淺析勝利油田社區(qū)發(fā)展問題

1、淺析勝利油田社區(qū)發(fā)展問題 1前 言 勝利油田隸屬中國石化集團(tuán)，是我國第二大油田，以油氣生產(chǎn)為主，集油氣勘探開發(fā)、石油化工、公用工程、多種經(jīng)營和礦區(qū)服務(wù)為一體的特大型企業(yè)。1998年-2000年，國內(nèi)企業(yè)以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為目的，經(jīng)過了一系列的改革，包括重組、改制、上市，逐步走出了計(jì)劃模式，向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，直接參與到國際市場競爭中，勝利油田社區(qū)正是深化企業(yè)改革的產(chǎn)物，它的成立具有較強(qiáng)的歷史意義，承擔(dān)著企業(yè)辦社會絕大部分的任務(wù)，包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療服務(wù)、物業(yè)管理、公共事業(yè)和生活服務(wù)保障。1997年社區(qū)成立以來，按照總體部署不斷深化改革，學(xué)校移交地方管理、水電氣暖劃歸專業(yè)化公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，社區(qū)的服務(wù)

2、格局發(fā)生了很大改變，發(fā)展問題受到了深刻的影響。實(shí)踐證明，社區(qū)既支撐了企業(yè)的歷史發(fā)展重任，也承載了支持企業(yè)改革和提供社區(qū)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)責(zé)任，是企業(yè)整體發(fā)展的重要組成部分。2012年1月5日-7日，中國石化集團(tuán)公司2011年度工作會議在北京召開，會議指出，社區(qū)改革是目前集團(tuán)公司改革的關(guān)鍵。要通過深化社區(qū)改革，使社區(qū)成為和諧穩(wěn)定“大后方”，為駐區(qū)企業(yè)發(fā)展、駐區(qū)員工生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。按照“市場化運(yùn)作、企業(yè)化管理、社會化服務(wù)”原則，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平。為此，在解讀改革政策的同時(shí)，本文采用對比分析、經(jīng)驗(yàn)借鑒等方法，重點(diǎn)分析勝利油田社區(qū)形成、管理模式、運(yùn)行機(jī)制、資源優(yōu)勢、劣勢問題等與發(fā)展密切相關(guān)問題，總

3、結(jié)和歸納了以下淺薄的意見和建議。 2勝利油田社區(qū)的形成及生存特點(diǎn) “社”是指相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群，“區(qū)”是指一定的地域范圍。所以，“社區(qū)”可以說是相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群共同居住的一定的區(qū)域。它具有以下特征：有一定的地理區(qū)域，有一定數(shù)量的人口，居民之間有共同的意識和利益，并有著較密切的社會交往。 和其他企業(yè)社區(qū)一樣，勝利油田社區(qū)是在國有企業(yè)深化改革中形成，承擔(dān)著企業(yè)轄區(qū)內(nèi)的社會職能，主要是基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、物業(yè)管理、文體事業(yè)以及生活服務(wù)。與城市社區(qū)相比，在管理隸屬關(guān)系、區(qū)域分布、運(yùn)行機(jī)制、經(jīng)營模式等方面存在較大差異。由于生產(chǎn)的需要，勝利油田社區(qū)主要是按照企業(yè)生產(chǎn)礦區(qū)分布的

4、，目前共有社區(qū)管理中心10個(gè)，在市區(qū)范圍內(nèi)的社區(qū)有5個(gè)，在縣區(qū)內(nèi)的有3個(gè)，在城鎮(zhèn)內(nèi)有2個(gè)，管轄區(qū)域涉及山東省的東營、濱州、德州、煙臺、淄博等地市。多數(shù)社區(qū)分布分散，區(qū)域跨度較大，以勝利油田勝南社區(qū)為例，轄區(qū)區(qū)域面積287.59km2，橫跨東營、淄博、濱州3市6區(qū)縣，南北相距90km，東西相距60km，承擔(dān)著純繡、純苑和純興等18個(gè)居民小區(qū)的物業(yè)管理、房產(chǎn)管理、維修改造、學(xué)前教育、醫(yī)療衛(wèi)生、老年服務(wù)、文化建設(shè)、計(jì)劃生育和社會治安等綜合服務(wù)工作，管理住宅953棟(23715套)，住宅建筑總面積166.66104m2，服務(wù)居民7萬余人。 幾十年來，油田勘探開發(fā)、生產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際，以及礦區(qū)分布的地域特點(diǎn)

