濱州宏泰廣場項目前期溝通提案

1、- 本資料來自 -1 2011.9 - 本資料來自 -2 一、市場環(huán)境 二、價值點梳理 三、項目形象 四、業(yè)態(tài)落位及推售思路 五、營銷推廣思路 目錄目錄 - 本資料來自 -3 一、市場環(huán)境 - 本資料來自 -4 城市篇 - 本資料來自 -5 1 1、地理區(qū)位、地理區(qū)位 黃三角腹地，山東北大門黃三角腹地，山東北大門 u城市城市區(qū)位區(qū)位：濱州地處黃河三角洲腹地。北臨 渤海，東接東營，南鄰淄博，西同德州和濟 南搭界，是山東的北大門。 u行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、 沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣兩區(qū)六縣。 u人口狀況：人口狀況：以本地居民為主，外來及流動

2、人 口少。09年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，其其 中，濱城區(qū)人口中，濱城區(qū)人口6060余萬余萬。 資料來源：濱州市2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計報告 - 本資料來自 -6 2 2、歷史人文、歷史人文 歷史悠久，名人故里歷史悠久，名人故里 黃河文化和齊文化的發(fā)祥地黃河文化和齊文化的發(fā)祥地 u 中國古代著名軍事家武圣孫武故里孫武故里 u 宋代著名政治家范仲淹范仲淹的生長地 u 漢孝子董永故鄉(xiāng)董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。 u 中國呂劇的發(fā)源地 武圣孫武武圣孫武范仲淹范仲淹 博興董永文化節(jié)博興董永文化節(jié) - 本資料來自 -7 3 3、經(jīng)濟狀況、經(jīng)濟狀況 經(jīng)濟增速明顯，但仍居省內(nèi)后列經(jīng)濟增速明

3、顯，但仍居省內(nèi)后列 濱州濱州2004-20092004-2009年年gdpgdp總量變化圖總量變化圖 u2009年全市實現(xiàn)gdp1350.9gdp1350.9億元，人均億元，人均gdp36568gdp36568元，元，gdp總量在山東在山東1717個地級城市個地級城市 中排名中排名1212位位。 u居民生活持續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入人均可支配收入1750017500元，元，較上年增長9.6%。 u居民消費持續(xù)增長：2009年城市居民人均消費支出人均消費支出1187911879元，元，比上年增長9.8%。 濱州濱州2002-20092002-2009年人均年人均gdpgdp變化圖

4、變化圖 - 本資料來自 -8 4 4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達 u五大傳統(tǒng)行業(yè)五大傳統(tǒng)行業(yè)紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學原 料及化學制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍 是濱州經(jīng)濟的主要支柱。 u重點行業(yè)支撐作用明顯重點行業(yè)支撐作用明顯。全市35個規(guī)模以上工業(yè)行業(yè) 中，34個保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工 業(yè)和化學原料及化學制品制造業(yè)完成增加值431.33億 元，對全市工業(yè)增長的貢獻率超過五成。 u09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14 調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加， 但

5、受制于人口、經(jīng)濟狀況，長期欠發(fā)達。 - 本資料來自 -9 5 5、城市建設、城市建設 規(guī)劃建設手筆恢宏，規(guī)劃建設手筆恢宏， 城市面貌日新月異。城市面貌日新月異。 濱州城市規(guī)劃建設可謂大手筆、大氣 魄、大交通、大生態(tài)。尤其“黃三角 大開發(fā)”戰(zhàn)略提出后，城市建設全面 提速，面貌日新月異。 - 本資料來自 -10 6 6、交通狀況、交通狀況 依托公路交通，四通八達依托公路交通，四通八達 濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道， 境內(nèi)以公路交通為主，濟青高速、濱博高速、國道205、220， 以及四通八達的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并 連接濟南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州

6、南部的膠 濟鐵路，形成陸、海、空、水運交錯縱橫的立體交通網(wǎng)絡。 u航空：航空：距濟南遙墻機場約1小時車程。 u鐵路：鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先 乘汽車至淄博、濟南，再轉(zhuǎn)乘到達全國各地。 u公路：公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡發(fā)達，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng) 公路發(fā)達。當日往返京津，可直達上海、濟南、青島、淄 博、濰坊、東營等城市。 - 本資料來自 -11 7 7、重大城市利好、重大城市利好 歷史選擇了黃河三角洲歷史選擇了黃河三角洲 - 本資料來自 -12 黃三角，大河之洲騰飛黃三角，大河之洲騰飛 隨著黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展 規(guī)劃成為國家戰(zhàn)略，這個被譽為“最有潛 力”的大河之洲

