廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2009年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2009年市場(chǎng)分析課題組二一年一月以下單位參與撰寫課題中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院房地產(chǎn)研究中心合富輝煌（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司廣州分公司目錄前言5一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況6（一）土地出讓顯著增加，住宅用地出讓居首6（二）房屋交易大幅回升，成交金額增長超過七成6（三）各類新建商品房成交量回升，住宅增長最明顯7（四）二手住宅均價(jià)快速上漲8（五）租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)8二、住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況10（一）住宅用地供應(yīng)分析10（二）2010年廣州住宅土地市場(chǎng)展望 10（三）

2、新建商品住宅市場(chǎng)分析 13（四）二手商品住宅市場(chǎng)分析 26（五）商品住宅租賃市場(chǎng)分析 33（六）保障性住房建設(shè)情況 44三、商服物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 46（一）寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行狀況 461、新建寫字樓市場(chǎng)分析462、二手寫字樓市場(chǎng)分析493、寫字樓租賃市場(chǎng)分析51（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 541、新建商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析542、二手商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析553、商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)分析55四、2009年房地產(chǎn)政策概況與解讀 57（一）綜合政策57（二）房地產(chǎn)行業(yè)管理政策60（三）住房保障政策 .67（四）信貸政策69（五）稅費(fèi)政策72五、樓市運(yùn)行影響因素分析 79（一）多項(xiàng)支持政策激活購房需求 79（二）流動(dòng)性充裕

3、79（三）市場(chǎng)信心增強(qiáng)，預(yù)期改變 80（四）通脹預(yù)期因素 80六、2010年廣州樓市展望 81七、政策建議 84前言與2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展相一致，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去的一年中經(jīng)歷了戲劇性的變化。2008年的持續(xù)低迷，使得房地產(chǎn)業(yè)傳言將被列入十大產(chǎn)業(yè)振興的規(guī)劃。但恰恰是在這種“哀鴻遍野”的局面下，作為“哀兵”的房地產(chǎn)業(yè)迅速休整翻身，2009年5月市場(chǎng)交易氛圍重新活躍，至年底，市場(chǎng)狂熱的情景又開始呈現(xiàn)。2009年，廣州市住宅用地成交活躍，開發(fā)商對(duì)后市持樂觀態(tài)度，國企和上市房企積極拿地；大學(xué)城、亞運(yùn)城片區(qū)住宅地塊受追捧。2009年12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，

4、研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。會(huì)議決定按照完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭。總體而言，2009年廣州市土地及商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一定幅度的升溫，受適當(dāng)寬松的貨幣政策和較為溫和的宏觀政策面的支撐，廣州市商品房市場(chǎng)交易、投資活躍，成交量同比大幅度增長，均價(jià)逐步回升，市場(chǎng)信心增強(qiáng)，市場(chǎng)觀望氣氛消退。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況（一）土地出讓顯著增加，外圍區(qū)域出讓面積領(lǐng)先，住宅用地出讓居首20

5、09年廣州市共出讓用地1265.53萬平方米，同比增長45.1%。其中出讓住宅用地447.76 萬平方米；商服用地201.25 萬平方米；工業(yè)用地250.45萬平方米。由于2009年大學(xué)城、亞運(yùn)城、科學(xué)城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出讓明顯增多，2009年廣州市住宅用地出讓面積與2008年同期相比大幅增加（158.9%）。2009年廣州市出讓的用地集中在外圍區(qū)域，番禺、花都、南沙、蘿崗四大外圍區(qū)域出讓面積比例超過全市出讓土地面積的70%。（二）房屋交易大幅回升，成交金額增長超過7成2009年廣州市房屋成交面積2300.44萬平方米，比上年同期增長67.0%，成交金額1667.70 億元，增長7

6、3.2。一手房成交面積同比增長58.8%，成交金額同比增加62.1%，；二手房成交面積同比增長75.6，成交金額同比增加98.8，顯示2009年廣州市房屋交易呈現(xiàn)大幅回升，具體如下表。2009年廣州市一、二手房屋成交情況面積單位：萬平方米 金額單位：億元（三）各類新建商品房成交量回升，住宅增長最明顯2009年，廣州市各類新建商品房成交面積互有增減，其中住宅一支獨(dú)秀，增長76.9%。成交價(jià)格方面，寫字樓和商鋪的成交價(jià)格同比增長較大，住宅的成交價(jià)格與2008年相比只有0.1的升幅，較為穩(wěn)定，主要是上半年價(jià)格較低所致，具體如下表。2009年廣州市新建商品房成交情況（四）二手住宅均價(jià)快速上漲在積極的宏

7、觀經(jīng)濟(jì)政策和優(yōu)惠的樓市扶持政策的刺激下，2009年，廣州市二手住宅市場(chǎng)取得了“量翻番、價(jià)新高”的歷史佳績。全年二手住宅交易登記宗數(shù)達(dá)111451宗，同比大增107.0%，交易登記面積達(dá)958.74萬平方米，同比大增111.6%，均較2008年翻了一番，同時(shí)也超越了2007年的成交水平，創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄；價(jià)格方面，根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年，廣州二手住宅成交均價(jià)為8428元/平方米，同比上漲19.9%，上漲速度較快，具體如下圖。（五）租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)2009年，外圍經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴肆虐全球的背景下舉步維艱，中國經(jīng)濟(jì)依然成功保持增長，只是步伐稍微放緩，而國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是絕處逢生。國家

8、應(yīng)對(duì)金融危機(jī)推出的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策，房地產(chǎn)成為率先受惠的行業(yè)之一。由于流動(dòng)性充裕及短期性救市措施的實(shí)施刺激物業(yè)購置需求，廣州的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)迅速回升，銷售量及價(jià)格明顯上漲，重現(xiàn)一片繁榮景象。相對(duì)而言，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較為緊密的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)：住宅租賃市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，住宅租賃成交量與2008年大致持平，平均租金在春節(jié)后出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的下跌，5月之后在住宅市場(chǎng)買賣價(jià)格不斷上漲的拉動(dòng)下，總體住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；寫字樓租金下滑逐季放緩，底部漸現(xiàn)；主要購物中心的空置率保持低位，租金穩(wěn)中有升；工業(yè)廠房和物流設(shè)施租金受出口拖累略有回調(diào)。二、住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況（一）住

