濟南齊魯賓館項目可行性分析報告

1、濟南齊魯賓館項目可行性分析報告 山東銀座購物中心有限公司山東銀座購物中心有限公司 20142014年年1212月月2222日日 目 錄 第一部分 項目概況 第二部分 項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境 第三部分 項目優(yōu)劣勢分析 第四部分 項目定位 第五部分 合作模式 第六部分 項目投資收益測算 第七部分 結(jié)論 一、項目概況 （一）項目區(qū)位 濟南齊魯賓館位于風景秀麗的千佛山腳下，地處文化區(qū)，毗鄰千佛山 景區(qū)，緊鄰經(jīng)十路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。 n 經(jīng)十路 歷山路 千佛山路 經(jīng)十一路 齊魯賓館舊建筑齊魯賓館舊建筑4.754.75萬萬 酒店酒店3.943.94萬平米萬平米 酒店式公寓酒店式公寓1.211.21萬

2、萬 北側(cè)高端寫字樓北側(cè)高端寫字樓6.836.83萬萬 南側(cè)商業(yè)地上南側(cè)商業(yè)地上5.025.02萬萬 地上總建面約地上總建面約33.6433.64萬萬 北側(cè)商業(yè)地上北側(cè)商業(yè)地上3.473.47萬萬 （二）項目總體布局 地下商業(yè)地下商業(yè)1.491.49萬萬 地下車位地下車位6.956.95萬萬 注：以下相關(guān)數(shù)據(jù)由項目公司提供注：以下相關(guān)數(shù)據(jù)由項目公司提供 區(qū)域北側(cè)商業(yè)面積（平米）南側(cè)商業(yè)面積（平米） 地下一層14870- 一層701911512 二層66548565 三層69178738 四層75218738 五層55894774 六層8634774 合計4943347101 （三）各樓層商業(yè)面積

3、 商業(yè)總建筑面積9.65萬平米，其中地上建筑面積8.17萬平米，地下建筑面積 1.48萬平米。 二、項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境 濟南的商圈形成以“泉城路”商圈為中心，東部花園路商圈、西部西市場商圈 、南部英雄山商圈、北部北園大街商圈等多面共存的局面。 項目受多商圈交叉輻射，便利的交通使得本案的輻射范圍可以延伸到3-5公里 ，東西方向的輻射強度要高于南北方向。 本項目的商業(yè)定位要區(qū) 別于周邊的傳統(tǒng)商業(yè)，以獨 特的商業(yè)定位引領濟南新的 消費趨勢，銜接泉城路核心 商圈向南延伸至千佛山風景 區(qū)，成為經(jīng)十路旁、千佛山 下集商務辦公、休閑娛樂為 一體的城市綜合體。 泉城路 商圈 濼 口 商 圈 北園 商圈 花園 路

4、商 圈經(jīng)四 路商 圈 西市 場商 圈 英雄山商 圈 3公 里5公里 7公里 西客 站 山 大 路 商 圈 核心商 圈 社區(qū)商 圈 區(qū)域商 圈 商業(yè)市場研究分析商業(yè)市場研究分析/ /商圈分析商圈分析 商圈類型商圈名稱商圈概要代表項目消費群體 商業(yè)中心 市級商圈 泉城路商圈 濟南市的核心商圈，商業(yè)分布密集，業(yè)態(tài)較全， 各種檔次商品豐富。交通便利，距離火車站和汽 車站都很近?；疽园儇浗?jīng)營形態(tài)為主。 恒隆廣場 百盛 銀座商城 貴和購物中心 全市市民、外地游客 大觀園商圈 大觀園商圈屬于歷史悠久的老城區(qū)商圈，雖功能 齊全（購物、餐飲、娛樂），但是物業(yè)形態(tài)比較 傳統(tǒng)，檔次較低，憑借其優(yōu)越位置，仍有生存空

