安徽合肥招商報告p

1、合肥招商報告 地點：安徽合肥市場 目的：調(diào)研市場，摸清業(yè)主成分及心態(tài) 人員：王東升、譚海兵、許興春、丁力 一、合肥概況 合肥市居皖之中，長江淮河之間?？偯娣e為7029.48 平方公里， 市區(qū)總面積838.52 平方公里；現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個縣，瑤海、 廬陽、蜀山、包河4個區(qū)，戶籍人口為 486.74萬（含四區(qū)三縣），全市 常住人口 501萬。 合肥位于安徽省中部，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸，緊靠“長 三角?；茨稀⒑暇?、合西鐵路在此交匯，合寧、合武高速鐵路也已 建成使用，合肥到南京不超過一個小時，到上海、武漢只需2個多 小時。206、312國道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、合銅黃、 合六

2、葉等高速公路穿境而過，到南京僅需2個小時，到上海、武漢 等僅需4 5個小時。 二、各市場基本概況 1、綜合性市場 、長江市場 市場概況：合肥長江批發(fā)市場，由安徽新長江集團投資 開發(fā)，該集團在安徽地區(qū)一共投資開發(fā)四大市場，包括：合肥 長江批發(fā)市場、蕪湖長江市場園、滁州長江商貿(mào)城、淮南長江 商貿(mào)城。該市場位于合肥龍崗工業(yè)區(qū)，共有9條公交線經(jīng)過該 市場，另有長江批發(fā)市場客運站，位于長江批發(fā)市場廣場東 側(cè)。 物業(yè)形態(tài)：市場分三期開發(fā)，一期，建筑面積12萬卅， 于1997年9月30日營業(yè)；二期，建筑面積20萬卅；三期，建 筑面積20萬卅。一期為框架結(jié)構(gòu)，共三層；二、三期為上下雙 層連體建筑結(jié)構(gòu)，共有22

3、棟。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一期經(jīng)營：副食品、日用百貨、日化、服裝、 鞋帽、家紡、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。 目前狀況：整個市場以物流和副食品規(guī)模最大，該市場 的物流為合肥地區(qū)最大物流集中地，副食品共有商戶600戶， 生意好，而日用百貨、日化、服裝、鞋帽、家紡、皮具箱包， 規(guī)模小，共有商戶600戶，生意差，正在日益萎縮。該市場依 托其龐大的物流，形成了一個范圍較廣副食品輻射圈（蕪湖長 街很多商戶為該市場下線）。該將在10年內(nèi)進行整體改造。 、安徽大市場 安徽大市場由信地置業(yè)（合肥）有限公司獨資興建，位于 合肥新火車站站前廣場東側(cè)500米，臨泉路與銅陵北路交叉 路口，距安徽省新長途汽車客運中

4、心200米，毗鄰省旅游汽 車站。合蕪路、合定路、318國道、市內(nèi)一環(huán)、二環(huán)線于此 交匯，有7條公交車專線通達，交通便捷。 市場分六期開發(fā)，建筑面積共20萬卅，一期于1997年開 業(yè)，并擁有1.5萬川的停車場和停車位，5000卅倉庫。 整個市場經(jīng)營戶3000余戶，主要經(jīng)營：電子電器、日用、 日化、書籍、服裝、鞋帽、家紡、五金，其中電子電器、書 籍、日用生意好，服裝、鞋帽生意差。 2、專業(yè)服裝市場 、白馬服裝市場 白馬服裝市場由安徽省糧油進出口 （集團）公司、安徽 省投資集團和安徽白馬商業(yè)經(jīng)營管理有限公司共同投資開 發(fā)，市場緊鄰合肥新火車站，距勝利路長途汽車站、客運 總站100m，有20多條公交線

5、路到達該市場。 一期經(jīng)營面積4.2萬卅，框架結(jié)構(gòu)，共6層，負一層： 皮具、箱包、鞋，1、2、3層女裝，4、5層男裝，共有商戶 812戶，于2004年10月18日開業(yè)。 二期，位于一期對面，二層有人行天橋相連，共12層， 1、2、3層女裝，4、5層男裝，6-12層為公寓，經(jīng)營面積6 萬卅，商戶576戶，商戶大部分為一期老商戶，于2 0 0 5 年0 6年1 0月開業(yè)。 三期，共28層，負1層：服裝，1層：皮具、箱包，2 層：兒童天地，3層：禮品、工藝品，4層：日用、百貨，5 層：營銷、展示中心，6- 28層為公寓，經(jīng)營面積共9萬卅， 2009年9月28日開業(yè)。 目前，整個市場一、二期經(jīng)營狀況好，