9、宅用地供應(yīng)分析1、供地規(guī)模創(chuàng)新高住宅用地出讓447.76萬平方米，為2004年以來住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模最多的一年，下半年出讓用地猛增，主要是由于亞運(yùn)城12月22日出讓面積達(dá)到2.63平方公里。2、全市住宅用地樓面地價(jià)有所上升。全市住宅用地樓面地價(jià)5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房價(jià)的高位回歸和市場(chǎng)預(yù)期帶動(dòng)了地價(jià)的大幅上升，土地市場(chǎng)快速升溫。3、住宅用地成交主要集中在番禺區(qū)。2009年住宅成交區(qū)域分布，按占地面積和總建面積算，番禺區(qū)均遙遙領(lǐng)先，其中亞運(yùn)城、大學(xué)城2009年均有多宗住宅用地成交，成為全市最受關(guān)注的兩大板塊，具體如下圖。4、外圍區(qū)域住宅樓面地價(jià)大幅度拉升。2009年，住

10、宅成交以外圍區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，其中番禺、花都、蘿崗等區(qū)域地價(jià)均出現(xiàn)大幅拉升。外圍區(qū)域價(jià)格的整體拉升，帶動(dòng)了全市整體地價(jià)的大幅上揚(yáng)。番禺（大學(xué)城）地價(jià)8432元，同比拉升178%；花都區(qū)地價(jià)2701元，同比大幅拉升146%。5、本土品牌開發(fā)商踴躍拿地本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總建面積達(dá)646萬平方米，占比86%，總金額達(dá)379億元，占比92%，具體如下圖。（二）2010年廣州住宅土地市場(chǎng)展望1、政府：近期政府公布大宗儲(chǔ)備用地407萬平方米據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期政府在廣州的大宗商住儲(chǔ)備用地量達(dá)407萬平方米。主要分布在外圍花都、番禺區(qū)，具體如下表。2、政府：未來35年城中村改造將提供大量儲(chǔ)備土地廣州計(jì)劃用1

11、0年左右的時(shí)間基本完成138條城中村的整治改造任務(wù)。其中，位于重點(diǎn)功能區(qū)的52條城中村，將以整體拆除重建為主，計(jì)劃用35年時(shí)間完成。天河區(qū)將在總結(jié)獵德村改造成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照“成熟一個(gè)、改造一個(gè)”的原則，積極穩(wěn)妥地整體推進(jìn)“城中村”改造工作，力爭(zhēng)在亞運(yùn)會(huì)之前完成林和村、新塘村、冼村的整體拆遷，五年內(nèi)全面完成獵德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石東村、棠東村和棠下村8條城中村的整體改造。 3、開發(fā)商：存量待開發(fā)商服用地2800萬平方米據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商在廣州十區(qū)現(xiàn)有商服儲(chǔ)備用地量2800萬平方米。外圍區(qū)域供應(yīng)量：花都、番禺、蘿崗、南沙供應(yīng)2300多萬平方米，合計(jì)超80%；中心城區(qū)供應(yīng)量：

12、白云、天河、海珠、荔灣、越秀、黃埔供應(yīng)不足500萬平方米,合計(jì)不超過20%；十大板塊供應(yīng)量：南沙、華南板塊合計(jì)用地近1200萬平方米，具體如下圖。（三）新建商品住宅市場(chǎng)分析1、新建商品住宅月度成交量持續(xù)回升，成交量創(chuàng)歷史新高根據(jù)廣州市新建商品住宅成交月度走勢(shì)顯示，2009年商品住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，“五一”前后成交量達(dá)高峰。2009年全年廣州市新建商品住宅成交量978.32萬平方米，同比增長76.9%，創(chuàng)歷史新高。2、成交價(jià)格觸底回升若以年度均價(jià)計(jì)算，2009年，全市新建商品住宅成交均價(jià)9346元/平方米，同比上升0.1%。從月度走勢(shì)看，成交價(jià)格呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)。年初價(jià)格處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，

13、1-5月成交均價(jià)在80008500元/平方米，“五一”黃金周后樓價(jià)開始快速上升，并在12月創(chuàng)出全年最高價(jià)11263元/平方米，具體如下圖?？v觀2008年至2009年新建商品住宅成交月度均價(jià)走勢(shì)，其大致呈現(xiàn)一個(gè)u型的軌跡，即從2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右。由于全年均價(jià)是月度均價(jià)的年平均水平，而2008年和2009年兩個(gè)年度中，月度均價(jià)變化幅度相當(dāng)，都為3000元/平方米左右，運(yùn)行區(qū)間也相同，都為8000元/平方米至11000元/平方米之間，因此，不管月度均價(jià)是從11000

14、元/平方米回落到8000元/平方米，還是從8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均價(jià)是基本相當(dāng)?shù)?。產(chǎn)生這一奇特現(xiàn)象是由統(tǒng)計(jì)原理決定的，而并非與客觀事實(shí)存在偏差。3、商品住宅區(qū)域市場(chǎng)分析1）外圍的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2008年（分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū)）相比，市場(chǎng)格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是花都、番禺成交面積大幅回升，是全市成交上升的主要?jiǎng)恿?，其中花都增長253.2%，番禺增長145.9%，具體如圖。2）中心城區(qū)價(jià)值凸顯，價(jià)格遠(yuǎn)超外圍水平中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2009年新建商品

15、住宅成交均價(jià)分別為15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市9346元/平方米的均價(jià)水平，具體如圖。4、2009年廣州市新建商品住宅購房者情況抽樣分析2009年，隨著廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入發(fā)展，以及成交量和房價(jià)的穩(wěn)步回升，樓市置業(yè)者構(gòu)成出現(xiàn)一定的變化。經(jīng)過對(duì)全市18個(gè)抽樣新建商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，廣州市住房消費(fèi)已進(jìn)入一個(gè)理性穩(wěn)定的階段。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口的增長對(duì)住宅的巨大需求，為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了更加廣闊的空間。隨著生活水平的提高、收入的增加，高素質(zhì)的置業(yè)者在購房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位。1）購房者年齡構(gòu)成分析對(duì)于購