7、將插上翅膀，展翅高飛。 黃三角開發(fā)獲得了國家在金融創(chuàng)新上的 重大支持，山東省可以建立黃河三角洲產(chǎn)業(yè) (股權(quán))投資基金。國家還支持黃三角整合區(qū) 域內(nèi)城市商業(yè)銀行，設立地方性銀行，條件 成熟后適時上市。 未來的黃三角，將成為中國東部重要的 肉類生產(chǎn)基地及先進示范區(qū)、新能源及裝備 制造業(yè)發(fā)展基地和循環(huán)經(jīng)濟示范基地。 目前，山東省提出發(fā)展“黃三角”分兩 步走的戰(zhàn)略。 第一步，到 2015年，基本形 成經(jīng)濟社會發(fā)展與資源環(huán)境承載力相適應的 高效生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展新模式，力爭地區(qū)生產(chǎn)總 值達到9300億元左右；第二步，到2020年， 率先建成經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟區(qū)。 - 本資料來自 -13 濱州將在濱州將在

8、“十二五十二五”期間投資期間投資80008000億億元元 到到20152015年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達到年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達到29002900億億元元 20202020年，綜合經(jīng)濟實力和經(jīng)濟發(fā)展水平進入山東年，綜合經(jīng)濟實力和經(jīng)濟發(fā)展水平進入山東 省先進行列。省先進行列。 城市遠景目標：城市遠景目標： 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 - 本資料來自 -14 城市崛起的絕佳機遇 資本英雄的獵富戰(zhàn)場 投資置業(yè)的價值洼地 旅游養(yǎng)生的生態(tài)城邦 - 本資料來自 -15 敢為天下先的濱州敢為天下先的濱州 必將在必將在“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)”背景下強勢崛起！背景下

9、強勢崛起！ 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 - 本資料來自 -16 1 1、經(jīng)濟缺乏活力、外來人口少一直是濱州發(fā)展的掣肘，導致城市相對、經(jīng)濟缺乏活力、外來人口少一直是濱州發(fā)展的掣肘，導致城市相對 發(fā)展緩慢。發(fā)展緩慢。 2 2、“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)”為濱州的經(jīng)濟騰飛和城市發(fā)展注入了新的活力，為濱州的經(jīng)濟騰飛和城市發(fā)展注入了新的活力， 變革往往意味著新的機遇，濱州將增強對外輻射力和影響力。變革往往意味著新的機遇，濱州將增強對外輻射力和影響力。 3 3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供 良好的先決條件，我們

10、對項目前景充滿期待。良好的先決條件，我們對項目前景充滿期待。 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 - 本資料來自 -17 板塊篇 - 本資料來自 -18 1 1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 “東優(yōu)、西延、南跨、北拓東優(yōu)、西延、南跨、北拓” u東部城區(qū)(渤海五路以東包括梁才辦事處) 優(yōu)化布局，主要建設好濱州區(qū)行政、商貿(mào)中 心和鐵路物流工業(yè)園區(qū)。 u西部新城經(jīng)過近10年的發(fā)展，已然成為濱 州城市名片，成為城市規(guī)劃發(fā)展的成功案例。 那么，下一步 東進，是大勢所趨！東進，是大勢所趨！ - 本資料來自 -19 2 2、東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略部署戰(zhàn)略部署：“決戰(zhàn)東區(qū)決戰(zhàn)東區(qū)” u2009年底，區(qū)委、區(qū)

