買賣合同司法解釋37條

1、買賣合同司法解釋 37 條篇一：買賣合同解釋 3買賣合同解釋與司法考試（一） 每個(gè)領(lǐng)域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀， 除了商品房買賣合同解釋 ，現(xiàn)在又有了 買賣合同解釋 。 將來還會(huì)出現(xiàn)電子商務(wù)買賣合同解釋 、絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)買賣 合同解釋、商品房買賣合同解釋（二） 、關(guān)于器官移植 條例若干問題的解釋等調(diào)整買賣合同的法律規(guī)范。XX年5月10日最高人民法院頒布了最高人民法院關(guān) 于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 （以下簡(jiǎn)稱 買賣合同解釋），該解釋于XX年7月1日生效。XX年的 司法考試不會(huì)直接考到買賣合同解釋 ，但很可能間接考 到它。因?yàn)橘I賣合同解釋確立的規(guī)則多為民法領(lǐng)域的通 說觀點(diǎn)，

2、在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會(huì) 不由自主地（或下意思地）考察到買賣合同解釋確立的 規(guī)范內(nèi)容。買賣合同解釋制定的規(guī)范可大別為三類：第一類，前所未有的規(guī)范。如：保留所有權(quán)買賣（第34 37條）；送交買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第 12條）。第二類，對(duì)此前 規(guī)范的細(xì)化與補(bǔ)充。如：在途貨物買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第13條）；買受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)（第15 20條）；動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣中的實(shí)際履行規(guī)則（第910條）； 試用買賣（第 4143 條）。第三類，對(duì)此前規(guī)范的修改。 如：因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力（第三條）：買受人檢驗(yàn)并通知的合理期間與最長(zhǎng)期間（第 17 條）。根據(jù)司法考試的規(guī)律，前所未

3、有的規(guī)范和對(duì)此前規(guī)范予 以修改補(bǔ)充的規(guī)范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友 十分關(guān)心該司法解釋。 鐘某不揣淺陋， 結(jié)合司法考試的特點(diǎn)， 根據(jù)自己的理解，擬陸續(xù)對(duì)買賣合同解釋的幾個(gè)最重要 制度予以解讀，期能有助于各位朋友的備考。喜兮樂，快兮 爽！一、因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力買賣合同解釋第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所 有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán) 不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合 同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。一、規(guī)則內(nèi)涵買賣合同解釋第 3 條規(guī)定的意思是：若無其他效力瑕疵，因

4、無權(quán)處分訂立的買賣合同有效，但是（即使動(dòng)產(chǎn)已 經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記）所有權(quán)變動(dòng)的效果效 力未定（所有權(quán)人追認(rèn)或者無權(quán)處分取得處分權(quán)的，所有權(quán) 發(fā)生移轉(zhuǎn)； 否則， 所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)） ，但善意取得除外。這是對(duì)合同法第 51 條規(guī)則的修改。是物權(quán)法 第 15 條規(guī)定的區(qū)分原則的延伸與擴(kuò)展。二、規(guī)則的準(zhǔn)確把握買賣合同解釋第 3條的內(nèi)容包括以下幾個(gè)層次： 因無權(quán)處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善 意或惡意而受影響。若買受人為惡意，即使買賣的動(dòng)產(chǎn)已 經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，其所有權(quán)變動(dòng)的效果 仍為效力待定。如果在合理期限內(nèi)權(quán)利人追認(rèn)或者出賣人取 得處分權(quán)，則所有權(quán)自交

5、付或者登記時(shí)發(fā)生移轉(zhuǎn)。反之，如 果經(jīng)過合理期間權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處分人未取得處分權(quán)， 則所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，買受人不能取得所有權(quán)。若買受 人為善意，且符合善意取得所有權(quán)的構(gòu)成要件的，買受人直 接依照法律的規(guī)定善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)；反之，買受人 雖為善意，若不符合善意取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成要件，則即 使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，所有權(quán)移轉(zhuǎn) 的效果仍為效力待定，須經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分 權(quán)，才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。如果因?yàn)槌鲑u人欠缺處 分權(quán)致使買受人不能取得所有權(quán)，因買賣合同有效，買受人 有權(quán)對(duì)出賣人主張違約責(zé)任或者解除合同并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任?！纠?1】甲將相機(jī)交給乙

