各種管理制度

1、各種管理制度目錄1、房屋管理制度2、裝飾、裝修管理制度3、公用設施設備管理制度4、小區(qū)停車場管理制度5、財務管理制度6、檔案管理制度7、消防安全管理制度8、電梯使用安全管理制度9、供暖管理制度10、住宅區(qū)供水、供電管理規(guī)定11、供電管理制度12、保安管理制度 保安員交接班制度1、房屋管理制度一、各物業(yè)處對所管物業(yè)項目房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。二 、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定

2、，組織維修。三 、每日巡查 1 次小區(qū)（大廈）房屋共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。四 、每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。五 、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。2、裝飾、裝修管理制度一、各小區(qū)管理處負責本小區(qū)內具體裝修管理事宜。二、各管理處應履行職責，認真審核裝修項目、范圍和施工隊伍，加強督促檢查，同時將裝修申請表、施工圖等資料歸樓保存。 三、各管理處應當經常巡視本小區(qū)內有無違規(guī)、自行裝修現(xiàn)象，如有應立即制止。四、在

3、業(yè)主裝修期間，各管理處應注意公用設施、設備不被裝修損壞，如果發(fā)現(xiàn)有損壞部位，應立即責令恢復并按照裝修管理辦法處理。 五、各管理處應注意在業(yè)主裝修期間，其裝修行為應盡量不能影響其它業(yè)主的生活、工作活動。 六、各管理處應制定有效措施對裝修施工隊進行管理。3、公用設施設備管理制度為搞好小區(qū)公共配套設施設備管理，更好地方便業(yè)主（住戶）的工作與生活，特制訂本制度：一、小區(qū)內公共配套設施設備為全體住戶共同使用和維護，任何單位和個人不得以任何形式占有或占用。二、小區(qū)內公共配套設施設備分有償和無償兩類,使用有償設施時，應按價交費，并自覺遵守有關管理規(guī)定。三、要自覺維護公共配套設施內的各種設施，遵循各種設施的使

4、用、操作規(guī)程或有關規(guī)定，不得損害、破壞，因使用不當而損壞的應照價賠償。四、公共場所內只能進行健康、合法的活動，不得進行任何形式的違法、違紀行為。 五、在使用有關公共配套設施時，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、搶爭，不得高聲喧嘩。六、公共配套設施內要講究衛(wèi)生，不得亂丟、亂吐、亂涂、亂劃，違者除負責清理、恢復原貌外，還處以一定的罰款。七、由專人對小區(qū)的公用設施設備進行定期檢查，保證公用設施設備能正常的使用。4、小區(qū)停車場管理制度一、 指揮進入車輛慢行，按規(guī)定行駛方向行駛，停放車輛位置適當，使車場車輛停放整齊。 二、指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛，慢行開出停車場。 三、 隨時巡檢地面車輛情況，發(fā)現(xiàn)門

5、、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應及時通知車主，并做好記錄。 四、夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記，以保證車輛的安全狀況。 五、 留意進入車場的車輛情況，對帶有危險品車輛，禁止進入車場。 六、如有特殊情況及時上報。5、財務管理制度1.嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按會計法辦事,遵章守法,做好財務會計工作。2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。4.

6、管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。5.遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新?lián)Q代。8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。6、檔案管理制度一、 為規(guī)范公司檔案管理，增強公司檔案的實用性和有效性，特制定本制度

7、。二、 歸檔范圍公司的規(guī)劃、年度計劃、統(tǒng)計資料、財務審計、會計檔案、勞動工資、經營情況、人事檔案、會議記錄、決定、委托書、協(xié)議、合同、項目方案、通知等具有參考價值的文件資料。三、 公司的檔案管理由總經理辦公室檔案室檔案管理員負責。四、 檔案管理員的職責：保證公司及各部門的原始資料及單據齊全完整、安全保密和使用方便。 五、 資料的收集與整理1. 公司的歸檔資料實行“季度歸檔”及“年度歸檔”制度，即：每年的四、七、十和次年的一月和每年二月份為公司檔案資料歸檔期。2. 在檔案資料歸檔期，由檔案管理員分別向各主管部門收集應該歸檔的原始資料。各主管部門經理應積極配合與支持。3. 凡應該及時歸檔的資料，由

