工業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)新舞臺

1、工業(yè)地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)新舞臺 城市運營，工業(yè)地產(chǎn)不辱使命有業(yè)內(nèi)專家說，21世紀(jì)城市的發(fā)展已經(jīng)走到了步出房地產(chǎn)開發(fā)、走向城市經(jīng)營的時代了。因為一座城市或區(qū)域的建設(shè)，不僅需要時間來豐滿和完成，更需要大量的資金和財富才能實現(xiàn)；而一座城市或一個功能片區(qū)一旦建立起來，其創(chuàng)立的意義，將代表著一種文化、文明和歷史，以及在此之上形成的生活方式。的確，經(jīng)營城市、經(jīng)營土地，聽起來像是市長們的事情，但任何一座城市的建設(shè)，都是政府與開發(fā)商等各方面共同協(xié)調(diào)、努力的結(jié)果，尤其在政府沒有雄厚資金的情況下進行大規(guī)模的城市建設(shè)時，更要給開發(fā)商一種使命意識。天山科技工業(yè)園總經(jīng)理高忠明深有感觸地說，天山集團是在石家莊這片熱土上發(fā)展起

2、來的，一直想為高新區(qū)的發(fā)展建設(shè)貢獻一份微薄的力量，開發(fā)工業(yè)園對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展很有促動作用，開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟搞上去了，當(dāng)?shù)鼐用竦纳罹湍芴岣撸催^來也能有利于天山集團更好的發(fā)展?？萍脊I(yè)園的技術(shù)產(chǎn)品、人才向全社會輻射、擴散、滲透，不僅可以促進當(dāng)?shù)馗呖萍籍a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以改造、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。尤其是科技工業(yè)園的管理模式對各地經(jīng)濟的發(fā)展起示范和帶動作用。我們是民營企業(yè)，也要考慮集團的未來發(fā)展，從多元化發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，我們也時刻需要新的經(jīng)濟增長點來保持企業(yè)的高速發(fā)展，科技工業(yè)園能夠集中很多科技型項目，我們可以不斷的從中篩選項目與企業(yè)搞合作開發(fā)，這也符合我們的發(fā)展方向。 在國外，政府借助市場的力量，讓有實

3、力、有品牌、有信譽的發(fā)展商去進行一些大項目的同步開發(fā)，完成區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅、生活配套設(shè)施的建設(shè)，成功案例比比皆是。尤其是工業(yè)地產(chǎn)，隨著新工業(yè)經(jīng)濟的誕生，加上老工業(yè)的轉(zhuǎn)型，工業(yè)地產(chǎn)即將面對更多的商機，也將承載更多的業(yè)界使命。過往的事實在表明，開發(fā)商到了主動介入城建熱潮的新地產(chǎn)時代，站在城市運營的整體高度，開發(fā)商的每一個成功作品都將與城市未來的發(fā)展息息相關(guān)。 石家莊工業(yè)園方興未艾建工業(yè)園，石家莊占據(jù)了充分的地理之便。這座城市是全國重要的交通樞紐，京廣、石德、石太三大鐵路十字交叉，京深、石黃、石太高速公路及107、307、308國道四通八達。石家莊機場、天津港、秦皇島港、黃驊港通往世界各地，交通極為

4、便利，而石家莊的國家級高新區(qū)就圍繞京深高速而設(shè)。近幾年來，石家莊工業(yè)園區(qū)建設(shè)從小到大，從少到多，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。截至目前，全市工業(yè)園區(qū)總數(shù)達到117個。其中國家級5個，省級5個，市級63個，縣級44個。園區(qū)占地總面積614平方公里；企業(yè)個數(shù)8810個，占全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)153；從業(yè)人員19萬人，占鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總?cè)藬?shù)的15。園區(qū)內(nèi)千萬元以上企業(yè)個數(shù)395個。2002年實現(xiàn)產(chǎn)值280億元，占全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值的215。其中，營業(yè)收入億元以上工業(yè)園區(qū)達到69個，1-5億元57個，5-10億元7個，10-40億元5個。園區(qū)建設(shè)名列全省前茅，已初步形成集聚效應(yīng)。在談到籌建大型工業(yè)園區(qū)都應(yīng)解決哪些問題時，高

5、忠明總經(jīng)理認為，要把大型工業(yè)園區(qū)的建設(shè)作為城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚互動的連接點，首先必須解決認識問題。城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚是城市化發(fā)展的兩個輪子，要努力實現(xiàn)良性互動，城市化不等于城市建設(shè)，也不等于簡單的產(chǎn)業(yè)集聚，而是城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚的互相促進、互相推動。城市化發(fā)展必須要有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，建立起富有競爭力的城市經(jīng)濟體系和產(chǎn)業(yè)集群。離開產(chǎn)業(yè)集聚的城市化，只能唱“空城計”。 天山科技工業(yè)園的“七種武器”借鑒各地工業(yè)園區(qū)建設(shè)的實踐和經(jīng)驗，并結(jié)合石家莊的經(jīng)濟情況，天山科技工業(yè)園獨創(chuàng)了七種武器，形成了一切以企業(yè)為中心的運作模式。武器一：OEM定制式建廠模式。眾所周知，企業(yè)自己選址、建廠將要耗費大量的人力、物力