6、保管，乙擅自將該相機(jī)以自己 的名義出賣給知情的丙，并交付相機(jī)。乙、丙的買賣合同 屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、 丙的買賣合同有效。雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經(jīng) 完成了相機(jī)的交付，但所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定。如 果甲追認(rèn)或者乙取得處分權(quán)，甲的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，丙溯 及至相機(jī)交付之時(shí)取得相機(jī)的所有權(quán)；反之，如果甲拒絕追 認(rèn)或者乙不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得相機(jī)所有權(quán)。如果因?yàn)橐仪啡碧幏謾?quán)致使丙不能取得相機(jī)的所有權(quán)，丙 有權(quán)對(duì)乙主張違約責(zé)任或者解除買賣合同并要求乙承擔(dān)損 害賠償。 須注意： 根據(jù)買賣合同解釋 第 30條的規(guī)定， 違約責(zé)任適用“過錯(cuò)相抵” 。因?yàn)楸麨閻?/p>

7、意受讓人，對(duì)于乙 之違約的發(fā)生也有過錯(cuò)，所以，在計(jì)算乙的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng) 相應(yīng)扣減乙的賠償數(shù)額?！纠?2】夫妻甲、 乙婚后購(gòu)買一套房屋， 登記在甲名下。 未經(jīng)乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙， 并給丙辦理了過戶登記。根據(jù)物權(quán)法第97條，甲、丙間的買賣合同屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，但處分權(quán) 的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。 如果符合善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，則丙直接依照 法律規(guī)定善意取得房屋所有權(quán)（原始取得） 。如果不符合 善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，雖然已經(jīng)完成了房屋的過 戶登記，但丙能否取得房屋所有權(quán)仍屬于效力未定，如果乙 追認(rèn)或者甲取得處分權(quán)，則甲

8、的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，無權(quán)處 分轉(zhuǎn)化為有權(quán)處分，丙可取得房屋所有權(quán)（繼受取得） ；反 之，如果不符合善意取得的構(gòu)成要件，且乙拒絕追認(rèn)或者甲 不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得房屋所有權(quán)。若因甲 欠缺處分權(quán)致使丙不能取得房屋所有權(quán)，因買賣合同有效， 丙有權(quán)對(duì)甲主張違約責(zé)任；或者丙享有法定解除權(quán)（因?yàn)榧?的違約行為致使丙訂立買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)） ，可解除 合同并請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任。三、立法理由 因無權(quán)處分訂立的合同的效力，受一國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的 強(qiáng)烈影響。由于法國(guó)采用意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，故法 國(guó)規(guī)定因無權(quán)處分訂立的買賣合同無效（相對(duì)無效） 。由 于德國(guó)采用物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，且將產(chǎn)生

9、物權(quán)變 動(dòng)的法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為，所以，德國(guó)民法 規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的買賣合同，其負(fù)擔(dān)行為（也就是買 賣合同）有效，處分行為（也是就是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意）效 力待定，權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分權(quán)的，物權(quán)行為自 始有效。我國(guó)采用債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，這位我 國(guó)將因無權(quán)處分訂立的買賣合同規(guī)定為有效提供了制度空 間。合同法第 51 條規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的合同效力 待定。這一規(guī)定固然注重了對(duì)所有權(quán)的保護(hù)，其缺陷是至為 明顯的：若權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處分人未取得處分權(quán)，則合同無效，受讓人只能對(duì)處分人主張締約過失責(zé)任（賠償信賴?yán)妫?，而不能主張違約責(zé)任（賠償履行利益） ，這不利于 善意

10、受讓人的保護(hù)。造成了體系違反。合同法第51條的規(guī)定使得合同法 第 150條規(guī)定的“權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任” 幾成具文。隨著認(rèn)識(shí)的深入，合同法第 51 條規(guī)定的不妥當(dāng)性至 為明顯。特別是物權(quán)法第 15 條規(guī)定了基于法律行為的 物權(quán)變動(dòng)變動(dòng)的區(qū)分原則，根據(jù)區(qū)分原則，在法律效果上應(yīng) 區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因（即：法律行為的生效）與物權(quán)變動(dòng)的 效果（即：物權(quán)變動(dòng)） 。區(qū)分原則的確立使得合同法第 51 條的問題更為突出。已經(jīng)到了非改不可的地步。故有買 賣合同解釋 第 3 條的問世，首先在買賣合同領(lǐng)域有所突破。四、最后的強(qiáng)調(diào) 真理向前半步就是謬誤。當(dāng)前，我國(guó)通說觀點(diǎn)不承認(rèn)負(fù) 擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分。所以， 買賣合同解

