XXXX年廣州房地產(chǎn)市場研究探究年報(bào)_39頁_易居

1、2010年廣州房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 目錄 目 錄 2 序言 4 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5 1、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 5 2、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 8 二、產(chǎn)業(yè)政策 9 1、城市政策綜述 9 2 、城市政策列表 10 3、城市政策展望 10 三、土地供求 12 1、經(jīng)營性土地供應(yīng)量 12 2、經(jīng)營性土地成交量 12 3、成交結(jié)構(gòu) 13 四、行業(yè)發(fā)展 14 1、開發(fā)投資 14 2、建設(shè)規(guī)模 15 五、市場交易 16 1、成交量 16 2、交易價(jià)格 18 3、商品住宅成交結(jié)構(gòu) 20 六、2011 年房地產(chǎn)市場預(yù)測 25 1、 政策預(yù)期 25 2、土地供需 25 3、市場走勢 26 七、區(qū)域數(shù)據(jù) 28 1、越秀區(qū)

2、 28 2、荔灣區(qū) 29 3、海珠區(qū) 30 4、天河區(qū) 31 5 、白云區(qū) 32 6 、黃埔區(qū) 33 7、番禺區(qū) 34 8、花都區(qū) 35 9、南沙區(qū) 36 10、蘿崗區(qū) 37 11 、增城市 38 12、從化市 39 序言 2010 年的廣州房地產(chǎn)市場，如果用一個(gè)詞來形容，只可說“節(jié)節(jié)攀高”。 在經(jīng)歷了 2008 年、 2009 年購房優(yōu)惠利率的持續(xù)刺激下，一度被壓制的有效購買力， 在 2009 年和 2010 年逐漸釋放。尤其是進(jìn)入 2010 年，這種釋放更加猛烈，導(dǎo)致新一輪更 為嚴(yán)厲的市場調(diào)控，廣州市場進(jìn)入“限購”時(shí)代。 相比 2009 年廣州樓市，受亞運(yùn)利好和亞運(yùn)施工影響， 2010 年

3、商品住宅整體供應(yīng)放量， 環(huán)比增加供應(yīng)近 100 萬平方米，增幅超過 10%。成交量也站上高位，年度成交接近950 萬 平方米，但低于 2009 年 1123 萬平方米，降幅達(dá) 15.7% 。成交均價(jià)大幅上漲， 2010 年廣州 商品住宅成交均價(jià) 11695 元/ 平方米，環(huán)比上漲 23.7% 。 2011 年初始，廣州“限購”仍繼續(xù)中，在新的一年，隨著土地供應(yīng)制度的改革和住宅 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 市場將會(huì)更加成熟。 在多層次供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加清晰化后， 廣州商品住宅市場將 迎來更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、城市宏觀經(jīng)濟(jì) (1)城市GDP穩(wěn)中趨緩 受亞運(yùn)會(huì)期間工業(yè)企業(yè)限產(chǎn)及市場因素的影響，1 11月

4、工業(yè)生產(chǎn)增幅進(jìn)一步趨緩。 1 11月累計(jì)，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值13399.16億元，同比增長18.4%，增幅比 1 10月累計(jì)回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值3239.59億元，同比增長 17.2%，增幅比1 10月累計(jì)回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。11月份，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值1305.90億元，同比增長 5.2%，增幅比上月回落 5.4個(gè)百分點(diǎn)；廣州市完成規(guī)模以上工 業(yè)增加值308.62億元，同比增長 4.9%，增幅比上月回落 4.3個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-1 廣州市GDP2008年-2010年季度增長速度走勢圖 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8

