抵押房地產變現能力分析

1、抵押房地產變現能力分析房地產抵押估價報告中應當包括估價對象的變現能力分析，這是建設部房地產抵押估價指導意見中所規(guī)定的。但是，目前我省房地產估價行業(yè)內對估價對象的變現能力分析的撰寫還是比較薄弱，甚至相當多的估價人員干脆就“拷貝”一些“范本”。筆者認為變現能力的分析以及向估價報告使用者所作的提示，應該符合重要性、針對性、指向性這三大要素，是對某個特定的估價對象而言，這部分的撰寫不僅要恰到好處，而且還必須留有一定的余地。因此，這是對估價師能力的又一種挑戰(zhàn)和考驗。筆者旨在這方面作拋磚引玉，談點個人看法，供業(yè)內人士參考。 一、變現能力的概念 變現能力，是指假定在估價時點實現抵押權時,在沒有過多損失的條件

2、下,將抵押房地產轉換為現金的可能性。 二、影響變現能力的主要因素 （一）房地產的通用性 所謂通用性，是指該房地產是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數量的多與少。1、用途的專業(yè)化 用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現能力越弱。例如：廠房比住宅的變現能力弱；特殊廠房比標準廠房的變現能力弱；商場（柜臺）比店面的變現能力弱。 2、結構質式與房屋質量 從結構上說，磚混結構的變現能力不如鋼混結構；以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質量上說，房屋質量差的不如質量好的，成新率差的不如成新率好的。 房屋質量從廣義上說，除了本體的質量外還包括小區(qū)環(huán)境

3、、物業(yè)管理等等。 3、房地產的價值大小 一般說，價值越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現能力就越弱。 例如：大型商場比小店鋪變現能力弱，別墅、復式住宅比一般單元住宅變現能力弱。 4、房地產的開發(fā)程度 一般說，開發(fā)程度低的房地產，其不確定因素多，其變現能力也就越弱。 例如：生地、毛地比熟地的變現能力弱，在建工程比現房變現能力弱。 5、區(qū)位條件 所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產，變現能力越弱。 例如：郊區(qū)的房地產比市區(qū)房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。6、該類房地產市場狀況 房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，其變現能力也就越弱。 例如：市場蕭

4、條時期比市場繁榮時期的房地產變現能力弱。 （二）獨立使用性 所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，其變現能力也就越弱。例如：位于某大院內或工廠內的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關閉，就難以出入。 例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。 （三）房地產可分割轉讓性 所謂可分割轉讓性，是指物理上、經濟上是否可以分離開來使用的房地產。 例如：賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個洞，一般在物理上、經濟上是不可分割轉讓的。由于房地產價值大的其變現能力弱

5、，如果容易分割轉讓的房地產，其變現能力相對較強。 例如：復式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時就方便；如果法律上允許分割為2個單元，則因分割后總價減少而便于轉讓，其變現能力就比不可分割的復式住宅較強。三、變現能力分析的撰寫 （一）變現能力分析的撰寫主要內容 總體來說，房地產抵押估價報告中變現能力分析應該包括以下主要內容： 1、抵押房地產的通用性； 2、抵押房地產獨立使用性或可分割轉讓性； （以上可結合本文“二”的相關內容進行分析撰寫） 3、估價對象的市場狀況； 4、預測可實現的價格與評估的市場價值的差異程度； 首先必須明確這種可實現的價格與評估的市場價值的差異程度是指在“估

6、價時點”，而且是“拍賣或變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場狀況、短期強制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實現的價格肯定比評估的市場價值（當然是指合理的市場價值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對待，關鍵取決于估價師對“市場價值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現時間長短及可比實例、估價參數以及“謹慎原則”等等把握的分寸尺度。 5、 清償順序。 一般認為清償順序為：支付處置費用和傭金，償還法定優(yōu)先授償款，償還抵押權人（或債權人）的債權本息及違約金，余款交委托人（或抵押人）（二）變現能力分析的撰寫注意事項 1、要根據估價對象個性，針對性、指向性一定要強； 2、要客觀，要正確把握估價人員自己

7、的專業(yè)能力；3、要恰到好處，并要為自我保護留有余地； 4、要結合“向估價報告使用者所作的提示”有關內容來撰寫，不應出現估價報告撰寫中的邏輯錯誤（尤其是前后矛盾）； 5、“變現能力分析”建議放在房地產估價技術報告中撰寫。 四、“估價報告使用方應特別注意事項”的撰寫 為了更方便說清楚這方面，以下作了一定的展開論述，但在房地產抵押估價報告 中這部分的撰寫應該要提綱摯領，內容應符合針對性和重要性。 （一）估價對象和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響本估價結果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的市場價值，隨著時間的推移，估價對象房地產狀況會發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土

