即墨房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、 即墨房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 一、即墨市概況 即墨市地處山東半島西南部的膠州灣畔。南臨黃海，北靠膠州 市，東接青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。與日 韓隔海相望。城市總面積1894 平方公里，轄 17 處鎮(zhèn)（街道辦事處）， 總?cè)丝?833837 人（ 2008 年底）。 城區(qū)位于市境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū) 規(guī)劃面積即墨市是青島西海岸的一座新興濱海城市， 依山傍海，風(fēng)光秀麗，海岸線長 130 公里，占青島西海岸總面積的 88 。其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基本競爭力在 2005 年分別躍居全國百強(qiáng)縣（市）第 34 位和第 25 位。 即墨市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟(jì)重

2、心戰(zhàn)略西移的 主要依托和發(fā)展腹地， 也是正在迅速崛起的 “青島西海岸都市新區(qū)” ，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”有一發(fā)展新亮點(diǎn)?？绾４髽蚣昂５姿淼婪謩e計(jì) 劃在明后年建成通車，即墨與青島的城市對接也將成為現(xiàn)實(shí) ,必將促進(jìn)即墨市各行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 二、即墨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況。 近年來即墨房地產(chǎn)市場和中國大部分城市一樣水漲船高，從 02、 03 年千元左右增長至現(xiàn)在均價近 4000 元/ 平米。從 08 年下半年開始，由于金融危機(jī)影響等原因， 房地產(chǎn)市場進(jìn)于調(diào)整狀態(tài)， 消費(fèi)者持幣觀 1 望，房地產(chǎn)企業(yè)全面收縮戰(zhàn)線，市場存量房較多。即墨市房地產(chǎn)市場 也受到一定影響： 1、房地產(chǎn)市場投資情況 房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫。

3、 2009 年一季度，即墨市完成房地產(chǎn)開 發(fā)投資 1.64 億元，同比下降55.6%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完 成投資 1.52 億元，同比下降50.9%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資0.03 億 元，同比下降 82.1%。 土地開發(fā)面積及新開工面積大幅下降。一季度，即墨市房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積4.26 萬平方米，同比下降81.0%；房 屋新開工面積 4.06 萬平方米，其中住宅新開工面積3.73 萬平方米， 同比分別下降 86.9%和 86.1%。 2、房地產(chǎn)市場銷售情況 商品房銷售面積減少。 1 月份以來，即墨市商品房竣工面積增長緩慢。一季度，房屋竣工面積 12.09 萬平方米，同比增

4、長 7.0%。其中住宅竣工面積 12.01 萬平方米，同比增長 29.6 % 。商品房銷售面積達(dá)到 8.24 萬平方米，同比下降 18.2%，其中商品住宅銷售面積 8.00 萬平方米，同比下降 4.3%。在總的銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積 為 5.91 萬平方米，其中住宅 5.71 萬平方米；期房銷售面積 2.33 萬平方米，其中住宅 2.29 萬平方米。 房屋空置面積加大。 截止 3 月末，即墨市房屋空置面積為 34.70 萬平方米，同比增長 8.5%，其中住宅空置面積 31.00 萬平方米，同比增長 35.3%。 2 3、房地產(chǎn)市場價格走勢 商品房平均銷售價格小幅下挫。一季度，商品房銷售額為2

5、.80 億元，同比下降26.2%，其中商品房住宅銷售額2.73 億元，同比下 降 12.9%。商品房住宅每平方米平均銷售價格3407.31 元，同比下降 9.0%。 從五一前后開始， 房地產(chǎn)市場又趨向活躍，出現(xiàn)回升趨勢。二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 3.2 億元，同比增長 0.7%。商品房銷售價格小幅上漲，同比增長 2.92%，目前銷售均價約在 3800 元/ 平米左右。 二、即墨市房產(chǎn)板塊分區(qū) 目前，即墨市的房地產(chǎn)開發(fā)主要分為三個版塊： 1、老城區(qū)版塊 目前，老城區(qū)開發(fā)量相對新城區(qū)和海濱工業(yè)園較小， 而且所有開發(fā)項(xiàng)目普遍規(guī)模不大。但老城區(qū)由于市政配套完善，生活便利，所以所有樓盤開盤后銷售都比較好

6、。目前，老城區(qū)在售樓盤不是很多，而且，在售房源面積普遍以 100 以上為主，樓層也不是很理想（五、 3 六樓居多），價格基本在 32004000 元/ 。 2、海濱工業(yè)園版塊（含大珠山一帶） 該版塊屬于即墨最近幾年新發(fā)展區(qū)域，開發(fā)量比較大， 樓盤規(guī)模 普遍較大，社區(qū)規(guī)劃比較成型，而且，該版塊內(nèi)的樓盤價格普遍較 低，所以吸引了不少中低消費(fèi)者的注意。但由于該版塊相對位置偏 遠(yuǎn)，與農(nóng)村混居，周邊市政配套相對不完善，生活很不便利，所以 也限制了不少消費(fèi)者的購買欲望。目前，該版塊在售樓盤比較多， 可選擇性比較強(qiáng)，戶型主要以80 100 為主，價格基本在 3000-3800 元/ 左右。 3、新城區(qū)版塊

