余姚市場調(diào)查報告1

1、2006余姚房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、 余姚市房地產(chǎn)宏觀市場現(xiàn)狀分析1、 余姚市概況余姚市地處美麗富庶的長江三角洲，北瀕杭州灣，南屏四明山，西連杭州市，東接寧波港，全市共轄 14 個鎮(zhèn)、1 個鄉(xiāng)、6 個街道，總面積 1527 平方公里，人口 82.59 萬。余姚屬浙東盆地山區(qū)和浙北平原交叉地區(qū)，地勢南高北低，中間微陷。南部為四明山區(qū)，山巒起伏，散布大小不等的臺地和谷地，最高峰大長山青虎灣崗海 拔 979 米 ，中部為姚江沖積河谷平原，北部為錢塘江、杭州灣沖積平原， 素有“五山二水三分田”之稱。 余姚地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陽光充沛，雨量豐富，溫暖濕潤，四季分明。多年平均日照 2061 小時，平均溫度

2、 16 度。 余姚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，改革開放以來 , 余姚一直躋身于全國經(jīng)濟(jì)綜合實力百強(qiáng)縣市之列。 2005 年 , 實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 292 億元 , 財政收入 40.37 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17381 元。2、 余姚市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口、消費(fèi)分析2.1、經(jīng)濟(jì)增長情況2005年余姚市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）298.12億元按可比價計算，比上年增長14.2，其中一產(chǎn)22.53億元，二產(chǎn)175.13億元，三產(chǎn)100.46億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例分別為7.6：58.7：33.7。按現(xiàn)行年平均匯率計算的人均生產(chǎn)總值突破4000美元，達(dá)到4404美元；社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜和指數(shù)和縣域基本競爭力分別

3、位居全國第20位和第11位。預(yù)計2006年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)337億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4800美元，到2007年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到360億元，年均遞增13%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破5000美元。 2.2、人口增長情況 2005年余姚全市人口數(shù)量為82.58萬人，從2000年以來，出生率和死亡率基本持平。人口自然生長率為零。其中非農(nóng)業(yè)戶口16.93萬人。2.3、社會消費(fèi)現(xiàn)狀 2005年余姚全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額97.72億元，比上年增長16.8。限額以上批發(fā)零售業(yè)的商品銷售額118.07億元，增長19.1，全部餐飲住宿業(yè)的零售額為10.53億元，增長21.1。商品交易市場成交額2

4、88.94億元，增長28.0。在成交額中，消費(fèi)品市場成交額64.97億元，增長10.3，生產(chǎn)資料市場成交額223.97億元，增長34.2。新增商貿(mào)投資項目395個，投資額17.86億元，比上年增長73.4。2.4、余姚市居民消費(fèi)比例分析 2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17381元，比上年增長17.7，農(nóng)村居民人均純收入7661元，比上年增長10.3。居民消費(fèi) 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出14772元，增長25.2，農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出6395元，負(fù)增長13.3；城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)分別為31.3和37.0。居住條件 居住條件不斷改善。市區(qū)居民人均住房使用面積31.34平方米

5、，100%的居民家庭擁有自主產(chǎn)權(quán)；農(nóng)村居民人均住房面積54.9平方米 。2.5、固定資產(chǎn)投資分析2005年余姚全市完成全社會固定資產(chǎn)投資138.05億元，比上年增長21.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28.36億元，比上年增長27.3%。 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）13.4313.6822.2728.3632051015202530352002年2003年2004年2005年2006年3、 余姚市城市規(guī)劃 3.1、城市規(guī)模 2005年，余姚中心城市建成區(qū)面積已擴(kuò)展至28.5平方公里，城市人口26.5萬人，城市化率達(dá)到46%。到2010年，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，中心城市建成區(qū)面積達(dá)到40平方公里。

