房地產(chǎn)會計核算(房地產(chǎn)會計必備)

1、第三講 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本項目的構成（一）開發(fā)產(chǎn)品成本的內容開發(fā)產(chǎn)品成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開始經(jīng)營過程中所耗費的對象化的各項費用。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，首先要弄清開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內容。 開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類。 1土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設場地)所發(fā)生的各項費用支出。 2房屋開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 3配套設施開發(fā)成本 配套設施開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計人開發(fā)成本的公共

2、配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的項目 開發(fā)產(chǎn)品成本，在會計核算業(yè)務上，將其費用劃分為如下六個成本項目。 1土地征用補償費 它指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2前期工程費 它指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究，以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 3基礎設施費 它指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、通訊、照明

3、、綠化、環(huán)衛(wèi)設施，以及道路等基礎設施費用。 4建筑安裝工程費 它指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等 5配套設施費 它指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。 6開發(fā)間接費 它指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、

4、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。二、發(fā)包開發(fā)工程的核算（一）發(fā)包工程內容及價款結算方式 1發(fā)包工程項目的內容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。 對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式。通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結算。 開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條件的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協(xié)議。它一般應具備以下主要內容： (1)

5、工程名稱和地址； (2)工程范圍和內容； (3)開、竣工日期； (4)工程質量、保修期及保修條件； (5)工程造價； (6)工程價款的支付、結算及交工驗收辦法； (7)設計文件和技術資料提供日期； (8)材料、設備的供應和進場期限； (9)雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。 開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據(jù)。 2發(fā)包工程價款結算的方式 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結算，應根據(jù)國家有關工程價款結算辦法，結合當?shù)氐挠嘘P規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結算方式來看，歸納起來，主要有如下三種： (1)按月結算。就是按照每月實際完成的分部分項工程進行

6、結算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內容、質量標準和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制定的工程預算定額和地區(qū)預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據(jù)驗收合格的各月份已完分部分項工程的工程數(shù)量和預算單價等計算的工程造價，就是各月份應結算和支付的工程款。如果招標發(fā)包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算。月中預付，指在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付；月終結算，即

7、在月末(實際為下月初)按照各工程當月實際完成工作量(即預算造價或調整計算后的工程標價)扣除月中預付款后進行結算。 (2)分段結算。就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(部位)，如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。 (3)竣工一次結算。開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按

8、工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結算。 不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95。結算雙方可以在5的幅度內協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，俟工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。（二）發(fā)包開發(fā)工程的核算在會計業(yè)務核算中，開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款應付工程款”、“預付賬款預付承包單位款”兩個賬戶進行。1、開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，借：預付賬款預付承包單位款 貸：銀行存款2、按照工程價款結算賬單應

9、付給承包施工企業(yè)的工程款，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：應付賬款應付工程款如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預工程款貸記“預付賬款預付承包單位款”，“應付賬款付工程款”科目，僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后應付賬款。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：預付賬款預付承包單位款貸：應付賬款應付工程款3、支付工程款時，借：應付賬款應付工程款貸：銀行存款 例1：某開發(fā)企業(yè)的青山大廈發(fā)包工程年度合同總值為6000萬元。按照合同規(guī)定開工前應付預付備料款1500萬元，在用銀行存款支付時，應作如下會計分錄：借：預付賬款預付承包單位款 15 000 000貸：銀行存款 15 000

10、 000 9月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即350萬元，用銀行存款預付工程款時，作會計分錄：借：預付賬款預付承包單位款 3 500 000貸：銀行存款 3 500 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為750萬元，減去應扣回預付備料款180萬元。月中預付工程款350萬元，尚應支付工程款220萬元(750萬-180萬-350萬)，應作會計分錄如下：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本 7 500 000 貸：預付賬款預付承包單位款 5 300 000 應付賬款應付工程款 2 200 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作會計分錄： 借：應付賬款應付工程款