5、因素的存在，社區(qū)形成了以下特點(diǎn)。 每一個(gè)油田社區(qū)均有一個(gè)相對獨(dú)立和固定的區(qū)域，有一定數(shù)量的人口，居民具有共同的企業(yè)身份、共同的工作和生活規(guī)律、相同的物質(zhì)和文化基礎(chǔ)。 社區(qū)成員之間的結(jié)合感和歸屬感，更多的是來源于同在一個(gè)企業(yè)，對外來人員會有排斥或戒備心理。 各社區(qū)間又因企業(yè)內(nèi)分工不同、所處地市人文差異而略有不同，但因共同的企業(yè)政策都有較為相似的組織和制度。 多數(shù)社區(qū)都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，油田基地中心雖然位于東營市，但因其發(fā)展主要是受油田帶動(dòng)，因此，教育、文化、衛(wèi)生等社會職能城市依托條件差。 油田工業(yè)主要受地下油氣資源的分布及油氣生產(chǎn)過程等特殊性所決定，地域分布上也就形成較廣的分布。 油田社區(qū)多數(shù)是與油

6、田生產(chǎn)單位一起配套建設(shè)起來的，社區(qū)建設(shè)的完善程度和水平直接受到了其主營單位的生產(chǎn)經(jīng)營狀況的影響。 從這些特點(diǎn)不難看出，油田社區(qū)的發(fā)展始終不會離開勝利油田主營產(chǎn)業(yè)的作用，兩者之間永遠(yuǎn)會存在著一種相互依附和影響的關(guān)系，這一點(diǎn)不受油田社區(qū)今后是走向完全市場化，還是歸屬地方社會管理機(jī)構(gòu)的影響。 3勝利油田社區(qū)發(fā)展方向的研究。 油田社會事業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了油田建設(shè)初期，從零開始，白手起家的艱苦創(chuàng)業(yè)階段；油田經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，快速發(fā)展，質(zhì)量提升的快速發(fā)展階段；油田生產(chǎn)穩(wěn)定，社會化配套建設(shè)完善的上水平階段；油田參與市場和國際競爭，油田剝離企業(yè)社會化職能的改革階段。由此，勝利油田社會事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段-企業(yè)社區(qū)

7、。 十五屆四中全會通過的中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定中指出：“分離企業(yè)辦社會的職能，切實(shí)減輕國有企業(yè)的社會負(fù)擔(dān)。位于城市的企業(yè)，要逐步把所辦的學(xué)校、醫(yī)院和其他社會服務(wù)機(jī)構(gòu)移交地方政府統(tǒng)籌管理，所需費(fèi)用可在一定期限內(nèi)由企業(yè)和政府共同承擔(dān)，并逐步過渡到由政府承擔(dān)，有些可以轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營。獨(dú)立工礦區(qū)也要努力創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)社會服務(wù)機(jī)構(gòu)與企業(yè)分離。各級政府要采取措施積極推進(jìn)這項(xiàng)工作”。這為勝利油田社區(qū)的改革指明了方向。從1997年至今，勝利油田社區(qū)工作在不斷的探索、改革，學(xué)校教育已劃歸地方政府部門管理，與職工生活密切相關(guān)的房產(chǎn)、物業(yè)、學(xué)前、綠化、水電氣暖等各路工作，已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化、