8、檔案管理員負責及時歸檔。4. 各部門專用的收、發(fā)文件資料，按文件的密級確定是否歸檔。凡機密以上級的文件必須把原件放入檔案室。5. 檔案管理員根據公司的文書立卷歸檔管理制度實施檔案歸檔整理。六、 資料的分類與歸檔1. 公司檔案資料的分類依據文書立卷歸檔管理制度的有關規(guī)定執(zhí)行。2. 公司檔案資料的歸檔每年一次，屬于平時立卷歸檔的不在此規(guī)定范圍內。七、 檔案的借閱1. 總經理、副總經理、總監(jiān)、總經理辦公室主任借閱非密級檔案可直接通過檔案管理員辦理借閱手續(xù)。2. 因工作需要，公司的其他人員需借閱非密級檔案時，由部門經理辦理借閱檔案申請表送總經理辦公室主任核批。3. 公司檔案密級分為絕密、機密、秘密三個

9、級別，絕密級檔案禁止調閱，機密級檔案只能在檔案室閱覽，不準外借；秘密級檔案經審批可以借閱，但借閱時間不得超過4小時。秘密級檔案的借閱必須由總經理或分管副總經理批準?？偨浝硪蚬獬鰰r可委托副總經理或總經理辦公室主任審批，具體按委托書的內容執(zhí)行。4. 檔案借閱者必須做到： 愛護檔案，保持整潔，嚴禁涂改。 注意安全保密，嚴禁擅自翻印、抄錄、轉借、遺失。八、 檔案的銷毀1. 公司任何個人或部門非經允許不得銷毀公司檔案資料。2. 當某些檔案到了銷毀期時，由檔案管理員填寫公司檔案資料銷毀審批表交總經理辦公室主任審核經總經理批準后執(zhí)行。3. 凡屬于密級的檔案資料必須由總經理批準方可銷毀；一般的檔案資料，由總

10、經理辦公室主任批準后方可銷毀。4. 經批準銷毀的公司檔案，檔案管理員須認真核對，將批準的公司檔案資料銷毀審批表和將要銷毀的檔案資料做好登記并歸檔。登記表永久保存。5. 在銷毀公司檔案資料時，必須由總經理或分管副總經理或總經理辦公室主任指定專人監(jiān)督銷毀。7、消防安全管理制度（一）消防安全教育、培訓制度 1、每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。 2、定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火。 3、各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。 4、對消防設施維護保養(yǎng)和使用人員應進行實地演示和培訓。 5、對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗

11、。 6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。 7、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓，經考試合格，持證上崗。 （二）防火巡查、檢查制度 1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。 2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善。 3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關人員在記錄上簽名。 4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災隱患，應及時整改。 5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。 （三）安全

12、疏散設施管理制度 1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。 2、應按規(guī)范設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施。 3、應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。 4、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖。 5、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。 （四）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速。 2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。 3、按

13、時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗。 4、發(fā)現(xiàn)設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復。 5、非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。 6、上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續(xù)。 7、發(fā)現(xiàn)火災時，迅速按滅火作戰(zhàn)預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。 （五）消防設施、器材維護管理制度 1、消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛(wèi)生、完好。 2、消防設施及消防設備的技術性能的維修保養(yǎng)和定期技術檢

14、測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態(tài)。 3、消防設施和消防設備定期測試： （1）煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作歸口管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。 （2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。 （3）正壓送風、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。 （4）室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。 （5）其它消防設備的測試，根據不同情況決定測試時間。 4、消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。 （

15、2）派專人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。 （3）對消防器材應經常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應立即補充并上報領導。 （4）各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責。 （六）火災隱患整改制度 1、各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。 2、在防火安全檢查中，應對所發(fā)現(xiàn)的火災隱患進行逐項登記，并將隱患情況書面下發(fā)各部門限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。 3、在火災隱患未消除前，各部門應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當地政府報告。 4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患，應

