五洋營銷策劃報告

1、五五 洋洋 廣廣 場場 營銷策劃報告營銷策劃報告 目錄目錄 第一章第一章: 項目解讀項目解讀 第二章第二章: 項目定位項目定位 第三章第三章: 產(chǎn)品訴求產(chǎn)品訴求 第四章第四章: 推廣策略推廣策略 第五章第五章: 開盤期間推廣方案開盤期間推廣方案 第一章第一章 項目解讀項目解讀 一、項目基本情況一、項目基本情況 項目位于上海東路與東倉路交叉口西南方，公安局、人防局、開發(fā)管理項目位于上海東路與東倉路交叉口西南方，公安局、人防局、開發(fā)管理 委員會、進出口檢驗檢疫局等政府部門分布周圍。未來市政府也將遷移到該委員會、進出口檢驗檢疫局等政府部門分布周圍。未來市政府也將遷移到該 區(qū)附近，使該區(qū)成為太倉市的行

2、政辦公中心。區(qū)附近，使該區(qū)成為太倉市的行政辦公中心。 市政府市政府 新市政府新市政府 舊城區(qū)舊城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 本項目本項目 二、項目產(chǎn)品梳理二、項目產(chǎn)品梳理 辦辦 公公 公公 寓寓 商商 業(yè)業(yè) 1、酒店式公寓、酒店式公寓 2棟酒店式公寓棟酒店式公寓 毛坯毛坯 60戶型占戶型占30% 80戶型占戶型占40% 120戶型占戶型占30% 2、辦公、辦公 獨立的獨立的1棟樓棟樓 共共22層層 單層面積約單層面積約1000平米平米 1-4層為商業(yè)裙房層為商業(yè)裙房 5-6層開發(fā)商自留作辦公用層開發(fā)商自留作辦公用 7-22層作產(chǎn)權出售層作產(chǎn)權出售 3、商業(yè)、商業(yè) 商業(yè)共商業(yè)共1-51-5層層 對外招商對

3、外招商 樓層布局樓層布局 中央大廳：中央大廳：景觀休閑廣場 一層：一層：以超市、主題餐飲、酒吧為主體業(yè)態(tài) ，配合社區(qū)配套商業(yè) 二層：二層：以主題餐飲、休閑餐飲、ktv、百貨為商業(yè)定位 三層：三層：ktv、主題餐飲/影院、咖啡、茶館、書吧、百貨、足浴 四層：四層：經(jīng)濟型酒店、大型餐飲/健身會所 環(huán)形休閑餐飲五層：環(huán)形休閑餐飲五層：經(jīng)濟型酒店、康體休閑會所（美容、美體、spa） 三、項目swot分析 四、項目賣點分析 扼守新城中心，雄踞燙金地段扼守新城中心，雄踞燙金地段 盤踞未來行政中心，搶占先機盤踞未來行政中心，搶占先機 一站式配套，輕松一刻繁華中一站式配套，輕松一刻繁華中 五洋知名品牌，實力和

4、信心的保證五洋知名品牌，實力和信心的保證 第二章第二章 項目定位項目定位 購物、娛樂、餐飲、商務70000 精致時尚街區(qū) 集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化、居住、商務于一體集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化、居住、商務于一體 的一站式現(xiàn)代時尚中心的一站式現(xiàn)代時尚中心 一、項目定位 二、主推廣告語 魅力五洋，動感生活魅力五洋，動感生活 五洋廣場，五洋廣場，7 7萬平米精致時尚街區(qū)萬平米精致時尚街區(qū) 第三章第三章 產(chǎn)品訴求產(chǎn)品訴求 一、辦公樓 1棟辦公樓，共22層，單層面積約1000平米，1-4層為商業(yè)裙房， 5-6層開發(fā)商自留作辦公用，7-22層作產(chǎn)權出售。 本地開發(fā)區(qū)的事業(yè)單位和政府機構 太倉港大型

5、物流企業(yè)的上下游企業(yè)總（分）部或辦事處 其他規(guī)模較小的企業(yè)單位或創(chuàng)業(yè)者 一部分上海轉(zhuǎn)移而來的物流、外貿(mào)或倉儲企業(yè) 一部分看好項目未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客戶 地段：地段： 燙金地段，企業(yè)名片燙金地段，企業(yè)名片 未來太倉行政中心，商務辦公搶占先機未來太倉行政中心，商務辦公搶占先機 項目自身：項目自身： 繁華之上，商務旗艦繁華之上，商務旗艦 配套：配套： 繁華商業(yè)、精致酒店式公寓，超級配套便捷商務繁華商業(yè)、精致酒店式公寓，超級配套便捷商務 增值：增值： 未來太倉行政中心畔，投資增值，潛力無限未來太倉行政中心畔，投資增值，潛力無限 結合本項目是新城區(qū)的商業(yè)繁華中心，打造繁華之上的優(yōu)質(zhì)辦結合本項目是新城區(qū)的