11、政府做出了“決戰(zhàn) 東區(qū)”的戰(zhàn)略部署，吹響了“宜商宜居宜商宜居 宜興業(yè)，上風上水上濱城宜興業(yè)，上風上水上濱城”的號角 。 u目前東區(qū)的基礎設施不斷完善，城區(qū)路 網(wǎng)框架、環(huán)城水系、沿路林帶基本形成， 白鷺湖片區(qū)、創(chuàng)業(yè)生態(tài)公園一期、秦臺河 襯砌綠化等一批精品景觀工程建設使用， 城市品位進一步提升。 宜商宜居宜興業(yè)宜商宜居宜興業(yè) 上風上水上濱城上風上水上濱城 - 本資料來自 -20 3 3、東城區(qū)規(guī)劃格局、東城區(qū)規(guī)劃格局 “四大片區(qū)、特色鮮明四大片區(qū)、特色鮮明” u目前，東城四區(qū)互動的發(fā)展格局已現(xiàn)雛形 ，呈現(xiàn)出空間和產(chǎn)業(yè)布局脈絡清晰、新城相 映的城市新景觀。 u東區(qū)未來將打造成集商務辦公、商業(yè)金融 、

12、教育科研、文化娛樂、休閑居住、交通運 輸、倉儲物流、旅游觀光為一體的經(jīng)濟文化 和物流中心。 北部居住商貿(mào)綜合片區(qū)北部居住商貿(mào)綜合片區(qū) 中部商貿(mào)物流片區(qū)中部商貿(mào)物流片區(qū)東南產(chǎn)業(yè)片區(qū)東南產(chǎn)業(yè)片區(qū)西南居住片區(qū)西南居住片區(qū) - 本資料來自 -21 4 4、城市空間發(fā)展演進對比、城市空間發(fā)展演進對比 明天的東城，就是今天的西城！明天的東城，就是今天的西城！ 東城東城 vsvs 西城西城 比較因素比較因素西城西城東城東城 區(qū)域定位區(qū)域定位 濱州市行政文化中心， (新市政府大樓搬遷至西區(qū)) 濱城區(qū)行政文化中心， (區(qū)政府大樓搬遷至東區(qū)) 城市級景觀城市級景觀中海、政府廣場、新濱公園北海、行政公園、白鷺湖 城

13、市道路城市道路黃河五路，濱州的“長安大街”黃河十六路，東區(qū)的府前街 區(qū)域帶動區(qū)域帶動教育、商業(yè)、市政公建、居住社區(qū)、醫(yī)療、政府職能部門帶動 - 本資料來自 -22 1 1、濱州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略明晰，組團式發(fā)展布局，將對加快濱州城、濱州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略明晰，組團式發(fā)展布局，將對加快濱州城 市化進程、促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到重要作用。市化進程、促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到重要作用。 2 2、東城區(qū)作為濱州中心城區(qū)的重要組成部分，在、東城區(qū)作為濱州中心城區(qū)的重要組成部分，在“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)” 的戰(zhàn)略背景下，已逐漸呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色。的戰(zhàn)略背景下，已逐漸呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色。 3 3、“居

14、住商貿(mào)功能居住商貿(mào)功能”，是本項目所在片區(qū)的核心功能。在片區(qū)配套、，是本項目所在片區(qū)的核心功能。在片區(qū)配套、 環(huán)境逐漸成形的背景下，本項目的開發(fā)將對區(qū)域發(fā)展起到重要的環(huán)境逐漸成形的背景下，本項目的開發(fā)將對區(qū)域發(fā)展起到重要的 促進和提升作用。促進和提升作用。 4 4、東西區(qū)發(fā)展模式存在很大共性，回顧西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，目前、東西區(qū)發(fā)展模式存在很大共性，回顧西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，目前 的東區(qū)為地產(chǎn)價值洼地，我們對項目前景充滿信心。的東區(qū)為地產(chǎn)價值洼地，我們對項目前景充滿信心。 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 - 本資料來自 -23 政策篇 - 本資料來自 -24 老百姓死心了老百姓死心了政府很無奈政府很無奈 20

15、102010年全國房價同比漲幅達年全國房價同比漲幅達6%6% 12112120102010年年 史上調(diào)控政策最為嚴厲的一年史上調(diào)控政策最為嚴厲的一年。 政策向左政策向左 房價往右房價往右 - 本資料來自 -25 20112011年年“新政新政” 狼真的來了！狼真的來了！ 我們的觀點：我們的觀點：政策歷次收效與政府意愿背道而馳，為維護政府公信力，政策歷次收效與政府意愿背道而馳，為維護政府公信力， 加大打擊投資投機力度，政府必然會再下猛藥。加大打擊投資投機力度，政府必然會再下猛藥。 - 本資料來自 -26 限購限購 7 7月月1212日，國務院召開常務會議稱將進一步擴大限購范圍，抑日，國務院召開常