16、房者年齡構(gòu)成，抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下十個(gè)：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園。從十個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，購房者最集中在30-39年齡段，購房宗數(shù)占全部抽樣樓盤置業(yè)者的43.5%；購房面積達(dá)23.13萬平方米，占十個(gè)抽樣樓盤的最高比例44.4%。該年齡段屬于人生的中年時(shí)段，多以家庭為單位的住房需求，經(jīng)營家庭為這一人生時(shí)段的主要內(nèi)容，最為體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求，顯示出廣州市自住型需求占主導(dǎo)地位；該年齡段購房的套均面積為101.98平方米，該面積戶型最適合家庭單元居住。19-29歲年齡段購房宗

17、數(shù)與面積位于總體抽樣情況的第二位，宗數(shù)為1255宗，面積達(dá)12.09萬平方米，分別占總宗數(shù)與總面積的24.1%與23.2%。該年齡段屬于人生的事業(yè)起步階段，主要是以資產(chǎn)、智慧、人脈等社會(huì)資源的積累為主的階段，而且是適婚年齡段，故此年齡段以首次置業(yè)的購房者居多。且套均面積為96.28平方米，明顯小于30-39年齡段的101.98平方米的套均面積，顯示廣州市首次置業(yè)者較為理性，對(duì)于房屋居住需求多以自身置業(yè)條件出發(fā)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與成交價(jià)實(shí)現(xiàn)一定的支撐。40-49歲年齡段的購房宗數(shù)與購房面積位于總體抽樣情況的第三位，購房宗數(shù)為1164宗，面積為11.85萬平方米，分別占總宗數(shù)與總面積的22.3

18、%和22.8%。該年齡段人群隨著孩子的成長與家庭資產(chǎn)的增長，對(duì)住房的要求不僅僅滿足于“有瓦遮頭”的情況，對(duì)優(yōu)良的居住環(huán)境，便捷的交通，全面的配套均有較高的要求，該群體最體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善型需求。0-18歲年齡段購房的，該年齡段由于多未參與就業(yè)，購房資金來源多為父母，購房套數(shù)僅有52套，占總套數(shù)的1.0%，面積0.57萬平方米，占總面積的1.1%。值得注意的是該年齡段購房套均面積為108.59平方米，為全市購房套均面積之最，主要是由于該年齡段多為于父母同住，或是父母為孩子做投資與居住保障的購房需求，故套均面積較各年齡段大。在50-59以及60歲以上年齡段，購房套數(shù)分別為370與104，分

19、別占總套數(shù)的7.1%和2.0%。購房面積分別為3.55萬平方米和0.88萬平方米，分別占總面積的6.8%和1.7%。隨著年齡的增長，家庭人口的減少以及孩子的獨(dú)立，此兩個(gè)年齡段的購房者隨著年齡的增長，套均面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。購房套數(shù)與面積也逐漸減少，住房需求呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。總體來說，從十個(gè)新建商品房項(xiàng)目抽樣情況來看，首次置業(yè)、自住與改善型住房的19歲到49歲這一年齡段合計(jì)占抽樣樓盤的購房套數(shù)的89.9%，購房面積占總面積的90.4%。推斷2009年廣州市的新建商品房市場(chǎng)仍以首次置業(yè)、自住與改善型住房需求為主，比例或達(dá)九成左右，具體如下表。2）購房者

20、職業(yè)構(gòu)成分析對(duì)于購房者職業(yè)構(gòu)成，抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下六個(gè)：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園。從六個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，企業(yè)員工購房比例最大，購房宗數(shù)達(dá)1807宗，占總宗數(shù)的36.2%，購房面積達(dá)18.95萬平方米，占總面積的36.5%。顯示廣州市購房人群主要集中在眾多的企業(yè)當(dāng)中，該人群成為支撐廣州市房地產(chǎn)成交量的中堅(jiān)力量。職業(yè)為公務(wù)員的人群購房比例不高，宗數(shù)為484宗，占總套數(shù)的9.7%；面積為5.10萬平方米，占總面積的9.8%。顯示廣州市公務(wù)員群體購房傾向理性審慎，另外公務(wù)員占社會(huì)總體人群比重不高也是購房比重不高的原因之一。值得注意的是公

21、務(wù)員群體購房均價(jià)為全部群體最低，套總價(jià)也偏低，顯示公務(wù)員人群在購房時(shí)多以自身收入與資產(chǎn)條件出發(fā)，以滿足自住需求為主要目標(biāo)。職業(yè)為教師和醫(yī)生的人群購房宗數(shù)分別為175和87，占總套數(shù)的3.5%和1.7%；購房面積分別為2.32和0.96萬平方米，分別占總面積的4.5%和1.9%。這兩類社會(huì)公共事業(yè)從業(yè)人員購房比例最低，顯示教師和醫(yī)生的職業(yè)人群較為穩(wěn)定，套均面積分別為132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也體現(xiàn)出該類人群對(duì)房屋居住寬敞度的要求較高。職業(yè)為商人的購房人群為抽樣項(xiàng)目的購房群體的另一主力，購房宗數(shù)達(dá)1078宗，占總宗數(shù)21.6%，購房面積達(dá)14.09萬平方米，占總

22、面積的27.1%。值得注意的是，該人群購房均價(jià)達(dá)7901元/平方米，套總價(jià)達(dá)103.27萬/套，均列各類職業(yè)之首，顯示該職業(yè)購房資金實(shí)力雄厚，自住需求與投資需求相結(jié)合是此類人群購房的主要特點(diǎn)，是廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的主要組成部分?？傮w來說，從六個(gè)新建商品房項(xiàng)目抽樣情況來看，2009年，廣州市各類職業(yè)人群在新建商品房市場(chǎng)的構(gòu)成比例較為穩(wěn)定，按照各自收入水平進(jìn)行購房成為我市居民購房的顯著特點(diǎn)，置業(yè)者素質(zhì)普遍提高，購房心理趨于理性，各類戶型、套型的新建商品房適應(yīng)各層次人群需求，從而實(shí)現(xiàn)廣州市新建商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，具體如下表。3）購房者戶籍構(gòu)成分析購房者戶籍構(gòu)成，抽樣新建商品房項(xiàng)目有以下18