6、商業(yè)繁華中心，打造繁華之上的優(yōu)質(zhì)辦 公，投資沃土。公，投資沃土。 二、酒店式公寓 2棟酒店式公寓。毛坯，60戶型占30%，80戶型占40%， 120戶型占30% 事業(yè)單位、公務員、醫(yī)生等高收入人群自住或投資 區(qū)域內(nèi)辦公的白領人士 新婚夫婦 私營業(yè)主作為改善居住條件或辦公需求而置業(yè) 長三角地區(qū)在太倉工作的部分置業(yè)者 對新區(qū)未來升值空間看好的客戶群體 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群在城區(qū)內(nèi)置業(yè) 項目自身：項目自身： 玲瓏優(yōu)居，魅力繁會的動感生活玲瓏優(yōu)居，魅力繁會的動感生活 總價：總價： 精致生活，輕松擁有精致生活，輕松擁有 配套：配套： 繁華商業(yè)、超級配套點亮現(xiàn)代生活繁華商業(yè)、超級配套點亮現(xiàn)代生活 著重突出本

7、項目戶型小，低總價的優(yōu)勢，結合項目所具有的繁著重突出本項目戶型小，低總價的優(yōu)勢，結合項目所具有的繁 華商業(yè)配套，打造動感現(xiàn)代生活。華商業(yè)配套，打造動感現(xiàn)代生活。 第四章第四章 推廣策略推廣策略 一、推廣策略 酒店式公寓推廣酒店式公寓推廣 辦公樓推廣辦公樓推廣 整體推廣整體推廣 活 動 戶外 電 視 報 紙 主力媒體輔助媒體 短信 主力媒體：主力媒體：報紙報紙軟硬結合，亮相、入市、開盤等重要節(jié)點及軟硬結合，亮相、入市、開盤等重要節(jié)點及 重要推介時期重要推介時期 電視電視與當?shù)仉娨暸_合作，樓市欄目、飛播字幕等與當?shù)仉娨暸_合作，樓市欄目、飛播字幕等 輔助媒體：輔助媒體：短信短信項目信息、活動信息發(fā)布

8、項目信息、活動信息發(fā)布 戶外戶外整體形象，高調(diào)入市整體形象，高調(diào)入市 活動：活動： 造聲勢，造熱市，直接作造聲勢，造熱市，直接作 用于帶來人氣，有利于口用于帶來人氣，有利于口 碑傳播。碑傳播。 二、媒體策略 太倉日報太倉日報：太倉地區(qū)的黨報，發(fā)行量大、覆蓋面廣，傳閱太倉地區(qū)的黨報，發(fā)行量大、覆蓋面廣，傳閱 率高、率高、 可信性強、具有權威性?？尚判詮姟⒕哂袡嗤?。 揚子晚報揚子晚報：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層 廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。 項目所組織的每一個賣點都可以從新聞角度進行分析性評論和報

9、導，在各大報紙樓市版面進行宣傳。憑借公司與各大報社長期合作而 建立的良好關系，將推出一系列針對本項目各項優(yōu)勢的硬性平面廣告、 研討軟文和評論性報導并結合新聞繕稿在各大報紙上發(fā)表，全力塑造 商場的形象，開創(chuàng)知名度。 將電視廣告集中投放于太倉電視臺新聞類節(jié)目新聞類節(jié)目，作為太倉市民最熱 衷觀看的當?shù)氐墓?jié)目時段，上述節(jié)目為電視觀眾所深深喜愛，同時投 資者一般都更關注經(jīng)濟、新聞、時政等節(jié)目，這將更有效地覆蓋我們 的目標群體。 配合重要節(jié)點及活動，運用電視飛播字幕電視飛播字幕進行宣傳，這種廣告投放 的優(yōu)勢組合、火力補充的方式，能夠起到事半功倍的效果。 強勢主打項目形象，形成浩大聲勢，造成口碑傳播，產(chǎn)生巨