16、務會議稱將進一步擴大限購范圍，抑 制二三線城市房價過快上漲。有專家據(jù)此判斷，限購會持續(xù)實制二三線城市房價過快上漲。有專家據(jù)此判斷，限購會持續(xù)實 施至施至20122012年初，在未來的年初，在未來的1-21-2年內(nèi)，樓市將迎來實質(zhì)性調(diào)整；年內(nèi)，樓市將迎來實質(zhì)性調(diào)整； 限貸限貸 首套房首付不低于首套房首付不低于30%30%，取消利率優(yōu)惠；二套房首付款不低于，取消利率優(yōu)惠；二套房首付款不低于 60%60%，利率上浮，利率上浮10%10%；第三次購房暫停放貸；第三次購房暫停放貸； 限價限價 “限價令限價令”是是“限購、限貸、限外、限價限購、限貸、限外、限價”控制體系中最為控制體系中最為 直接、最為嚴厲

17、的一波調(diào)控。必須明碼標價并公示。直接、最為嚴厲的一波調(diào)控。必須明碼標價并公示。 - 本資料來自 -27 2011年1月26日，國務院 總理溫家寶主持召開國務院 常務會議，研究部署進一步 做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 會議最后確定了包括“落實 地方政府責任、合理確定地 區(qū)年度新建住房價格控制目 標、二套房首付不低于60%、 加大保障性安居工程建設力 度”等八項措施，被業(yè)內(nèi)稱被業(yè)內(nèi)稱 為新為新“國八條國八條”。 “國八條國八條”與與“房產(chǎn)稅試點房產(chǎn)稅試點”的出臺為的出臺為20112011年定調(diào)：年定調(diào)： 宏觀政策繼續(xù)從緊從嚴！宏觀政策繼續(xù)從緊從嚴！ 國八國八 條條 政府責任政府責任 一季度公布住房價格

18、的控制目標，執(zhí)行不到位將問責約談一季度公布住房價格的控制目標，執(zhí)行不到位將問責約談 稅收稅收 個人住房不滿個人住房不滿5 5年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅 限購（抑需求）限購（抑需求） 要求：本地要求：本地2 2套房和外地套房和外地1 1套房家庭將停購套房家庭將停購 范圍：范圍：3535個大中城市和房價過高、上漲過快的城市個大中城市和房價過高、上漲過快的城市 信貸（抑需求）信貸（抑需求） 家庭購二套房首付家庭購二套房首付6 6成，利率成，利率1.11.1倍倍 保障房（促供給）保障房（促供給） 20112011年建保障房年建保障房10001000萬套，增加公共租賃住房供應萬套，

19、增加公共租賃住房供應 - 本資料來自 -28 1 1、20112011年政府調(diào)控的邏輯和方向明確：年政府調(diào)控的邏輯和方向明確：限購、限貸、保障房；限購、限貸、保障房； 2 2、20102010年的調(diào)控效果有限，隨著年的調(diào)控效果有限，隨著“新國八條新國八條”等嚴政執(zhí)行，等嚴政執(zhí)行，20112011年上半年上半 年市場走勢不容樂觀；年市場走勢不容樂觀； 3 3、雖然、雖然“新國八條新國八條”調(diào)控重點依舊是打壓投資投機性需求，但相較以前調(diào)控重點依舊是打壓投資投機性需求，但相較以前 的政策，改善型剛需或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷；的政策，改善型剛需或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷； 4 4、雖然國家調(diào)控手段日益嚴苛，但調(diào)

20、控目標依舊是抑制房價過快增長，、雖然國家調(diào)控手段日益嚴苛，但調(diào)控目標依舊是抑制房價過快增長， 而非房價下降；而非房價下降； 5 5、濱州作為三線城市，以剛需為主，價格泡沫少，受政策影響不大。、濱州作為三線城市，以剛需為主，價格泡沫少，受政策影響不大。 6 6、政策進一步打壓下，不動產(chǎn)投資將全面進入商業(yè)地產(chǎn)領域、政策進一步打壓下，不動產(chǎn)投資將全面進入商業(yè)地產(chǎn)領域 政策解讀：政策解讀： - 本資料來自 -29 二、價值點梳理 - 本資料來自 -30 知名開發(fā)商，品牌效應 - 本資料來自 -31 東城目前唯一城市綜合體項目 - 本資料來自 -32 多業(yè)態(tài)完整，共榮共生 突圍點：業(yè)態(tài)互動能力，打造成熟