16、當在規(guī)定的期限內改正并寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構。 （七）用火、用電安全管理制度 1、用電安全管理： (1)嚴禁隨意拉設電線，嚴禁超負荷用電。 (2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。 (3)各部門下班后，該關閉的電源應予以關閉。 (4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。 2、用火安全管理： （1）嚴格執(zhí)行動火審批制度，確需動火作業(yè)時，作業(yè)單位應按規(guī)定向消防工作歸口管理部門申請“動火許可證”。 （2）動火作業(yè)前應清除動火點附近5米區(qū)域范圍內的易燃易爆危險物品或作適當的安全隔離，并向保衛(wèi)部借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用，結束作業(yè)后應即時歸還，若有動用應如實報告。8、電梯使用安全

17、管理制度為防止電梯因使用不當造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。1、實施安全教育 由電梯管理員負責對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。2、電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運行，司梯人員均持證上崗。并制定了相應的司梯人員安全操作守則：1） 保證電梯正常運行，提高服務質量，防止發(fā)生事故；2） 要求司機堅持正常出勤，不得擅離崗位；3） 電梯不帶病運行、不超載運行；4） 操作時不吸煙、

18、不閑談等；5） 執(zhí)行司機操作規(guī)程：a、每次開啟廳門進入轎箱內，必須作試運行，確定正常時才能載人；b、電梯運行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時要求修理；c、遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時聯(lián)系外援；d、禁止運超大、超重的物品；e、禁止在運行中打開廳門；f、工作完畢時，應將電梯停在基站并切斷，關好廳門。3、加強對乘梯人員的安全管理制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內容是：a、 用手按鈕，嚴禁撞擊 b、 不許吸煙，勿靠廂門c、 運行之時，擠門危險 d、 危險物品，禁止

19、進梯e、 保持清潔，勿吐勿丟 f、 若遇危險，請按警鈴g、 超載鈴響，后進退出 h、 兒童乘梯，成人攜帶i、 樓內火災，切勿乘梯9、供暖管理制度為規(guī)范供暖管理工作，保障小區(qū)供熱系統(tǒng)正常運轉，特制定如下供暖管理制度：一、熱力站管理 1、熱力站員工在當班時必須嚴守工作崗位，密切注意設備運行狀態(tài)，每兩小時巡視機房和設備一次，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患，保持設備運行的可靠與安全。 2、熟悉和掌握設備的性能和操作規(guī)范，嚴格按操作規(guī)程操作設備，保證安全運行。 3、當班員工在崗位上不得做與工作無關的事情，不得擅自離開工作崗位。 4、嚴格交接制度認真做好交接班記錄、重要操作記錄以及故

20、障修理記錄，仔細向下一班員工介紹當班的各種工作情況。 5、下班前半小時認真做好機房和設備的清潔保養(yǎng)工作。 二、運行管理 1、認真記錄設備運行中的各項參數，及時調整設備的運行狀態(tài)，保質保量，為客戶提供優(yōu)質服務。 2、在冬季供暖時,空調換熱器出口溫度應控制在5055之間,采暖換熱器二次水出口溫度應控制在6085之間.生活熱水換熱器的出口溫度應控制在4853之間.若發(fā)現(xiàn)參數值偏差較大時,應立即報告維修主管,同時向熱力公司報告。 3、每年進行一次住戶室內供暖情況抽查，填寫室內供暖溫度抽檢記錄。 4、熱力站值班人員每2小時巡視一次，并填熱力運行記錄表。 5、維修人員每天定時10：00、22：00時對小區(qū)

21、供采暖閥門進行巡視檢查，并填寫供采暖閥門巡視記錄。 6、每年在供暖前及供暖期內定時進行水質化驗，確保水質達標，并填寫水質化驗記錄表。 7、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,當值員工應及時采取整改措施加以解決,暫時不能處理的問題應及時如實地向運行班長或主管匯報,在班長或主管的協(xié)調下加以解決。 三、維修保養(yǎng) 1、認真做好設備的日常維護和保養(yǎng)工作并填寫日常維修保養(yǎng)記錄，供采暖主要閥門每季度維修保養(yǎng)一次，并填寫供采暖閥門保養(yǎng)記錄。 2、對住戶室內供熱設施的維修，按照客戶服務中心派工單按時完成，并填寫日常維修保養(yǎng)記錄。 3、按照冷、暖設施年度維修保養(yǎng)計劃每年按時完成采暖供熱系統(tǒng)年度檢修保養(yǎng)，并填寫供熱系統(tǒng)定期保養(yǎng)記