6、三期的業(yè)態(tài)調(diào) 整可以看出合肥服裝市場的飽和。 、四季青服裝市場 四季青服裝市場由安徽寶鉆置業(yè)投資有限公司投資，位 于合肥市站前路，合肥新火車站向東300米，于2007年10 月29日開業(yè)。 該市場為框架結(jié)構(gòu)，共四層，1、2、3層女裝，四層男 裝正對外招商中，經(jīng)營面積2萬卅，入駐商戶400戶。目前經(jīng) 營狀況較差，30%空置率。 、光大服裝城 光大國際服裝城是中國光大集團旗下的中國光大地產(chǎn)在 安徽省會合肥投資開發(fā)，位于站前路，合肥新火車對面。 商城為框架結(jié)構(gòu)，共五層，主要經(jīng)營品牌男裝，經(jīng)營面 積2萬卅，于2 0 0 5年1 2月1 0日開業(yè)，該商城以零售 為主。 目前經(jīng)營狀況差，無配套倉庫及物流，

7、整個服裝城共有 50戶開門，主要集中在電梯和通道旁。該市場商戶均為白馬 市場業(yè)主，準備撤店。 3、其余專業(yè)市場 、九龍珠兒童城 九龍珠兒童城由寧波華瑞房產(chǎn)集團開發(fā)，框架結(jié)構(gòu)，共5 層，1、2、3層童裝，4層孕嬰用品，5層玩具，經(jīng)營面積2萬 m2，于2008年9月6日開業(yè)。該商城1、2層只租不賣，3、4、 5層已賣，生意好，共有商戶416戶。 、光大鞋城 光大國際服裝城是中國光大集團旗下的中國光大地產(chǎn)在 安徽省會合肥投資開發(fā)，于2 0 0 5年1 2月1 0日開業(yè)。 該市場框架結(jié)構(gòu)，共5層，主要經(jīng)營品牌鞋，零售為主，經(jīng) 營面積2萬m2 o 目前經(jīng)營狀況極差，共有商戶12戸，3、4、5層全空。 商

8、城面臨重新調(diào)整招商。 、寶業(yè)廣場 寶業(yè)家紡廣場由寶業(yè)集團開發(fā)，位于站前路，四季青 斜對面，于2007年7月28日開業(yè)。市場共三層，框架結(jié)構(gòu)， 局部四層，分東西兩部分，中間為一條街道，兩部分由天橋 連接。內(nèi)部分割成單個獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪，商鋪面積從20卅到 40卅不等。經(jīng)營面積3萬卅，共有商戶141戶，1層床上用品， 2、3層窗簾，零售為主。 目前經(jīng)營狀況極差，準備重新調(diào)整招商。 、中綠廣場 中綠廣場由北京中綠投資有限公司投資開發(fā)，位于站前 路，四季青正對面，于2005年9月開業(yè)，后因生意差于2007 年重新調(diào)整招商。市場共3層，框架結(jié)構(gòu)，1層鞋，2、3層針 織、內(nèi)衣，經(jīng)營面積3萬川，共有商戶360

9、戶。該市場共有8 條公交車線經(jīng)過。 場 名 稱 開 業(yè)時間 經(jīng) 營面 積 物業(yè)形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀 況 業(yè) 主成分 租金及其余 費用 駐率 入 一期：30-70 一期經(jīng)營： 兀/ m月，二 副食品、日用百 一期為框架結(jié) 期：60-120 元/ 長 e1 貨、日化、服 本 2 構(gòu)，共三層；二、 副食品 m月，三期： 江 997年 裝、鞋帽、家 地 6 0萬 三期為上下雙層連 好，其余行 50-90 兀 / 市 9月30 紡、皮具箱包； 90%,外 0% m2 體建筑結(jié)構(gòu)，共有 業(yè)差 m月； 場 日 二期：副食品、 地10% 22棟 物管費：80 物流；三期：物 流 元/間月，外圍 150元/間

