工程質(zhì)量問題及裝修問題分析

1、集中裝修管理業(yè)主和物業(yè)使用人在入伙后有 權(quán)對自己所購或所租物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修 必須符合國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修管理規(guī)定，同時應(yīng)按一定程 序進(jìn)行。集中裝修在物業(yè) 管理運(yùn)作流程中是最容易 發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié)，矛盾最突出， 最能檢驗物業(yè)管理水平和服務(wù)水平。為加強(qiáng)園區(qū)裝飾裝修管理和監(jiān)督，保證物業(yè) 的完好和安全，有效制止違章裝飾裝修行為，保持園區(qū)環(huán)境的衛(wèi)生舒適，保障園 區(qū)業(yè)主的公共利益，為以后更好的管理，建設(shè)優(yōu)美和諧社區(qū)打造基礎(chǔ)，只有前期 裝修管理的統(tǒng)一規(guī)范，后期才能避免更多的問題。物業(yè)公司在裝修管理中應(yīng)該提 前做好幾個方面的工作：1、制定合法合理的裝修管理規(guī) 定（裝修申報與開工、裝 修施工要

2、求、裝修施工管理、裝修保證金、裝修工程竣工驗收、維修裝修責(zé)任），2、做好裝修申請登記和審批工作，3、做好裝修施工管理（簽訂裝修施工責(zé)任承諾 書、施工人員管理、施工時間管理、施工現(xiàn)場 管理），4、做好裝修驗收工作（初驗、 復(fù)驗）5、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。就近期新都匯交房期間我們應(yīng)該做到對于裝修的 辦理流程、裝修注意事項、裝修時間、施工人員 的注意事項、防火責(zé)任、施工安全、 違規(guī)裝修的處理等了然于胸，能夠在驗房等工作中有意識的告知業(yè)主，還可以在 電梯等明顯的地方做出文字和圖片的宣傳。在業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間物業(yè)公司應(yīng)該做到幾點：1、裝修辦理的工作人員要嚴(yán)格把控，嚴(yán)格審核業(yè)主的裝飾裝修方案、水電改 造

3、圖紙、陽臺封閉圖紙、墻體改動申請、裝修公司資質(zhì)、裝修公司負(fù)責(zé)人資料 等。業(yè)主辦理裝修時要填寫裝修申請表裝修協(xié)議消防責(zé)任書等。物業(yè) 公司發(fā)放裝修許可證后才能開始施工。2、裝修公司人員應(yīng)該 持證進(jìn)出和施工，在裝修公司進(jìn)場時秩序人員應(yīng)當(dāng)對裝 修工人、材料嚴(yán)格檢查，女啖現(xiàn)異常情況應(yīng)當(dāng)及時通知客服管家及秩序主管。3、在裝修過程中，客服管家應(yīng)當(dāng)每日做好裝修巡檢，認(rèn)真仔細(xì)填寫裝修巡檢 表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查中遇見業(yè)主要明確告知業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人需要 注意的問題。在裝修巡檢 中應(yīng)當(dāng)注意的方面主要有防水 處理、水暖打壓、燃 氣通道更改、給排水管道的更改，水井坊管道（私改管道）、陽臺封閉、墻體的 處理、空調(diào)安裝

4、、排氣口、入戶門、外立面、公共區(qū)域、裝修垃圾處理等。4、驗收工作要求客服人員嚴(yán)格細(xì)致的檢查驗收，明確的告知業(yè)主裝修過后的 一切因裝修產(chǎn)生的問題將由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任及為何要有初驗復(fù)驗。舉例裝修中出現(xiàn)的一些問題，下水管堵塞，告知業(yè)主在裝修前與裝修后一定 要試試地漏等下水是否順暢。二次防水，告知業(yè) 主在裝修前后對防水進(jìn)行閉水試 驗，如若裝修前無問題，裝修后出現(xiàn)問題施工將不負(fù)責(zé)維修。吊頂需留檢查口， 建議業(yè)主要用集成吊頂，便于檢查維修。水暖打壓，告知業(yè)主在裝修前后要對水 暖進(jìn)行打壓，確保無漏水問題，也要對水暖進(jìn)行通水試驗確保無堵塞問題。裝修 垃圾的處理，應(yīng)當(dāng)讓裝修工人放到指定位置，若發(fā)現(xiàn)隨意堆放要求裝