10、大的轟動 效應。 配合各項推廣動作，通過向短信向移動全球通客戶、銀行信用卡客戶、 當?shù)卣畽C構人員、知名企業(yè)員工、個體私營老板等人群進行宣傳推 廣，覆蓋面廣，成本較低。 在電視和現(xiàn)場氛圍的強勢宣傳下，依據(jù)銷售的具體情況，我們有 針對性地進行不間斷地運用活動和事件性行銷的手法宣傳造勢，充分利用公 關活動帶來的社會效應、新聞效應，形成市民話題熱點、新聞熱點，始終使 本項目處于正面積極的新聞焦點上。 與公關活動的功能相似，不同的是，對現(xiàn)場銷售促進起到直接的作 用，避免為做活動而做活動，沒有功利目的。sp活動對銷售促進起到建立投 資信心的良好幫扶效果，建議在未來的活動中保持提升并加以固化。 第五章第五

11、章 開盤期間推廣方案開盤期間推廣方案 l戶外大牌三塊戶外大牌三塊 l項目現(xiàn)場圍墻項目現(xiàn)場圍墻 l招商手冊招商手冊 l三月上海房展會看板三月上海房展會看板 一、已完成媒體推廣工作總結： 因前段時間項目尚處于打地基階段，故媒體推廣工 作主要是建立項目初步形象，告知客戶項目基本信息。 但是根據(jù)目前工程進度，項目已進入蓄水、開盤階 段，因此本階段的推廣將項目公開亮相，積累有效客戶 作為重點。 二、本階段營銷目標： 2008.72008.92008.102008.11 強 銷蓄 水 10.18 開盤 三、推案節(jié)點： 2008.8 2008.72008.92008.102008.11 強 銷蓄 水 10.

12、18 開盤及活動 四、推廣細化： 2008.8 10.6-10.18 密集報報 紙紙硬廣 8.8 公開稿 9.13 “迎中秋，魅力五洋 體驗展“活動活動 8月看板更新畫面 08.8.6 9.11 2次次短信短信 10.6-10.20 密集密集短信短信 08.8.4-8.10 9.8-9.14 2次次電視臺電視臺字幕字幕 10.6-10.20 密集密集電視臺電視臺字幕字幕 售售 卡（卡（8.8-10.17） 8月8日 太倉日報太倉日報 整版/硬廣 揚子晚報揚子晚報 1/4版/硬廣 公開稿 活動方案 迎中秋，魅力五洋體驗展迎中秋，魅力五洋體驗展 一、活動目的：一、活動目的： 結合中秋佳節(jié)，舉辦產(chǎn)品

13、說明會，鞏固已購卡客戶、為售卡再添一把火 二、活動名稱：二、活動名稱：迎中秋，魅力五洋體驗展迎中秋，魅力五洋體驗展 三、活動說明三、活動說明 舉辦產(chǎn)品說明會，對五洋公司進行介紹，對五洋廣場項目的區(qū)塊優(yōu)勢、市 政規(guī)劃 、未來發(fā)展、建筑設計、景觀設計、建材配套等進行說明、宣傳， 鞏固已購卡客戶的信心，同時也促進進一步的售卡。 四、活動時間四、活動時間 9月13日（周六，周日為中秋節(jié)） 五、活動內(nèi)容（售卡持續(xù)整個活動中）五、活動內(nèi)容（售卡持續(xù)整個活動中） 1、開幕式 2、五洋公司企業(yè)宣傳片 3、歌唱表演 4、五洋廣場產(chǎn)品說明 5、已購卡客戶中秋禮品抽獎活動（ 價值100元精美月餅禮盒，20份） 投放

14、時間投放時間投放媒體投放媒體版面規(guī)格版面規(guī)格 廣告語廣告語 密密 集集 報報 紙紙 廣廣 告告 10月6日太倉日報太倉日報半版/硬廣 10月10日太倉日報太倉日報半版/硬廣 10月13日太倉日報太倉日報半版/硬廣 10月16日太倉日報太倉日報半版/硬廣 10月17日太倉日報太倉日報半版/硬廣 10月18日太倉日報太倉日報 揚子晚報揚子晚報 整版/硬廣 10.6-10.18 10.6-10.18 密集報紙硬廣密集報紙硬廣6 6篇篇 開盤活動方案 魅力五洋，初秋盛情魅力五洋，初秋盛情 一、活動目的：一、活動目的： 配合開盤，舉辦活動，帶動人氣，以利銷售 二、活動名稱：二、活動名稱：魅力五洋，初秋盛