10、月 安 1 電子電器、 電子電 本 租金： 199 框架結(jié)構(gòu)，獨棟，一 9 徽 0萬 日用、日化、書 器好，日 地 60-120 元/ 7年 拖二形式 0% 大 m 籍、服裝、鞋 用、日化、 80%,外 m月； 市 場 帽、家紡、五金 五金、書籍 生意一般， 服裝、鞋子 差 地20% 物管費： 1800元/年間 一 一期：負一層：皮 期： 具、箱包、鞋，1、2、 2004 年 期： 3層女裝，4、5層男裝 一期： -一 10 月 18 4.2 一期: 框架結(jié)構(gòu), 共 二期：1、2、3 層 180-450 元 / 期： 白 萬就 6層 女裝，4、5層男裝， 就月； 100% 馬 一 6-12層為

11、公寓 本 一 服 期： -一二 二期 框架結(jié)構(gòu)， 共 經(jīng)營狀 地 二期： 期： 裝 2006 年 9 期： 6 12層 三期：負1層：服 況很好 90%,外 150-350 元 / 100% 市 月30日 萬就 三期: 框架結(jié)構(gòu), 共 裝，1層：皮具、箱 地10% 就月； 場 三 28層 包，2層：兒童天地，3 物業(yè)管理 三 二 期： 9 層：禮品、工藝品，4 費:2.7元/ m月 期： 期： 萬就 層：日用、百貨，5 100% 2009 年 9 層：營銷、展示中心， 月28日 6-28層為公寓 1F： 40-60 元 / m月； 四 9 本 2F： 50-100 季 200 2 框架結(jié)構(gòu)，

12、共 1、2、3層女裝， 地 元/ m月； 青 7年10 萬就 四層 四層男裝正對外招商中 生意差 90%,外 3F: 40-60 元 服 月29日 裝 地10% / m月； 物管費： 1200元/年間 光 大 服 裝 城 6 2 0 0 5 年12 月10 日 萬就 2 框架結(jié)構(gòu)，共五層 品牌男裝 差 生意極 本 地 80%,外 地20% 40-60 元/ 0% 3 m 年; 月； 用一年送一 1F: 70-80 元 / m 月; 九 龍 本 2F、3F、 200 2 1、2、3層童 珠 框架結(jié)構(gòu)，共 地 4F、 5F每層遞減 9 8年9月 萬 裝，4層孕嬰用 生意好 兒 5層 90%,外 1

13、0元/ m月 0% 6日 m2 品，5層玩具 里 地10% 物業(yè)管理 城 費: 2.8 元/ m 月 2 光 本 40-60 元/ 0 0 5 大 2 生意極 地 m 月； 2 年12 框架結(jié)構(gòu)，共5層 品牌鞋。 鞋 萬就 差 50%,外 0% 用一年送一 月10 城 地50% 年; 日 中 寸 本 綠 200 3 1層鞋，2、3層針 生意一 地 8 共3層，框架結(jié)構(gòu) 廣 5年9月 萬m 織、內(nèi)衣 般 80%,外 0% 場 地20% r- 1F:30-60 元/ 市場共三層，框架結(jié) 本 200 業(yè) 3 構(gòu)，局部四層，分東西兩 1層床上用品，2、 生意極 地 m 月 4 7年7月 廣 萬m 部分

14、，中間為一條街道， 3層窗簾 差 80%,外 2F:20-30 元/ 0% 28日， 場 兩部分由天橋連接。內(nèi)部 地20% m 月 分割成單個獨立產(chǎn)權(quán)式商 鋪，商鋪面積從20川到 40 不等 各市場優(yōu)劣勢對比分析 3F:10-20 元/ m月 市 場名稱 優(yōu)勢 劣勢 長 江市場 安 徽大市 場 內(nèi)部環(huán)境差（房屋老化、道 路損壞嚴重） 白市場高層獨特眼光（前期規(guī)模已不能擴大（附近已無 物流大而集中 倉庫配套 市場旁邊有客運車站 形成時間早，知名度高 地理位置好 交通便利 倉庫配套 形成時間早，知名度高 經(jīng)營思路明確（以電子電 器為龍頭，書籍和日用為重 點） 業(yè)態(tài)的不平衡 市場后續(xù)管理差，無營銷推

