天園名都開盤前營銷執(zhí)行方案

1、天園名都開盤前營銷執(zhí)行方案鄭州潤弘房地產顧問有限公司 一、營銷策略1、住宅部分：排號策略按照普通住宅進行，結合項目住宅部分總房源數(shù)量較為稀缺，建議在初期排號時適當提高門檻。排號方式：10000抵15000元，即繳納1萬元排號費，開盤成功選房可享受5000元的總房款優(yōu)惠。2、公寓部分： 公寓銷售方式建議：結合目前公寓產品現(xiàn)狀，總共11層，約165套公寓，結合前期公寓部分營銷方式探討，將會采取產權式酒店的方式進行銷售。如果全部作為產權式酒店并一次性推售，酒店房源數(shù)量過多，將面臨較大的經營壓力，同時銷售風險也較大。因此建議，公寓分兩批銷售：其中49層共計90套保留作為公司自持，開設賓館。1014層共

2、5層75套房源，完全按照產權式酒店進行銷售；通過此方式，在不降低公寓利潤的情況下，可以降低公寓的銷售風險，部分公寓可結合市場客戶需求狀況按照普通公寓進行銷售，降低酒店經營的風險。 主要營銷策略：首批采用產權式酒店方式進行售后回租，作為純粹投資性產品，必須從排號初期即造成火爆的關注度及場面。需要形成開盤即清盤的火熱形勢。否則，銷售一旦緩慢，將會給后續(xù)工作帶來更大困難。因此在建議采取以下營銷策略：排號策略：低門檻、少優(yōu)惠；宣傳策略：低風險、高回報；銷售策略：廣積客、開盤清。具體排號方式：1000元抵3000繳納1000元排號費，選房時享受2000元購房優(yōu)惠。公開選房時按排號順序享有優(yōu)先選房權，每個

3、身份證只能排一個號，但不限定購買套數(shù)！公寓的排號可以與住宅同時啟動，可以更加烘托現(xiàn)場的排號氣氛。但公寓需要更多的客戶積累時間，充分積累足夠的客戶量，開盤選房放在住宅選房以后，在開盤選房時推售房源達到一次性銷售完畢。 具體銷售及回租方式：初步按照15年的經營期進行返租，在銷售時即同酒店管理公司簽訂租用協(xié)議。租金按以下標準有酒店管理公司進行支付：第13年可按照6%進行返租，每月返租金750元；第46年按照7%進行返租，每月返租金875元；第7年起按照8%進行返租，每月返租金1000元；同時返租期內給予投資客戶每年1020天的免費住宿期。以上收益率折算后將在7%以上，接近8%，既能夠降低酒店的經營壓

4、力，同時也有足夠的吸引力吸引客戶投資。3:6 3:7 9：8 二、工程節(jié)點控制（1）售樓部開放時間：10月20日（2）開工時間：（3）工程出地面0時間：三、營銷活動節(jié)點建議結合以上工程進度，一期會員招募時間建議為：11月26日原因有：（1）11月底開工后，工地呈現(xiàn)一片繁忙的施工現(xiàn)象，增強客戶信心。（2）售樓部開放后，經過一定的廣告宣傳，樹立項目形象，引發(fā)市場關注。（3）廣告投放直接釋放排號信息，引發(fā)市場熱度，達到集中排號的目的。四、時間節(jié)點劃分排號時間確定，排號信息全面發(fā)布基礎物料制作完畢，銷售部開放公開排號公寓開盤住宅開盤工地011月15日10月20日1月1日12月24日12月15日11月2

5、6日公開排號期釋放排號信息客戶咨詢期四、各階段推廣執(zhí)行細則第一階段：（形象期/客戶咨詢期）時間劃分：10月20日11月15日營銷重點：團隊培訓及實戰(zhàn)訓練、客戶接待咨詢推廣配合：1、派單第一批印刷單頁以樓盤形象為重點，以銷售員派發(fā)結合雇傭兼職人員，全面覆蓋城區(qū)。派單區(qū)域涵蓋市區(qū)大街小巷，重點是繁華地段、大型商場周邊等人流量大的地方。單頁主題：價值地標，大器天成！城中央名校圈地標級藏品，現(xiàn)全面接受咨詢！2、銷售員名片、戶型單、手提袋、檔案袋以上4種物料于10月20日之前制作到位。銷售員工牌8個、1個案場主管、1個銷售經理，名片每人3盒。戶型單：每個500份；手提袋2000個；檔案袋3000個。3、

