房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語及物業(yè)定義

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1. 項目開發(fā)各有關(guān)單位說明 發(fā)展商：指負責開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè) 的房地產(chǎn)公司。 投資商（指投資組合） ：實際向該項目投入資金 的單位。承建商：負責房地產(chǎn)項目建筑施工的單位。 代理商：指負責項目具體宣傳推廣及銷售 策劃的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1. 項目開發(fā)各有關(guān)單位說明（續(xù)） 設(shè)計院：負責對項目地塊進行整體規(guī)劃設(shè)計的單 位，針對項目地盤形狀結(jié)合周邊環(huán)境， 而作出物業(yè)類型、戶型間格、單位朝 向、面積大小等設(shè)計方案。監(jiān)理單位：整個項目建設(shè)過程中負責監(jiān)督其質(zhì)量 的單位。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1. 項目開發(fā)各有關(guān)單位說明（續(xù)） 監(jiān)控帳戶：用于監(jiān)督發(fā)展商售

2、房款的銀行帳戶。 作用是保證售房款全部用于該項目發(fā)展 （監(jiān)控帳戶在預售證下方） 。 銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸 款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶 息）形式向銀行償還貸款。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語1. 項目開發(fā)各有關(guān)單位說明（續(xù)） 物業(yè)管理公司：負責項目交付使用后，小區(qū)日 常各方面運作管理的單位，如保安、清 潔、維修等工作。律師樓：法例并沒有文明規(guī)定房產(chǎn)買賣必須經(jīng) 律師樓負責處理，但部分發(fā)展商及銀行為 方便行政運作，均有委托律師樓承辦有關(guān) 簽署房地產(chǎn)預售契約、按揭貸款抵押合同 及發(fā)出收樓通知書等工作。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2. 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語房地產(chǎn)：是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為

3、一種財產(chǎn)的總稱。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2. 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語 （續(xù)）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標：A :居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、 廣場用地，庭院、綠化用地的總和。B:用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。C:總用地：指小區(qū)全部公共建筑站地總面積之和。D :廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5M的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2. 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語 （續(xù)）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標：E:綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院、種植花木、假山、花架、水 榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有

4、居住人員共同使用的綠化面積之總和。F:容積率：小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（怦）小區(qū)總占地面積（怦）一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2. 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語 （續(xù)）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標：G:人口毛密度：指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂热丝诿芏?=總?cè)丝?/總用地H:人口凈密度，指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積比人口凈密度 =總?cè)丝?/居住建筑用地面積一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2.專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語 （續(xù)）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標：I ：建筑周期，指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時間。J ：居住區(qū)總造價：平均造價 = 總造價 / 居住區(qū)總建筑面積一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語2. 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語 （續(xù)）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標：K :平均層數(shù)，指住宅總面積與住宅

5、基底總面積之比 平均層數(shù) =住宅總面積 /住宅基底總面積L:高層比例，一般 7層以上為高層住宅，即高層住宅占 總建筑面積的比例 高層比例 =高層建筑面積 /居住區(qū)總建筑面積、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語3. 單體住宅建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標名詞解釋1、總建筑面積：指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。2、總建筑面積由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。3、使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。一、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語3單體住宅建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標名詞解釋4、輔助面積：是指建筑物各層平面中的樓梯、走道所 占凈面積的總和。5、結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層

6、中外墻、內(nèi)墻、間隔墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介1、地下室/負層：指地面以下地基以上的建筑層，一般用作停車場或商場。2、正負零零/+00 :指項目建筑進度已達到地面水平，通常完成負層后就到+00 o3、裙樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等多用作商場、會所 或其他配套設(shè)施。4、架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化 或會所用途。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介5、奠基：指地盤實際開始施工階段，一般皆舉行奠基儀式以示隆重及標志項目正式破土動工興建。6、封頂：指項目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。

7、7、三通一平：指地盤土地已進行通水、電、路工程及已進行土地平整。8、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進行土地平整。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介9、 土建成本：按普通粗裝修商品房土建成本分類，9層以下無電梯（多層）約Y 10001100元加；9至15層帶電梯（小高層）約Y 1500元/m2； 20層左右電梯高層約Y 1700元加。10 、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這 種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改， 但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗 震能力。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介11 、剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強風或

8、地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗 剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成 的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計 時按力學要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故 剪力墻建成后是不能拆除。12 、混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故可隨便拆移，否則有垮下來的危 險。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介13、樓板（樓層厚度） ：多層一般為 810厘米，高層在 1 0厘米以上。14 、外墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。15 、內(nèi)墻：單位里面的間隔墻體。16、樓高：地面到樓底的高度，一般室內(nèi)為凈高2.8 米。1 7、交樓（交吉） ：經(jīng)過質(zhì)量驗收的單位，收樓 標準為客人領(lǐng)取鑰