11、釋第 3 條 不應(yīng)理解為德國(guó)模式。而應(yīng)理解為：因無權(quán)處分訂立的買賣 合同，買賣合同有效，但物權(quán)變動(dòng)的效果效力待定（善意取 得的除外）。篇二：鼓勵(lì)合同交易 強(qiáng)力維護(hù)誠(chéng)信最高院出臺(tái)買 賣合同糾紛司法解釋鼓勵(lì)合同交易 強(qiáng)力維護(hù)誠(chéng)信最高院出臺(tái)買賣合同 糾紛司法解釋 宋振偉 杜晶XX年3月31日最高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議討論通過了最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用 法律問題的解釋（簡(jiǎn)稱解釋），該解釋自XX年7月1日 起開始施行。買賣合同是社會(huì)生活中最基本、最常見、最核心的交易 形式，但合同法第 9 章關(guān)于買賣合同的規(guī)定由于條件所限， 在現(xiàn)在已經(jīng)難以涵蓋買賣合同關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性，難以

12、 完全適應(yīng)市場(chǎng)交易日新月異的變化，在司法實(shí)踐中也不斷遇 到諸多新情況和新問題。因此，此解釋的出臺(tái)可謂急社 會(huì)之所迫，將成為調(diào)整買賣交易關(guān)系的新的重要力量。本文 作者通過研讀該解釋 ，現(xiàn)就其中的原則和亮點(diǎn)問題進(jìn)行 總結(jié)和歸類，以方便大家研究，在實(shí)踐中運(yùn)用。解釋中體現(xiàn)的主要法律原則1 、該解釋秉承了合同法鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富的基 本價(jià)值目標(biāo)，并進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大。這一原則主要表現(xiàn)在解釋的兩個(gè)方面，一方面是充 分適應(yīng)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀，鼓勵(lì)交易，對(duì)各類新型交易加以支 持。如第三條規(guī)定“對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證 沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買 賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持” 。

13、在理論上，合同關(guān)系 的存在需要有口頭和書面兩種載體形式。但是沒有載體是不 是就不成立合同關(guān)系，當(dāng)事人的權(quán)利是否就不能得到保障？ 該條的規(guī)定，讓這種原則下的缺陷得到彌補(bǔ)，即只要存在買 賣關(guān)系的證明文件，即使只是函件、憑證，也可能成為存在 買賣合同關(guān)系的證據(jù)，這種規(guī)定更加貼近交易事實(shí)。另一方面，該解釋對(duì)否認(rèn)合同效力或準(zhǔn)予撤銷交易的情 形進(jìn)行了進(jìn)一步的否定，如第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締 約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的， 人民法院不予支持。第三十六條規(guī)定“買受人已經(jīng)支付標(biāo)的 物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的， 人民法院不予支持。 ”第四十一條規(guī)定“用買賣的買受人

14、在 試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人 同意購(gòu)買，但合同另有約定的除外。 ”這些規(guī)定在公平的基 礎(chǔ)上，體現(xiàn)了“能交易成功的，盡量交易”的原則。更加有 利于促進(jìn)合同的繼續(xù)履行。2、解釋進(jìn)一步凸顯了誠(chéng)實(shí)信用原則。 該解釋注重規(guī)范和制裁違背誠(chéng)信行為，以維護(hù)公平 交易秩序。具體表現(xiàn)如：在第 9 條和第 10 條關(guān)于一物多賣 情形下，該解釋明確規(guī)定了各買受人權(quán)利和履行次序， 這一做法就是基于誠(chéng)實(shí)信用原則，剝奪了出賣人的選擇權(quán)利。 再如第 13 條規(guī)定，對(duì)于在運(yùn)輸中的貨物，出賣人在締約時(shí) 已經(jīng)知道風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)卻故意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)的，風(fēng)險(xiǎn)由出賣人負(fù) 擔(dān)。第 32 條規(guī)定合同約定減輕或者免除出賣人

15、對(duì)標(biāo)的物的 瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人 標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任 的，人民法院不予支持。同樣是由于，出賣人明知標(biāo)的物有 瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人，屬于隱瞞事實(shí) 真相的欺詐行為，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，因此對(duì)于這種情形法 院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由知情的一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或不不支持免責(zé)約定的 效力。解釋中的亮點(diǎn)制度或亮點(diǎn)事項(xiàng)1、電子信息產(chǎn)品等新生事物在解釋中有所體現(xiàn)。 電子信息交易作為一種新的交易手段，電子信息產(chǎn)品作 為一種虛擬財(cái)產(chǎn)，越來越多的在市場(chǎng)中出現(xiàn)，對(duì)其進(jìn)行法律 化的規(guī)定，是信息市場(chǎng)的要求。但是電子交易有悖于傳統(tǒng)的 交易手段，虛擬財(cái)產(chǎn)不同于實(shí)物，