8、規(guī)范化的發(fā)展階段，社區(qū)服務(wù)質(zhì)量不斷提高，培育了一批具有勝利特色的管理和服務(wù)品牌，在全省甚至全國石油石化行業(yè)取得了領(lǐng)先的位置。 打造世界一流，實(shí)現(xiàn)率先發(fā)展，是勝利油田今后一個(gè)時(shí)期的新定位，做優(yōu)礦區(qū)服務(wù)是勝利油田的四大發(fā)展路徑之一。可以說，隨著油田目標(biāo)定位的明確，礦區(qū)服務(wù)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。中石化上層多次強(qiáng)調(diào)，社區(qū)承擔(dān)了支撐中石化發(fā)展的歷史重任，是集團(tuán)公司整體發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也承載著支持公司改革和提供社區(qū)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)責(zé)任。必須指出，社區(qū)改革是目前集團(tuán)公司改革的關(guān)鍵，通過深化社區(qū)改革，使社區(qū)成為和諧穩(wěn)定的“大后方”，為企業(yè)發(fā)展、員工生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。作為勝利油田內(nèi)部來說，始終把礦區(qū)服務(wù)作為

9、油田發(fā)展的重要組成部分予以重點(diǎn)推動(dòng)。油田歷屆班子，各級組織一直高度重視社區(qū)服務(wù)工作，堅(jiān)定礦區(qū)服務(wù)連著油田勘探開發(fā)建設(shè)，連著員工群眾幸福指數(shù)，連著油田和諧穩(wěn)定大局。 由此可見，未來油田社區(qū)的發(fā)展必須堅(jiān)定更好的保障生產(chǎn)、提供更優(yōu)的生活服務(wù)、抓好油田穩(wěn)定、促進(jìn)和諧發(fā)展的道路，這也是油田社區(qū)存在的根源。 4油田社區(qū)運(yùn)行機(jī)制轉(zhuǎn)變的研究 中國石化集團(tuán)公司2011年度工作會議對社區(qū)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了明確。 一是繼續(xù)完善“三分開”運(yùn)行機(jī)制。明確社區(qū)管理范圍，建立獨(dú)立完善的核算體系，實(shí)行分開運(yùn)行、分開核算、分開考核。這是轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制的前提，實(shí)際上就是創(chuàng)造條件，讓油田主營單位和社區(qū)都按照各自專業(yè)的規(guī)律特點(diǎn)，專心致志地

10、去發(fā)展。 二是建立穩(wěn)定的費(fèi)用分擔(dān)機(jī)制。對于社區(qū)日常運(yùn)行費(fèi)用，按照“誰享受服務(wù)誰付費(fèi)”的原則，由駐社區(qū)單位和居民合理分擔(dān)；對于離退休人員的企業(yè)補(bǔ)貼，按照“誰的職工誰補(bǔ)貼”的原則，由相關(guān)單位負(fù)擔(dān)；對于社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改造投入，通過加強(qiáng)企地合作，逐步納入當(dāng)?shù)卣姓ㄔO(shè)計(jì)劃，不足部分由集團(tuán)總部予以支持。這是轉(zhuǎn)化經(jīng)營機(jī)制的核心。 三是完善市場化運(yùn)作、企業(yè)化管理、社會化服務(wù)的社區(qū)運(yùn)營機(jī)制。這是轉(zhuǎn)化經(jīng)營機(jī)制的途徑。積極推進(jìn)市場化運(yùn)作，突出社區(qū)市場經(jīng)營主體地位，自覺融入油田內(nèi)部市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。積極推進(jìn)社會化服務(wù)，逐步建立油田內(nèi)部社區(qū)服務(wù)市場，引入競爭機(jī)制，激活發(fā)展動(dòng)力。積極推進(jìn)企業(yè)化管理，整合資源