5、 間。 萬達廣場 大觀園商廈 經(jīng)四路人防商城 全市市民 區(qū)級商圈 洪樓商圈 濟南市歷城區(qū)的核心商圈，目前輻射了濟南市東 北部很大范圍，主要功能為滿足居民的日常生活 消費，檔次中等。 大潤發(fā)超市 淘寶街 銀座洪樓店 周邊居民 西市場商圈 屬于專業(yè)市場商圈，主要功能為小商品批發(fā)，檔 次普遍較低，但消費人群較廣，輻射范圍較大； 西市場商圈形成較早，有幾十年的歷史。 和諧廣場 華聯(lián)商廈 嘉華購物廣場 濟南西部片區(qū)居民 小商品經(jīng)營者 英雄山商圈 英雄山商圈屬于滿足居民生活需要的區(qū)級商圈， 形態(tài)比較分散，不屬于集中規(guī)劃的商圈，各商業(yè) 形態(tài)檔次差距較大。 魯商廣場 銀座八一店 銀座玉函店 周邊居民 家居建材

6、北園商圈 屬于專業(yè)市場商圈，主要經(jīng)營的品類以家居、建 材、小商品為主。 銀座商城北園店 銀座超市 中恒小商品批 發(fā)城 家居建材經(jīng)營商及裝修業(yè)主 服裝鞋類 兒童用品 濼口商圈 主要以批發(fā)零售為主，經(jīng)營品類涉及服裝、鞋帽、 通訊器材等。 齊魯鞋城品牌港 濟南窗簾城 濼口服裝市場 經(jīng)營商戶和批發(fā)商 市區(qū)的中低檔消費者 數(shù)碼電子山大路商圈 屬于專業(yè)商圈，是一個以信息產(chǎn)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè) 為特色的商圈。 濟南華強廣場 賽博數(shù)碼廣場 年輕人及商務人士 （一）恒隆廣場 濟南恒隆廣場位于泉城路商圈，商業(yè)面積17萬平方米，地下二層， 地上七層，集零售、餐飲、電影院為一體的高檔購物中心，配套齊全， 提升了泉城路商圈時

7、尚休閑程度，由巴馬丹拿集團主持整體規(guī)劃設計。 典型項目分析 代表國內(nèi)最高水準的豪華影院百麗宮(palace)、倡導都市新生活方式的 ole精品超市、德國頂級時裝品牌escada(艾斯卡達)、美國經(jīng)典皮件品牌 coach眾多一線品牌跟隨恒隆首次入駐濟南，在提升濟南商業(yè)形象的同時也 成就了恒隆的“貴氣”，舒適的購物環(huán)境、五星級酒店式的配套設施帶給人們的 是身心愉悅的享受。 恒隆廣場分析 恒隆廣場與本案有2.5公里的直線距離，以輕奢及國際一線二線品 牌為主，業(yè)態(tài)上以零售為主，餐飲及功能性業(yè)態(tài)為輔助，動線設計和硬 件設施給人簡潔大方的直觀感受 。地理位置南靠濟南的城市客廳-泉城 廣場中心地段，北鄰濟南

8、著名旅游景點-大明湖，但在裝飾風格和租戶 組合上沒有過多的融入濟南本地特色文化。 （二）世茂國際廣場 世茂國際廣場位于濟南市黃金商業(yè)街泉城路，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米， 集世茂百貨、餐飲、酒店公寓、寫字樓、電影院為一體的綜合性商業(yè)建筑體，其中世茂 購物中心與電影院由世茂集團自持，自持面積約12萬平方米，其余街區(qū)式商業(yè)零散出 售。 典型項目分析 世茂國際廣場采用的商業(yè)街商鋪散售 ，在招商與物業(yè)管理上會存在無法統(tǒng)一 的問題，后期運營中可能會帶來大量空 鋪閑置，存在一定商業(yè)風險。 1.租售結(jié)合 世茂國際廣場分析 世茂國際廣場在2014年1月下旬開業(yè)，首期開業(yè)世茂百貨+電影院 部分，整體規(guī)劃以房產(chǎn)銷

9、售為主，自持商業(yè)部分面積較小，且業(yè)態(tài)以百 貨為主，街區(qū)式商鋪零散銷售，目前商鋪價格在8萬元/平方米左右，面 積在40-1000平方米，按照商圈內(nèi)租金水平考慮遞增，商鋪的成本回收 時間會相對較長，相比位于泉城路對面的泉樂坊商業(yè)街，同樣采取的分 散銷售模式，目前經(jīng)營狀況慘淡，散售商鋪沒有統(tǒng)一的商管經(jīng)營，會造 成經(jīng)營情況差，帶來空鋪閑置。 但是二期規(guī)劃建設的仿古商業(yè)步行街，營造濟南老傳統(tǒng)商業(yè)氛圍，設 置古玩、民俗等文化展示項目，會給濟南市民帶來全新的商業(yè)體驗，在 體驗傳統(tǒng)文化項目的同時，進行現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的消費。 （三）魯商廣場 位于經(jīng)十路與玉函路的魯商廣場，商業(yè)面積為8萬平方米，由一座集精品百 貨、