6、戶外廣告：（已完成）主題：價值地標，大器天成！城中央名校圈地標級藏品！現(xiàn)全面接受咨詢！4、電視飛播字幕：10月20日11月15日【泌陽天園名都】泌陽一高旁，地標級藏品！80130名仕華宅，3258酒店公寓。現(xiàn)全面接受咨詢！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629995、短信群發(fā)時間：10月25日、11月10日，每次數(shù)量3萬條內容：【天園名都】泌陽一高旁，地標級藏品！80130名仕華宅，3258酒店公寓，現(xiàn)全面接受咨詢！電話：7962999文化路與人民路交匯處第二階段：（會員招募期）時間劃分：11月15日12月15日營銷重點：vip會員公開招募1、派單第二批新單頁以全面釋放排號信息為主。公寓部

7、分可單獨制作單頁，著重體現(xiàn)出公寓的投資收益率。11月26日開始排號之后，全面派發(fā)新單頁。以招聘兼職人員派發(fā)為主，銷售員以接待來訪來電客戶為重點，并篩選客戶。派單區(qū)域涵蓋市區(qū)大街小巷，重點是繁華地段、大型商場周邊等人流量大的地方。每次派單選擇1人進行監(jiān)督，派單人員及時匯報所在位置。2、戶外廣告：排號前10天更換為排號信息廣告主題：11月26日天園名都vip會員公開招募！80130名仕華宅，1萬抵1.5萬火爆排號！ 3258酒店公寓，1000元抵3000元預訂70年收益！3、電視字幕選擇泌陽市收視率較高的電視頻道進行字幕宣傳，擴大項目影響力。11月15日-12月15日，播放電視字幕文案如下：【泌陽

8、天園名都】vip會員火爆招募中！80130名宅1萬抵1.5萬尊榮預約，3258酒店公寓1000元預訂70年高收益！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629994、短信群發(fā)時間：11月24日每次數(shù)量3萬條內容：【天園名都】泌陽一高旁，80130名仕華宅，1萬抵1.5萬11月26日公開排號！3258酒店公寓，小投資享大回報！電話：7962999時間：11月30日、12月10日，每次3萬條內容：【天園名都】泌陽一高旁，80130名仕華宅，1萬抵1.5萬火爆排號中！3258酒店公寓，1000元預訂70年收益！電話：7962999第三階段：（開盤強銷期）時間劃分： 2011年12月15日2012年1月

9、20日營銷重點：住宅及公寓分批開盤選房1、戶外廣告：提前10天發(fā)布廣告主題：12月24日，天園名都盛大選房！80130城心名仕華宅，敬請把握！ 3258酒店公寓，千元預訂最后機會！3、電視字幕選擇禹州市收視率較高的電視頻道進行字幕宣傳，擴大項目影響力。2011年12月15日-2012年1月15日，播放電視字幕文案如下：【泌陽天園名都】12月24日，天園名都盛大選房！80130名仕華宅臻品典藏！3258酒店公寓千元預訂最后機會！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629994、短信群發(fā)時間：12月20日，每次3萬條內容：【天園名都】12月24日盛大選房，排號優(yōu)惠最后機會，80130名仕華宅1萬抵

10、2萬！3258酒店公寓，千元預訂中！電話：7962999四、媒體排期營銷階段廣告時間廣告形式廣告內容備注形象期（10月20日11月15日）已制作單頁樓盤形象銷售員派發(fā)已完成戶外廣告樓盤形象10月20日電視字幕入市信息10月25日、11月10日短信群發(fā)入市信息排號期（11月15日12月15日）11月15日戶外更換排號信息11月15日單頁排號信息11月15日電視字幕排號信息11月24日、30日、12月10日短信群發(fā)排號信息開盤期（2011年12月15日2012年1月20日）12月15日戶外更換開盤信息12月15日電視字幕開盤信息12月20日短信群發(fā)開盤信息五、費用預算類別項目數(shù)量費用/元物料制作名片6人*3盒270戶型單500張/個*5個1500宣傳單頁5萬份