23、個(gè)：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園、廣州金色城品、萬科金色康苑、萬科金色荔苑、廣州萬科城、萬科云山花園、廣州金域華府、萬科金域藍(lán)灣。從18個(gè)抽樣項(xiàng)目情況總體情況來看，我國居民在廣州市購房占絕對(duì)主導(dǎo)地位，購房套數(shù)達(dá)8877套，占總套數(shù)的99.1%；購房總面積達(dá)88.02萬平方米，占總套數(shù)的99.0%。其中，在我國的購房者中，廣東省內(nèi)市民在廣州市購房達(dá)6852套，購買房屋面積達(dá)66.70萬平方米，分別占總套數(shù)和總面積的76.5%和75.0%。廣州市內(nèi)戶籍人口在抽樣項(xiàng)目購房則占總成交宗數(shù)和面積的六成左右，

24、分別為62.0%和59.4%。數(shù)據(jù)顯示，廣州市抽樣樓盤2009年的住房消費(fèi)仍以國內(nèi)居民購買為主，其中市內(nèi)居民仍為本市購房主力。預(yù)計(jì)在較長的一段時(shí)間內(nèi)，隨著廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市內(nèi)居民購房比例將較為穩(wěn)定，省外、港澳臺(tái)、外國人員購買廣州市商品房比例或?qū)⒂兴岣?，具體情況見下表。5、國內(nèi)四大一線城市房價(jià)對(duì)比國內(nèi)四大一線城市京、滬、穗、深經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)，但從房價(jià)水平來看，廣州明顯比其他三大城市要理性。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2009年廣州市新建商品住宅年度均價(jià)比其他三大城市低30005000元/平方米不等，年末（12月）均價(jià)低300010000元/平方米不等，具體情況見下表。四大一線城市房價(jià)對(duì)比表單位：元

25、/平方米數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)6、對(duì)不同投資、置業(yè)對(duì)象的政策建議和置業(yè)建議1）住房市場(chǎng)需求的構(gòu)成與特點(diǎn)一般情況下，住房市場(chǎng)的需求可以分成兩大類，包括有自住型需求和投資型需求。其中，自住型需求則可以分成首次置業(yè)需求和改善型需求，投資型需求又可以分成短線投機(jī)需求和長線投資需求。首次置業(yè)需求：即第一次購房的需求。這類需求一般是指年輕人工作一段時(shí)間之后有了一定積蓄，為滿足獨(dú)立生活、結(jié)婚生子等需要而出現(xiàn)的自住性質(zhì)的購房行為，通?？們r(jià)預(yù)算不高，購買的戶型也大多以90平方米以下的普通商品住房為主。目前二手樓市大約67成的買家都屬于該類型的需求。改善型需求：改善型需求同樣屬于自住性質(zhì)的購房行為，與首次置業(yè)需求的區(qū)

26、別在于之前已經(jīng)擁有一套居所，再次購房的目的是為了改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量，包括小房換大房、舊房換新房等。改善型需求是現(xiàn)階段支撐一手樓市的主力買家。短線投機(jī)需求：所謂短線投機(jī)需求，就是指在市場(chǎng)上快速買進(jìn)賣出、以賺取差額回報(bào)為目的、帶有明顯投機(jī)性質(zhì)的需求，人們通常所說的“炒樓客”、“炒房團(tuán)”就是這類型的需求。該類需求對(duì)于政策和市場(chǎng)的變化非常敏感，通常出現(xiàn)在市場(chǎng)的上升階段，是市場(chǎng)過熱時(shí)期房價(jià)上漲的主力推手之一，但在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期又會(huì)迅速銷聲匿跡，是造成市場(chǎng)波動(dòng)的不穩(wěn)定因素之一。長線投資需求：長線投資需求是指在市場(chǎng)上以獲取住房租金回報(bào)為主要目的的投資型需求。與短線投機(jī)需求一樣，長線投資需求同樣是以獲利

27、增加財(cái)產(chǎn)性收入為目的，但其行為比較理性，崇尚穩(wěn)健的投資理念，類似于股市的價(jià)值投資者。2）政策建議合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民正常的住房消費(fèi)需求，對(duì)于維持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。過去一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。在此過程中，部分購房者也衍生了包括“追漲”、“過度消費(fèi)”等非理性的購房行為，助長了樓市的過熱成分。因此，要達(dá)到穩(wěn)定購房者心理預(yù)期、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的目的，就有必要區(qū)分市場(chǎng)內(nèi)不同類型需求的不同特點(diǎn)，在政策上給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)性建議。住房問題既是市場(chǎng)問題，也是民生問題。在國民經(jīng)濟(jì)不斷向上發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展一方面應(yīng)當(dāng)允許投資

28、型和自住型的需求同時(shí)存在，另一方面又必須確保自住型需求的市場(chǎng)主體地位，對(duì)投資型需求特別是其中的短線投機(jī)需求給予適當(dāng)限制，使其成為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有益補(bǔ)充而不是不穩(wěn)定因素。因此，政府在出臺(tái)管理措施和政策文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)有的放矢，防止出現(xiàn)“一刀切”的誤傷。a、對(duì)自住型需求的政策建議：首次置業(yè)需求，一般以解決自住需要為主，是維持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的主要力量，同時(shí)亦符合政府鼓勵(lì)居民擁有合法的財(cái)產(chǎn)性收入的政策精神，對(duì)擴(kuò)大住房消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需有重要作用，因此應(yīng)予支持鼓勵(lì)。首先，政府可以繼續(xù)執(zhí)行對(duì)首次置業(yè)需求的購房優(yōu)惠政策，如房貸利率7折、首付兩成、契稅優(yōu)惠至1%等，通過降低購房門檻、減免交易稅費(fèi)的方式鼓勵(lì)該類需

29、求入市；其次，針對(duì)目前中心城區(qū)一手樓價(jià)較高，首次置業(yè)需求購買有一定難度的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)積極倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)的觀念，引導(dǎo)資金實(shí)力不是很充裕的首次置業(yè)需求養(yǎng)成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊區(qū)后市區(qū)”等科學(xué)的購房觀念，分階段實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行“90/70”政策，增加90平方米以下普通商品住房的供應(yīng)，滿足這類型需求的置業(yè)需要。改善型需求，主要是以改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量為目的的需求，是未能實(shí)現(xiàn)“一步到位”的首次置業(yè)需求的進(jìn)階階段，因此同樣應(yīng)當(dāng)給予鼓勵(lì)。與首次置業(yè)需求相比，這類需求經(jīng)過前期財(cái)富的積累，已經(jīng)具有比較強(qiáng)的購買力，因此購房優(yōu)惠政策較首次置業(yè)需求可適當(dāng)減少，但較投資型