9、匙的日期。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介18、躍式設(shè)計：指單位內(nèi)部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用功能及彰顯豪華氣派感覺。19、飄樓；指樓房向外飄出，地面無支柱的樓層，建筑面積按其水平投影計算。20、飄臺：若外飄、稱飄陽臺，建筑面積按其水平投影面積的一半計算，21 、窗臺：指單位內(nèi)面積部分向外飄出，藉此加強采光效 果，基本上只可作為擺放雜物或裝飾用途。一般 離地面約 30 或 70 厘米。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介22、 曲尺窗：指窗面積部分是“ L”以便加強采光及視野效果，達到擁有 180度景觀。23、用地面積：指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、天井、庭院、通道等占地 面積的總和。24、共用地面積

10、：指兩個或以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割的土地范圍。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介25、技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作 水、電、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次26、騎樓：指建在馬路旁，底層是人行道的樓房一部分。27、飄檐：指房屋向外飄出的屋檐、雨蓬。28、天平臺：指建筑物頂有維護結(jié)構(gòu)而無 上蓋的平臺。二、建筑結(jié)構(gòu)簡介 35、智能化設(shè)備：指建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計算機操作及管 理。其運作模式是在大廈施工時預先鋪砌綜合布線系 統(tǒng)全面操作。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自 控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電 表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理 系統(tǒng)定期對住戶進行自動抄表打印，將三表數(shù)據(jù) 綜合

11、布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公 司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完 成收費繳納，免卻住戶交付各種繁雜費用麻煩。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明1、建筑面積：即實用面積加分攤面積，房間內(nèi)空 面積與 公共建筑分攤面積、共同墻分攤面 積、陽臺面積之和（外飄陽臺折半計，不外飄合計） 。2、實用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從 外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這 幅墻中間開始計算。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明3、使用面積（凈空 /內(nèi)壟面積） ：除磚墻外，實 際室內(nèi)可以使用到的面積。4、分攤面積：公共場所（如樓梯、大堂、升降機 等）及公共設(shè)施（如供電房）所占的面積， 是按一定

12、的比例分配給每戶住戶的。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明5、實用率：實用面積十建筑面積（高層一般為 80%，多層一般為 90%）。6、使用率：使用面積十建筑面積（一般不用同客人計算） 。7、小區(qū)規(guī)劃：整個項目總體規(guī)模。其中包括建筑規(guī)模、公共設(shè)施等。8、小區(qū)配套：整個項目的公共設(shè)施配套。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明9、覆蓋率：此為建筑物的某一層面積與地 盤面積的比率。如某大廈每層 2 萬平方 米，地盤面積為 35000 平方米，則覆蓋率為 57.1%。而覆蓋率與容積率的限制 是有相互關(guān)系的。10、建筑密度：指建筑物的投影面積占整個小區(qū)用地的比例。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明11、小區(qū)分類：小區(qū)分類：一類：

13、市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。二類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。三類：市政公用設(shè)施齊備，布局不完整，環(huán)境一 般，或住宅與工業(yè)或其他用地混合交叉使用。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明 樓距(間距)：指建筑物之間南北向和東西向的距離。三、物業(yè)面積及技術(shù)基本說明綠化：小區(qū)內(nèi)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、庭 院綠地、公建配套附屬綠地和道路綠地 等。一類小區(qū)綠化率不得小于 45%；二類 小區(qū)綠化率不得小于 30% ；三類小區(qū)綠化 率不宜小于 25%。四、物業(yè)種類術(shù)語別墅別墅(villa)，是居宅之外用來享受生活的 居所，是第二居所而非第一居所。我們現(xiàn)在常說的 “別墅

14、”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是 HOUSE, 種是 VILLA 。如果直譯過來， HOUSE 應該是 “房子、住宅 ”；而 VILLA 才應當是 “別墅”。事實上,我們國內(nèi)目 前房地產(chǎn)市場中所銷售的大部分別墅,并不是VILLA ,而是 HOUSE。四、物業(yè)種類術(shù)語 獨棟別墅【定義】獨棟別墅即獨門獨院,上有獨立空間,下有私家花園領(lǐng)地,是私密性很強的獨 立式住宅,表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間,一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 這一類型是別墅歷史最悠久的一種,也是別墅建筑的終極形式?！咎卣鳌克矫苄詮?市場價格較高,定位多為高端品質(zhì)。四、物業(yè)種類術(shù)語聯(lián)排別墅【歷史回顧】 19 世

15、紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期,歐美普及。在歐洲原始意義上的 Townhouse 是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅,這種住宅均是沿街的,由于沿街面的限制, 所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬, 層數(shù)一般在 3 層至 5 層,而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜, 各式各樣。 Townhouse 現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及,由于離城很近、方便上班及工作、 價格合理、 環(huán)境優(yōu)美, 成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。四、物業(yè)種類術(shù)語聯(lián)排別墅 （續(xù)）【定義】又稱 TOWNHOUSE ，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有 1 至 2 個車位，還有地下 室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組

16、成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾 個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶 250 平方米左右。【特征】 1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。四、物業(yè)種類術(shù)語空中別墅【歷史回顧】北京在 2000 年前后就有了空中別墅，第一個將這種產(chǎn)品引入北京的是清芷園。 但在當時，不少開發(fā)商開發(fā)空中別墅，往往是項莊舞劍，意在沛公。 2000年 3 月，廣州新理想 華庭中的一套空中別墅面積達到 1146平方米，被評為 “大世界吉尼斯之最 ”。 21800 元平方米 的天

