客戶購房經驗分析住宅戶型分析

1、客戶購房經驗之談客戶購房經驗之談 去不去，看位置 行不行，看戶型行不行，看戶型 定不定，看價格 住宅平面分析住宅平面分析 第第一篇一篇 建筑平面分析建筑平面分析 （1 1） 經典平面推介經典平面推介 （2 2） 創(chuàng)新平面推介創(chuàng)新平面推介 戶型定義戶型定義 經典戶型經典戶型定義定義 市場上采用最多的市場上采用最多的 為大多數為大多數業(yè)主認同業(yè)主認同的的 經得起專業(yè)、市場挑剔的經得起專業(yè)、市場挑剔的 零缺陷零缺陷( (少缺陷少缺陷) )戶型戶型 創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型定義定義 有獨創(chuàng)性的有獨創(chuàng)性的 為為市場接受市場接受的的 新型實用戶型新型實用戶型 理想戶型能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合

2、在一起，理想戶型能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起， 使以人為本的居住理念得到最好詮釋使以人為本的居住理念得到最好詮釋 概論概論 經典建筑平面定義經典建筑平面定義 經典戶型經典戶型 創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型 經典建筑平面定義：經典建筑平面定義： 能夠容納、布置經典戶型、創(chuàng)新戶型的建筑平面能夠容納、布置經典戶型、創(chuàng)新戶型的建筑平面 創(chuàng)新戶型應在經典建筑平面中創(chuàng)新設計創(chuàng)新戶型應在經典建筑平面中創(chuàng)新設計 經典平面經典平面 概論概論 建筑平面建筑平面 評價評價 建筑平面建筑平面 類型類型 優(yōu)優(yōu) 點點 缺缺 點點 備備 注注 點式點式 1. 1.容積率可充分利用容積率可充分利用 2. 2.建筑

3、風格富于變化建筑風格富于變化 3. 3.室外管道便于安排室外管道便于安排 4. 4.對場地要求不高對場地要求不高 5 . 5 . 便于戶型布置便于戶型布置 6 . 6 . 結構穩(wěn)定性強結構穩(wěn)定性強 1. 1.通風差通風差 2. 2.戶型間可能產生對戶型間可能產生對 視影響私密性視影響私密性 1. 1.高層建筑常采用高層建筑常采用 2. 2. 香港、深圳的高層住宅香港、深圳的高層住宅 區(qū)多采用區(qū)多采用 3. 3.可一梯多戶可一梯多戶 板式板式 1 .1 .有極好的通風性有極好的通風性, ,容易形容易形 成穿堂風成穿堂風 2 .2 .朝向好朝向好, ,可做到戶戶向陽可做到戶戶向陽 3 .3 .寬敞

4、明亮寬敞明亮 4 . 4 . 私密性好私密性好 1 .1 .總平面布置呆板總平面布置呆板 （兵營式排列）（兵營式排列） 1. 1.多層建筑多采用多層建筑多采用 2. 2.大戶型高檔住宅采用大戶型高檔住宅采用 3 .3 .一般一梯二戶一般一梯二戶 4 .4 .在京、滬房地產市場中在京、滬房地產市場中 被推崇備至被推崇備至 點式點式 聯體聯體 1 .1 .便于圍合布置，土地利便于圍合布置，土地利 用率高用率高 2 .2 .部分戶型能南北通透部分戶型能南北通透 3 .3 .可做到戶戶向陽可做到戶戶向陽 1 .1 .處理不好處理不好, ,易形成東易形成東 西向房西向房 2 .2 .圍合太死圍合太死,

5、,對區(qū)內通對區(qū)內通 風不力風不力, ,且形成回聲且形成回聲 等噪音影響等噪音影響 1 .1 .深圳目前常采用深圳目前常采用 2 .2 .一般多用一梯四戶平面一般多用一梯四戶平面 拼接拼接 概論概論 （1 1）經典平面推介）經典平面推介 經典平面推介經典平面推介（1） 一梯二戶一梯二戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.戶戶南向、南北通透戶戶南向、南北通透 2.所有房間方正實用所有房間方正實用 3.餐廳獨立且通風采光餐廳獨立且通風采光 3.電梯廳、消防樓梯通風采光電梯廳、消防樓梯通風采光 1.對土地要求高（東西向有充足對土地要求高（東西向有充足 地塊條件）地塊條件） 經典平面推介經典平面推介（2） 一梯二