15、 廣 內(nèi)部環(huán)境差（房屋老化、道 路損壞嚴重） 經(jīng)營環(huán)境差 倉庫小 業(yè)態(tài)的不平衡 市場后續(xù)管理差，無營銷推 廣 馬服裝 定位準、三期業(yè)態(tài)的及時調(diào) 土地可用、合肥服裝市場的飽 市場 整） 和） 市場操作手段（只為廠商 單一的服裝市場 和實力代理商幵放市場） 無專業(yè)物流和倉庫 幵發(fā)市場的時機 優(yōu)越的地理位置 便利的交通（火車站、汽 車站、公交車站均在附近） 四 地理位置差 季青服 品牌依托（借助四季青） 經(jīng)營業(yè)態(tài)單一（前期只做女 裝市場 裝） 光 幵發(fā)商的雄厚資金實力 無倉庫，無物流 大服裝 地理位置優(yōu)越 定位錯誤（經(jīng)營檔次以中高 城 為主，經(jīng)營模式既非零售又非 經(jīng)營環(huán)境好 批發(fā)） 九 地理位置優(yōu)越

16、 規(guī)模小 龍珠兒 童城 錯位經(jīng)營 輻射范圍小 光 大鞋城 開發(fā)商的雄厚資金實力 地理位置差 無倉庫，無物流 定位錯誤（經(jīng)營檔次以中高 為主，經(jīng)營模式既非零售又非 批發(fā)） 中 綠廣場 錯位經(jīng)營 開發(fā)商后續(xù)管理（二期馬 上開業(yè)，三期正在籌備） 地理位置差 商業(yè)氛圍差（主要受寶業(yè)和 四季青的影響） 寶 業(yè)廣場 市場結(jié)構(gòu)好 定位錯誤（經(jīng)營業(yè)態(tài)由窗簾 和床上用品構(gòu)成，窗簾占70%） 無倉庫和物流 地理位置差 1、 綜合性市場 通過以上對比，看出這兩大市場成功的原因主要有以下幾 占： 八、 1、開發(fā)時間早，符合當時老百姓的消費； 2、龐大的物流和倉儲； 3、市場規(guī)模龐大； 4、交通便利； 2、專業(yè)服裝市場

17、 服裝市場中以白馬服裝城生意最好，市場最成功，綜合原因， 有以下幾點 、白馬市場開發(fā)時機； 、市場的后續(xù)管理； 、無可比擬的地理優(yōu)勢； 、便利的交通優(yōu)勢； 、招商對象的準確定位； 、市場高層獨特眼光（前期定位準、三期業(yè)態(tài)的及時調(diào)整） 3、其余專業(yè)市場 4個市場中只有九龍珠市場經(jīng)營最好，總結(jié)主要有以下幾點 原因： 、地理位置好 、商圈氛圍好 、前期定位準確，錯位經(jīng)營 、便利的交通 四、整體對比分析 1、 城市對比 區(qū)域?qū)Ρ龋菏徍峭罱?jīng)濟帶的核心，合肥是省會經(jīng)濟圈的 核心，經(jīng)濟實力相當，但皖江經(jīng)濟帶的其他城市馬，銅，都 要強過省會經(jīng)濟圈的巢湖和六安； 人口與面積對比：合肥城區(qū)人口、城區(qū)面積，經(jīng)濟

18、總量都是 蕪湖的兩倍； 人均收入：人均上兩個地區(qū)基本相等； 商業(yè)飽和指數(shù)：通過計算與分析，合肥市場已處于飽和狀態(tài)， 而蕪湖還處于發(fā)展階段； 2、合肥市場和蕪湖市場的對比 綜合對比我市場和合肥市場，可以看出合肥的市場分布較散， 集中在一起的只有服裝市場，這與蕪湖的市場格局類似，而小商 品綜合市場面臨業(yè)態(tài)發(fā)展的不平衡，只有副食品和電子電器為省 級品牌代理，且規(guī)模較大，能輻射到周邊市區(qū)，別的行業(yè)只能輻 射到合肥市區(qū)及所轄縣，這就限制合肥市場的整體輻射范圍。在 如今的市場環(huán)境下，市場必須更加綜合化、專業(yè)化才能符合市場 發(fā)展的潮流，否則必會衰退。我市場必須借鑒合肥的前車之鑒， 走綜合化、專業(yè)化的道路，這樣才能走的更遠. 五、 總結(jié) 綜合以上對比分析，可以看出蕪湖整體經(jīng)濟比合肥好，市場 發(fā)展?jié)摿Ρ群戏蚀?，發(fā)展時機成熟，符合“天時”的條件；針對 我市場的地理位置分析，我市場地處城市快車道和市道交叉口， 地理位置較好，唯