11、2 200 000 貸：銀行存款 2 200 000三、開發(fā)間接費用的核算（一）開發(fā)間接費用的構成 開發(fā)間接費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記人各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 開發(fā)間接費用的列支項目主要有以下方面： (1)工資。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 (2)福利費。指按上項人員工資總額的一定比例

12、(目前為14)提取的職工福利費。 (3)折舊費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 (4)修理費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。(5)辦公費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。(6)水電費。指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的電費。(7)勞動保護費。指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位員工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供員工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費用或補助費，以及工地上員工洗澡、飲水的燃料等。(8)

13、周轉房攤銷。指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。(9)利息支出。指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借人資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。(10)其他費用。指上述各項費用以外的其他開發(fā)間接費用（二）開發(fā)間接費用的歸集與分配1開發(fā)間接費用的歸集開發(fā)間接費用的歸集，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行歸集。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用時：借：開發(fā)問接費用貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、遞延資產(chǎn)、長期待攤費用、銀行存款、周轉房周轉房攤銷 例2：某開發(fā)

14、公司西湖大廈施工現(xiàn)場本月份發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務：將本月已發(fā)放工資16 000元，結轉開發(fā)間接費用時， 借：開發(fā)間接費用 16 000 貸：應付工資 16 000根據(jù)發(fā)放工資總額計提員工福利費，計提比例14。 借：開發(fā)間接費用 2 240 貸：應付福利費 2 240 本月計提固定資產(chǎn)折舊費，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 20 000 貸：累計折舊 20 000 攤銷周轉房費用，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 21 000 貸：長期待攤費用 21 000 購置辦公用品及勞保用品，由支票轉賬，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 16 460 貸：銀行存款 16 460 攤銷固定資產(chǎn)大修理費用，作會計

15、分錄如下： 借：開發(fā)間接費用 7 000 貸：待攤費用 7 000開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 2開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手

16、續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費=月份內該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本(本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用應分配開發(fā)間接費用的各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直

17、接成本總額) 例3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在2003年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用83 200元，應分配開發(fā)間接費用的各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本 101商品房 100 000 102商品房 240 000 151出租房 150 000 181周轉房 140 000 201大配套設施商店 160 000 301商品性土地 250 000 合 計 1 040 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應分配的開發(fā)間接費：101商品房：100 00083 2001 040 000100=100 0008 =8 000(元) 102商品房： 240

18、0008=19 200(元) 151出租房： 150 0008=12 000(元) 181周轉房： 140 0008=11 200(元) 201大配套設施： 160 0008=12 800(元) 301商品性土地： 250 0008=20 000(元) 根據(jù)上面計算，就可編制開發(fā)間接費用分配表。開發(fā)間接費用分配表 2003年5月 單位：元 開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 102商品房 151出租房 181周轉房 201大配套設施 301商品性土地 100 000 240 000 150 000 140 000 160 000 250 000 8 000 19 2001

19、2 000 11 200 12 800 20 000 合 計 1 040 000 83 200根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費用”成本項目，并將它記人“開發(fā)成本”二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 50 400 配套設施開發(fā)成本 12 800 商品性土地開發(fā)成本 20 000 貸：開發(fā)間接費用 83 200四、土地開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則1、土地開發(fā)支出劃分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地(也叫商品

20、性建設場所)；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。2、土地開發(fā)支出歸集的原則現(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶，它的核算內容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用能分清負擔對象的，應直接計人有關房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費

21、用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準(如房屋占地面積或房屋建筑面積等)將其分配計人有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。（二）地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 1土地開發(fā)成本核算對象的確定 為

22、了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象。 (1)對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，每一個獨立的開發(fā)項目都可作為成本核算對象。 (2)對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2土地開發(fā)成本項目的設置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、

23、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費、配套設施費，可不必設置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目： (1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費； (2)前期工程費； ， (3)基礎設施費； (4)開發(fā)間接費。 其中，土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等，但對拆遷舊

24、建筑物回收的殘值應估計人賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質堪察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。（三）土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)成本過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“