8、地使用年限縮短等等），房地產市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結果產生偏差，這是屬于正常的房地產市場現象，作為抵押貸款之目的，抵押權人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹慎原則。另外，若短期內估價對象被強制處分，估價對象的變現價值通常會低于估價時點的正常市場價格。因此報告使用人要關注未來的市場風險和短期強制的處分風險。 （二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點 1、抵押房地產本身的風險： （1）適應性風險。并不是所有的房地產都適合作為抵押物，它受到與抵押相關法律法規(guī)限制。作為擔保物的房地產必須具有合法性，房地產權利人可享有的處分和收益權、

9、可轉讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產，如果全部或部分不適合設定抵押，則風險是根本性的。 （2）預期風險。房地產抵押價值評估是特定估價時點的市場價值扣減法定優(yōu)先受償款項，但抵押期限都較長，在這期間房地產市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。 （3）變現風險。抵押人不能履行債務時，抵押權人是要將其抵押房地產變現，而不是收回抵押物。這時會出現因處置抵押物的短期性、強制性、變現能力差和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風險。 （4）損耗風險。由于房地產抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產也會造成抵押物的一般損耗；不當使用或空

10、置，質量隱患，管理維護不妥，甚至火災等意外都會造成其價值嚴重減損甚至消失。 2、系統(tǒng)風險： （1）市場供求風險。市場供求風險是指抵押房地產所在的地區(qū)房地產市場供求關系的變化所帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產抵押物價格的波動，具體表現為租金收入和房地產價值的變化，當市場結構性過剩、購買力降低達到一定程度時，這種風險極大影響抵押房地產的變現。 （2）政策、政治風險。政府有關房地產的稅收、住房、價格、金融、環(huán)境保護等政策都會對房地產收益目標的實現產生巨大影響，從而給抵押權人帶來風險。政治風險（戰(zhàn)爭、政變、經濟制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生

11、，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，這也是對房地產危害最大的一種風險。 （3）信用、道德、經營、管理等風險。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計劃，其企業(yè)的經營、管理決定著還貸能力的實現。 （4）或然損失風險?；蛉粨p失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產的損失。一旦發(fā)生這些災害，房屋不能再出租（或自營）使用，盡管建筑物進行了投保，但是其經營（或出租）被迫停止，房屋內的動產隨不動產損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動產重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補的。 3、估價報告中所做出的某些“假設”對估價結果可能產生的風險披露： 應具體針對估價報告中對估價結果產生影響

12、的某些“假設”，予以披露而告知報告使用者。 如：估價報告中假設估價對象土地使用權為出讓（未提供國有土地使用證），如果真實情況是國有劃撥，那就必須扣除應補交的土地出讓金。因此應予以披露，而提請關注。 4、估價報告中忽略考慮或無法考慮的某些因素（條件）對估價結果可能產生風險的披露： 這部分主要是針對估價報告忽略考慮或無法考慮的某些因素、條件的披露， 如：委托人告之“沒有存在法定優(yōu)先受償款”可能存在的瑕疵等等。應具有針對性、實用性。 （三）合理使用評估價值 請充分注意市場風險及估價對象的變現能力，合理使用本抵押價值。貸款成數請放貸方慎重把握。 （四）在房地產市場價格變化較大時（尤其是下跌較快時），應

13、對估價對象的抵押價值進行再評估。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照#年度目標的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備，確保#各通道暢 通，嚴防各種災害事故的發(fā)生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內外安全。四、加強保安隊部建設，努力學習業(yè)務

14、知識，認真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質和業(yè)務水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設一支思想作風過硬和業(yè)務素質精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排，完成領導交辦任務。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災，應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險區(qū)域人員。九、協(xié)同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得

15、到解決的需面匯報。檢查值班室內外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、執(zhí)勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立崗迎接上班人員；12:00 12:20 、18:00 18:20立崗送下班人員。2、值勤時做到遇見領導立崗，檢查物品立崗，外來人員進出立崗。3、門衛(wèi)室值勤時，應做到坐姿端正，注視監(jiān)視器的動態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書報電視，聽收音機。不與無關人員聊天，勸阻無關人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話，禁止打瞌睡。4、維持門口秩序，使之保持暢通。5、熟記消防，報警，救護及內部聯(lián)系電話。三、巡邏巡邏是防盜及發(fā)現#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、巡邏時思想集中，保持高度警惕，不吸煙，不與無關人員閑聊，并將每一點所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走動，勤思考，勤觀察。發(fā)現問題及時報告。3、白天加強對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏，夜晚以機