6、3.2、城市土地發(fā)展方向 目前余姚土地市場的發(fā)展方向主要還是以農(nóng)村為突破口積極探索農(nóng)村土地使用制度改革。完善綜合區(qū)片價征地制度，加快建立適應(yīng)不同年齡段、不同人均占有土地和不同發(fā)展水平的新型土地征用征收補(bǔ)償制度，進(jìn)一步規(guī)范土地補(bǔ)償費(fèi)分配和管理辦法，完善土地統(tǒng)征儲備和集體發(fā)展留用地制度；積極探索農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，穩(wěn)步有序地推行農(nóng)民宅基地有償退出、置換流轉(zhuǎn)和農(nóng)村住宅登記交易制度，加快推行城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)農(nóng)民建房預(yù)拆遷安置制度；積極推進(jìn)穩(wěn)定轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)農(nóng)民退出土地承包，加快土地股份合作制改革步伐，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。3.3、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略余姚城市未來發(fā)展的方向為“南延北拓，東展西調(diào)

7、”， 即主要以向北發(fā)展為主，適度向西南、東南方向拓展。發(fā)展格局可以概括為：一城兩區(qū)，北園南城，空間間隔，功能互補(bǔ)。南部城市主中心是全市的行政、商貿(mào)和金融業(yè)中心，北部城市副中心姚北新區(qū)將主要作為工業(yè)發(fā)展園區(qū)化的集中地。中心城區(qū)規(guī)劃為“一主三副”結(jié)構(gòu)，即以綜合中心為核心的行政金融商貿(mào)區(qū)、以會展中心為核心的會展與貿(mào)易區(qū)、以文化藝術(shù)中心為核心的文體與休閑區(qū)、以體育休閑中心為核心的體育與文教區(qū)。在居住環(huán)境的建設(shè)上，將利用市區(qū)眾多的水系、山體等良好的自然條件，促成人與自然的共融，提升市民的整體生活質(zhì)量。在綠地系統(tǒng)建設(shè)上，將以姚江、最良江等河流構(gòu)成的水系和以龍、鳳、龜、蛇、勝歸山、黃山等山體為綠化主體，構(gòu)成

8、山體為點(diǎn)、水系為線的網(wǎng)絡(luò)狀城市綠地結(jié)構(gòu)。3.4、城市總體布局根據(jù)余姚市現(xiàn)有“北工、中城、南閑”的總體布局，以及未來打造成為先進(jìn)特色制造業(yè)基地、生態(tài)旅游休閑勝地、現(xiàn)代和諧宜居城市的功能定位，長時間內(nèi)余姚市總體上要突出三大功能區(qū)：即城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)休閑旅游區(qū)。u 城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)主要涵蓋余姚中部地區(qū)六個街道，是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研、商貿(mào)中心。發(fā)展方向以現(xiàn)有城區(qū)為中心，加強(qiáng)綜合服務(wù)、商務(wù)會展、文體科教、生活居住等功能區(qū)塊建設(shè)，大力發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展物質(zhì)消耗低、科技含量高、環(huán)境污染少的都市型工業(yè)和農(nóng)業(yè)，保護(hù)歷史文化名城風(fēng)貌，打造現(xiàn)代和諧宜居城市

9、。u 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)包括濱海產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和沿路產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。u 生態(tài)休閑旅游區(qū)生態(tài)休閑旅游區(qū)空間范圍涵蓋余姚南部山區(qū)，包括梁弄、大嵐、四明山、鹿亭、大隱等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要承擔(dān)全市的休閑觀光、生態(tài)涵養(yǎng)、水土保持、氣候調(diào)節(jié)等多重功能。發(fā)展定位是以創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、生態(tài)市等為契機(jī)，著力保護(hù)生態(tài)環(huán)境，挖掘歷史文化，加快發(fā)展環(huán)境影響較小的文化旅游、紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游和觀光農(nóng)業(yè)，禁止污染產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力打造生態(tài)旅游休閑勝地。4、 余姚市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢4.1余姚市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀自去年國家對房地產(chǎn)市場采取了穩(wěn)定住房價格的宏觀調(diào)控政策之后，余姚市房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整狀態(tài)，房市由快速發(fā)展逐漸步入平穩(wěn)