16、交易方式也更為復(fù)雜和抽 象化，原來的法律法規(guī)一直沒有對(duì)此類新生問題作出完善規(guī) 定，現(xiàn)在該解釋將電子簽名作為合同效力和簽定的一種 認(rèn)定方式，并且將信息產(chǎn)品或權(quán)利憑證作為交付的證明，是 關(guān)于此類交易的一項(xiàng)重大規(guī)范。該解釋的相關(guān)規(guī)定主要 是第四條規(guī)定： “人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交 易合同的成立及效力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān) 規(guī)定?！钡谖鍡l規(guī)定“標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明 確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人 收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。 ”2、該解釋與實(shí)踐結(jié)合，定義更加細(xì)化，可操作性 更強(qiáng)。該解釋對(duì)實(shí)踐中常

17、見的爭(zhēng)議事項(xiàng)制定了更加細(xì)致的 規(guī)制。 1）如預(yù)約合同問題，該解釋中規(guī)定：當(dāng)事人簽 訂的預(yù)約合同，如認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘 錄等，一方不履行實(shí)際買賣合同的，對(duì)方有請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約 合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)臋?quán) 利。這樣的規(guī)定不僅讓實(shí)際買賣合同得到保護(hù)，還讓更多的 預(yù)約合同有了法律保障。 2）再如違約責(zé)任在訴訟中的處理。 解釋對(duì)出賣人違約在先，買受人提出異議的訴訟請(qǐng)求進(jìn) 行了區(qū)分處理，明確了以下兩種情況： （ 1）買受人拒絕支付 違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當(dāng)采取減少價(jià)款等 補(bǔ)救措施的，是屬于抗辯； （ 2）買受人主張出賣人應(yīng)支付違 約金、賠償損失或者要求

18、解除合同的，是反訴；3）解釋對(duì)于其他的一些常見概念也做了更明確的規(guī)定。如解釋 第三十八條規(guī)定，分期付款系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一 定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付，對(duì)分期付款做了細(xì)化的 定義。又如第四十二條規(guī)定了四種情況不屬于買賣合同中的 試用買賣。即： （ 1）約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定 要求時(shí)；（2）約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)； （ 3）約定 買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物； （ 4）約定買受人在一 定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。從上可見， 解釋對(duì)有關(guān)問題的規(guī)制已經(jīng)到了非常細(xì)致的環(huán)節(jié)，操作性極強(qiáng)3、該解釋進(jìn)一步完善了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)制度。買賣合同成立后標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由哪一方承 擔(dān)

19、，一直是疑難問題，如何對(duì)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 合理分配，也是買賣合同中的核心制度。在買賣合同中，風(fēng) 險(xiǎn)由誰負(fù)擔(dān)就意味著誰將承擔(dān)不利的后果，關(guān)涉買賣雙方當(dāng) 事人最根本之利益， 合同法在買賣合同章也對(duì)此作出專 門規(guī)定，但隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，相關(guān)的糾紛越來越 多，對(duì)于這一法律適用問題， 解釋通過 11 至 14 四個(gè)條 文對(duì)合同法 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解釋和補(bǔ)充。 如該解釋 第十一條將合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī)定的 “標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹弊隽硕x和說明， “是指標(biāo)的物由出 賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的 運(yùn)輸業(yè)者的情形。 ”合同法 規(guī)定標(biāo)的物毀損、 滅失的風(fēng)險(xiǎn)

20、， 在標(biāo)的物交付之后轉(zhuǎn)移給買受人承擔(dān)，本解釋第十二條 將“交付”詳細(xì)定義為“出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送 至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后” 。這些規(guī)定讓合同法 中標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)更加明確。4、該解釋對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)保留制度進(jìn)行了明確的 規(guī)制。合同法對(duì)所有權(quán)保留制度規(guī)定的比較原則，該解釋 則通過 34-37 條四個(gè)條款進(jìn)行明確規(guī)定，特別是明確所有權(quán) 保留不適用于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于實(shí)踐中的爭(zhēng)議解決也具有十分重 要的意義。物權(quán)法對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定有著根本區(qū)別， 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)必須以登記為要件，而動(dòng)產(chǎn)是流動(dòng)性的，則沒有 登記的要求。本解釋對(duì)所有權(quán)保留問題作出區(qū)分，這是 適用物權(quán)法的必然要求，也

