售8萬/個8%綠城桂花城2.5m*5.0m地下15001：1無出售9.5萬/個85%嘉盛華庭2.5m*5.0m地下1800左右1：1無可租、可售7.5萬/個，租金300元/未售新城新世界13地上+地下一期地下800多個，地上300多個1：1未定未定未定未售中城麗景香山15地下+地下5001

8、：0.8無出售8.8萬/個未售山水城市風(fēng)景12.5地上+地下10000.8：1無出售，地上車位可租8.2-8.8萬/個，租金未定10%嘉宇盛世華章2.5m*5.0m地下3971：2無出售未定未售中江佳境天成規(guī)格未出地下+地上地下650，地上1501：0.6無未定未定未售規(guī)格及形態(tài)分析：長沙住宅小區(qū)內(nèi)車位主流面積區(qū)間為12.5-14，該面積區(qū)間車位實用性高，能較大程度上減少面積浪費。出于人車分流及車輛安全性的考慮，大部分樓盤配建了地下車位，輔以少量地上車位，這對社區(qū)形象和整體環(huán)境的提高起到促進(jìn)作用。產(chǎn)權(quán)狀況及經(jīng)營方式分析：在長沙市場上，60%以上的樓盤未辦理車位獨立的產(chǎn)權(quán)證，或不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的

9、條件。從經(jīng)營方式上看，租售結(jié)合是最常見的經(jīng)營方式，其次為純銷售方式，目前長沙市場上還未出現(xiàn)車位為純租賃性質(zhì)的樓盤。價格分析：通過對長沙市大多數(shù)樓盤的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)長沙市的車位價格基本上與項目的房價成正比，房價越高車位價格就越高，如奧林匹克花園、綠城桂花城等高檔樓盤車位價格要高于其他樓盤車位價格。目前長沙市場上車位（主要是地下車位）的銷售面價主流區(qū)間為7-8萬元/個，高檔樓盤車位價格在8萬元/個以上，根據(jù)不同營銷階段以及項目的銷售進(jìn)度，具體洽談銷售的時候一般都會有優(yōu)惠；租金方面，各板塊差距不大，租金價格多在250-300元/月之間。銷售分析：在本次市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相比住宅的良好銷售局面而言，長沙市各個樓盤的車位銷售速度要慢很多。多數(shù)樓