什邡市21支渠及周邊城市地段景觀工程項目建議書

1、21支渠及周邊城市地段景觀工程 項 目 建 議 書 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設計有限公司 2010年02月 項目建議書 項目名稱：21支渠及周邊城市地段景觀工程 建設地點：什邡市雍城東路21支渠 建設性質(zhì)：新建 項目申報單位： 四川省什邡市城市建設投資公司 申報時間：2010年02月 一、項目背景 1、基本情況 21支渠是人民渠支渠，水源引自石亭江。 21支渠在什邡 城區(qū)東部南北向貫穿城區(qū)，本項目地塊位于 21支渠德什公路以 南段，沿雍城東路向南綿延約1.9公里。周邊現(xiàn)狀用地性質(zhì)主要 是農(nóng)業(yè)用地、居住、工業(yè)、商業(yè)以及部分行政辦公用地。 2、基本建設情況 本項目地塊處于什邡市城東區(qū)域，緊鄰什邡（雍城）

2、廣場和 什邡市行政政務中心，北臨什邡中學，周邊未來是高檔社區(qū)，現(xiàn) 北京援建的北京小學、雍城中學和人民醫(yī)院。 在交通系統(tǒng)規(guī)劃中，東西向經(jīng)過區(qū)域的德什公路、 金河南路 規(guī)劃為城市主要道路，并在南北方向上規(guī)劃一條城市主要道路。 已建成的雍城東路成為打通沿水渠南北走向的主要道路，并作為 連接項目地塊與人民渠、 項目地塊與城區(qū)市中心的主要道路，規(guī) 劃中的三條規(guī)劃道路直接連接雍城東路和環(huán)城東路，可達城區(qū)各 個區(qū)域，交通將十分便捷。 本項目目前電信、 水、電、氣等專業(yè)管理運營機構比較落 后或處于空白狀態(tài)，并且項目所在地附近沒有大型的商業(yè)及娛樂 機構與設施。 二、項目建設的重要性和必要性 什邡是一座古老的天府

3、小城， 座落于成都平原西北邊緣。 其 歷史悠久，上溯到公元前221年秦朝時候，大量的文物和文獻資 料證明，早在先秦時期，什邡已是一個多民族聚居、經(jīng)濟繁榮的 方國。什邡自漢高祖六年（公元前 201年）置縣之后，迄今已有 兩千多年的歷史。歷史上，這個地處四川盆地的小縣曾聲名遠揚， 因為秦代著名水利學家李冰曾在此治水并仙逝于此，也是著名農(nóng) 學家張師古就佛教南禪八祖馬道一 （世稱馬祖）的故鄉(xiāng)，漢代名將 雍齒的受封之地。 目前，21支渠南端地段因未經(jīng)規(guī)劃，建筑混亂，嚴重影響 了全市的窗口形象，與城市市現(xiàn)狀不符，亟待改造，同時，按照 項目區(qū)上位規(guī)劃的要求，本項目將依托現(xiàn)有場地條件和什邡市的 歷史文化，對2

4、1支渠及周邊城市地段進行景觀工程規(guī)劃與設計， 因此本項目的實施，是適應時代的發(fā)展要求，應運而生。 （1 ）有利于提高城市知名度，樹立對外良好形象。實施人 民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，可以借助近期正在 開展的什邡市歷史文化名城保護規(guī)劃的實施，以及5.12 地震及震后北京和全國人民援建什邡這一重大歷史事件，使得什 邡市在較短的時間內(nèi)為國內(nèi)外所了解，進而形成品牌效應，這必 將有效提升什邡市在國內(nèi)外的知名度和影響力，樹立起什邡市在 外部世界的良好形象。 （2）有利于促進開放融入戰(zhàn)略，擴大對外開放。通過實施 人民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，不但可以推動什 邡市休閑規(guī)模和檔次，而且可

5、以吸引更多的資金、 技術和信息催 生新的發(fā)展項目。同時，一些現(xiàn)代文明的生活理念和生活方式不 斷涌入，也將進一步加快干部群眾思想解放和觀念轉(zhuǎn)變的步伐。 所有這些必將從根本上提升什邡市的對外開放水平，使什邡市不 斷融入四川省乃至全國經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境，在更高的層次上開展 對外交流與合作。 （3）有利于提升周邊區(qū)域的整體價值，將帶來什邡市東部 區(qū)域高檔社區(qū)的范圍擴大，隨著交通環(huán)境和交通工具的改善，人 們活動范圍的擴大，消費者對距離的心理理解由原來用遠近來比 較轉(zhuǎn)變?yōu)橛脤嶋H到達的時間來衡量，從什邡市的中心到21支渠 的時間在20分鐘以內(nèi)，加上政府和主管部門對 21支渠及周邊城 市地段的定位，從某種意義上