21、商業(yè)圈突圍點：業(yè)態(tài)互動能力，打造成熟商業(yè)圈 - 本資料來自 -33 城市規(guī)劃熱點區(qū)域， 周邊配套齊全 突圍點：城市未來當之無愧核心突圍點：城市未來當之無愧核心 - 本資料來自 -34 行政行政 濱城區(qū)政府位于黃河十六路與渤海四路交匯處，包括政府辦公 樓、配套公建、商業(yè)和生態(tài)公園。行政中心將對區(qū)域發(fā)展起到重要的 帶動作用。 教育教育 濱城區(qū)二小為國辦義務教育完全小學，總建筑面積21500平米， 于2010年底建成。建成后可容納60個教學班，其中小學部48個班，幼 兒園12個班。 濱州市二中是一所融普通高中、音體美特長、職業(yè)技術(shù)教育和 短期培訓為一體的多元化教育陣地，是濱城區(qū)唯一的國辦職業(yè)學校。

22、醫(yī)療醫(yī)療 市立醫(yī)院區(qū)屬二級綜合性醫(yī)院。設有34個臨床、醫(yī)技、職能科室、 醫(yī)院有干部職工276名，其中副高級以上職稱的28人，中級職稱的86人， 開放床位200張。 - 本資料來自 -35 周邊數(shù)百萬社區(qū)大盤，強 勁消費力支撐 - 本資料來自 -36 福臨家園 一期18棟多層， 后期規(guī)劃未定 28萬75-1403100元80%（目前在售5棟） 水岸綠城高層，洋房27萬95-3453600-3700元推出500套，預計銷售75% 創(chuàng)業(yè)花園多層、高層14.45萬不對外銷售 萬成華府小高層、高層約20萬90-180未定2011年下半年銷售 京博城150萬 片區(qū)內(nèi)住宅交付使用后，居住人口可達片區(qū)內(nèi)住宅交

23、付使用后，居住人口可達1010萬人，萬人， 從現(xiàn)有樓盤進度看預計完全入駐需從現(xiàn)有樓盤進度看預計完全入駐需3-53-5年。年。 - 本資料來自 -37 東城唯一大型四星級酒店，國際禮遇 - 本資料來自 -38 未來新車站落子本區(qū) 突圍點：交通便捷，財流人流匯聚突圍點：交通便捷，財流人流匯聚 - 本資料來自 -39 通脹時代，投資首選，東城核心，價格洼地 - 本資料來自 -40 政務新區(qū)，區(qū)委區(qū)政府選址于此，城市規(guī)劃 保駕護航 - 本資料來自 -41 頂級商務平臺，一站式辦公環(huán)境 - 本資料來自 -42 項目十大價值點 品牌價值點：本土發(fā)展商深耕細作 市場價值點：市場稀缺性，東區(qū)唯一 業(yè)態(tài)價值點：

24、成熟商業(yè) 城市價值點：城市未來當之無愧核心 消費價值點：cld里面的cbd 對外價值點：東城新名片，城市會客廳 交通價值點：交通便捷，財流人流匯聚 投資價值點：通脹之下財富投資新渠道 板塊價值點：政府眼光，財富所向 商務價值點：頂級商務平臺，一站式辦公環(huán)境 - 本資料來自 -43 可以說，本案已經(jīng)占據(jù)了濱州的優(yōu)勢資源可以說，本案已經(jīng)占據(jù)了濱州的優(yōu)勢資源 是濱州潛力最大的綜合體項目是濱州潛力最大的綜合體項目 - 本資料來自 -44 三、項目形象 - 本資料來自 -45 本案以城市最優(yōu)資源引領東部城市大變革本案以城市最優(yōu)資源引領東部城市大變革 不選擇樹立形象和借勢資源，就是一種原罪不選擇樹立形象和