5、修工人立即 處理，否則將按照相關(guān)規(guī)定對裝修工人進(jìn)行處罰。現(xiàn)象:業(yè)主裝修存在大量爭議問題存在原因物業(yè)公司對業(yè)主的裝修圖紙審核不嚴(yán)，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次 過低，對裝修期間不能改動的或不可包在裝修 結(jié)構(gòu)內(nèi)的物件未予以明確。解決方案：首先要同裝修人及裝修企 業(yè)明確相互的責(zé)任，以書面形式明確在裝修過程 中明令禁止的所有事 項比如：因裝修導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停 電物品 損壞等，裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝修公司責(zé)任的，裝修人可以向裝修企 業(yè)追償。裝修人擅自改動 水電氣暖造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。嚴(yán)禁裝修人 侵占公共空間、未申報登記就實施裝修、委托不具備 裝修資質(zhì)等級的單位實施裝

6、修、使用不符合國家標(biāo) 準(zhǔn)的裝飾材料、損壞主體承重結(jié)構(gòu)等等行為。在裝修項目 申報登記及日常巡查時，則要求物業(yè)管理人員必須到現(xiàn)場對圖紙同實物進(jìn)行核 對，以杜絕上述現(xiàn)象的發(fā)生。同時，在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，必須在處理了問 題之后，再予以驗收，這也是裝修管理的重中之重。交付后的工程問題處理交付后保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，住戶也應(yīng)及時向建設(shè)單位、物業(yè)公司反映 并予以確認(rèn)，建設(shè)單位應(yīng)按照住宅工程質(zhì)量保修相關(guān)規(guī)定對質(zhì)量問題進(jìn)行保修， 當(dāng)有爭議、糾紛時可采用如下方式進(jìn)行處理：一是協(xié)商。協(xié)商是質(zhì)量糾紛的最有 效最經(jīng)濟(jì)的解決方式，協(xié)商由當(dāng)事人直面進(jìn)行，提出處理方案，維修恢復(fù)使用功 能;因質(zhì)量問題給一方造成直、間 接

7、損失也可予以一定 補(bǔ)償。協(xié)商一經(jīng)達(dá)成一致， 雙方簽定協(xié)議，予以落實。二是投訴。經(jīng)協(xié) 商無果的質(zhì)量糾紛，當(dāng)事人一方或雙 方均可提出投訴。投訴的受理除了建設(shè)行政部門及其投訴受理機(jī)構(gòu)（不受理涉及 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和糾紛的部分）外，也可以是消費(fèi)者協(xié)會等相關(guān)單位。投訴受理單位要 以存在的質(zhì)量問題為基礎(chǔ)，本著合法、合理、公平、公正的原則，依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)， 責(zé)成質(zhì)量責(zé)任方對工程存在質(zhì)量問題實施有效整改，以維護(hù)購房者的合法權(quán)益。 三是訴訟。當(dāng)協(xié)商、投訴 達(dá)不成協(xié)議或已達(dá)成的協(xié)議不能履行時，訴訟是解決質(zhì) 量糾紛的最終途徑。經(jīng)法院審理判決，由質(zhì)量責(zé)任方承擔(dān)整改修復(fù)及 賠償責(zé)任。 在訴訟審理過程中，對難以認(rèn)定的質(zhì)量問題，司法

8、部門可委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行 鑒定。消費(fèi)者在購買商品房時，往往會收到施工單位提供的房屋使用與保修說 明 書和保修服務(wù)卡，但在其中可能只說 明了保修的最低期限，而真正的保修 期限應(yīng)以開發(fā)商與施工單位簽訂的保修合同為準(zhǔn)，用戶如果需要，可以向開發(fā)商 咨詢。在房屋交付之后，物業(yè) 公司應(yīng)該對遺留的工程問題進(jìn)行及時跟蹤處理，督 促施工方盡快處理。常見的工程問題主要有土建（空鼓、粉刷、墻 體殘缺破損、面不平等）入戶門 （劃痕、不好開關(guān)、凹陷等）塑鋼 （推拉1沉不好開關(guān)、密封膠沒打勻、窗開關(guān)不順 有明顯的劃痕和破損等）水暖（配件缺失、堵塞、漏水等）強(qiáng) 弱電（配件缺失、不通 電等）燃?xì)猓ㄈ細(xì)獗淼扰浼陌惭b）防水（