10、發(fā)展。房市運(yùn)行呈現(xiàn)下列特征： 一是新樓盤投放速度減緩，預(yù)售商品房面積大幅減少。今年上半年，余姚市新開樓盤9個，比2005年同期的11個、2004年同期的17個有所減少。隨著投放樓盤速度放慢，預(yù)售商品房數(shù)量明顯減少，今年上半年余姚全市商品房預(yù)售許可面積17.47萬平方米，僅為2005年同期的33.8%，2004年同期的26.5%。城區(qū)表現(xiàn)尤為明顯，今年上半年僅是去年、前年同期的6%左右。由于需求對政策作出的反映快于供給，使得短期內(nèi)需求量下降明顯大于供給量的下降，市場新增住宅的速度超過了市場的消化速度。據(jù)余姚市房管局商品房備案系統(tǒng)顯示，今年新開樓盤實際銷售率僅為23.25%，銷售壓力比較大。 二是

11、二手房成交量下滑，趨向“買方市場”。今年上半年余姚市二手房交易登記1533件，比2005年同期減少10.8%，比2004年同期減少23.7%。由于受開征營業(yè)稅和所得稅影響，其中非住宅二手房成交量減少幅度尤為明顯，分別比2005年同期和2004年同期下降26.8%和63%。最近，余姚市大批新建安置小區(qū)也即將竣工交付，二手房市場內(nèi)可流通房源將進(jìn)一步增加，二手房“買方市場”形勢可能進(jìn)一步加劇。 三是房價上漲空間縮小，房價基本穩(wěn)定。今年上半年余姚市城區(qū)新開住宅樓盤僅一個，即“東方名苑”，均價5845元/平方米。鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開住宅樓盤均價2493元/平方米。由于余姚市房價在前兩年得到集中釋放，房價上漲空間縮小

12、。另外，由于居民對居住環(huán)境要求的提高，住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、檔次也將繼續(xù)提高，房價可能會有略微上揚(yáng)的過程，但大的漲幅已不可能。 四是中小套型房源供應(yīng)不足，總房價過高。據(jù)預(yù)售許可面積統(tǒng)計，近兩年半來，余姚市城區(qū)住房套均面積為119.8平方米，與國家建設(shè)部套型建筑面積90平方米的控制要求有一定差距，與廣大中低收入家庭的實際需求存在著一定差距。4.2、余姚房地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著國家宏觀調(diào)控等一系列政策進(jìn)一步的加強(qiáng)和落實，余姚房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢將出現(xiàn)空前的競爭趨勢，買方主導(dǎo)地位的市場將完全確立，后推樓盤對產(chǎn)品研發(fā)會更多的考慮消費(fèi)者的要求，市場開始進(jìn)入后產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的品質(zhì)將成為樓盤競爭力的重要指標(biāo)，服務(wù)作

13、為產(chǎn)品品質(zhì)的重要組成部分，其意識和理念將被大大提升。品牌建設(shè)和品牌推廣將大行其道，無論樓盤和企業(yè)都會給貼上品牌的標(biāo)簽，來為市場區(qū)分等級，企業(yè)之間開始分化，企業(yè)品牌的出現(xiàn)最終將決定區(qū)域的競爭格局。 小戶型設(shè)計將會慢慢涌現(xiàn)，目前余姚市場的戶型設(shè)計上大都是以大戶型為主，有望在以后大有改觀。產(chǎn)品供應(yīng)變化趨勢：n 多層供應(yīng)量應(yīng)有所增加，目前余姚市場在售物業(yè)大部分都是以高層、小高層為主，多層住宅急缺，隨著多層住宅的熱銷，未來多層物業(yè)勢必有所增加。n 高層、小高層目前在市場上供應(yīng)比較普遍，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，隨著競爭的進(jìn)一步加劇，勢必會往產(chǎn)品的創(chuàng)新上進(jìn)行發(fā)展，未來高層、小高層的增長速度應(yīng)當(dāng)會相對的放慢。n