5、.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 13.50%13.60% 11.90%12.10% 12.30% 11.50% 10.50% 8.00% 8.50% 08Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q2 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無2010第三、四季度數(shù)據(jù) (2)商品出口增速快中趨緩 1 11月累計(jì)，廣州市實(shí)現(xiàn)商品進(jìn)出口總值 938.86億美元，同比增長 37.7%，增幅比 1 10月累計(jì)回落1個(gè)百分點(diǎn)。其中，進(jìn)口 500.50億美元，增長43.4%，增幅比1 10月 累計(jì)回落2.3個(gè)百分點(diǎn)；出口 438.35億美元，增長 3

6、1.8%，增幅比1 10月累計(jì)回落0.2 個(gè)百分點(diǎn)。 在出口總值中，一般貿(mào)易出口和加工貿(mào)易出口分別增長28.7%和34.5% ;機(jī)電產(chǎn)品出口 和高新技術(shù)產(chǎn)品出口分別增長 33.9%和34.2% ;對香港、美國和歐盟出口分別增長 41.3%、 25.2%和27.2%。1 11月累計(jì)，我市外商直接投資實(shí)際使用外資金額 38.2億美元，同比增 長5.5%，增幅比1 10月累計(jì)回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-22009年11月-2010年11月廣州市對外貿(mào)易累計(jì)增長情況走勢圖 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 0.0% -20.0% -40.0% 09. 11 09. 12

7、 10. 01 10. 02 10. 03 10. 04 10. 05 10. 06 10. 07 10. 08 10. 09 10. 10 10. 11 進(jìn)口累計(jì)增長率 -3.3 0.8% 122. 80.3 85.2 75.6 71.0 63.7 57.1 54.3 47.4 45.1 43.4 岀口累計(jì)增長率 -16. -13. 37.7 41.1 32.1 32.8 35.8 37.3 36.3 36.2 34.3 32.0 31.8 40.0% 20.0% 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無12月份數(shù)據(jù) （3）固定資產(chǎn)投資增速趨緩 由于亞運(yùn)會(huì)的舉辦，廣州市第四季度要

8、求所有揚(yáng)塵性建設(shè)工地停工，11月份，廣州市 各項(xiàng)在建建設(shè)工程都以處于停工狀態(tài)，準(zhǔn)備動(dòng)工項(xiàng)目不得已要等到亞運(yùn)會(huì)過后才能進(jìn)行動(dòng) 土，對固定資產(chǎn)投資有一定的影響，增速趨緩。 1 11月累計(jì)，廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2684.39億元，同比增長28.8%，增幅 比1 10月累計(jì)回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長15.6%， 增幅比1 10月累計(jì)回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-32009年11月-2010年11月廣州市固定資產(chǎn)投資累計(jì)增幅走勢圖 50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 0

9、9.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 固定資產(chǎn)投資累計(jì)增幅 勖2.2% 22.3% 32.6% 38.3% 41.5% 42.7% 43.5% 43.3% 42.2% 41.5% 36.2% 28.8% 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無12月份數(shù)據(jù) (4)消費(fèi)市場需求旺盛 1 11月累計(jì)，全廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3600.44億元，同比增長 22.12%， 增幅比1 10月累計(jì)提高1個(gè)百分點(diǎn)。比去年同期增長 30.82%，增幅比1-10月累計(jì)提高 4.4

10、個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-42009年11月-2010年11月廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增幅走勢圖 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 09.1 1 09.1 2 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.1 0 10.1 1 f社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增 曹長率 )16.2% 614.9% 820.2% 815.3% 616.39 618.0% 20.6% 4)19.8% 619.4% 421.3% 421.7% L- 622.1% 2、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨緩 由于亞運(yùn)會(huì)的召開，廣

11、州市第四季度要求所有揚(yáng)塵性建設(shè)工地停工。房地產(chǎn)開發(fā)投資受 此影響，出現(xiàn)回落。1-11月份累計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長15.6%，增幅 比1-10月份累計(jì)回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-52009年11月-2010年11月廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增幅走勢 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 0.0% 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 2.7% 7.1% 13.6% 17.8% 20.7% 22.2% 24.4% 25.1% 23.8% 23.0% 20.2%