6、是將城東高檔社區(qū)的范圍進一步擴 大。同時歷史淵源區(qū)和農(nóng)耕文明區(qū)主題公園的建造，以及工業(yè)印 記區(qū)和綠色生態(tài)區(qū)的建設，將形成一個能為城市市區(qū)居民提供容 納將近1萬人的休閑娛樂、商務接待的公共服務場所， 這將大大 的提升周邊區(qū)域的土地價值。 （4）有利于促進基礎設施建設，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。實施人民 渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，將會使政府有關部門 進一步加大對基礎設施建設領域的投資力度，并采取有效措施， 吸引民間資本投入這一領域，從而有效改觀當?shù)氐幕A設施狀 況，為什邡市經(jīng)濟社會提供更加良好的發(fā)展環(huán)境。 （5）有利于帶動相關產(chǎn)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構。通過 21支渠及 周邊城市地段的建設，勢必形成一個以

7、休閑、娛樂、購物、度假、 運動、露天演出、大型活動等旅游、服務項目為支撐產(chǎn)業(yè)的可持 續(xù)發(fā)展的高檔社區(qū)。這些服務產(chǎn)品將成為城東區(qū)域的支撐產(chǎn)業(yè)， 為什邡市進一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，促進優(yōu)化升級起到重要的推動作 用。 （6）有利于促進什邡市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。實施人民渠21支 渠景觀工程項目，可以使什邡市的民間文化和民俗風情有機會通 過眾多的載體展示出來，形成規(guī)?？捎^的文化產(chǎn)業(yè)形態(tài)， 從而有 力地提升什邡市旅游的文化品位和內(nèi)涵，為加快什邡市文化產(chǎn)業(yè) 發(fā)展步伐起到積極的促進作用。 三、項目設計依據(jù) 1、什邡市城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2008年-2020年）； 2、 21支渠及周邊城市地段修建性詳細規(guī)劃設計（2009

8、 年）； 3、什邡市城市建設投資公司提供的現(xiàn)狀圖及有關資料。 四、項目建設內(nèi)容 1、環(huán)境總體布局及功能分區(qū)。 2、規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃、交通組織。 3、規(guī)劃區(qū)內(nèi)的園林綠化設計。 4、規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水系、水景設計。 5、規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要建筑物的改造設計。 6、規(guī)劃區(qū)新建建筑物及景觀建筑小品的設計。 7、規(guī)劃區(qū)市政及主要服務設施的設計及規(guī)劃位置。 草亭1、2、3、4、5、6; 棧橋構成的景觀建筑群。占地面積：18270 ；建筑面積：634 m2o 第二地塊：主要由5個茶棚構成兩個小建筑組團， 散落在由 灌溉溝渠自然分割出的小地塊之間。占地面積：29360 m；建筑 面積：543 m2o 第三地塊：主要對園區(qū)內(nèi)

9、的路網(wǎng)、 單體建筑的改造及周邊水 系重新調(diào)整設計，占地面積：64900 m；建筑面積：7828 m。 第四地塊：主要由廣場及人群集散地、碼頭、兒童游樂場、 老年活動園區(qū)、其他廣場及集散地、湖心島等組成。占地面積： 318810 m；建筑面積：9896 m。 五、項目選址 什邡市雍城東路21支渠，占地面積約45公頃。 六、項目運作思路、建設原則和目標 （一）運作思路： 21支渠及周邊城市地段景觀工程項目的運作思路是建立在 成都市及國內(nèi)中小城市同類項目成功運作的成功案例和對什邡 市及周邊市鎮(zhèn)的公共服務區(qū)、 城市廣場、商業(yè)區(qū)市場調(diào)研和對房 地產(chǎn)開發(fā)項目進行深入調(diào)查了解的基礎上，提出具體運作思路如 下

10、： 1土地資源再加工：第一階段把項目地塊修建成為一個城 市公共服務區(qū)域，聚集什邡休閑、度假、購物、娛樂、運動、露 天演出、大型活動的消費人氣，將生地變成熟地，完成土地資源 的再加工過程，使其成為什邡市城東區(qū)域的主題公園，同時獲取 提升周邊地塊價值的效應。 這一階段主要由政府出資建設：首先政府對項目地塊征地拆 遷，完成土地的粗加工，所需土地費用為20250萬元（30萬/畝， 共675畝）；其次政府出資建設項目一期建設（第一、二地塊區(qū) 域整體，第三、四地塊環(huán)境及所有道路市政管線），完成土地的 再加工，所需費用為10000萬元。 2、打造出新的城東時尚商業(yè)街區(qū)及高檔商務接待區(qū)：第二 階段在土地成熟之