14、別墅、排屋、疊排等高端產(chǎn)品隨著政策的波動，相信伴隨著時間的推移，這些高端產(chǎn)品的開發(fā)會逐步慢慢的淡出我們的視野當(dāng)中。（注：土地政策近幾年不變的前提下）二、余姚房地產(chǎn)市場供求狀況及價格分析1、 市場供應(yīng)量從二級市場的供應(yīng)情況來看，余姚市房地產(chǎn)市場2005年施工面積達(dá)到249萬平方米，其中05年新開施工面積為94萬平方米。截止到今年6月份，施工面積規(guī)模仍達(dá)到了219萬平方米，今年新開施工面積為19.5萬平方米。雖然到目前為止新開施工面積比05年同期下降不少，但目前在售面積大約只有60萬平方米只有開發(fā)面積三分之一也不到，可見，在未來的1-2年內(nèi)，余姚房地產(chǎn)市場的競爭將越來越激烈。在這里我拋開了余姚一些

15、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤體量，把余姚市區(qū)分城為城東、城中、城南和城西。大致估算得到了余姚市區(qū)截止到目前的在售供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況。區(qū)域總規(guī)模（平方米） 在售物業(yè)（平方米）多層高層小高層排屋別墅合計城東163057.76050171.5811763.30061934.88城中1353895279.5820484.1314623.790040387.5城南8300002580010270077000227860222486城西174344246002045900045059總計1302790.7655679.58193814.71103387.09227860369867.38注：（其實市中心樓盤量也比較多，這里只是指

16、有在銷售的樓盤體量）1.1、各區(qū)域供應(yīng)分析從總體上看，城南區(qū)域要比他區(qū)域在供應(yīng)規(guī)模上都要多的多，在83萬平方米左右，這主要是因為目前這里的在售樓盤比較多，而像名仕花園這些開盤已經(jīng)三年了都還在賣。而且該區(qū)域樓盤的規(guī)模體量也非常龐大，也促使城南供應(yīng)大的一個原因。余姚目前像城東，城西、城中開發(fā)量不大或者已開發(fā)成熟，因此在售的數(shù)量都不是非常的大。從現(xiàn)有的城市規(guī)劃和實地土地儲備數(shù)量來看，目前余姚未來的居住發(fā)展方向會更靠向城東那邊。1.2、各區(qū)域在售物業(yè)分析 從總體上看，余姚在售面積量 在37萬平方米左右。其中城南區(qū) 域占了一半以上，目前市場上供應(yīng)的主要還是以高層、小高層為主。其中高層住宅占了絕大一部分，

17、多層物業(yè)目前在市場上的份額還不是很多。而排屋目前只有日月星苑這個樓盤有銷售。市場目前無別墅項目可售。 從區(qū)域上來看，市場上比較稀缺的產(chǎn)品，多層主要分布在城西區(qū)塊，該區(qū)塊的錦江華園樓盤規(guī)模比較大，而且基本都是以多層為主，城南區(qū)塊的江南華都和云河綠洲也擁有比較多的多層產(chǎn)品，不過市場上的多層銷售非常良好，目前真正在售的多層產(chǎn)品只剩下極少一部分了。市場上僅有的排屋產(chǎn)品則位于城南區(qū)塊的日月星苑樓盤。1.3、各區(qū)后期供應(yīng)分析 從目前市場上看，市區(qū)的開發(fā)量都不是很大，余姚目前的開發(fā)量基本都集中在郊區(qū)和周邊的一些城鎮(zhèn)。目前市區(qū)各大樓盤也基本無后期樓盤再推出，目前僅有日月星苑稍會推出后期開發(fā)，產(chǎn)品以小戶型公寓為

18、主。根據(jù)目前市場產(chǎn)品分析，余姚后期推出新房源可能會稍傾向與多層住宅和以中小戶型的住宅為主，地段方面會更向于郊區(qū)發(fā)展。2、 余姚房地產(chǎn)市場需求分析通過上次幾份有效問卷和本次余姚市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，得到些以下結(jié)論：l 余姚人民的心理承受單價極限在6000元/平方米，而總價的最大承受極限是70萬元以下l 余姚人民最關(guān)心的因素是樓盤的價格因素，其次是地段，再次是樓盤的周邊環(huán)境。其中對樓盤的周邊配套設(shè)施倒不是非常的在意。l 余姚人民大都以自住為主，很少一部分人才會考慮到投資價值。l 余姚人民的收入水平承兩極分化，對于目前的市場價格都表示普遍偏高。l 余姚人民對國家政策都不怎么關(guān)心。都不太了解國家的有關(guān)房地產(chǎn)政