25、借勢資源，就是一種原罪 - 本資料來自 -46 項目整體認知：項目整體認知： no.1no.1優(yōu)勢配套的促進價值增強、高端圈層價值提升優(yōu)勢配套的促進價值增強、高端圈層價值提升 資源配套的優(yōu)勢，是項目的內(nèi)在競爭力。優(yōu)勢配套資源的強勢促進，使內(nèi)外資源服 務于商務等活動，成為真正意義上的頂級配套。從而形成項目自身的優(yōu)勢資源。 社會的發(fā)展必然帶來資源的不平均分配，優(yōu)勢資源向優(yōu)勢階層偏移，是一個普遍現(xiàn) 象。優(yōu)勢階層不是以一個人存在，而是以一群人存在。自古以來，圈層的價值不容小覷。 而以高端圈層的價值來提升項目價值，才是真正高端項目的內(nèi)在氣質(zhì)所在。 因此，配套是價值差異化的核心，圈層是成就高端項目值得仰望

26、的資本！因此，配套是價值差異化的核心，圈層是成就高端項目值得仰望的資本！ - 本資料來自 -47 no.2no.2板塊集體發(fā)展，已逐步步入?yún)^(qū)域前列板塊集體發(fā)展，已逐步步入?yún)^(qū)域前列 隨著濱州城市發(fā)展和在黃三角板塊作用的逐漸加強，濱州輕工業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐 漸在山東乃至中國具有一定實力。 在目前經(jīng)濟發(fā)展中，資源成為城市發(fā)展的關(guān)鍵，無論是地區(qū)政務資源、還是周邊公共設 施配套資源都是板塊升值利用的一部分，在本案中可以得到明顯的體現(xiàn)，政務資源、后期項 目可營造的圈層資源都能夠成為板塊價值提升的助力。 可見，黃三角層面的上升和被認知、資源相互利用成為區(qū)域發(fā)展的必然趨勢！可見，黃三角層面的上升和被認知、

27、資源相互利用成為區(qū)域發(fā)展的必然趨勢！ - 本資料來自 -48 no.3no.3以高端體驗式互動理念，深挖綜合體價值以高端體驗式互動理念，深挖綜合體價值 常規(guī)的城市綜合體只是簡單的功能疊加，我們在城市綜合體的基礎上進行價值再造和提 升，強調(diào)城市綜合體背后的深度意義挖掘，即強調(diào)本案所擁有的新菏澤中心在國內(nèi)的影響力 和輻射力，形成一個邁向區(qū)域級別的新型城市綜合體。 一般性綜合體的價值在于多種業(yè)態(tài)的粗暴疊加，或者在于依附于某個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而我 們在強調(diào)業(yè)態(tài)互補的同時，更強調(diào)業(yè)態(tài)的促進共生，我們在創(chuàng)造一個立體全維度的集群效應， 利用自身獨有的政務資源資本和全方位配套及后期服務圈層功能打造出一個體驗互動的

28、綜合 體理念。 可見，綜合體業(yè)態(tài)優(yōu)勢資源的集群式效應將成為項目帶動城市發(fā)展的驅(qū)動力！可見，綜合體業(yè)態(tài)優(yōu)勢資源的集群式效應將成為項目帶動城市發(fā)展的驅(qū)動力！ - 本資料來自 -49 項目定位：項目定位： 黃三角黃三角 頂級體驗式城市綜合體頂級體驗式城市綜合體 提升項目整體形象，加強對區(qū)域在國內(nèi)影響力和輻射力的角度出發(fā)，從 一開始就拉開與其他項目的距離，提升項目檔次。從區(qū)域在國內(nèi)影響力 和輻射力的角度出發(fā)，不是解決表面上的“我的位置在哪里？”這一問 題，而是告訴客戶我們的地段是什么級別的、有什么具體內(nèi)容； 強調(diào)項目“內(nèi)外資源”的可參與性和功能性，特別是區(qū)域內(nèi)相關(guān)城市配 套資源及其項目周邊高端住宅、項

29、目自身高端商業(yè)資源的互動利用。 強調(diào)項目最大的價值是在于各項資源的最大化優(yōu)勢，從而達到1+12的 效應。 - 本資料來自 -50 案案 名：名： - 本資料來自 -51 - 本資料來自 -52 - 本資料來自 -53 - 本資料來自 -54 - 本資料來自 -55 - 本資料來自 -56 - 本資料來自 -57 - 本資料來自 -58 - 本資料來自 -59 - 本資料來自 -60 - 本資料來自 -61 - 本資料來自 -62 - 本資料來自 -63 - 本資料來自 -64 - 本資料來自 -65 - 本資料來自 -66 - 本資料來自 -67 - 本資料來自 -68 - 本資料來自 -69