30、需求仍應(yīng)給予一定優(yōu)惠，如可執(zhí)行貸款利率85折，首付三成等，區(qū)別對(duì)待。b、對(duì)投資型需求的政策建議：以“炒樓獲利”為目的的短線投機(jī)需求，由于過高比例的短線投機(jī)需求容易致使市場(chǎng)產(chǎn)生價(jià)格泡沫，危害市場(chǎng)健康發(fā)展，是造成市場(chǎng)波動(dòng)的不穩(wěn)定因素之一，因此應(yīng)當(dāng)加以抑制。抑制該類需求，關(guān)鍵在于穩(wěn)定市場(chǎng)的供求關(guān)系，使其喪失惡意炒作的生存土壤。同時(shí)，對(duì)于投資型的二套及多套購房需求，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮的二套房貸政策，提高炒房者的投機(jī)門檻、增加投機(jī)成本，壓縮其炒作獲利的空間，以達(dá)到抑制其投機(jī)沖動(dòng)的空間。以獲取出租回報(bào)為主要目的的長線投資者，這類需求是住房市場(chǎng)發(fā)展的有益補(bǔ)充，是繁榮的市場(chǎng)對(duì)資本

31、的吸引力正常體現(xiàn)之一，因此不宜多加干涉，只給予適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)即可。國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，要“規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場(chǎng)?！逼渲校俺珜?dǎo)住房租賃消費(fèi)”和“盤活住房租賃市場(chǎng)”都對(duì)地方政府管理住房租賃市場(chǎng)的能力提出了更高的要求。當(dāng)前，政府一方面可以通過出租屋登記備案、推行租賃合同公共樣板等方式加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，另一方面也應(yīng)為盤活住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)造積極的條件，包括簡(jiǎn)化行政管理手續(xù)、在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)降低稅收等，為長線投資者的合理投資行為提供便利。3）置業(yè)建議總體來說，2010年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房價(jià)呈現(xiàn)震

32、蕩走勢(shì)。同時(shí)，房貸首付和利率水平雖然有所收緊，但仍處于歷史低位，對(duì)于置業(yè)投資仍然有利。近期廣州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群購房、放開高端市場(chǎng)”，相信能有效保持今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！霸趧e人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪?！庇捎诮衲晔袌?chǎng)不確定性增加，房價(jià)可能會(huì)有所震蕩，預(yù)計(jì)樓盤優(yōu)惠會(huì)增大，有置業(yè)投資需求的人士多加留意對(duì)比，將能找到更高性價(jià)比、更適合自身需求的物業(yè)。a、對(duì)自住型需求的置業(yè)建議：對(duì)于中低收入者，2010年廣州市可提供保障性住房約4萬套，包括2.3萬套廉租房及1.7萬套經(jīng)適房。因此，符合條件的中低收入者今年多關(guān)注政府保障性住房的建設(shè)、銷售情況，積極加入申請(qǐng)，借此

33、改善自身的居住問題。對(duì)于首次置業(yè)者，剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。因此，首次置業(yè)者置業(yè)投資首先需要考慮在經(jīng)濟(jì)能力上的承受能力，然后需要考慮區(qū)位與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。若因價(jià)格因素選不到合適的市區(qū)一手物業(yè)，可以在郊區(qū)一手市場(chǎng)或二手市場(chǎng)找。隨著廣州城市發(fā)展空間的不斷擴(kuò)張，地鐵、快速路等不斷完善，郊區(qū)的發(fā)展迅速。因此，未來交通規(guī)劃利好、軌道交通附近的郊區(qū)新盤是選擇之一，如番禺區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)等。同時(shí)保持良好心態(tài)，莫有“抄底”幻想，適合自己的、性價(jià)比高的才是理想的選擇。市區(qū)則可以考慮中小戶

34、型以及二手物業(yè)，切莫選擇超出自己承受能力的物業(yè)。改善型購房者一般資金實(shí)力較強(qiáng)，注重生活環(huán)境的舒適度及住宅品質(zhì)、套型，遇到合適的產(chǎn)品該出手時(shí)就出手，提前享受居住品質(zhì)的提升。改善型購房者，一是考察房間結(jié)構(gòu)、功能布置、周邊環(huán)境、配套等能否滿足自己的生活要求；另外就要著重考慮房子的保值和升值潛力，而項(xiàng)目的品質(zhì)及環(huán)境也是一個(gè)重要保障，所以購房時(shí)一定要長遠(yuǎn)地看待一個(gè)區(qū)域。另外，大的品牌開發(fā)商也是品質(zhì)的保證。b、對(duì)投資型需求的置業(yè)建議：從長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)有其強(qiáng)大而可持續(xù)性的剛性和投資需求，使得政策難以改變樓市的長期趨勢(shì)，房地產(chǎn)仍然是非常好的長期投資品。長期投資置業(yè)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)

35、注不同物業(yè)類型和區(qū)域的差異。從物業(yè)類型看，高端住宅物業(yè)是較好的選擇。政府未來將逐步放開高端市場(chǎng)，重點(diǎn)管理中低端市場(chǎng)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，高端物業(yè)是抗通脹的較好投資品，價(jià)格升幅比普通物業(yè)更大更快，亦更受投資者追捧，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高端物業(yè)的需求亦會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。區(qū)域的選擇則可參考租金水平和未來規(guī)劃情況。租金水平高，說明區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，實(shí)際居住需求大，投資回報(bào)有保障，如天河北-體育中心板塊、環(huán)市東淘金板塊等是投資熱點(diǎn)區(qū)域。另外，一些未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域亦是投資熱點(diǎn)，如珠江新城-員村、白云新城、新機(jī)場(chǎng)周邊、亞運(yùn)新城等，未來重大規(guī)劃的建設(shè)和落成，城市價(jià)值大大提升，將對(duì)周邊房地產(chǎn)帶來巨大的促進(jìn)作用。（四）二手