11、、優(yōu)化配置，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)、學(xué)前教育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政管理等業(yè)務(wù)區(qū)域?qū)I(yè)化管理。 四是完善社區(qū)費(fèi)用核定機(jī)制。這是轉(zhuǎn)化經(jīng)營機(jī)制的基礎(chǔ)。按照“收支平衡，收略大于支”的原則，調(diào)整服務(wù)價(jià)格，對社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行分類，建立科學(xué)、規(guī)范、合理的服務(wù)價(jià)格體系。核定成本費(fèi)用，根據(jù)工作量、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍，對社區(qū)管理運(yùn)行成本進(jìn)行全面、客觀、細(xì)致的核算，確立明晰化、顯性化的成本核算體系。在費(fèi)用核定上，既反映礦區(qū)現(xiàn)實(shí)需求，也涉及主營單位承受能力，還考慮市場化、社會化倒逼因素。 社區(qū)要生存好、發(fā)展好，觀念一定要變，管理一定要?jiǎng)?chuàng)新，把積極性調(diào)動(dòng)起來，把一些好的政策利用好，運(yùn)作好。油田社區(qū)運(yùn)行機(jī)制的建立應(yīng)該是既有

12、利于礦區(qū)專業(yè)發(fā)展、增強(qiáng)動(dòng)力的機(jī)制，也是有利于主營單位輕裝上陣、明晰支出的機(jī)制。 5油田社區(qū)市場化發(fā)展存在的問題 市場化包括兩部分，當(dāng)?shù)氐氖袌龌胶陀吞锏钠胶鈫栴}，也就是所說的內(nèi)部市場和地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外部市場。 油田社區(qū)成立以來，由于社會化管理程度不高，一直采取的是區(qū)域管理與系統(tǒng)管理相結(jié)合的油田企業(yè)內(nèi)部管理模式。橫向上，對所轄范圍實(shí)行區(qū)域化和專業(yè)化管理；縱向上，對口接受機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；管理局對社區(qū)實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)貼和服務(wù)質(zhì)量為主要的經(jīng)營考核運(yùn)行機(jī)制。這些都嚴(yán)重影響了油田社區(qū)的市場化的發(fā)展，管理體制、運(yùn)行機(jī)制、資源配置上，與當(dāng)前的物業(yè)市場不相匹配，目前突出表現(xiàn)出以下問題。 一是社區(qū)行政性管理

13、模式與市場化差異。油田社區(qū)是隸屬于油田的二級單位，各類服務(wù)設(shè)施、組織、場所都是由社區(qū)自建并自成體系；居民自治團(tuán)體較少，居民自我參與社區(qū)管理的程度較低。社區(qū)內(nèi)事務(wù)的決策、制度體系、組織形式往往還帶有油田的行政管理特點(diǎn)。 二是社區(qū)區(qū)域管理模式與市場化的差異。從社區(qū)的服務(wù)區(qū)域方面來看，油田十個(gè)社區(qū)的服務(wù)區(qū)域是在管理局按照地域界限進(jìn)行劃分的，劃分服務(wù)區(qū)域的同時(shí)也劃分了物業(yè)服務(wù)的市場。各社區(qū)按照地域界限進(jìn)行管理，社區(qū)與社區(qū)之間不存在市場競爭。這種相對封閉性的管理模式，導(dǎo)致了目前的區(qū)域相對壟斷的狀態(tài)，管理局劃分的區(qū)域成了各自為政的服務(wù)市場。 三是社區(qū)資金投入的方式與市場化的差異。油田對社區(qū)管理調(diào)控的主要方