10、餐飲、超市、電影院、運動健身、辦公于一體的大型綜合性商業(yè)項目，輻 射濟南市南部高端消費，由中國建筑設計研究院主持整體規(guī)劃設計。 典型項目分析 1.項目定位 ： 功能定位：購物+運動+餐飲+休閑+娛樂+寫字樓+旅游 商業(yè)業(yè)態(tài)定位打造餐飲、娛樂、休閑、運動一體化的一站式休閑商業(yè)平臺，制 定符合商圈消費特點和經(jīng)營配套的業(yè)態(tài)定位，立足長遠，兼顧到各個業(yè)態(tài)、業(yè)戶 的經(jīng)營，達到合作互補,拉動消費的目的。 apm國際休閑街，公園版國際休閑商業(yè)中心 2.商業(yè)定位： 魯商廣場分析 魯商廣場作為集團百貨業(yè)態(tài)的升級版，定位城市中心精品百貨，在 業(yè)態(tài)組合上借鑒了購物中心的模式，突破了傳統(tǒng)百貨模式，形成了以 餐飲、百貨

11、、超市、電影院等購物娛樂于一體的綜合商業(yè)，滿足了品 質(zhì)生活的基本物質(zhì)需求，但當下體驗式消費在傳統(tǒng)零售里的所占比重 越來越大，僅僅購物、美食等業(yè)態(tài)已無法滿足于消費者對情感消費的 訴求，需要更多優(yōu)質(zhì)的體驗式業(yè)態(tài)。 三、項目優(yōu)劣勢分析 1、項目緊鄰經(jīng)十路，交通便利，項目展示面好。 2、周邊配套齊全，人口較多，收入水平及消費能力較強。 3、獨特的地理優(yōu)勢，地塊毗鄰著名旅游景點千佛山，配套五星級酒 店，高端寫字樓，項目具有成為濟南新地標建筑的潛力，通過精心規(guī) 劃，科學組織招商，項目商業(yè)部分有條件打造成濟南市獨居特色的新 型購物中心。 優(yōu)勢 三、項目優(yōu)劣勢分析 1、項目緊鄰經(jīng)十一路為雙向兩車道，道路較窄，

12、未來交通壓力大。 2、項目距銀座商城店1.3公里，距銀座玉函店僅800米，若考慮錯 位經(jīng)營，該項目定位難度大，前期招商的投入會比較大。 3、項目規(guī)劃要考慮北區(qū)與南區(qū)的有效對接，齊魯賓館的現(xiàn)狀建筑對 規(guī)劃產(chǎn)生不利影響。 劣勢 四、項目定位 n齊魯賓館項目力求在建筑形式和業(yè)態(tài)的引入打造成集濟南傳統(tǒng)文化特色 的體驗式購物中心。 n以千佛山、泉水元素為基調(diào)，以現(xiàn)代藝術(shù)為表現(xiàn)手法打造濟南首家齊魯 文化藝術(shù)購物中心 。 n集品質(zhì)餐飲、傳統(tǒng)文化、娛樂休閑、時尚零售為一體營造更輕松自在的 氛圍，凸顯娛樂休閑功能，給消費者工作之余放松心情釋放壓力的場所 ，提供優(yōu)美消費環(huán)境。給生活增添一份愉悅的色彩。 濟南景色泉

13、集中體現(xiàn)了“山、泉、湖、河、城”相融一體,以千佛山 、大明湖、四大泉群和古城區(qū)及黃河為主體的城市特色，體現(xiàn)自然山水 和古城的有機結(jié)合，突出自然景觀和地方傳統(tǒng)文化。 （一）項目主題定位 （二）購物中心與藝術(shù)文化結(jié)合的表現(xiàn)形式 齊魯賓館項目臨靠城市交通大動脈經(jīng)十路，展示面較好，背靠濟南名山千佛山，天生具有打 造文化、藝術(shù)、人文、旅游特色購物中心的特質(zhì)。在建筑形態(tài)的表現(xiàn)方式上：建筑本身采用層層 退臺的方式，實現(xiàn)“一臺一景”的特殊效果，整個建筑風格首先要與酒店及寫字樓相呼應，具有 超強的現(xiàn)代感，時尚且震撼。內(nèi)裝設計充分發(fā)揮濟南獨特的泉水文化，通過中庭、內(nèi)部裝飾、天 花地面、燈光效果等方面將泉水文化充分