30、 - 本資料來自 -70 - 本資料來自 -71 - 本資料來自 -72 基于產(chǎn)品形態(tài)的定位細分 金域廣場 全能公寓企業(yè)發(fā)展平臺 黃三角頂級體驗式城市綜合體 國際風尚街區(qū)四星級酒店 國內(nèi)一線影城頂級娛樂配套環(huán)球美食特區(qū)大型便利超市 - 本資料來自 -73 - 本資料來自 -74 - 本資料來自 -75 - 本資料來自 -76 - 本資料來自 -77 四、業(yè)態(tài)落位及推售思路 - 本資料來自 -78 業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)落位 - 本資料來自 -79 - 本資料來自 -80 方案一方案一: : 1f1f步行街步行街 2 3f2 3f超市超市 4f4f餐飲餐飲+ +專業(yè)賣場專業(yè)賣場 5f5f娛樂（電影院、娛樂

31、（電影院、ktvktv、健身、電玩城、健身、電玩城 等）等）+ +餐飲餐飲 - 本資料來自 -81 方案二方案二: : 13f13f百貨百貨+ +超市超市 4f4f餐飲餐飲+ +專業(yè)賣場專業(yè)賣場 5f5f娛樂（電影院、娛樂（電影院、ktvktv、健身、電玩城等）、健身、電玩城等） + +餐飲餐飲 - 本資料來自 -82 前期招商工作 我們已于前段時間接觸了銀座百貨、超市，中百百貨、超市，以及多 家院線，商家都表現(xiàn)出極大的興趣。但我們不能過于樂觀，同時商家 對該地區(qū)同樣存在較大的風險預估，后期需要甲方配合去做商家的工 作。 關(guān)于百貨超市業(yè)態(tài)的商家，我們建議首選在本地已經(jīng)發(fā)展起來的，并 且有拓展需

32、求的，對于新進的商家，我們要謹慎對待。一方面其對濱 州市場缺乏經(jīng)驗，二是其第一家店未必會選擇我們項目。 總結(jié)：有的放矢 提高效率 針對性招商 節(jié)省資金成本時間成本 - 本資料來自 -83 產(chǎn)品改進建議 1.建議南面兩部電梯直通4-5f 為商場專用電梯 東面兩部電梯專供寫字 間使用 2.寫字間原有公共衛(wèi)生間太少，建議增加公共衛(wèi)生間或改為獨立衛(wèi)生間。 3.4-5f的外立面建議做成落地窗，以適合做餐飲，并保證通透性和可視性。 4.1f建議請設計部門將大面積分割成小面積的鋪位，遵循原則為：保證人 流的方便，小面積鋪位的使用方便，并在1f預留300平左右做超市的引 導入口（無障礙扶梯），遵循原則為：1f

33、可以分享超市的人流，超市扶 梯可以通達1f的停車場。 5.為了人流動線和實際經(jīng)營方便，建議一樓最外圍商鋪建議由對外開門改 為對內(nèi)對外雙開門形式。 - 本資料來自 -84 推售思路推售思路 - 本資料來自 -85 “低價入市，小幅快跑” 小幅快跑，多次推盤，根據(jù)當時市場情況，適當提價； （備注：根據(jù)當時市場狀況提交相應價格策略） 1、價格總策略 - 本資料來自 -86 一次低價入市占領市場，掀起熱銷高潮，二次適當拉升價格一次低價入市占領市場，掀起熱銷高潮，二次適當拉升價格 保證項目合理利潤，并逐步實現(xiàn)實收均價。保證項目合理利潤，并逐步實現(xiàn)實收均價。 參考區(qū)域租金水平，假設未來投資回報率，結(jié)合市場