6、戶一梯二戶 2000年中國南北住宅獲獎設 計特別金獎 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.板式住宅，南北通透板式住宅，南北通透 2.房室方正房室方正 3.客廳、餐廳分設且通風采光客廳、餐廳分設且通風采光 4.公共衛(wèi)生間干濕分區(qū)公共衛(wèi)生間干濕分區(qū) 5.樓梯間通風采光樓梯間通風采光 1.板式建筑有時板式建筑有時“黑房黑房”難免，難免， 如如 聯體部分的主人房衛(wèi)生間聯體部分的主人房衛(wèi)生間 （2 2）創(chuàng)新平面推介）創(chuàng)新平面推介 一般在經典建筑平面中創(chuàng)新一般在經典建筑平面中創(chuàng)新 多為空間上的創(chuàng)新多為空間上的創(chuàng)新 小戶型住宅的創(chuàng)新設計活躍小戶型住宅的創(chuàng)新設計活躍 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（1） 三錯層三錯層 優(yōu)點優(yōu)點

7、 缺點缺點 1.增加使用面積增加使用面積 2.豐富室內空間豐富室內空間 3.客廳客廳3.9米層高增加空間米層高增加空間 高度高度 1.適應大戶型采用適應大戶型采用 2.不適應家有老年人使用不適應家有老年人使用 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（2） 三錯層三錯層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.廣告詞廣告詞“ 買一層，送一層買一層，送一層” 2.豐富室內空間豐富室內空間 3.客廳客廳3.9米層高增加空間高度米層高增加空間高度 1.不適應家有老年人使用不適應家有老年人使用 2.此類戶型所增加面積已計入提此類戶型所增加面積已計入提 高的單價，如客戶認知將事與高的單價，如客戶認知將事與 愿違愿違客戶沒受到真正實惠客

8、戶沒受到真正實惠 三房戶型 95.7 m2 偶數層送一房一衛(wèi)21.22 m2 奇數層送一房20.96 m2 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 二房戶型 79.5 m2 偶數層送一房一衛(wèi)18.2 m2 奇數層送一房14.9 m2 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（3） 高廳組合高廳組合 復式上層 復式下層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.豐富室內空間豐富室內空間 2.客廳客廳4.2米層高米層高 增加客廳空間高度增加客廳空間高度 3.主人房設在上層主人房設在上層,私密性強私密性強 1.適應較大戶型采用適應較大戶型采用 高廳復式 高廳躍式 4.2米 2.8米 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（4） soh

9、osoho 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.類類“馬賽公寓馬賽公寓”的別墅居住單的別墅居住單 元元 2.空間豐富空間豐富 3.南北通透南北通透 1. 70的戶型作躍式設計，有的戶型作躍式設計，有 點勉為其難點勉為其難 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（5） sohosoho（ 大陸 青年都會 ） 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.39 的躍式居住單元，層高的躍式居住單元，層高 3.9米米 2.39的戶型作躍式設計很難得的戶型作躍式設計很難得 1.studio空間，空間， 其自由度有限其自由度有限 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（6） “黃金小戶型黃金小戶型” 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.38 的小復式居住單元，兩層層的小復式居住

10、單元，兩層層 高各高各2.8米米 2.可送陽臺可送陽臺2.2m2 3.精致實用精致實用 4.若上層層高若上層層高2.2米則可送面積，米則可送面積， 實現實現“買一層，送一層買一層，送一層” 1.樓梯不適應老年人居住樓梯不適應老年人居住 2.樓梯占用空間不少面積樓梯占用空間不少面積 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（7） 陽光花房陽光花房 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.由于開間大由于開間大(5米米),可使入戶過可使入戶過 渡空間大部有陽光渡空間大部有陽光,空中花園有空中花園有 實際意義實際意義 1.計計1/2建筑面積建筑面積,只有大戶型可只有大戶型可 采用采用 2.使總價增加使總價增加812萬元萬元,非一般非

11、一般 客戶可接受客戶可接受 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（8） 雙拼戶型雙拼戶型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.具有雙拼的可能性，使戶型具具有雙拼的可能性，使戶型具 有客戶選擇的靈活性有客戶選擇的靈活性 2.應為應為“創(chuàng)新意識創(chuàng)新意識”的戶型，在的戶型，在 設計時即考慮今后有雙拼可能設計時即考慮今后有雙拼可能 1.兩套房雙拼之間的梁底高度須兩套房雙拼之間的梁底高度須 有保證（扁梁、大板、高層高）有保證（扁梁、大板、高層高） c、d戶型68 ， 雙拼成136 五 房戶型 a、b戶型55 ， 雙拼成110 四 房戶型 創(chuàng)新戶型推介創(chuàng)新戶型推介（9） 送花園戶送花園戶 型型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點 1.號稱號稱“100%實用實用 率率”的戶型平面的戶型平面 2.露臺露臺15左右左右,因二層因二層 層高而不計入建筑面層高而不計入建筑面 積（送面積）積（送面積） 1.若露臺位置不當，若露臺位置不當， 進深太大，會影響下進深太大，會影響下 層采光（如創(chuàng)始樓盤：層采光（如創(chuàng)始樓盤： 廣州金碧華府）廣州金碧華府） 戶型 建筑面 積 套內面 積 露臺面積 （贈） 實用面 積 a、b 119.05 105.58 15.2 120.78 c、d 115.09 10