物業(yè)設施設備綜合管理規(guī)定

1、物業(yè)設施設備綜合管理規(guī)定 1 目的 從總體上確立各類設施設備的管理要求，確保各類設施設備 管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 2 適用范圍 適用于公司各部門對設施設備的綜合管理。 3 引用標準和文件 3.1ISO9001 ：20006.1 資源提供 6.3 基礎設施 6.4 工作環(huán)境 3.2 公司質(zhì)量手冊第六章第一節(jié)資源的提供與管理 4 職責 4.1 各小區(qū) / 大廈管理處具體負責本小區(qū)設施、設備的管理。 4.2 工程技術部負責對小區(qū)的設施設備管理工作進行組織、 指 導和協(xié)調(diào)。 4.3 維修中心和各小區(qū)維修組負責責任范圍內(nèi)設施設備維修 和維護，建立設備臺帳。 5 程序要求 5.1 設施設備管理流程圖

2、 （附后 ） 5.2 設施設備的交接驗收 5.2.1 公司在接管新物業(yè)時， 主管責任部門負責按國家的法律 法規(guī)、設備使用說明書和設施設備移交清單等相關資料對接管區(qū) 域的設施設備進行驗收。對達不到要求的，應通知有關單位進行 整改。設備的接管由主管責任部門辦理相應手續(xù)，相關資料由主 管責任部門復核存檔。 ( 設施設備管理納入維修中心管理的小區(qū)或 大廈， 維修中心為設施設備管理的責任部門 ; 未納入維修中心管理 的設施設備管理的責任部門為小區(qū)或大廈管理處。 ) 5.2.2 設施設備正式接管后， 由主管責任部門進行清點， 并分 別在設施 / 設備臺帳上登記。 5.2.3 新接管物業(yè)設施設備的交接驗收操

3、作具體見 設施設備 交接驗收制度。 5.3 設備的購置 5.3.1 設備的決策與選擇 5.3.1.1 使用部門根據(jù)需要提出購置申請， 由該部門組織進行 可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理批準后，由工程部對同類 多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟技術性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作 詳見設備購置規(guī)程 。 5.3.1.2 工程部負責對設備進行綜合評價。 必要時應采取以下措施： a) 了解國內(nèi)外市場信息，如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等 ; b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術說明書等有關資 料。 5.3.2 設備采購的審批 5.3.2.1 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情 況對設備采購進行審批。

4、 所有權屬于業(yè)主的設備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給 業(yè)主委員會審批。 5.3.3 設備的采購 設備在辦妥購置審核手續(xù)后，按“公開、公平、公正”原則 采用詢價、議價、招標等形式，由相關部門進行采購。 5.3.4 設備的驗收 5.3.4.1 外購設備到貨后， 應由工程技術部、 采供部門和設備 使用部門一起參加開箱驗收，并將驗收情況記錄在“設備開箱驗 收單”中，有關技術資料由工程技術部收集存檔。 5.3.4.2 在驗收中， 如發(fā)現(xiàn)問題， 應及時向有關方面查詢或向 責任方索賠，如設備驗收不合格，由采購人員與供貨方進行交涉 和處理。 5.3.4.3 對技術要求比較復雜， 且公司無法進行驗收的， 由工

5、 程技術部報告總經(jīng)理批準后，委托第三方驗收，工程部及相關部 門協(xié)同參加。 5.3.5 安裝、調(diào)試和移交 5.3.5.1 需要安裝的設備， 如水泵、 巡更設備等， 其安裝工作 由工程技術部負責組織實施，工程部可獨立完成該項工作，也可 委托專業(yè)單位進行檢查、調(diào)試，確信達到技術規(guī)定的要求后，即 可提交驗收。 5.3.5.2 工程技術部、 安裝單位會同使用部門對設備進行安裝 驗收，驗收合格后，必須填寫“設備安裝驗收交接報告”移交給 使用部門。詳見設備驗收、安裝與移交規(guī)程 。 5.4 設施設備的檔案管理 5.4.1 技術資料的管理 5.4.1.1 公司自有設備 （ 所有權屬于公司 ） 的技術資料應集中

6、交工程技術部歸檔，并進行統(tǒng)一管理。工程部可對技術資料進行 備份，視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。 5.4.1.2 業(yè)主所有設備 （所有權屬于業(yè)主 ） 的技術資料由小區(qū) 管理處歸檔，并進行統(tǒng)一管理。 5.4.2 設備的檔案管理 工程技術部負責對設備進行統(tǒng)一分類和編號，并建立設備臺 帳由專人負責保管。各管理處應建立設備分類臺帳。具體操作詳 見設施設備檔案管理制度 。 5.5 設施設備的使用、維護與維修 5.5.1 設施設備的維護保養(yǎng)和維修 5.5.1.1 各小區(qū)維修組應對設施設備進行日常巡檢， 發(fā)現(xiàn)問題 及時排除，具體操作詳見設施設備日常巡檢制度 。 5.5.1.2 設備的定期維護保養(yǎng)由專職維修

