中國白領(lǐng)看房價房地產(chǎn)會怎樣

1、房地產(chǎn)會怎樣中高端勞動力已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求，收入快速增長不可持續(xù)，一線、二線城市的中高端房產(chǎn)價格就難以繼續(xù)上漲葉翔 不久前，有朋友問：“怎樣看房地產(chǎn)？”我答：“美國不會漲，香港不會跌，中國有漲有跌?！薄昂沃^有漲有跌？”“一線、二線房價跌，三線、四線房價漲?！迸笥巡灰詾槿唬骸罢畯?005年開始調(diào)控房地產(chǎn)，何曾成功過？各地方政府不會坐視地價下跌的，加上地產(chǎn)商的操縱”是的，地方政府不希望房價下跌。中國這一輪房地產(chǎn)牛市，大約始于2002年到2003年。難道此前的地方政府就不希望房價上漲？就無法將地價抬高？我的解釋是，此輪房地產(chǎn)牛市的根本原因，是有效需求的擴大。在上世紀90年代后期，大江南北無論大中小

2、城市，大學(xué)畢業(yè)與非大學(xué)畢業(yè)的收入差距并不大，均不過月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中著較多金融、it以及其他高附加值企業(yè)的一線、二線城市，大學(xué)畢業(yè)的勞動力工資開始快速上升，十年間，這些中高端勞動力的收入已經(jīng)增長了20倍-30倍，且群體不斷擴大，形成了中國的第一批中產(chǎn)階級。他們的購房需求與不斷增加的對高房價的承受力，推動了房地產(chǎn)快速上升。越是高收入勞動力集中的城市，房價就漲得越快。在此期間，地方政府與房產(chǎn)商推波助瀾，加劇了房價的增幅。在這些房價高漲的城市，無論是北京還是上海，真正能承擔(dān)高房價的仍是少數(shù)人，何以房價會全面上漲，把眾多中低收入階層排斥在外？我認為，這是因為，

3、房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，在趨勢性上漲階段，價格總是向高看齊。換言之，一個住宅區(qū)盡管有上千套房，但只要有少數(shù)的購房者，比如20，愿意付出更高的價格，就會把整個小區(qū)的房價抬高。這就是資產(chǎn)的特性。在這個過程中，用房價與收入之比作為標準，并與國外成熟市場相比較，來判斷房價過高、認為房價將下降，結(jié)論總是與現(xiàn)實不符。其道理就像不能因為股票的市盈率（p/e）高，就認為該股票估值過高了一樣，關(guān)鍵要看企業(yè)盈利的增長性。同樣，只要這一群體規(guī)模繼續(xù)快速擴大、收入仍然快速增長，政府的行政干預(yù)也許會減少房價上漲的幅度，卻不會改變房價快速上漲的趨勢，更何況一些干預(yù)的手段及方向并不正確。就像美國的房地產(chǎn)，只要下降的動力未耗盡，無

4、論美聯(lián)儲推出第幾輪量化寬松，無論利率降到多低，都改變不了下降的趨勢。但是，我認為在未來一段時間，這一群體收入將不能快速增長，規(guī)模也不會再快速擴張。這主要是由于經(jīng)濟形態(tài)的演變存在周期性的變化，反映在不同勞動力群體的供需變化上。在十多年前，大學(xué)畢業(yè)生供不應(yīng)求，特別是財務(wù)、金融、電子、計算機軟硬件等正在迅速擴張的行業(yè)。90年代中期前的“搞導(dǎo)彈的不如賣茶葉蛋的”“拿手術(shù)刀的不如拿剃刀的”的現(xiàn)象，在90年代末已消失。但這種供不應(yīng)求的狀況自去年開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。1999年大學(xué)擴招47.4，此后數(shù)年平均在20以上，經(jīng)過近十年的大學(xué)擴招，從去年開始，中高端勞動力開始出現(xiàn)了供大于求。這意味著，中高端勞動力的收入難以快速增長，中高端的房產(chǎn)價格也難以繼續(xù)上漲。與此同時，中高端勞動力的生活費用支出從去年開始快速增加。中高端勞動力的收入扣除生活費用后，可用于房產(chǎn)相關(guān)的支出正在下降，再加上資金成本提高，這樣，一線、二線房價雖然會有所滯后，但出現(xiàn)拐點的時間應(yīng)該不遠了。就像那些市盈率高達百倍的中小股或創(chuàng)業(yè)板股，如果未來的利潤不能連