36、商品住宅市場(chǎng)分析1、全年“量增價(jià)升”綜觀2009年，廣州二手住宅市場(chǎng)“量增價(jià)升”，可以按季度分成四個(gè)不同的發(fā)展階段：第一季度，為剛性需求釋放階段。表現(xiàn)為2008年被市場(chǎng)調(diào)整壓抑的剛性需求隨著樓市系列優(yōu)惠政策的執(zhí)行集中入市，成交量開始從2008年的低谷走出，價(jià)格止跌回穩(wěn)。與此同時(shí)，部分先知先覺的投資者也在這一階段開始入市。第一季度的市場(chǎng)特點(diǎn)可以概括為“量增價(jià)穩(wěn)”。第二季度，為市場(chǎng)快速升溫階段。在這個(gè)階段，樓市回暖格局已經(jīng)完全形成，不僅剛性需求入市，彈性需求、投資性需求也在大量入市，市場(chǎng)追漲氣氛熱烈。由于市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，在此階段二手樓價(jià)快速走高。第二季度的市場(chǎng)特點(diǎn)可以概括為“量增價(jià)升”。第三季度

37、，為市場(chǎng)僵持博弈階段。在此階段，市場(chǎng)受到高樓價(jià)的壓力，由于剛性需求的觀望和投資者的卻步，市場(chǎng)總體的成交量有所減少，但是由于民間資金對(duì)于通貨膨脹的擔(dān)憂，市場(chǎng)上新出現(xiàn)了具有較強(qiáng)承接能力的防通脹需求，繼續(xù)推動(dòng)樓價(jià)上漲，最終超過了2007年的高位。第三季度的市場(chǎng)特點(diǎn)可以概括為“量減價(jià)升”。第四季度，為“末班車效應(yīng)”階段。在此階段，由于營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策即將在年底到期，二手樓市出現(xiàn)了搶搭“末班車”的購房潮，市場(chǎng)交易量增加，價(jià)格再創(chuàng)新高。第四季度的市場(chǎng)特點(diǎn)與第二季度一樣可以用“量增價(jià)升”概括，但是成因有所不同，具體如下圖。 2、成交量翻番 宗數(shù)份額高達(dá)54.9%2009年，廣州二手住宅成交宗數(shù)為1114

38、51宗，同比大增（107.0%），交易登記面積為958.74萬平方米，同比大增（111.6%）。全市十區(qū)之中，有八個(gè)區(qū)域的成交量都比2008年翻了一番有多，荔灣區(qū)、南沙區(qū)的成交量增幅也在50%以上，市場(chǎng)交易氣氛十分火爆。值得注意的是，2009年廣州市二手住宅的成交宗數(shù)市場(chǎng)份額為54.9%，已經(jīng)超越一手住宅成為置業(yè)者的重要選擇。不過，由于二手住宅的套均成交面積僅在82平方米左右，與一手住宅約105平方米的套均成交面積還有差距，因此二手住宅的面積市場(chǎng)份額略低于一手住宅，為49.5%?？偟膩砜?，二手住宅已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廣州住宅交易市場(chǎng)的半壁江山。以區(qū)域來看，番禺區(qū)的成交量繼續(xù)排在全市十區(qū)之首，為246.

39、71萬平方米，同比增長100.4%。該區(qū)近期有新火車站、亞運(yùn)城等重大利好的刺激，因此交易持續(xù)保持活躍。此外，成交量位居三甲的還有天河區(qū)和海珠區(qū)，其交易登記面積依次為163.80萬平方米、141.41萬平方米，同比增長69.38%和66.52%。值得一提的是，2009年廣州中心六區(qū)僅白云區(qū)的二手市場(chǎng)份額不足50%（48.1%），其他區(qū)域均已進(jìn)入二手住宅成交占多數(shù)的全新市場(chǎng)階段。而在中心六區(qū)之外，成交大戶番禺區(qū)的二手住宅成交比例為55.5%。該區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)起步較早，目前已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。此外，花都區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)的二手住宅成交面積市場(chǎng)份額則均只有兩成多，正處市場(chǎng)發(fā)展的初始階段，具有很大的

40、發(fā)展?jié)摿?，具體如下表。2009年廣州市十區(qū)二手住宅交易登記面積、市場(chǎng)份額：（單位：萬平方米、元/平方米）3、價(jià)格上漲較快 超越2007年高點(diǎn)根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年，廣州二手住宅成交均價(jià)為8428元/平方米，同比上漲19.9%，漲幅較去年提高10.3個(gè)百分點(diǎn)，上漲速度較快。成交數(shù)據(jù)顯示，在2月份觸及7151元/平方米的年內(nèi)底部之后，廣州二手樓價(jià)伴隨著成交量的放大迅速進(jìn)入上升通道，在全年形成了兩個(gè)明顯的漲價(jià)高潮。第一個(gè)漲價(jià)高潮出現(xiàn)在4月份到7月份。期間，整個(gè)二手住宅市場(chǎng)由于成交量的急速放大，市場(chǎng)氣氛十分熱烈。由于剛性需求、改善型需求和投資性需求在此階段皆掀起了入市高潮，一度在2008年沉

41、寂的業(yè)主頻繁“反價(jià)”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。在此過程中，置業(yè)者為了爭(zhēng)搶市場(chǎng)上有限的房源，不斷“追漲”，推高了二手樓價(jià)。第二個(gè)漲價(jià)高潮出現(xiàn)在下半年的9月份到12月份。在經(jīng)歷了上半年的急速上漲之后，二手樓價(jià)在8月份出現(xiàn)了短暫的盤整，在此期間市場(chǎng)也因?yàn)楦邩莾r(jià)的關(guān)系出現(xiàn)了一定的觀望氣氛，但是由于此后出于防范通脹買房的買家增多，而營業(yè)稅等優(yōu)惠政策即將到期的“末班車效應(yīng)”也使擔(dān)心來年購房成本增高的買家再次掀起了購房熱潮，業(yè)主則借機(jī)漲價(jià)，從而令二手樓成交均價(jià)迅速超過2007年的高點(diǎn)，不斷刷新歷史紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，廣州二手住宅成交均價(jià)為9968元/平方米。這一價(jià)格與年初最低的7151元/平方米（2月