19、策3、 二級市場價格分析3.1、區(qū)域單位價格比較 余姚市區(qū)整個二級市場的均價為5375元/平方米，從區(qū)域上看，城中單價最高為7000元/平方米，主要是因為地處市中心，各種配套齊全，比較繁華。而市中心的有些樓盤如舜江名苑二手房市場也要達(dá)到7000元/平方米左右；城西價格大概在5200元/平方米，目前這里的現(xiàn)有住宅主要是農(nóng)民自有住房，價格暫無體現(xiàn)，這里的市場價格主要是以錦江華園為代表樓盤。城南和城東區(qū)域平均價格都在5000元/平方米以下，分別為4800元/平方米和4500元/平方米。從目前來看，城南的樓盤量已有一定的規(guī)模，且周邊配套和居住氛圍情況要大大好于城東區(qū)域，而城東配套方面相對于比較滯后些。

20、這也是目前兩個區(qū)域造成差價的主要原因。3.2、各物業(yè)單位價格比較從物業(yè)單價來看，高層、小高層的單價最高為5900元/平方米，之所以排屋的產(chǎn)品單價會最低是因為余姚目前市場僅有日月星苑樓盤有排屋開發(fā)，而日月星苑位于余姚城南郊區(qū)，地理位置算是比較偏郊，因此其大面積高總價的排屋就決定了不可能會有高單價。多層均價主要還是以城西樓盤均價為主約為5125元/平方米。4、 二級市場去化分析目前余姚市區(qū)二級市場的整體去化率大概在65%左右（包括一些老盤），今年市區(qū)新開樓盤東方名苑、錦江花園二期以及豐澤華庭2#、5#樓銷售形式都還不容樂觀。平均銷售率30%還不到，雖然這些樓盤開盤時間都不算太長，但以這樣的去化速度

21、來看還是非常有壓力的，畢竟開盤日就是好的一個銷售日。截止到目前為止，余姚市場目前在售總面積為181275.97平方米，共2130套，已銷售面積72242.03共802套，銷售率在37.5%左右，說明整個市場的去化速度還是比較緩慢的。 注：以上數(shù)據(jù)全部為06年新開在售量三、重點(diǎn)樓盤調(diào)查分析1、余姚市區(qū)樓盤一覽表：樓盤名稱物業(yè)類型戶型面積（平方米）價格（均價）豐澤華庭高層901704800元/平方米東都佳苑高層681804200元/平方米東方名苑小高層 高層140（主力）5850元/平方米姚江怡景小高層、高層、多層782027000元/平方米錦江華園多層、高層902405000元/平方米云河綠州多

22、層、高層512004300元/平方米江南華都多層、高層401805000元/平方米名仕花園多層、小高層、高層601604500元/平方米日月星苑排屋、多層公寓270（主力）5100元/平方米2、重點(diǎn)樓盤分析、豐澤華庭、樓盤概況 豐澤華庭與余姚東城市政公園為鄰，坐擁山水與綠地的自然優(yōu)生地，匯聚姚城新興居住核心區(qū)的優(yōu)勢資源。6幢景觀高層、3幢景觀小高層，揮就10多萬平方米規(guī)?；^(qū)，成就獨(dú)具尊榮的生活大家的博大內(nèi)涵。人車分流的庭園式社區(qū)規(guī)劃，豐富的多重生態(tài)園景，現(xiàn)代優(yōu)雅的建筑風(fēng)格融會人性化的空間設(shè)計，以及與時代接軌的智能科技。、配套設(shè)施醫(yī)院：余姚人民醫(yī)院 公交：204 小學(xué)：有、開盤時間：05年1