22、錄。10、住宅區(qū)供水、供電管理規(guī)定 為了加強住宅區(qū)劃各項配套設施的管理,保障住戶正常用水、用電,維護小區(qū)內良好的生活環(huán)境秩序,特制定本規(guī)定: 一、凡經管理處接收、接管或未辦移交手續(xù)由供水、供電部門委托管理處管理的供水、供電系統(tǒng),一律由管理處依照下列規(guī)定實施管理。 1、在住宅區(qū)移交時,管理處必須抄表到戶,并檢查水、電的計表、管線的完好程度,詳細記錄,以備保修單位維修和備查。 2、管理處維修工是住宅區(qū)供水、供電的管理責任人,應熟悉住宅區(qū)供水、供電設備機組的維修保養(yǎng)規(guī)定。 3、每天檢查記錄配電房、水泵房的運行情況,發(fā)現(xiàn)小型故障應及時維修,大型故障隱患應立即書面報告管理處,通知有關專業(yè)單位進行維修。

23、4、若臨時停水、停電、停氣,必須提前書面通知住戶做好準備,并聯(lián)系供電、供水、供氣系統(tǒng)提供臨時解決措施。 二、住戶使用供水、供電的各種設施,應注意安全,遵守下列規(guī)定: 1、未經批準,不得擅自更改原安裝好的供水、供電等設備。 2、除業(yè)務主管部門、維修員工外,任何人不得擅入水泵房、配電室。 3、供水、供電的開關、閘門不得隨意扳動(如屬小孩所為,追究其家長的管理責任)。 4、住戶離家、家中又無人照料時,應關閉水、電閥門。 5、若違反上述規(guī)定,造成的一切經濟損失或事故,均由當事人負責。 三、凡未經批準在本住宅區(qū)所屬供水、供電系統(tǒng)管線路接駁用電、用水,均屬偷用電,偷用水行為,按如下規(guī)定處理: 1、私自增加

24、設施容量接駁水管、電線的,除暫停供電、供水外,按每增容(14伏安),每用10度電罰款20元。 2、私自裝電、接水,除追計補水電費外,處以十至一百倍罰款,并責令重新申請增容。 3、私自啟動(改動)電子計量器、水表的封印或運行回路,每次罰款300-500元;停用計量器的,不管其停用時間長短,量少按六個月追補水、電費,并停止供水、供電三天至七天。 4、違反安全用電、用水規(guī)定,或拒絕供電、供水部門和管理處水電工檢查和不采納安全用水、用電意見及措施而造成事故者,按事故所造成的實際損失處以罰款。 四、住戶用電需要增容時,須向管理處申請,經審查符合增容要求,批準后,按如下規(guī)定辦理: 1、增容每干伏安(即千瓦

25、,不足按千瓦計算)收增容費600元。 2、增容時,如原線路不足負荷,需另拉電纜、電線的,工程費由使用人負責。 3、批準增容的電表,按增容后,電表容量計收電費基本費。11、供電管理制度1、配電室全部機電設備，由配電室人員負責管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無關人員禁止進入配電室；公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由工程主管或其指定人員陪同，并通知當值領班開門后進入，同時在機房出入登記表上做好記錄。2、保持良好的室內照明和通風，室內溫度控制在35度以下。3、建立運行記錄，每班至少巡查一次，每季組織檢查一次，每年大檢修一次，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報項目部經理。4、每班巡查內容：室內是否有異味，記錄電壓，電流，溫度，電表數;檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理與報告。5、供電線路操作開關部位應設明顯標志，檢修停電拉閘必須掛標志牌，非有關人員決不能動。6、室內禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，報管理人員書面同意方可進行。7、嚴禁違章操作，檢修時必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等。8、配電房每周清掃一次、保持室內清潔，防止小動物進入