34、比較，合理定價。參考區(qū)域租金水平，假設未來投資回報率，結(jié)合市場比較，合理定價。 市場對入市價格的接受度，保證認籌和開盤人氣及目標實現(xiàn)。市場對入市價格的接受度，保證認籌和開盤人氣及目標實現(xiàn)。 2、定價原則 - 本資料來自 -87 內(nèi)場：流水線操作定點攻擊（快速點殺）內(nèi)場：流水線操作定點攻擊（快速點殺） + + 外場巡展：游擊軍團一對一搏殺（增加成功率）外場巡展：游擊軍團一對一搏殺（增加成功率） + + 外場派單：外圍狙擊手，不放過一個漏網(wǎng)之魚（三重保險）外場派單：外圍狙擊手，不放過一個漏網(wǎng)之魚（三重保險） u操作要點：發(fā)揮每個人的能動性，任何人只要成功推薦客戶就有現(xiàn)金 獎勵，采用多種營銷手段結(jié)合

35、，保證最高成交率。 3、銷售組織 - 本資料來自 -88 以直觀的方式顯示所有商鋪的銷售進展情況，在掌握全局的同時，時刻給客戶 緊迫感； 以直觀的方式方便銷售人員對客戶進行價格演示，也便于幫 助客戶加深對產(chǎn)品的了解，并根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時間和按揭供款表，方便 客戶進行詳細了解和分析。 管理和登記來電、來客情況，完成對來電、來客特征登記和需求登記， 便于銷售助理對每天來訪情況進行分析，對后面營銷策略調(diào)整提供依據(jù)。 管理和登記銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料。 管理銷售過程中換、退、房處理及查詢。 處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可打印清單。 登記和管理

36、成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解， 從而最大限度提高對成交客戶的服務。 將公司的銷售情況進行統(tǒng)計，可以以圖形方式直觀顯示。 統(tǒng)計銷售過程中需要的各種報表，并根據(jù)需要來制訂各種報表。 4、現(xiàn)場管理 u銷售流程和最終成交多是通過現(xiàn)場信息交流來完成，所以現(xiàn)場管理在銷售環(huán)節(jié)亦為重要。 - 本資料來自 -89 管理內(nèi)容： 管理制度、銷售禮儀、銷售說辭、投 資保障、銷售技巧、銷售流程等等 績效考核、考核標準 u保證銷售現(xiàn)場的接待質(zhì)量， 提高銷售人員的專業(yè)技能， 實現(xiàn)客戶的滿意度，是我們 對銷售現(xiàn)場管理的目標，在 項目案場我們采取如下舉措 加強和提高銷售執(zhí)行力！ - 本資料來自 -90

37、銷售部接待流程及購房流程： 1 1）售樓部銷售接待流程：）售樓部銷售接待流程： 迎賓問好請座倒水介紹樓盤概況 引領參觀項目總平面圖、銷售控制表、 宣傳海報 勘察工地作鋪型推薦互留聯(lián)系方式 準備樓盤資料送客戶至門口 電話回訪 2 2）售樓部購房流程：）售樓部購房流程： 介紹了解項目表達購買意向 預訂戶型認購交款、簽定合同合同備案 - 本資料來自 -91 銷售管理 u所有上崗銷售人員全部經(jīng)過嚴格、認真的篩選，同時，必須通過產(chǎn)品、流程、禮 儀、專業(yè)知識等一系列的系統(tǒng)考核后才可上崗接待。 u銷售期間，對每個銷售人員進行績效淘汰，激勵每個銷售員更加努力，并進行銷 冠前三名排名競賽，分別制定不同等級的獎勵機制，并在銷售中心掛紅榜張示 u在銷售人員接待過程中，公司所有管理人員都有權(quán)隨時旁聽和監(jiān)督，以達到給予 客戶更完善的專業(yè)服務，并對在解說中發(fā)現(xiàn)有問題的銷售員予以立即停崗處分。 同時，隨時都可能會邀請一批神秘客戶到現(xiàn)場暗訪，發(fā)現(xiàn)并尋找問題。 - 本資料來自 -92 銷售管理 u認籌時，銷售人員進行第一重的溝通；遇見客戶抗性較大時，銷售主管進行第 二輪溝通，協(xié)助銷售人員說服客戶；如再遇困難時，案場銷售經(jīng)理或總監(jiān)親自洽 談溝通，以保證每組客戶的成功接待率。 u晨會：每天上午9點前在售樓中心召開晨會，安排當日的工作及任務，檢查禮儀、著裝， 激勵士氣。晚