14、式是經(jīng)營承包責(zé)任制，即每年年初與各社區(qū)簽訂經(jīng)營承包合同，然后由經(jīng)營管理部、財(cái)務(wù)資產(chǎn)處、公共事業(yè)部等部門按照承包合同的要求定期或不定期的對社區(qū)進(jìn)行考核，根據(jù)考核結(jié)果采取季度預(yù)兌現(xiàn)、年終總兌現(xiàn)的方式進(jìn)行獎(jiǎng)懲，經(jīng)濟(jì)效益狀況以及企業(yè)對社區(qū)建設(shè)的重視和投入程度直接影響社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。這種具有濃厚經(jīng)濟(jì)依賴性的以收抵支“吃補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，使社區(qū)無法形成獨(dú)立經(jīng)營核算的現(xiàn)實(shí)。 四是社區(qū)的管理職能與市場化的差異。油田社區(qū)都是集決策、管理、服務(wù)三種職能于一身的“一攬子”式的管理模式。一方面它行使業(yè)主（管理局是國家授權(quán)的業(yè)主）的決策職能，對小區(qū)的總體規(guī)劃、未來發(fā)展等問題進(jìn)行研究和決策；同時(shí)還行使物業(yè)公司的管理

15、職能，對小區(qū)的經(jīng)營費(fèi)用實(shí)施管理；另外還行使部分專業(yè)化公司的服務(wù)職能，對小區(qū)的環(huán)衛(wèi)綠化、轉(zhuǎn)供水電氣暖、房屋維修、治安保衛(wèi)等進(jìn)行管理服務(wù)。從過去“大而全”的組織模式進(jìn)入現(xiàn)在“小而全”管理體制。 五是與物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定中的差距。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”其特征是：一是社會化，通過物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。二是市場化，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，業(yè)主聘用的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)

16、主的意志與要求去實(shí)施物業(yè)管理，改變終身制企業(yè)的聘用制，促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改善和服務(wù)質(zhì)量的提高。三是企業(yè)化，物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能，它作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，按照公司法規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。 綜上所述，油田社區(qū)社會化管理程度不高，建立和參與市場化運(yùn)行，還存在很多需要解決的問題。 6油田社區(qū)市場化發(fā)展的途徑 油田社區(qū)企業(yè)的市場化發(fā)展是今天經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，無論是內(nèi)部模擬市場化，還是完全市場化經(jīng)營。在現(xiàn)有這種法律、政策、體制等都不健全的前提下，油田社區(qū)如何進(jìn)行市場化的推進(jìn)工作？從自身的實(shí)際情況出發(fā)，從轉(zhuǎn)變思想觀念、規(guī)范物業(yè)管理、尋求彌補(bǔ)方法等方

17、面著手，積極與市場經(jīng)濟(jì)接軌。 一是轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識，在思想觀念上適應(yīng)市場化發(fā)展。作為一個(gè)特大型國有企業(yè)的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，影響推進(jìn)市場化管理進(jìn)程的主要制約因素，除了法律、政策、體制方面的原因外，主要是由于思想觀念還比較落后，揉入了太多的依賴思想，表現(xiàn)出了太強(qiáng)的惰性意識。邁不開解放思想的步子，不想徹底掙脫長期以來在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的陳舊思想觀念的束縛。應(yīng)盡快樹立起全新的物業(yè)管理市場經(jīng)營觀念，在促進(jìn)廣大職工的思想盡快由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)居民市場化意識的轉(zhuǎn)變。 思想觀念的轉(zhuǎn)變是一個(gè)“痛苦”的過程，一方面要把根植了多年的福利性物業(yè)管理觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理上來,需要社區(qū)從

18、事務(wù)性管理的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型管理，增強(qiáng)服務(wù)意識,建立相應(yīng)的服務(wù)管理體制。把物業(yè)管理作為一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理促服務(wù)的系統(tǒng)工程。積極改變態(tài)度，引領(lǐng)居民思想觀念的轉(zhuǎn)變，正確定位自己服務(wù)型的位置，把傳統(tǒng)的管理意識逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)意識，完善小區(qū)的管理與服務(wù)，更好更多的為居民服務(wù)。另一方面要教育居民增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識,充分認(rèn)識享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)權(quán)利與交納相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)之間的對等性。 任何思想觀念的轉(zhuǎn)變離不開教育的推動(dòng)，堅(jiān)持依靠教育推動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。否定過去是痛苦的，轉(zhuǎn)變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉(zhuǎn)變，思想觀念就難以有大的突破，改革發(fā)展就難以有大的作為。通過多種信息渠道宣傳教育，將推進(jìn)社區(qū)