11、后，不斷完善區(qū)域功能，提升項目區(qū)域的檔次 和消費層次。 這一階段主要建設內(nèi)容為改造第三地塊（工業(yè)印記區(qū)）的舊 廠房和新建第四地塊（綠色生態(tài)區(qū)）的湖心島高檔商務中心以及 配套建筑單體建設。根據(jù)項目可操作性及實際運作方式可以采用 兩種方式來實施。 方式一：由政府出資建設第三地塊的時尚商品店、西餐吧、 酒吧等和第四地塊的湖心島商務區(qū)及餐吧等經(jīng)營性用房，建設投 入使用后由政府通過招標，將這兩區(qū)域的經(jīng)營性用房進行整體出 租轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權，期限為25年，期滿收回，政府承擔管理維護費。 方式二：政府掛牌出讓第三地塊和第四地塊經(jīng)營性用房所用 土地，出讓年限為40年，拍賣出讓起始價為人民幣 110萬/畝， 采用增價

12、拍賣競價方式，由競買后競得人投資建設經(jīng)營，競買后 競得人須繳納土地征地費用 30萬/畝及土地契稅（按土地價格購 成總額的3%計算）。 3、打造新的城東高檔社區(qū)：項目分部建設投入使用后，將 會帶來區(qū)域功能完善及周邊地塊的不斷升值，在此基礎之上再由 政府掛牌出讓周邊地塊土地，由競拍后競得人再分步對這些地塊 進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，例如項目周邊地塊 A B CD共20公頃（300 畝），土地增值后開發(fā)建設商業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)升值暫估為500 元/ ，容積率按2.0計算，土地增值后土地競拍總收益（較之 土地增值前效益）為10000萬元。 （二）建設原則 規(guī)劃設計以體現(xiàn)21支渠歷史的延續(xù)性和其在城市發(fā)展格局

13、中的重要地位為出發(fā)點，依托現(xiàn)有場地條件，分區(qū)分段打造不同 的歷史文化內(nèi)涵，記載了蜀人從高山到平原，從農(nóng)業(yè)到工業(yè)，再 到追求生態(tài)和諧家園的歷史過程。并通過環(huán)境景觀的設計，凸現(xiàn) 21支渠在城市發(fā)展格局中的重要地位。 1、什邡歷史的溯源 注重對古蜀文化的繼承和發(fā)揚， 通過對古蜀文化起源地自然 與人文環(huán)境的塑造，打造厚重的文化氛圍。 2、治水與農(nóng)耕文明 通過設置大片稻田、閘口以及農(nóng)耕雕塑群，展現(xiàn)農(nóng)耕時代的 耕作場景，并在沿河處零星設置傳統(tǒng)民居，供游人休憩所用。 3、近現(xiàn)代工業(yè)印記 充分發(fā)掘現(xiàn)有場地條件，依托現(xiàn)有存在眾多的工業(yè)廠房， 經(jīng) 過改造成為藝術展示區(qū)。 4、城市綠色的引擎 現(xiàn)代城市發(fā)展越來越向生

14、態(tài)、 和諧的方向發(fā)展，走為什邡市 綠化結構中的重要濱水履帶和城市生態(tài)綠地，項目區(qū)南部以實現(xiàn) 生態(tài)效益為目標，將水系自然引入場地內(nèi)，形成“水道穿場”的 格局。合理配置植物群落，布置人工濕地，廣泛種植挺水、浮水 和沉水植物，增強水體自凈能力。通過修復生態(tài)界面，完善區(qū)域 整體的生態(tài)系統(tǒng)，改善地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境。 （三）建設目標 21支渠及周邊城市地段景觀工程項目是什邡市啟動改造與 重建過程中重要的環(huán)節(jié)，新的城市公共游樂與休閑中心的出現(xiàn)， 將有效改善什邡市市民的休閑游樂環(huán)境，將徹底改變什邡市市民 的消費觀念，全面升級什邡市的城市環(huán)境和商業(yè)品質(zhì)，引領什邡 市的時尚品質(zhì)消費潮流。該休閑區(qū)域輻射整個什邡及周邊

15、區(qū)域， 將為未來什邡市市區(qū)的居民和消費群體提供休閑放松場所和時 尚消費陣地，為經(jīng)營者提供品質(zhì)管理和人氣支撐，為投資者提供 全新的投資模式和增值服務。 21支渠及周邊城市地段景觀工程的實施將會在更高層次、 更深程度上改善21支渠周邊環(huán)境；提升21支渠周邊地塊價值； 加快什邡市休閑規(guī)模和檔次的發(fā)展， 更快形成具有區(qū)域特色的歷 史文化名城。 七、投資概算 整個項目總投資15000萬元（僅為項目建設費用，不包含土 地征地費用20250萬元），其中： 1、基礎設施配套 總額為6280萬元，包括675畝土地范圍內(nèi)的道路、路政設 施及路面鋪裝等，其中第一地塊：896萬元、第二地塊：596萬 元、第三地塊：7