17、價和 “騎摩托車自行車者不得進入 ”的牌子，為炒作提供了新的定義；而其后，中國第一商 城建成了 1600 平方米的空中別墅，上下共 4 層，有獨立的電梯廳直通別墅，標價是15 億元人民幣。 2001 年和 2002 年，北京空中別墅市場歸于靜默，到 2003 年以遠洋天地群星系列為代 表的空中別墅產(chǎn)品再度引起關(guān)注。四、物業(yè)種類術(shù)語空中別墅 （續(xù)）【定義】空中別墅發(fā)源于美國，稱為penthouse即”空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。 一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。 這種空中別墅發(fā)源于美國， 以“第一居所 ”和“稀缺性的城市黃金地段 ”為特征， 是一種把繁華都市生活

18、推向極致的建筑類型。 它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層， 在別墅區(qū)中還比較少。四、物業(yè)種類術(shù)語空中別墅 （續(xù)）【特征】：1.空中別墅的建筑形式彌補了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地 理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場 競爭力。 2.挑高層高：一般住宅的層高是2.7-2.9 米，空中別墅的標準是 3 米多，從 3.1、3.3、3.6 米不等，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。四、物業(yè)種類術(shù)語雙拼別墅【定義】它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單

19、 棟別墅。在美國被叫作“Two family house ，”直譯為兩個家庭的別墅。目前，在美國比較流行的2-PAC 別墅是一種雙拼別墅。四、物業(yè)種類術(shù)語雙拼別墅【特征】 1.與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了 社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2.是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家 小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了 City house 和 Townhouse 兵營式排列的呆板面孔。 3.雙拼別 墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多

20、，通風不會 差，重要的是采光和觀景。四、物業(yè)種類術(shù)語疊拼別墅【定義】它是 Townhouse 的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點 的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的， 由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成， 下層有花園， 上層有屋頂花園， 一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上 克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。四、物業(yè)種類術(shù)語疊拼別墅 【特征】： 1.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室

21、，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián) 排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。四、物業(yè)種類術(shù)語花園洋房 背景：花園洋房源于上海，自 19 世紀中期起，為上海附件和廣東一帶上流階層所專屬， 是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說，它是當時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商 順應上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技 術(shù)、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義來看，當時的花園洋 房相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。四、物業(yè)種類術(shù)語花園洋房 背景（續(xù)）：時至今日， “花園洋房 ”又被重新提起，但是已和當年的花園洋房相去甚遠。 不過，花園

22、洋房在各大城市的魅力不減，在長春也是如此?；▓@洋房以各種姿態(tài)出現(xiàn)在別墅區(qū)或中端住宅區(qū)里特殊劃分的一處，成為鏈接高端和 中端的紐帶，滿足各中產(chǎn)階級的需求。四、物業(yè)種類術(shù)語花園洋房 定義：6 層以下的多層板式建筑，以 4-5 層為主， 外國建筑風格明顯，強調(diào)景觀，綠化率比 較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露 臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況 四、物業(yè)種類術(shù)語花園洋房 特征：1. 建筑風格為外國風格，洋味十足，多為歐 洲和北美風格，也有少許南洋風格。2. 建筑密度很低（容積率一般小于 1），綠化 率較高，強調(diào)景觀均好性，首層普遍擁有 私家花園。3. 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離 四、物業(yè)

23、種類術(shù)語花園洋房 特征（續(xù)）：4. 在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境 舒適而寧靜；住宅水、電、暖供給一應俱 全，周邊配套較為完善，購物、道路交 通、通訊設(shè)施等的標準較高5. 目標消費者定位：中高收入人群，包括國 內(nèi)高收入家庭，港澳臺地區(qū)及其他國家華人、外國人。四、物業(yè)種類術(shù)語1、商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取國有土地使用證 （93 年以前）及房屋所 有權(quán)證（93 年以前）或房地產(chǎn)證的住 宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。四、物業(yè)種類術(shù)語2、臨街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨立櫥 窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有 閣樓及獨立衛(wèi)生間。3、商場鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個獨立營商空 間

24、的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量是以自 身內(nèi)部為主題特色，與自然街道的臨街鋪 截然不同，故商場多設(shè)有大型休憩、 觀賞景致及寬敞空間等配套。四、物業(yè)種類術(shù)語4、高層（高級高層） ：安裝有電梯，配套完善，帶有會 所、保安嚴密的樓（樓高超過 18 層）。 （一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住 宅的樓（樓高不超過 18 層）。5、小高層：一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電 梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。6、多層：指 7 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（7 層以上，包括 7 層帶電梯。） 四、物業(yè)種類術(shù)語7、別墅：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的 住宅。8、復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及密封復式。9、單身公寓：也稱酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、 洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能 設(shè)施。一般面積介于 4080 平方米，單位分布為 長方形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有