7、新城區(qū)版塊自即墨政府東遷之后，一直是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域， 本區(qū)域 內(nèi)的樓盤普遍定位較高，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)比較先進(jìn)。但該版塊由于靠近海邊，靠近政府，所以區(qū)域內(nèi)樓盤價格漲幅較快。相對其他兩個版塊，價格懸殊太大，所以，限制大部分本地客源的消費(fèi)欲望。目 前，該版塊內(nèi)樓盤開發(fā)量比較大，面積主要以100 以上為主，價 格基本在 45006000 元/ 左右，消費(fèi)群體主要以外地客源為主。 三、各樓盤調(diào)查情況說明： （ 1）老城區(qū)版塊。老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r主要能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厝说馁彿肯M(fèi)水平。 老城區(qū)目前在建在售新樓盤非常少， 因此調(diào)查樓盤包含新樓盤及近幾年建成的項(xiàng)目，主要調(diào)查樓盤情況如下： 1、櫻珠山花園城 4 位置

8、：泰山路北上海路東 開發(fā)商： 天一集團(tuán) 規(guī)模：項(xiàng)目占地 1200 畝，建有別墅及多層，現(xiàn)在銷售的為 2 期玫瑰莊園，住宅面積從 78-140 平方米，別墅面積 200-400 平方米。面積： 78-140 ，主力戶型 80 左右。 價格： 31003500 元/ 車庫： 2800 元/ 儲藏室（全地上）：1430 元/ 7 年初時銷售均價為 2800 元/ 平米銷售狀況： 80%，別墅已售完 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢： 大型住宅社區(qū)，內(nèi)部配置比較完善 社區(qū)建設(shè)基本成型，基本上屬于現(xiàn)房銷售知名度比較高 價位相對較低 劣勢： 位置偏僻，周邊市政配套不完善，生活不便利在即墨市名聲不是太好 2、吉利花園 ,

9、 地處人民路上 ( 人民路 143 號) ，青島吉利達(dá)房地產(chǎn) 07 年初開發(fā)， 2008 年 4 月份交房。 戶型面積 ：5694 平米左右，主力戶型75 平米、 80 平米左右。 價格： 07 年銷售價格：一樓為2720 元/ 平方米，六樓2560 元/ 平方米；均 5 價為 2700 元/ 平方米左右。 目前小區(qū)二手房價格：為3000-3300 元左右。 優(yōu)勢：戶型設(shè)計(jì)合理，面積以中小型為主，很受客戶喜愛， 離汽車站較近，交通方便。 劣勢：位于人民路西，但周邊全是平房，有點(diǎn)雜亂，小區(qū)規(guī)模不大， 個別單元一梯三戶。 周邊的黃海小區(qū)二手房價格為2800-3200 元左右。 同泰裕嘉園二手房價格

10、3300 元左右。 （2）新城區(qū)版塊 1、歐美世紀(jì)花園 位置：即墨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大連路南側(cè)，溫州路東側(cè) 開發(fā)商： 青島金世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司 投資商： 歐美投資集團(tuán) 規(guī)模：一期 8 棟多層，二期有13 棟多層， 6 棟小高層， 5 棟高層。 戶型面積： 面積 96148 之間，主力戶型是 110115 價格：均價在 42004700 元/ 左右，兩套特價 房 3700 元/ 平米。 銷售狀況：一期在08 年初交房，目前入住率很 低。二期銷售周期較長，以外地購房戶為主。 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：小區(qū)成大型社區(qū)，配套齊全。戶型比較受年輕人的歡迎。 6 劣勢：周邊環(huán)境配套不成熟，交通不方便，公交路線少，出行不

11、 方便，小區(qū)位于東部，處于發(fā)展中地段， 可能有升值潛力， 但是起價高，已經(jīng)超出了當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)客戶的接受范圍。 2、海韻麗都 位置：位于青島西海岸都市新區(qū)， 即墨市人民政府廣場前， 大小珠山，靈山島環(huán)繞四周，濱海大道，水城、經(jīng)貿(mào)大廈、電力調(diào)度大廈等在其 周圍，區(qū)域中心優(yōu)勢凸顯。 開發(fā)商： 青島光大集團(tuán) 規(guī)模： 分兩期工程，共有個樓座，一期 有個樓座，二期有個樓座，其中 一期有一座高層，個小高層。 戶型面積： 178 、 155 、 108.99 、 111 、 138 、 161 、 168 價格：價位在：47006700 元/ 精裝修房再加裝修費(fèi) 750 元/ 平米。銷售狀況：一期去年 2 月份