42、份）相比，上漲幅度達(dá)39.4%。同時(shí)，該價(jià)格也比2007年最高的7536元/平方米（10月份）上漲了32.3%，具體如下圖。4、越秀全年均價(jià)過萬 黃埔漲幅全市第一成交數(shù)據(jù)顯示，以區(qū)域而論，2009年二手樓均價(jià)最高的是越秀區(qū)，為10764元/平方米，同比上漲18.6%。該區(qū)也是全市唯一一個(gè)二手樓均價(jià)過萬元的區(qū)域。作為廣州的老城區(qū)，越秀區(qū)擁有得天獨(dú)厚的成熟生活配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源，因此對(duì)于自用型的買家極具吸引力，二手樓價(jià)因此水漲船高。此外，新cbd所在地天河區(qū)的二手樓價(jià)在2009年也是突飛猛進(jìn)，達(dá)到9863元/平方米，緊追越秀區(qū)之后。在珠江新城板塊的帶動(dòng)下，2009年該區(qū)的均價(jià)同比上漲了20.4%

43、，成為投資客和自住客青睞的“熱土”。不過，以全年漲幅來看，漲幅最大的是廣州東部的黃埔區(qū)。該區(qū)2009年的二手住宅成交均價(jià)為6561元/平方米 ，同比上漲23.2%。黃埔二手樓市在沉寂多年后異軍突起，主要是因?yàn)榈罔F5號(hào)線大大縮短了黃埔與市中心的時(shí)間距離，交通配套的改善為處于“價(jià)值洼地”的黃埔樓價(jià)的快速上升提供了基礎(chǔ)，具體如下表。2008、2009年廣州市二手住宅市場(chǎng)核心區(qū)域成交均價(jià)同比情況（單位：元/平方米）來源：滿堂紅研究部（五）商品住宅租賃市場(chǎng)分析1、廣州市商品住宅租賃市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展2009年，廣州市二手住宅租賃市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，住宅租賃成交量與2008年大致持平，但由于2009年二手住宅

44、買賣市場(chǎng)成交量激增，租賃市場(chǎng)的受關(guān)注度有所下降。2009年住宅租金走勢(shì)與2008年明顯不同（見下圖），受到2008年第四季度世界性的金融危機(jī)蔓延影響，2009年的廣州春交會(huì)沒有出現(xiàn)以往的短租房熱租行情，總體平均租金甚至在春節(jié)后出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的下跌，5月之后在住宅市場(chǎng)買賣價(jià)格不斷上漲的拉動(dòng)下，總體住宅租金也止跌回升，并在11月創(chuàng)出歷史新高。2009年全年廣州市總體（不含蘿崗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不過相對(duì)于二手住宅買賣價(jià)格的上漲幅度，租金的漲幅并不算明顯。來源：滿堂紅研究部下圖是2008年和2009年廣州市住宅租賃成交個(gè)案按面積劃分不同區(qū)間，再對(duì)比其成交比重

45、?？梢钥吹?，2009年的住宅租賃市場(chǎng)仍以中等戶型作為成交主力，6080平方米區(qū)間的成交比重為27.6%，較之2008年的區(qū)間比重（28.2%）略微減少，但仍占主導(dǎo)。而面積在100平方米以上的物業(yè)出租成交比重從2008年的11.6%增加到2009年的12.9%，主要是最近幾年廣州一手樓市的新增大面積物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入租賃市場(chǎng)所致，預(yù)計(jì)該大面積區(qū)間的成交比重還會(huì)呈增加趨勢(shì)。值得一提的是，面積在40平方米以下的物業(yè)出租成交比重從2008年的21.1%減少到2009年的17.9%。該類小戶型物業(yè)多數(shù)位于寫字樓集中區(qū)周邊或地鐵沿線，一直是單身上班族追捧的租賃對(duì)象，選擇一年期“長租”的客戶居多；與此同時(shí)，受20

46、09年7月下旬廣州市統(tǒng)一整改“房中房”行動(dòng)的開展，小單間已經(jīng)在租賃市場(chǎng)上消失，供應(yīng)量的減少導(dǎo)致有需求的租客轉(zhuǎn)租50平方米以上的中等戶型物業(yè)，故小面積物業(yè)出租成交比重呈現(xiàn)減少現(xiàn)象。來源：滿堂紅研究部下圖是2008年和2009年廣州市住宅租賃成交個(gè)案按租金單價(jià)劃分不同區(qū)間，再對(duì)比其成交比重?？梢钥吹?，2009年的住宅租賃市場(chǎng)成交主力租金單價(jià)處于中等水平，2030元/平方米的成交比重為35.6%，較之2008年的區(qū)間比重（33.8%）有所增加。而租金單價(jià)在50元/平方米以上的物業(yè)成交比重則從2008年的9.2%減少到2009年的8.7%，這主要受兩方面因素影響所致。一方面在廣州市“房中房”被統(tǒng)一整改

47、后，市場(chǎng)上的高租金、小面積單間供應(yīng)明顯減少；另一方面，2009年全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境尚處于緩慢復(fù)蘇階段，在廣州有駐點(diǎn)的外資企業(yè)高管對(duì)所租用的住宅要求較以往有所降低，對(duì)高租值的享受型物業(yè)需求驟減，大多數(shù)高端租客開始將租住對(duì)象轉(zhuǎn)向相對(duì)實(shí)惠型（3545元/平方米）的物業(yè)。來源：滿堂紅研究部2、各行政區(qū)域住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)各異從最近兩年的行政區(qū)域住宅平均租金對(duì)比（下表1）可以看到，2009年越秀區(qū)的住宅平均租金雖然出現(xiàn)同比下跌現(xiàn)象，但租金水平仍處于各區(qū)首位。租金同比漲幅最大的是黃埔和番禺兩區(qū)，幅度分別達(dá)到5.4%和5.3%，這兩個(gè)區(qū)的住宅租金處于相對(duì)較低水平，即使絕對(duì)數(shù)值升得不多，其幅度仍比較大。以下將分別對(duì)

48、廣州市10個(gè)行政區(qū)域的住宅租賃市場(chǎng)特征進(jìn)行簡(jiǎn)述。2008、2009年廣州市各區(qū)住宅平均租金對(duì)比表（蘿崗、南沙暫缺）單位：元/平方米（續(xù)上表）來源：滿堂紅研究部1）越秀區(qū)2009年，越秀區(qū)的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金單價(jià)成交比重最大的是2530元/平方米，達(dá)到19.0%；其次是3035元/平方米，達(dá)到18.2%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是東風(fēng)西路、解放路、小北路、寺右新馬路等主干道周邊的大型居住區(qū)或樓齡在15年以上的商品房，租客多數(shù)是區(qū)域內(nèi)玩具、海味、皮具等專業(yè)市場(chǎng)的商戶或打工一族。而越秀區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是4050平方米，達(dá)到16.2%；其次