25、開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。1、對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款應付賬款應付工程款2、發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開

26、發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費。借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”貸：開發(fā)間接費用 例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出： 30 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費 156 000元 144 000元 支付承包設計單位前期工程款 40 000元 36 000元 應付承包施工單位基礎設施款 50 000元 36 000元 分配開發(fā)間接費 20 000元 合 計 266 000元 216 000元（1）用銀行存款支付征地拆遷費時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 156 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 144 000 貸：銀

27、行存款 300 000（2）用銀行存款支付設計單位前期工程款時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 40 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 36 000 貸：銀行存款 76 000 （3）將應付施工企業(yè)基礎設施工程款人賬時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 50 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 36 000 貸：應付賬款應付工程款 86 000 （4）分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 000 貸：開發(fā)間接費用 20 000 同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬

28、?，F(xiàn)列示土地開發(fā)成本明細分類賬土地開發(fā)成本明細分類賬項目編號名稱：30l商品性土地 單位：元2003年憑借方貸方 借方 明細科目借方發(fā)生額月日證號數(shù) 摘 要金額金額 余額土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費開發(fā)間接費4、30本年累計支付征地拆遷費支付前期工程費支付基礎設施工程款分配開發(fā)間接費156 000 40 000 50 o00 20 0001 738 0001 894 0001 934 00c1 986 0002 004 0001 018 o0o 156 o00220 000 40 00033000050 000170 000 20 000（四）已完土地開發(fā)成本的結轉已完土地開發(fā)成本

29、的結轉，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結轉方法。1、為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本，賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共2 004 000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品土地 2 004 000 貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 2 004 000 2、為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結轉計人有關房屋的開發(fā)成本。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可

30、采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經(jīng)結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的

31、貸方轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 例5：假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)支出1 080 000元，共計1 296 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉房，其中151出租房用地3 000平方米，181周轉房用地2 400平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元/平方米1296000/（3000+2400），應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為720 000元(2403 000)，結轉181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為576 000元(2402 400)，在總分類核算上應作如下會計分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本181項目 720 000

32、開發(fā)成本房屋開發(fā)成本151項目 576 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 1 296 0003、如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方，將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。 借：開發(fā)產(chǎn)品自用土地 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品自用土地五、配套設施開發(fā)成本的核算（一）配套設施的種類及其支出的歸集原則1配套設施的種類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如

33、水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括： (1)開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等； (2)開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化店、醫(yī)院等； (3)開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計人房屋開發(fā)成本。 2配套設施支出的歸集原則 按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地

34、計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集原則如下： (1)對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；（水塔、鍋爐房、幼托、派出所等） (2)對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本； (3)對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。（二）配套設施成本項目的確定與設置 對配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目： (1)土地征用及拆

35、遷補償費或批租地價； (2)前期工程費； (3)基礎設施費； (4)建筑安裝工程費； (5)配套設施費； (6)開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配其服務的有關設施的開發(fā)成本。 對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以以各配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可以考慮它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開

36、發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記人有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目： (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； (2)前期工程費； (3)基礎設施費； (4)建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（三）配套設施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核

37、算對象和成本項目進行明細分類核算。1、已發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”貸：銀行存款、應付賬款應付工程款2、對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記人各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本（商店、銀行）貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本（水塔、鍋爐房）3、對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費用”項目，借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本貸：開發(fā)間接用4、對配套設施與房屋等

38、開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記人房屋開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：預提費用因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本

39、或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記人出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行計算： 某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本或計劃成本)配套設施費預提率 配套設施費預提率=該配套設施的預算成本(或計劃成本)應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)合計100%式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。例6：某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房、181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼兒園設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及

40、時結轉完工的商品房等成本，應先將幼兒園設施的配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設施的預算成本如下： 101商品房 2 000 000元 102商品房 1 800 000元 151出租房 1 600 000元 181周轉房 1 600 000元 201大配套設施商店 1 000 000元 251幼托設施 640 000元則：幼兒園設施的配套設施費預提率=6400002000000+1800000+1600000+1600000+1000000100%= 640 0008 000 000100=8各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為：101商品房 2 000 0008=