15、情魅力五洋，初秋盛情 三、活動說明三、活動說明 舉辦開盤活動初秋盛情六大驚喜（詳見下頁）,穿插項目宣傳。 四、活動時間四、活動時間 10月18日（周六，開盤當天） 五、活動內(nèi)容（售卡持續(xù)整個活動中）五、活動內(nèi)容（售卡持續(xù)整個活動中） 1、開幕式 2、五洋廣場宣傳介紹 3、初秋盛情六大驚喜激情釋放 初秋盛情系列活動之一： 初秋盛情系列活動之二： 初秋盛情系列活動之三： 初秋盛情系列活動之四： 初秋盛情系列活動之五： 初秋盛情系列活動之六： 【初秋盛情六大驚喜活動內(nèi)容】： 魅力五洋，初秋盛情魅力五洋，初秋盛情 成交客戶抽獎（抽獎資格：當天成功簽約的客戶）。 獎項獎金額度數(shù)量 一等獎一等獎50005

16、000元元1 1名名 二等獎二等獎30003000元元2 2名名 三等獎三等獎20002000元元5 5名名 驚喜獎驚喜獎10001000元元1010名名 共計3.13.1萬萬 活動當天蒞臨活動現(xiàn)場嘉賓均可獲贈精美禮品一份（）。 活動當天蒞臨活動現(xiàn)場嘉賓可欣賞表演。 活動當天蒞臨活動現(xiàn)場嘉賓均有免費試駕大眾新款車型“朗逸”的機會。 活動當天的來訪客戶都可免費辦理浦發(fā)信用卡 活動當天每個客戶可帶2名朋友蒞臨活動現(xiàn)場免費品嘗各式 燒烤，飲料等。 五、預算 時間/事項事項明細預估金額備注 08年8月 看板看板更新畫面8000元 08年8月8日 報紙公開稿 太倉日報15000元以刊例價計算 揚子晚報7

17、4200元以刊例價計算 08年9月 活動 迎中秋， 魅力五洋體驗展 30000元 場地1萬，運作費用1萬 ，禮品及其他1萬 08年10月 密集報廣 太倉日報57500元+15000元以刊例價計算 揚子晚報74200元以刊例價計算 08年10月 開盤活動 魅力五洋， 初秋盛情 65000元 場地1萬，表演費用2萬 ，禮品及其他3.5萬 08年8月10月 短信、飛播 短信8000元1000元/次/萬條 飛播4000元1000元/周 合計合計330900330900元元 營銷目標營銷目標： 打造太倉地區(qū)明星樓盤打造太倉地區(qū)明星樓盤 營銷策略： 銷售分期策略 價格策略 銷售方法 銷售執(zhí)行 銷售分期策略

18、銷售分期策略 銷售引導期銷售積累期開盤公開期 時間2008.72008.82008.92008.10.172008.10.18- 行銷 目的 樓盤告知客戶積累客戶成交 形象樹立后期累積 口碑傳播 行銷執(zhí)行 臨時售樓處現(xiàn)場售樓處強勢媒體廣告 現(xiàn)場圍墻樣板房新聞跟蹤報道 戶外看板樣板櫥窗客戶維護 新聞發(fā)布會樣板環(huán)境 新聞軟稿巡展sp 公益活動區(qū)域直郵 品牌聯(lián)動軟新聞 業(yè)務員培訓軟廣告 引導旗 內(nèi)部認購與貴賓卡的推廣 價格策略價格策略 在前期蓄水階段，采取模糊價格策略，對于來訪客戶進 行模糊手段，以提供區(qū)域內(nèi)相似商業(yè)產(chǎn)品價格及區(qū)域內(nèi)住 宅價格作為參考，并且提供住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)售價比值 系統(tǒng)作為參考

19、，營造項目的神秘感。結合有效營銷手段， 使公眾對項目產(chǎn)生認知，并對項目產(chǎn)生認同，提升項目形 象。 定價原則定價原則 銷售價格 = 均價朝向系數(shù)樓層系數(shù)景觀系數(shù) 浮動比例 銷售均價建議：銷售均價建議： 酒店式公寓：4000-4300 rmb/m2 辦公樓：6000-6300 rmb/m2 調(diào)價策略原則調(diào)價策略原則 低開高走、強勢攻擊。 調(diào)價時機調(diào)價時機 項目一般在銷售周期達到2030天左右就要檢討一次 價格。也可使用銷售率指標為參考，一般每增加20%左右 的銷售率可以考慮調(diào)價必要。要結合兩者具體決定。 對于銷售情況好的戶型，可先調(diào)高其價格，拉大與 未售的差價，促進未售戶型；若銷售欠佳，則是運用“