49、是3040平方米，比重達(dá)到13.3%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是環(huán)市東路、建設(shè)新村、淘金、水蔭路、麓景路、五羊新城等地的公寓或樓齡在7年以下的次新商品房，租客多數(shù)是環(huán)市東、東風(fēng)路沿線辦公區(qū)的上班族，單身人士居多。2）荔灣區(qū)2009年，荔灣區(qū)的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金單價(jià)成交比重最大的是1520元/平方米，達(dá)到16.1%；其次是2025元/平方米，達(dá)到15.1%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是大坦沙、東漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龍溪路、周門小區(qū)等地的房改房或樓齡在13年以上的商品房，租客多數(shù)是在周邊專業(yè)市場(chǎng)打工的外地人士。而荔灣區(qū)的住宅出租

50、面積成交比重最大是6070平方米，達(dá)到15.7%；其次是7080平方米，比重達(dá)到14.5%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是芳村大道、黃沙大道、荔灣路、中山八路、中山七路、西華路等地的大型小區(qū)商品房，樓齡在10年以上，租客多數(shù)是附近童裝、裝飾材料、茶葉等批發(fā)市場(chǎng)商戶或外籍人士，一般以兩人一起租住居多。3）海珠區(qū)2009年，海珠區(qū)的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金單價(jià)成交比重最大的是2025元/平方米，達(dá)到22.4%；其次是2530元/平方米，達(dá)到19.6%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是寶崗大道、赤崗、工業(yè)大道、洪德路、前進(jìn)路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大

51、院式物業(yè)或樓齡在10年以上的商品房，租客多數(shù)是在天河的寫字樓上班的打工族。而海珠區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是3040平方米，達(dá)到15.6%；其次是6070平方米，比重達(dá)到14.4%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是濱江東路、廣州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，樓齡在8年以上，租客多數(shù)是附近布匹、裝飾材料等批發(fā)市場(chǎng)商戶或高等院校的學(xué)生，外地人士單身租住居多。4）天河區(qū)2009年，天河區(qū)的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金單價(jià)成交比重最大的是2530元/平方米，達(dá)到19.0%；其次是2025元/平方米，達(dá)到15.7%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)

52、象，多數(shù)是東圃大馬路、廣州大道北、中山大道、員村、天河北路、珠江新城東片等地樓齡在7年以上的小區(qū)商品房，租客多數(shù)是在天河體育中心、珠江新城的寫字樓上班的外地人士。而天河區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是4050平方米，達(dá)到15.1%；其次是7080平方米，比重達(dá)到12.8%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是珠江新城西片、龍口西路、林和街、中山大道中、員村、天河公園西門及北門板塊等地的商品房，樓齡多在7至12年之間，租客中有小部分是外資企業(yè)的單身高管，其余多是外地來穗工作的兩口之家。5）白云區(qū)2009年，白云區(qū)的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金單價(jià)成交比重最大的是2025

53、元/平方米，達(dá)到28.0%；其次是1520元/平方米，達(dá)到26.2%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是廣花路、廣園中路、黃石路、西槎路、增槎路等地樓齡在10年以上的小區(qū)商品房或大型居住區(qū)房改房，租客多數(shù)是在附近的皮具、燈飾、汽配等市場(chǎng)打工的外地人士，或在天河、越秀兩區(qū)寫字樓上班的白領(lǐng)。而白云區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是6070平方米，達(dá)到20.9%；其次是7080平方米，比重達(dá)到18.5%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是白云大道北、崗貝路、金鐘橫路、舊廣從路、廣州大道北、機(jī)場(chǎng)路、同和路、石槎路、新市等地的舊式商品房，樓齡在12年以上，租客以三口之家為主。6）黃埔區(qū)2009年，黃埔區(qū)的二手

54、住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金單價(jià)成交比重最大的是1015元/平方米，達(dá)到29.7%；其次是1520元/平方米，達(dá)到29.1%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是大沙地東、豐樂南路、港灣路、黃埔東路、荔香路等地樓齡在5至10年之間的小區(qū)商品房或大院式物業(yè)，租客多數(shù)是在天河或開發(fā)區(qū)上班的白領(lǐng)。而黃埔區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是3040平方米，達(dá)到21.5%；其次是7080平方米，比重達(dá)到18.3%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是黃埔東路、石化路、開元南路、豐樂中路、怡園等地的小公寓或大型小區(qū)商品房，樓齡在10年以下，租客以三口之家為主，還有部分是在開發(fā)區(qū)工作的單身人

55、士。7）番禺區(qū)2009年，番禺區(qū)的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金單價(jià)成交比重最大的是1520元/平方米，達(dá)到33.2%；其次是1015元/平方米，達(dá)到26.6%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是大石鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)、市橋鎮(zhèn)等地多個(gè)大型套盤物業(yè)，樓齡從4至18年不等，絕大部分租客在番禺當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市場(chǎng)工作的人士，另外還有部分是去天河上班的外籍人士。而番禺區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是6070平方米，達(dá)到17.5%；其次是7080平方米，比重達(dá)到16.6%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是大石街、洛浦街、橋難街、市橋街、鐘村鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街的大型套盤商品房，

56、樓齡多在8年以上，租客以兩口之家為主，還有少數(shù)外籍單身人士。8）花都區(qū)2009年，花都區(qū)的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金單價(jià)成交比重最大的是10元/平方米以下，達(dá)到44.9%；其次是1015元/平方米，達(dá)到30.8%。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是寶華路、建設(shè)北路、金華路、商業(yè)大道、云山大道等地多個(gè)大型套盤或舊式住宅樓物業(yè)，樓齡從4至12年不等，絕大部分租客在花都新華、獅嶺等地的批發(fā)市場(chǎng)或其他行業(yè)工作的人士。而花都區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是8090平方米，達(dá)到17.8%；其次是100120平方米，比重達(dá)到15.4%。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是龍珠路、商業(yè)大道、新都大道、建設(shè)北路等地的小區(qū)物業(yè)，