23、0月、銷售均價：4800元/平方米、營銷策劃：寧波開元機(jī)構(gòu) 廣告語：城市新中心；生活新領(lǐng)地。、銷售情況：豐澤華庭主力戶型面積為90170不等，其中主力戶型設(shè)計在140平方米左右。目前的銷售均價為4800元/平方米，去年開盤至今銷售率在60%左右。今年2#、5#樓目前正在預(yù)約中，將于近期開盤。物業(yè)管理費(fèi)1.2元/平方米/月。 分析：1、豐澤華庭位于余姚城東核心位置，是未來政府的發(fā)展重心，目前周邊配套比較缺乏，無大型商場購物中心。項目本身并無商業(yè)配套，全部都要依托與政府落實。存在著一定的不安因素。2、豐澤華庭最“與眾不同”的設(shè)計就是擁有空中花園設(shè)計。在每戶業(yè)主中間形成一圈的空中花園，可以盡享休閑空

24、間。有一定的吸引力。3、4800元/平方米略低于市場均價，其六成的銷售率基本與市場吻合，充分反映了目前市場的一個情況。、東都佳苑、樓盤概況東都佳苑由六幢十八層主樓和三層裙樓組成,總建筑面積6.5萬多平方米,1.5萬平方米地下車庫,封閉式社區(qū)物管,智能化監(jiān)控,人性化服務(wù),是一個集現(xiàn)代化黃金商鋪高檔住宅為一體的大型綜合性建筑群,其獨(dú)具匠心的建筑設(shè)計,將直線與曲線表現(xiàn)出的簡約之美和特有的層次之美,整合一體,散發(fā)出現(xiàn)代新住宅區(qū)的文化氣息。、配套設(shè)施醫(yī)院：余姚人民醫(yī)院 公交：204 小學(xué)：有、開盤時間：04年12月、銷售均價：4200元/平方米、營銷策劃：精英企化 廣告語：登高遠(yuǎn)眺，自然心曠神怡。、銷售

25、情況：東都佳苑戶型面積設(shè)計在68180平方米，主力戶型面積在130平方米，開盤兩年來，其小戶型面積已全部售罄。均價為4200元/平方米，銷售率在70%左右。物業(yè)管理費(fèi)1.1元/平方米/月。分析：1、 樓盤樓間距大，但是自身樓盤規(guī)模太小，感覺還不上檔次，適合一般的普通人群。2、 開盤時間較早，最初開盤時周邊沒有競爭樓盤。3、 樓盤定價還比較理性，也很符合一般的普通老百性4、 目前剩下的都是大面積的戶型，預(yù)計隨著周邊樓盤的競爭加強(qiáng)。大面積戶型在短期內(nèi)銷售還存在一定的困難。競爭樓盤對比分析：樓盤名稱物業(yè)類型戶型面積（平方米）價格（均價）豐澤華庭高層901704800元/平方米東都佳苑高層681804

26、200元/平方米二者樓盤都位于余姚城東核心地塊，僅一路之隔。都擁有周邊的配套情況。兩者的物業(yè)類型也都基本相同，主力戶型面積設(shè)計也都以3房2廳為主。二者對比，東都佳苑無論從樓盤檔次還是規(guī)模上看都不能和豐澤華庭相提并論，樓盤所針對的目標(biāo)客戶也大不相同。豐澤華庭所針對的目標(biāo)客戶為有一定收入中產(chǎn)階級。而東都佳苑的目標(biāo)客戶只是一般的普通群眾。這也必然導(dǎo)致只有一路之隔卻有如此差價。東都佳苑之所以銷售率比豐澤華庭要好是因為該樓盤開盤的較早早了一年多，相信隨著豐澤華庭后續(xù)樓盤的繼續(xù)推出，東都佳苑剩下房源的銷售會越來越困難。、東方名苑、樓盤概況東方名苑位于余姚市北蘭江路北側(cè)，望江家園西首，南臨最良江。項目占地1