20、明明 升暗降升暗降”的方式，直接調(diào)整銷售表價，折扣不變；如果降 價，以促銷手段為宜，避免客戶產(chǎn)生產(chǎn)品跌價心理。 調(diào)價的幅度調(diào)價的幅度 通過相對價差的原則，區(qū)分項目各層單位，產(chǎn)品的 差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在5%以下 。 銷售方法銷售方法 內(nèi)部認購與貴賓卡的推廣內(nèi)部認購與貴賓卡的推廣 內(nèi)部認購：內(nèi)部認購：在預售許可證拿到之前通過貴賓卡的銷售進行內(nèi)部認購，先期占有 市場。掌握市場對產(chǎn)品的認知度，通過價格杠桿和時間掌控，合理調(diào)節(jié)利潤。 貴賓卡：貴賓卡： 貴賓卡的制作一種客戶權力的象征物，其重要功能是增強客戶的 歸屬感，購卡者擁有貴賓卡的會員資格，享有優(yōu)先選房權。貴賓卡實行實名制 ，

21、單卡只限購房一套。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折 優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠 。 貴賓卡推廣目的貴賓卡推廣目的 貴賓卡的主要目的是營造緊缺感，促進購買；由會員活動引起的 市場擴大效果，促進客戶帶動其親朋購買。 捕捉市場信息，鎖定目標客戶；積聚客源，為形成熱銷奠定基礎。 根據(jù)客戶認購狀況及反饋信息，能迅速調(diào)整銷售策略和定價系統(tǒng)。 貴賓卡優(yōu)惠政策對客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。 增強客戶對社區(qū)的認可，樹立項目及企業(yè)形象，擴大影響力。 具體步驟具體步驟 一一）售卡）售卡 活動方式活動方式 1、貴賓卡以每張20000元的售價對外發(fā)售。 2、每張卡上印有一個預約

22、號碼,根據(jù)先來后到的順序進行發(fā)售。 3、在開盤當日購房者每張卡可享受九八折價格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整）。 4、規(guī)定貴賓卡不可以轉(zhuǎn)讓，并限量發(fā)售，適時公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷，表現(xiàn)其稀缺性與珍貴性。 活動步驟活動步驟 1、通過懸掛橫幅、dm派發(fā)、報紙廣告、電話通知等方式進行活動的宣傳預熱。對所有意向登記客戶進行預約，可用發(fā)函 的形式，詳細告知認購的時間、方式，以及貴賓卡的優(yōu)惠情況。 2、開盤前一個月左右，正式發(fā)卡出售，售卡當日可在售樓處門口舉行公開售卡活動，購卡者附贈小禮品，并填寫詳細客 戶資料。 每張貴賓卡附登記表一張，除意向者個人資料外，具有小型市場調(diào)查功能，接受信息反饋。如目前職業(yè)

23、、對物業(yè)管理的 要求等等。 3、活動期間售樓處接待客戶，提供宣傳資料，進行客戶登記，并進行初步分析和選擇，由業(yè)務員保持聯(lián)系，但不提供價 格及不接受預訂； 4、為保持開盤期間樓盤良好形象，開盤后三天內(nèi)不予辦理退卡手續(xù)，其余時間均可辦理退卡。 5、根據(jù)發(fā)卡情況，控制銷售節(jié)點，配合預售手續(xù)，進入選房階段。 二）選號二）選號 三）開盤轉(zhuǎn)大定三）開盤轉(zhuǎn)大定 四）大定客戶簽約四）大定客戶簽約 預期效果預期效果 通過本次活動進行市場預熱，將起到很好的市場宣傳效果 ，營造緊缺氣氛；意向客戶在購卡過程中提供的需求信息為 下一步銷售策略的制定和產(chǎn)品定價提供有力的參考；貴賓卡 的市場過濾作用將有效的鎖定目標客戶，阻擊競爭對手。 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 活動營銷活動營銷 售樓處的布置和氛圍營造售樓處的布置和氛圍營造 銷售風格銷售風格 銷售講習銷售講習 接待規(guī)程設定接待規(guī)程設