6、和財力，廠房建好后等產(chǎn)品生產(chǎn)出來，市場情況則已發(fā)生變化。天山科技工業(yè)園的OEM定制式建廠模式，按照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要，特制設(shè)計建造廠區(qū)廠房，駐園企業(yè)還可根據(jù)需要購置或租用標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房符合國家級標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)要求，適應(yīng)企業(yè)多層次發(fā)展需要。OEM定制式建廠可為企業(yè)節(jié)省5-10的創(chuàng)業(yè)資本。武器二：為企業(yè)提供貸款擔(dān)保。石家莊當(dāng)前企業(yè)融資渠道窄，資金缺口大，多數(shù)中小企業(yè)貸款找不到擔(dān)保，僅靠小額存單抵押貸款，滿足不了企業(yè)發(fā)展。在天山科技工業(yè)園中，企業(yè)購置園區(qū)內(nèi)廠房，可獲得6成10-30年按揭貸款，貸款額度不限，由工業(yè)園全程擔(dān)保。企業(yè)只需投入總款額的40即可得到專屬生產(chǎn)空間，剩下資金可用于添置新設(shè)備、新材料

7、，研發(fā)新技術(shù)，徹底解決困擾企業(yè)的資金問題。 武器三：高科技園區(qū)優(yōu)惠政策。政府政策對企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的影響非常大，在天山工業(yè)園，各種優(yōu)越的園區(qū)優(yōu)惠政策和政府優(yōu)惠條件，無異于為企業(yè)創(chuàng)造了生財?shù)木蹖毰琛Ｈ纾禾焐娇萍脊I(yè)園全方位支持駐園企業(yè)“高新技術(shù)企業(yè)”的資格認定。駐園企業(yè)除可享受國家、省、市及開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策外，還可享受天山科技工業(yè)園自身的優(yōu)惠政策。例如，工業(yè)園可協(xié)助駐園企業(yè)辦理相關(guān)政策認定，享受免二減三政策優(yōu)惠。武器四：集中化服務(wù)管理模式。后勤服務(wù)雖都是一些瑣事，但要企業(yè)一樣樣自己去做，耗費的人力財力也是很大的，天山的集中化服務(wù)管理模式由園區(qū)辦公室協(xié)辦立項、征地、工商、稅務(wù)登記以及各種規(guī)費證照的報批

8、手續(xù)，為駐園企業(yè)免除一切后顧之憂，以便企業(yè)集中精力組織科研開發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營。武器五：CS全滿意服務(wù)系統(tǒng)。一切以投資創(chuàng)業(yè)者為中心，從立項、設(shè)計、開發(fā)直到銷售、物業(yè)管理等各個階段都以企業(yè)需求為出發(fā)點，靈活運作。一事一議。接到企業(yè)入園申請后，立即實行全程跟蹤服務(wù)。 武器六：企業(yè)孵化基地。石家莊高新區(qū)管委會、河北省信息產(chǎn)業(yè)廳、清華大學(xué)達成共識，將河北清華信息技術(shù)轉(zhuǎn)化中心建立在天山科技工業(yè)園。作為企業(yè)孵化基地，催生新型企業(yè)，促進科研產(chǎn)品成果化，為園區(qū)企業(yè)提供便利的科技信息。此舉不僅有利于園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，還將會吸引更多的高科技企業(yè)來高新區(qū)投資，產(chǎn)生集約效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，使之成為河北的“硅谷”。武器七：技術(shù)、

9、資金支持。高新區(qū)政府全力支持在高新區(qū)投資的各類型企業(yè)，對于那些經(jīng)營實力小，急需尋找資金、項目發(fā)展的企業(yè)，高新區(qū)政府特別設(shè)立了“風(fēng)險投資性機構(gòu)”、“風(fēng)險擔(dān)?！钡榷鄠€單位，為廣大中小企業(yè)提供風(fēng)險投資方面的咨詢和技術(shù)支持。同時工業(yè)園區(qū)已經(jīng)存儲了2萬多個項目，可供投資者選擇。 歡喜之余，冷靜思考！工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)園區(qū)同步開發(fā)的思路，刺激了整個周邊地區(qū)的知覺功能得以復(fù)活，也以一種超前的理念把區(qū)域開發(fā)上升到一個“造城”的概念。以集團消費為主要特征的工業(yè)地產(chǎn)，其適銷對路的營銷方式，也為城建開發(fā)開啟了一種新的思維，為房地產(chǎn)競爭打開了一扇新的視窗。反觀這幾年的房地產(chǎn)，商品的同質(zhì)化競爭越來越激烈，在這種火拼的格局下，如何獨辟蹊徑，細分市場去搶占制高點，工業(yè)地產(chǎn)可謂是一條新路。有人說，房產(chǎn)價格戰(zhàn)只會把市場做死，而不會把市場做大。由此看來，工業(yè)地產(chǎn)通過對地產(chǎn)內(nèi)涵的深度挖掘，對市場客戶的細分，對城市運營的把握，既把市場做大做強了，也把開發(fā)商的形象書寫得更具時代感。此種開發(fā)創(chuàng)新的勇氣，彰顯了房地產(chǎn)與時俱進的創(chuàng)新理念，可喜可賀。但在歡喜之余，我們也要冷靜的思考。目前很多的工業(yè)園區(qū)并不具備園區(qū)的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進了幾家企業(yè)，就打起了工業(yè)園