27、5畝，容積率1.8，總建筑面積18065平方米。項目主體為5幢一梯兩戶點(diǎn)式小高層結(jié)合局部多層，最大樓體間距36米。在您盡情享受老城區(qū)的繁華、享受現(xiàn)代建筑和自然水景完美結(jié)合的同時，品位現(xiàn)代都市水岸生活的尊貴與高尚，是為余姚少數(shù)人打造的奢侈。、配套設(shè)施 周邊各種配套設(shè)施齊全、開盤時間：06年4月、銷售均價：5850元/平方米、營銷策劃：溫州銳鋒地產(chǎn) 、銷售情況： 東方名苑主力戶型面積設(shè)計140平方米，今年4月份剛剛開盤，截止到目前為止納入網(wǎng)上可售套數(shù)為116套，其中已售33套，銷售率僅為24.14%。已售均價為6000元/平方米。分析：1、開盤時機(jī)選擇不是非常的恰當(dāng)，開盤沒多久后，就經(jīng)受了“國六條

28、”政策的襲擊，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的夏季淡季。2、由于該地段屬于市中心區(qū)域，因此入市價格比較高，超出了一般人的承受能力，因此目標(biāo)客戶數(shù)量比較少。3、該樓盤規(guī)模不大，只有5幢高層帶2幢連體小高層。所重點(diǎn)介紹的產(chǎn)品建筑材料投入讓一般人很看不懂，體現(xiàn)不出價值所在。、姚江怡景、樓盤概況姚江怡景傲居都市中心，西眺市中心唯一山脈龍泉山和大型生態(tài)公園龍山公園，北濱姚城母親河姚江，與山為鄰，以水為尊，成就城市居而上之選。項目總建筑面積117324平方米，規(guī)劃由多層、小高層、高層組成，78202平方米多種奢華戶型，容積率僅為1.98，綠地率達(dá)35.5%。、配套設(shè)施 周邊各種配套設(shè)施齊全、開盤時間：05年3月、銷售均價：7

29、000元/平方米、營銷策劃：威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司 平面推廣：杭州臻信廣告、銷售情況：姚江怡景戶型面積設(shè)計在78202平方米，其中主力戶型為140平方米。自去年開盤以來銷售形式還比較良好，大概在70%左右。分析：1、該樓盤地理位置優(yōu)勢十分明顯，周邊商場、購物、交通非常的便利，出行非常方便。 2、樓盤為體現(xiàn)出其價值所在，在小區(qū)的規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理和智能化水平都大量投入，盡顯尊貴生活。這種享受在市中心是非常罕見的。 3、7000元/平方米在市區(qū)價格處于合理，目前市區(qū)屬同區(qū)塊的二手市場價格也都要7000左右，只是南面的多層住宅面對的是一些農(nóng)民房，環(huán)境比較差跟小區(qū)的其他位置有一定的差距。點(diǎn)評

30、：姚江怡景從外觀上看還是比較好看，但是該樓盤感覺建筑密度有點(diǎn)高，而且其景觀投入不是太大，只有中心一個大花園。一套房子總價在100萬左右在余姚來說確實屬于高檔，對于市場高端客戶確實有搶占能力，總體來說，姚江怡景的位置確實是那些高檔樓盤所無法比擬的優(yōu)勢。競爭樓盤對比分析：樓盤名稱物業(yè)類型戶型面積（平方米）價格（均價）東方名苑高層、小高層140（主力）5850元/平方米姚江怡景高層、小高層、多層782027000元/平方米 二者樓盤都位余姚市中心，要從競爭角度上看，其中東方名苑根本不能對姚江怡景構(gòu)成威脅，從二者來看，雖說都面江，但是東方名苑面的是最良江，而姚江怡景面的是姚江，在樓盤規(guī)模上東方名苑只有

31、姚江怡景的十分之一，地理位置看，姚江怡景更為優(yōu)越，而東方名苑則更靠南一些。從檔次看分析，東方名苑又更遜一籌，因此市場定價跟定位也就存在著一定的差距了。從銷售情況看，可能主要還是因為姚江怡景的銷售周期已經(jīng)比較長，而東方名苑還比較的短。總之無論從樓盤規(guī)模、建筑特點(diǎn)、樓盤質(zhì)量、樓盤檔次、銷售水平等都還存在著一定的差距、錦江華園、樓盤概況 錦江華園總建筑面積19萬平方米，總共由28幢多層及9幢高層組成。其中一期總建筑面積130000平方米，由15幢多層和6幢高層住宅組成，小區(qū)內(nèi)30000平方米景觀花園，內(nèi)外水景相呼應(yīng)。二期總建筑面積58374平方米，包括13幢5層住宅，3幢高層，小區(qū)內(nèi)鳥語花鄉(xiāng)，項目兼