7、人員完成， 具體操作 詳見設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程 。 5.5.1.3 電梯、水泵、 鍋爐、冷水機組等重要設備必須由專人 管理、維護、檢修，并建立相應的機房管理制度。 5.5.1.4 發(fā)生設備事故后， 事故發(fā)生部門應填寫 “設備事故報 告書”，經(jīng)工程技術部經(jīng)理簽署意見后，送總經(jīng)理批示，轉(zhuǎn)由工程 部和相關部門處理。 5.5.1.5 維修中心、各小區(qū)維修組負責指定責任范圍內(nèi)設施、 設備的年度維修保養(yǎng)計劃，報工程技術部審核后實施，具體操作 詳見設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程 5.5.1.6 設施設備如發(fā)生故障或損壞， 則應由使用部門報維修 組或維修中心進行維修。具體操作詳見日常報修規(guī)程 5.5.1.7 業(yè)主需要維

8、修、安裝等服務的，由小區(qū)維修組提供， 具體操作詳見日常報修規(guī)程 。 5.5.2 監(jiān)視和測量裝置的管理 5.5.2.1 工程技術部負責建立監(jiān)測設備的定期校準計劃， 并做 好各類校準、鑒定記錄。 5.5.1.2 工程技術部負責監(jiān)測設備的校準、 鑒定，本公司無法 鑒定或國家規(guī)定的應送國家專門檢測機構進行“外檢” ，其余設備 則由工程部負責進行“內(nèi)檢” ，具體操作詳見監(jiān)視和測量裝置控 制規(guī)程。 5.5.3 設備的封存和啟封 5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設備或新購未使用達三月以 上的設備，由維修中心或維修組對設備進行封存處理，并在設備 檔案中予以記錄。 5.5.3.2 需要重新使用封存設備時，

9、應由維修中心或維修組進 行啟封檢查和試運行，確認合格后方可投入使用，并在原檔案中 注明啟封日期和相關事項。 5.5.4 維修零備件管理 維修中心負責組織維修零備件管理，各小區(qū)維修組負責本小 區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見維修零部件管理制度 。 5.6 設施設備的改造和更新 當原有設施設備已不能適應需要時， 可由使用部門提出申請， 經(jīng)工程部簽署意見后，報總經(jīng)理審批。所有權屬于業(yè)主的還需報 業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇，則由工程技術部會同有關 部門實施，具體操作見設備更新改造和大修管理規(guī)程和共 用設施大中修管理規(guī)程 ;如果屬于更新范疇， 則由使用部門按設 備購置程序辦理。 5.7 設備的報廢

10、 5.7.1 設備的報廢應由使用部門提出申請， 由工程部負責進行 技術鑒定，確認符合報廢要求后，填寫“設備報廢申請單” ，經(jīng)總 經(jīng)理批準后由使用部門作報廢處理 ( 所有權屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè) 主委員會批準 ) ，設備作報廢處理后，財務部應注銷設備資產(chǎn)，各 建帳部門應注銷設備臺帳。 5.7.2 報廢設備有多種處理方法 具體可作如下處理： a) 出售 ; b) 零拆，對可利用零部件進行拆除備用 ; c) 無用部件作廢品處理 ; d) 處理資金交財務部作設備殘值處理。 5.8 意外事件處理預案 5.8.1 電梯緊急援救預案 維修組接到報告后，立即派人前往電梯機房，切斷機房主電 源并對曳引機進行手動操作

11、，使電梯轎廂移至最近層平層處，打 開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見電梯應急處理規(guī)程 5.8.2 斷電預案 當發(fā)現(xiàn)停電時，配電房值班人員應首先確認是外線停電還是 內(nèi)部故障。如果是外線停電，應立即進行倒閘操作，將負荷切換 到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則應先把分開關拉開， 進行檢查。沒有異常情況就試送總開關，再試送各分開關。如果 發(fā)現(xiàn)異常，應迅速派出維修人員搶修。具體操作見供電系統(tǒng)應 急處理規(guī)程 5.8.3 斷水預案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導致停水，維修組應迅速 派出人員搶修。如果是外部停水，維修組應立即通知水廠搶修并 切斷所有公共區(qū)域用水，以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操 作見給排水系統(tǒng)應急處理規(guī)程