12、交房。二期目前只有 150 平米以上大戶型，二期中的兩棟高層計(jì)劃于年底開工。 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：配套先進(jìn)新穎，在山東省屬先進(jìn)配套，有吸引力。 戶型設(shè)計(jì)比較合理 靠近海邊，靠近新市府，地段升值潛力大劣勢：周邊市政配套不完善，生活不是很便利 戶型面積較大，客戶群范圍狹小。主要以外地客源為主 7 首付款至少 30 萬以上，對消費(fèi)者壓力太大 3、慧海星光苑 位置：即墨珠海路與青島路交匯處 開發(fā)商： 即墨市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 規(guī)模：共個樓座 戶型面積： 106.09 、 108.50 、126.16 、 139.48 、 129.57 、 153.58 、 146.78 價格：起價 4200 元/ 二樓

13、 4600 元/ 車庫： 3600 元/ ，草房： 1500 元/ （車庫和草房可以不要，自由選擇） 銷售情況： 已售完。 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：小區(qū)配套齊全，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好，外觀漂亮，車庫和草房以自由選擇。 綠化率高。 劣勢：周邊環(huán)境不是很好，人文環(huán)境不是很好， 價格偏高，每平米還要加元的裝修費(fèi)。 4、香檳海岸 位置：青島即墨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西河路 開發(fā)商：頤榮置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模：共有七個樓座， 已全部在建，其中有 32 層、 26 層、 18 層?？偨ㄖ娣e170 萬平米。 8 價格：均價 48005500 元/ 。每平米收 700 元/ 裝修費(fèi)。 車位 10 萬元一個。 銷售情況 ：石油

14、大學(xué)老師集體團(tuán)購300 戶，團(tuán)購價格3000 左右。其 余銷售以外地客戶為主。 優(yōu)劣勢比較 ： 優(yōu)勢：屬大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套齊全。 劣勢：目前周邊配套不齊全，購物不是很方便。 面積較大，單價高，以外來客戶為主。 （3）海濱工業(yè)園版塊 1、項(xiàng)目名稱：清水盧 開發(fā)商：青島魚得水房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址：即墨市上海路與海濱五路交匯處 規(guī)模： 13.5 萬平， 8 棟多層， 6 棟高層。 面積： 84120 平米 銷售價格：多層現(xiàn)在已售完，08 年銷售均價為2800 元/ 平米。目前 高層在售， 3000-3800 元/ 平米。 銷售狀況：一期多層已交房，但入住率低。 二期現(xiàn)房發(fā)售，北京、山西等外來客

15、戶居多。 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：價格較低，外地銷售渠道較好。 劣勢：周邊配套設(shè)施不全；交通不便利； 9 樓體每層凈層高僅為2.7 米，影響銷售。 2、項(xiàng)目名稱：世紀(jì)綠洲（二期） 開發(fā)商：青島金海濱置業(yè)有限公司 地址：即墨市世紀(jì)大道東端 規(guī)模： 14.8 萬平方米。 面積： 80150 平米 銷售價格： 3300-4000 元/ 平米。 銷售狀況：銷售周期從06 年中期開始，銷售進(jìn)度緩慢。 優(yōu)劣勢比較： 優(yōu)勢：戶型為全明設(shè)計(jì)，南北通透 小區(qū)自身配套網(wǎng)點(diǎn)已營業(yè)，方便小區(qū)業(yè)主購物 單價不算太高，有利于銷售 劣勢：戶型面積大，都為中大戶型 屬新城區(qū)，周圍生活配套設(shè)施不齊全。 通過對即墨市三個板塊十多個項(xiàng)目的調(diào)查， 初步歸納出以下幾個特點(diǎn)： 1、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先老城區(qū)市場。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市 場盡管起步晚，卻發(fā)展很快。由于政府政策、城市配套、景觀環(huán)境、 發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢h(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于老市區(qū)， 特別是受惠于跨海大橋和海底隧道 的修建，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場可以說方興未艾，仍有一定的發(fā)展空間。 2 、開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目一般銷售周期較長。目前開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目均價 10 4500-5000 左右，高于老城區(qū)均價1500 元/ 平米以上。當(dāng)?shù)厝速徺I力 不足，以外地城市客源銷售為主。 目前很多項(xiàng)目主要依托外地看房團(tuán)， 可以說開放區(qū)已明顯出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)：季節(jié)性強(qiáng)，常住人口少； 對銷售渠道要求