19、改革和市場競爭的信號傳遞到最基層，傳遞到每一個(gè)員工，使大家逐步認(rèn)識到：走物業(yè)管理市場化發(fā)展道路是大勢所趨。只有從事實(shí)上具有從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的運(yùn)作模式向充滿活力和生機(jī)、競爭和風(fēng)險(xiǎn)并存的市場模式轉(zhuǎn)變，所從事的物業(yè)管理才大有希望，才能從根本上維護(hù)好企業(yè)和職工群眾的切身利益。 二是依法定位居民業(yè)主身份，理順物業(yè)管理法律關(guān)系。市場經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵的核心點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)清晰，而油田小區(qū)配套設(shè)施和土地使用權(quán)屬于國有資產(chǎn)，社區(qū)居民可以使用，管理權(quán)屬于油田社區(qū)。同時(shí)，油田生產(chǎn)生活配套建設(shè)，很多小區(qū)生活和生產(chǎn)區(qū)域沒有明確的界限，居民公用分?jǐn)偯娣e難以確定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系難以界定。由于社區(qū)居民無法取得房產(chǎn)證明，不能夠成為真正意義上的“業(yè)主”

20、。為了使油田社區(qū)的正常運(yùn)作，應(yīng)該積極尋求規(guī)范社區(qū)管理和服務(wù)的法律依據(jù)。 按照物權(quán)法第十七條、物業(yè)管理?xiàng)l例第六條、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條的規(guī)定，油田社區(qū)居民尚未取得房產(chǎn)證，還不是嚴(yán)格法律意義上的“業(yè)主”，同時(shí)占油田住房絕大多數(shù)的房改房、房改經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)問題尚未解決，土地出讓金沒有繳納，共有部分產(chǎn)權(quán)問題尚需要進(jìn)一步明晰?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，應(yīng)對“業(yè)主身份”問題做出規(guī)定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有

21、權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！痹撘?guī)定為明確油田社區(qū)居民身份，規(guī)范社區(qū)管理和服務(wù)的法律關(guān)系提供了法律依據(jù)和有力的保障。 三是找出政策差距，積極尋求彌補(bǔ)方法。由于法律因素、政策因素和油田社區(qū)的自身因素，與市場化企業(yè)還有一定的距離，社區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未建立。占據(jù)整個(gè)物業(yè)管理法律關(guān)系核心的物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約，是以事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系來替代，尚未形成系統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約。油田社區(qū)管理模式的行政性、各自為政的服務(wù)市場封閉性、以收

22、抵支“吃補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)依賴性所有這些，在很大程度上影響了社區(qū)與市場經(jīng)濟(jì)的接軌，同時(shí)也給社區(qū)管理帶來許多工作上的被動(dòng)。為了改善因體制帶來的工作上的被動(dòng)，應(yīng)該積極尋求具有統(tǒng)籌規(guī)劃和針對性、操作性強(qiáng)的彌補(bǔ)措施，將工作的被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。 建立和完善管理制度。為了促進(jìn)社區(qū)管理服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等項(xiàng)工作規(guī)范有序運(yùn)行，提高運(yùn)行質(zhì)量和運(yùn)行效能，建立健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置工作崗位。首先制訂和完善管理規(guī)定、管理辦法、考核標(biāo)準(zhǔn)等管理規(guī)章。其次是設(shè)立和完善崗位職責(zé)、操作標(biāo)準(zhǔn)和流程規(guī)范。同時(shí)以系統(tǒng)性、綜合性、配套性、先進(jìn)性和有效性為原則，制定社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系表、住宅小區(qū)疏通維修服務(wù)管理規(guī)范和綠化區(qū)域病蟲害防治管理規(guī)范、住宅小區(qū)公共