9、屋面漏水、室內(nèi)漏水）設(shè)計方面的問題對于工程問題的處理物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照流程處理，工程問題分為公共 區(qū)域與業(yè)主戶內(nèi)問題，接報人做好相關(guān)登記，與相應(yīng)的客服管家對接回訪，客服 管家應(yīng)該及時聯(lián)系施工方到場處理并做好處理流程的記錄（如何寸處理，處理到 什么進(jìn)度等），做到有據(jù)可查。隨著物管項目時間的順延，越來越多凸現(xiàn)在我們眼前的工程問題，成了 制約物管項目順利進(jìn)行的頑疾。這些問題存在于物管項目的每個階段。問題一：現(xiàn)象：房屋漏雨、墻體開裂、水、電 路維修等。存在原因：1. 業(yè)主大多對拿在手中的房屋質(zhì) 量保證書及住宅使用說 明書中的規(guī)定沒有細(xì)讀，從而不了解房屋各部的質(zhì)保期限，2. 質(zhì)保期間業(yè)主報修，因為施工

10、方人員在場，物業(yè)公司往往采取電話聯(lián)系施 工方人員入戶現(xiàn)場解決的方式進(jìn)行沒有留下任何記錄，責(zé)任難以明確。3. 過了法定的保修期后，施工方按照合同 規(guī)定超值提供的這部分服務(wù)，業(yè)主 仍然認(rèn)為在正常的質(zhì)量保修期限。保修期內(nèi)沒修好的，沒修保修期外報 修的攪和 在一起，難以分清，維修資金一直無法啟用而物 業(yè)公司無奈只得無休止地 組織維 修投入大量的人力和 財力，始終無法脫離終結(jié)，而個別業(yè)主也因房屋質(zhì)量問題一 直拖繳物業(yè)費(fèi)。解決方案：1.物業(yè)管理公司可將兩書中關(guān)于質(zhì)保期的詳細(xì)規(guī)定予以明確并長期公示，同 時將地產(chǎn)商同施工方簽署的質(zhì)保期列在后面注明。由此三方都明晰了準(zhǔn)確的質(zhì) 保時間，該啟動維修資金進(jìn)行維修的啟用

11、維修資金，該業(yè)主自行維修的，業(yè)主自 行維修，以杜絕爭議。2物業(yè)公司要做好兩份物 業(yè)管理檔案，除了正常的物管檔案外，還要建立一 份業(yè)主綜合狀況表，表中要明晰此業(yè) 主自入住以來涉及到的所有同物 業(yè)公司 相關(guān)的信息，以追溯此業(yè)主同物業(yè)公司發(fā)生的所有聯(lián)絡(luò)及事項處理結(jié)果，要求此 表以具體樓號分支到具體每 戶，一戶一表。同時，在保修期內(nèi)對施工方下達(dá)的維 修指令，必須下達(dá)書面的返修單并要求施工方完工后業(yè) 主簽字返還存檔。問題二:現(xiàn)象：保修期后，對于正常物業(yè)管理過程中工程設(shè)備設(shè)施存在的問題，物業(yè)工程人員無法解決不清楚該怎么修，也不清楚材料及備品備件的價格。存在原因：部分工程人員始終認(rèn)為，質(zhì)保期存在的問題是施工

12、方的責(zé)任，與物業(yè)公司無關(guān)，于是，下了報修單后，工程人員在過程中不參與，接了施工方返還的報修 單后直接遞交檔案管理人員存檔管理。解決方案：我認(rèn)為，設(shè)備設(shè)施在第一時間出現(xiàn)問題的第一維修人應(yīng)該是物業(yè)工程人員。 在此期間，工程人員應(yīng)查找相關(guān)的圖紙資料，安排人員現(xiàn)場處理。如處 理過程中 發(fā)現(xiàn)解決不了，再通知施工方解決，并全程跟蹤。在此期間 ，物業(yè)工程人員可以 向施工方工程管理人員學(xué)習(xí)大量的設(shè)備相關(guān)技術(shù)，同時，可以提高自己的專業(yè)動 手能力和對材料備件的性價信息掌握能力，為后續(xù)的自我管理奠定良好的基 礎(chǔ)。問題三：現(xiàn)象:業(yè)主裝修存在大量爭議問題存在原因物業(yè)公司對業(yè)主的裝修圖紙審核不嚴(yán)，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次過低，對裝修期間不能改動的或不可包在裝修 結(jié)構(gòu)內(nèi)的物件未予以明確。解決方案：首先要同裝修人及裝修企 業(yè)明確相互的責(zé)任，以書面形式明確在裝修過程 中明令禁止的所有事 項比如：因裝修導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停 電物品 損壞等，裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝修公司責(zé)任的，裝修人可以向裝修企 業(yè)追償。裝修人擅