14、的表現(xiàn)出來。 以建筑作為文化載體 項目要把更多的商業(yè)空間釋放給公共文化，這些公共空間包括，室外廣場、中庭廣場、文化區(qū)域 和屋頂花園廣場等。 商業(yè)空間釋放給公共文化 可以設計獨特的文化區(qū)域，比如藝術(shù)會所、紅酒吧、藝術(shù)長廊、創(chuàng)意工作室、創(chuàng)意生活館、畫廊 、藝廊、民俗生活館以及獨立的劇院等，支持各類講座、情景劇、戲曲、小型音樂會、t臺燈光秀 等多種藝術(shù)形式的演出活動?？梢匀谌刖哂猩綎|特色的民俗文化展等。 獨特的業(yè)態(tài)組合模式 （三）功能定位 餐飲 國內(nèi)知名連鎖品質(zhì)餐廳為主，具有一定的聚客能力 ，例如俏江南、外婆家、海底撈、綠茶餐廳等。 零售 引進小眾高品位品牌，以國際二線品牌為主。 文化 在內(nèi)部裝飾或

15、品牌特色上著重突出具有本地文化或 西方文化的概念，例如成都來福士利用中庭的設計 突出成都三峽，又上海k11、北京芳草地等突出西 方現(xiàn)代藝術(shù)。 休閑娛樂 具有高品質(zhì)的影院、休閑書店等業(yè)態(tài)。 （四）檔次定位 根據(jù)周邊常住人口及輻射范圍的功能，檔次的定位中高檔品牌為主，力爭引進 小眾高品位的品牌，品牌選擇上以國際二線輕奢侈、國內(nèi)一線知名品牌為主，例如 俏江南、外婆家、反斗城、海底撈、coach、miumiu、gap、forever21等。 本地首次引進 ngap nforever21 n大食代 n許留山 小眾高品質(zhì) n vivienne westwood 西西弗書店 順電 hogan （五）業(yè)態(tài)組合

16、建議 為了突出項目的文化氣息，在業(yè)態(tài)組合方面考慮增加文化、藝術(shù)、人文等元素的業(yè)態(tài)。打造 “art”（藝術(shù)）；culture（文化）；travel（旅游）；lifestyle（生活方式）特色購物中心。 在業(yè)態(tài)組合方面，增加具有人文、藝術(shù)、文化、民俗特點的業(yè)態(tài)，例如藝術(shù)會所、紅酒吧、 藝術(shù)長廊、創(chuàng)意工作室、創(chuàng)意生活館、畫廊、藝廊、民俗生活館等，將提升商業(yè)部分的文化和 藝術(shù)特性。 （六）樓層及品牌組合建議 負一層 精品超市 美食天地 本層匯集精品超市及各地美食，帶動客流最高，品牌建議： ole超市 bhg blt精品超市 大食代美食廣場 漢堡王 水果物語 面包新語 許留山 一層 國際奢品 時尚購物

17、本層以國際服飾、鐘表珠寶為主，匯集品牌集合店、時尚餐飲等，建議品 牌： miumiu coach gap forever21 太平洋咖啡 星巴克 歐米茄 珠寶首飾 novo集合店 二層 時尚購物 品質(zhì)生活 本層以時尚服裝、3c電子為主，建議品牌： gap forever21 順電 novo集合店 眼鏡銀飾 三層 運動生活 兒童娛樂 本層以兒童娛樂、生活服務為主，建議品牌： 全明星真冰溜冰場 玩具反斗城 金色童年 美容護理 * 四層 饕餮美食 精品書店 本層以美食為主，匯集精品書店，建議品牌： 海底撈 西提牛排 西西弗書店 中信書店 五層 、六層 中外美食、電影院 以餐飲、電影院為主，建議品牌：