16、27萬元、第四地塊：4058萬元。 2、園林建設 園林建設投資2003萬元，其中，景觀綠化1508萬元，設備 購置費495萬元。 3、建筑單體建設成本 總額為6410萬元，總建筑面積1.99萬平方米，單價為3200 元/平方米。其中，82棟單體建筑2269.30萬元，餐館、涼亭、 長廊、碼頭等4140.70萬元。 4、工程建設其他費用 總額為500萬元，包括建設單位管理費、可研報告編制費、 工程勘察費、工程設計費、施工圖審查費、工程監(jiān)理費、招標代 理服務費、招標交易服務費、竣工圖編制費、施工人員意外傷害 保險、預備費。 另土地征地費用為20250萬元（按每畝30萬元/畝，共675 畝） 期間費

17、用為：園林維護及管理費為150萬元/年，按投資總 額的1.0%#算；政府維護及管理費主要指第三、四地塊經(jīng)營性 用房整體出租，政府監(jiān)管管理維護費用150萬元/年，按經(jīng)營性 用房投總額的2燦算。 八、效益分析 1、社會效益：21支渠及周邊城市地段景觀工程的規(guī)劃理念 已經(jīng)不是停留在原有的營造小環(huán)境的規(guī)劃理念上，而是上升到將 整個項目融入到整個自然生態(tài)的大環(huán)境中，在保護原有的生態(tài)環(huán) 境不受破壞的基礎上，同時對小環(huán)境進行精心的梳理調(diào)整，是真 正意義上的可持續(xù)發(fā)展理念。 同時城市主題公園的建造、 時尚商 業(yè)街區(qū)和高檔商務接待區(qū)的建設，將形成一個能擁有約1萬人 口，可供觀光游憩、休閑娛樂、購物消費、商務接待

18、的公共休閑 服務區(qū)和高檔商業(yè)商務區(qū)。 本項目的啟動還將帶動房地產(chǎn)、旅游、建筑、通訊、交通等 20余個相關行業(yè)，項目的實施預計可提供1000 一 2000人就業(yè) 機會。 2、經(jīng)濟效益：從直接的經(jīng)濟效益來看，本項目從2010 -11 - 年起，按1年的建設期計算，年平均投資收益率達到 40.5%,投資回收期4-5年，屬投資回收期較短的投資 項目項目的投資內(nèi)部收益率38.5%，處在非常高的水 平；是一個有著良好經(jīng)濟效益的項目。從間接的經(jīng)濟效 益來看，本項目的實施，將促使周邊土地的全面增值。 如周邊地塊A B C D（20公頃），若在項目建設投入使 用后再掛牌出讓，由此帶來的土地增值總收益為 1000

19、0 萬元。目 錄 第一章 項目總論 錯誤！未定義書簽 1.1項目簡介錯誤！未定義書簽 1.2可行性研究的范圍 錯誤！未定義書簽 1.3編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽 第二章 項目建設背景及必要性 錯誤！未定義書簽 2. 1橡膠密封件項目提出的背景 錯誤！未定義書簽 2.2國家產(chǎn)業(yè)政策 錯誤！未定義書簽 2.3項目建設的必要性 錯誤！未定義書簽 第三章 項目優(yōu)勢 錯誤！未定義書簽 3.1市場優(yōu)勢 錯誤！未定義書簽 3.2技術優(yōu)勢 錯誤！未定義書簽 3.3組織優(yōu)勢 錯誤！未定義書簽 -13 - 7.1項目建設總規(guī)錯誤！未定義書簽 3.5區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)勢錯誤！未定義書簽 第四章 產(chǎn)品介紹與技術介紹 錯誤！未定義書簽 4.1橡膠密圭寸件產(chǎn)品介紹 錯誤！未定義書簽 4.2產(chǎn)品標準錯誤！未定義書簽 4.3產(chǎn)品特征及材質(zhì) 錯誤！未定義書簽 4.4產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽 4.5產(chǎn)品技術來源 錯誤！未定義書簽 第五章 項目產(chǎn)品發(fā)展預測 錯誤！未定義書簽 5.1產(chǎn)品行業(yè)關聯(lián)環(huán)境分析 錯誤！未定義書簽 5.2行業(yè)競爭格局與競爭行為 錯誤！未定義書簽 5.3競爭力要素分析 錯誤！未定義書簽