32、有多層公寓、高層觀景洋房、精裝修soho單身公寓和沿街商鋪等物業(yè)類型，滿足不同品位的需求。、配套設(shè)施內(nèi)有幼兒園、游泳池周邊有長安小學(xué)、目前周邊無齊全配套，商業(yè)要靠樓盤商鋪支撐、開盤時間：06年9月16日（二期），一期04年開盤、銷售均價：5000元/平方米、營銷策劃：余姚市寰宇廣告?zhèn)髅桨l(fā)展有限公司、銷售情況： 錦江華園一期13萬平方米04年開盤，目前基本已經(jīng)賣完。二期6萬平方米于今年9月16日剛剛開盤，截止到目前為止納入網(wǎng)上可售面積26041.51平方米，共273套，其中已售面積6920平方米，共69套，銷售率為25.3%。分析：1、錦江花園項目總規(guī)模大，氣勢大。又臨姚江，項目主要推出多層住宅

33、，在小區(qū)設(shè)計上，景觀設(shè)計又大量投入3000平方米的園林景觀和20000平方米的錦江公園。從整體氣勢上看比較雄偉。2、在戶型設(shè)計上，廳房方正、功能完備、分區(qū)合理。而且二期戶型面積主要以90平方米的小戶型為主。3、地處余姚西部，周邊都是一些工業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。且無商場購物中心。從這點(diǎn)上看，小區(qū)里面的環(huán)境是一流，但外部環(huán)境太亂太雜。4、二期開盤才沒幾天銷售率在25%左右，從今年余姚市場的大環(huán)境來講相當(dāng)不錯了，錦江花園的單價在地處城西來講并不低，但二期的小戶型設(shè)計大大降低了總價。相信隨著時間的推移銷售會有所改觀。、云河綠洲、樓盤概況云河綠洲位于余姚城東路西側(cè)，北臨南蘭江路，南臨四明路，西到中山路和東

34、山河。項目總建筑面積23萬平方米，依寬闊最良江江畔展開，同時又擁簇著數(shù)萬平方米的最良江公園。江景、園景同時收納，氣勢恢弘。云河綠綠洲采用最適合依水岸而居的的建筑思想，在最良江畔創(chuàng)造完美的精品。、配套設(shè)施內(nèi)有幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場等。周邊有余姚實驗小學(xué)、開盤時間：05年2月、銷售均價：4300元/平方米、營銷策劃：寧波迪賽、銷售情況： 云河綠洲主力戶型從51200平方米，有精品小戶型也有也有大戶型的空中豪宅。產(chǎn)品供應(yīng)主要有多層和高層住宅。開盤一年半以來銷售率在80%左右，銷售形式比較樂觀。分析：1、社區(qū)規(guī)模大，地理位置也還算可以，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，江景、園景又同時收納總體感覺小區(qū)的居住氛圍還算不錯2、入市價格定為準(zhǔn)確，4300元/平方米的價格比較低，目標(biāo)客戶比較廣范，也體現(xiàn)出了該樓盤的高性價比。3、多層產(chǎn)品供應(yīng)比較好銷售，目前多層基本已銷售完畢。剩下的只有少許大戶型面積。、日月星苑、樓盤概況 日月星苑位于余姚市潭家?guī)X西路延伸段，石婆橋江東西兩側(cè)，地塊總面積133400平方米，小區(qū)建筑由陽光排屋，疊式排屋、多層電梯公寓組成。物業(yè)管理費(fèi)1.5元/月/平方米。、配套設(shè)施內(nèi)有幼兒園周邊尚無其他配套，公交：204、開盤時間：05年7月、銷售均價：5000元/平方米、營銷策劃：寧波瑞獅地產(chǎn) 廣告語：回家，就是渡假的開始、銷售情況