18、 外婆家 綠茶 百老匯 ua影院 中影 項目地理位置優(yōu)越，交通便利，商圈輻射范圍廣，配套五星級酒店， 毗鄰著名旅游景點，具有成為濟南新地標建筑的潛力，在功能上既能滿足 高端商務的需求同時又滿足于城市中產(chǎn)階層的高品位體驗消費的訴求，建 筑風格建議增加本地文化的理念，呈現(xiàn)濟南泉水文化與千佛山相得益彰， 用空間和裝飾表現(xiàn)出現(xiàn)代前衛(wèi)的建筑與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，在視覺上的沖擊 力會較強，同時考慮后期運營的需要，動線設計應盡量簡約，運營過程中 便可較多利用空間的優(yōu)勢來凸顯文化氛圍，在招商的品牌選擇上，力求 40%的新品牌首次引入濟南，而且適當引入小眾高品位品牌，突出本項 目的商業(yè)特色優(yōu)勢，在主力店的選擇上，各

19、業(yè)態(tài)面積小而精，本項目在體 驗式消費里融合文化藝術(shù)的概念，打造成具有較強競爭力的濟南首家城市 中心藝術(shù)性購物中心。 五、合作模式 項目合作采用租賃的模式，租金支付方式為：保底租金 +利潤分成模式 銀座購物中心按照租金成本1元/平米/天（按建筑面積計算），作為保底 租金，當營運凈收入（noi）為正時，則按照2：8的比例分成，即旅游集團 提取營運凈收入的20%作為利潤分成，購物中心獲得營運凈收入的80% 。 該項目的開發(fā)建設包括項目的內(nèi)、外部裝修均由旅游集團負責， 為“交鑰匙工程”，購物中心租賃經(jīng)營。按照購物中心第五年實現(xiàn)盈利， 推算購物中心所能承擔的最高租金成本，從經(jīng)營的角度評估購物中心的 承租

20、能力。此種測算方式，購物中心的折舊攤銷及財務費用（項目開發(fā) 成本）均在旅游集團體現(xiàn)，購物中心承擔租金成本、運營（項目經(jīng)營成 本）等費用。 五、合作模式 購物中心總面積：138531平米，商業(yè)經(jīng)營面積為96531平米，其 中地上81661平米，地下14870平米，購物中心地下停車場面積42000 平米（項目地下停車場總面積為93310平米，根據(jù)商業(yè)部分百平方米配 一個停車位的要求，購物中心部分需地下停車位1000個，共40000平米， 設備用房、員工食堂等配套約2000平米，合計約42000平米）。 （一）測算范圍 六、項目投資收益測算 測算范圍：包含齊魯賓館項目北側(cè)商業(yè)，南側(cè)商業(yè)、商業(yè)配套地下

21、停 車位。4.2萬平米的地下車庫及設備用房作為商業(yè)配套免費使用，整個項目 地下停車場由購物中心統(tǒng)一管理。 根據(jù)目前濟南商場租金水平，考慮項目商業(yè)入市時間為2017年，預 計該項目平均租金為4元/平米/天（含物業(yè)費），按照可租賃面積5.79 萬平米（利用率為60%），計算購物中心的租金收益。 備注：租金按照可租賃面積計算備注：租金按照可租賃面積計算 p和諧廣場：總建筑面積14萬,2013年總租金9000萬元（不含百貨、超市）。按可租賃面 積計算，平均租金4.174.17元元/ /平米平米天天。其中（百貨租金1.5，大餐飲租金3.0，中式快餐4-5， 小餐飲8，零售4-5）； p恒隆廣場：目前濟南市區(qū)最大的購物中心，總建面約25萬平米，經(jīng)營面積17.1萬平米，恒 隆廣場地下兩層、地上七層，集零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)為一體，功能十分齊全。2012年恒 隆實現(xiàn)租金收入29364.25萬元，按可租賃面積計算，平均租金7.87.8元元/ /平米平米天天；2013年以來 ，商鋪空置越來越多，目前出租率達不到90%。 （二）租金水平 六、項目投資收益測算 （三）租金預測 六、項目投資收益測算 第一年購物中心對外租賃價格按照市場價格4元/平米/天（含物業(yè)費）測算，購物中 心各業(yè)態(tài)配比及租金收入情況。 業(yè)態(tài) 建筑面積 租金收入 各業(yè)態(tài)占比 租金貢獻率 （平米）（萬元）元/平米/日 零