41、160 000(元)102商品房 1 800 0008=142 000(元)151出租房 1 600 0008=128 000(元)181周轉房 1 600 0008=128 000(元)201大配套設施商店 1 000 0008=80 000(元)按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算。例7：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小內負責建設一間超級市場和一座水塔、一所幼兒園。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼兒園的開發(fā)支出按規(guī)

42、定計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼兒園與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）： 201超市 251水塔 252幼兒園支付征地拆遷費 100 000 10 000 100 000支付承包設計單位前期工程款 60 000 40 000 60 000應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 100 000 60 000 100 000應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 400 000 490 000 380 000分配水塔配套設施費 70 000分配開發(fā)間接費用 110 000預提幼兒園配套設施費 80 000 合 計 920 000 60

43、0 000 640 0001、用銀行存款支付征地拆遷費時，作如下會計分錄：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 210 000貸：銀行存款 210 0002、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，作如下會計分錄：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 160 000貸：銀行存款 160 0003、將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款時，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 1 530 000 貸：應付賬款應付工程款 1 530 000 4、分配應記入超市配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本超市 70 000 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本水塔 70 000 5、分配應記

44、入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本超市110 000 貸：開發(fā)間接費用 110 000 6、預提應由超市配套設施開發(fā)成本負擔的幼兒園設施支出時： 借：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本幼兒園 80 000 貸：預提費用預提配套設施費 80 000 同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬，現(xiàn)列示超市配套設施開發(fā)成本明細分類賬， 配套設施開發(fā)成本明細分類賬項目編號名稱：201超市商場 單位：元2003年憑借方貸方借方 明細科目借方發(fā)生額月日證號數(shù) 摘 要金額金額余額土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發(fā)間接費7、308、

45、313131本年累計分配水塔設施費分配開發(fā)間接費預提幼兒園設施費660 00070 000110 00080 000660 000920 000 100 00060 000100 000400 00070 00080 0001l0 000（四）已完配套設施開發(fā)成本的結轉已完成全部開發(fā)工程并經(jīng)驗收的配套設施，應按其不同情況和用途結轉其開發(fā)成本。(1)對能有償轉讓的大配套設施，如上述超市商場設施，應在完工驗收后將其實際成本自“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品配套設施”賬戶的借方，作計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品配套設施（超市） 920 000貸：開發(fā)成本配套設施成本 920 000配套設

46、施有償轉讓收入，應作為經(jīng)營收入處理。(2)按規(guī)定應將其開發(fā)成本分配計人商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施。對這類設施的水塔，在完工驗收后，應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準(有關開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預成本或計劃成本)，分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本房屋成本 530 000（不能轉讓） 開發(fā)成本配套設施成本 70 000（有償轉讓）貸：開發(fā)成本配套設施成本 600 000（分不清對象）(3)對用預提方式將配套設施支出記入有關開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作會計分錄如下： 借：預提費用預提

47、配套設施費 640 000 貸：開發(fā)成本配套設施成本 640 000如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、房屋開發(fā)成本的核算（一）房屋開發(fā)的種類及其核算對象 1開發(fā)房屋的種類 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類： (1)為銷售而開發(fā)的商品房； (2)為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房； (3)為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。 此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位委托開發(fā)的住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用

48、途都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 2開發(fā)房屋核算對象的確定 、 房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定： (1)一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概(預)算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 (2)同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工

49、時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概(預)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 (3)對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的位置劃分成本核算對象。 3開發(fā)房屋成本核算的項目 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目： (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； (2)前期工程費； (3)基礎設施費； (4)建筑安裝工程費； (5)配套設施費； ， (6)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地

50、下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出(包括設備費用)。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)間接費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。（二）房屋開發(fā)成本的核算 1土地征用及拆遷補償費(或批租地價)的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：銀行存款房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應將其支