21、是對(duì)物權(quán)法的進(jìn)一步細(xì)化。5、解釋對(duì)于可得利益損失的確定，確立了更完善的 規(guī)則。可得利益損失的認(rèn)定是買賣合同違約責(zé)任認(rèn)定中的疑 難問題。解釋根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可得利益損失的認(rèn)定作出了具有可操作性的解 釋和規(guī)定。買賣合同違約后可得利益損失計(jì)算通常運(yùn)用合 同法第 113 條規(guī)定的可預(yù)見規(guī)則、 第 119 條規(guī)定的減損規(guī)則、 混合過錯(cuò)規(guī)則以及損益相抵規(guī)則來解決， 解釋在合同 法的基礎(chǔ)上，以第 30 條關(guān)于“混合過錯(cuò)規(guī)則”和第 31 條 關(guān)于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，對(duì)合同法相關(guān)規(guī)則方面的問 題進(jìn)行明確，對(duì)于指導(dǎo)法院的審判實(shí)踐具有重要意義。 結(jié) 語社會(huì)法律現(xiàn)象不斷變化，需要對(duì)

22、相關(guān)法律進(jìn)行完善，及 時(shí)解決新問題。買賣合同的解釋的出臺(tái)，促進(jìn)了審判工 作的準(zhǔn)確實(shí)施，維護(hù)了司法公正，為社會(huì)穩(wěn)定提供了有力司 法保障。希望本文對(duì)該解釋的淺顯解讀能夠?qū)ψx者運(yùn)用 該解釋帶來一定的幫助，以更好的運(yùn)用該解釋 ，為形形色色的買賣交易保駕護(hù)航（作者宋振偉系山東德衡律師事務(wù)合伙人、房地產(chǎn)法一 部主任；作者杜晶系山東德衡律師事務(wù)所律師人員）篇三：房屋買賣合同糾紛案件重要判例要點(diǎn)摘要、法律 文件、司法解釋與答復(fù)摘要一、案例1、陳柏發(fā)訴西街社區(qū)居委會(huì)等應(yīng)按合約書的約定恢 復(fù)其購(gòu)買的房屋所在樓的樓梯并辦理產(chǎn)權(quán)證案 46輯人民法院案例選 ，第 106 頁 本案涉及以下幾個(gè)問題：（ 1）原告陳柏發(fā)與被

23、告西街居委會(huì)保太綜合樓籌建處 簽訂的保太房屋籌資代建合約書的性質(zhì)、效力（ 2）原告與被告西龍公司是否存在商品房買賣關(guān)系？ 原告要求二被告辦理產(chǎn)權(quán)鄭是否有理2、駱順長(zhǎng)夫婦訴駱會(huì)群確認(rèn)雙方以轉(zhuǎn)讓贍養(yǎng)義務(wù)為 條件轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議無效案 46輯人民法院案例選 ，第 115 頁 本案是一起合同效力確認(rèn)糾紛，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在與轉(zhuǎn)讓效 力的合法性，包括合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是否合法，形式要件是否 齊備1） 轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效（ 2） 贍養(yǎng)人是否可以約定轉(zhuǎn)讓贍養(yǎng)義務(wù)3、陳勇民訴正達(dá)公司取得預(yù)售許可證后不按事先簽 訂的商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂購(gòu)銷合同返還已付放款和賠償損失 案人民法院案例選 （總第 45輯），第 106 頁本案的爭(zhēng)議焦

24、點(diǎn)是：（ 1） 關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)及法律效力（ 2） 如何認(rèn)定陳勇敏預(yù)交房款的行為（ 3） 正達(dá)公司的行為已構(gòu)成締約過失行為（ 4） 本案不能以違約責(zé)任處理4、債權(quán)人訴債務(wù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效的處理原則 中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司武漢辦事處訴湖北峰源集團(tuán)有限 責(zé)任公司、湖北威邦投資有限公司、湖北鴻駿經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限 公司確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同無效案民事審判指導(dǎo)與參考 （第 17集），第 276 頁（1） 本案長(zhǎng)城公司武漢辦事處能否提起無效合同確認(rèn) 之訴（ 2） 無效合同確認(rèn)之訴中債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)范圍和證明 責(zé)任范圍（ 3） 關(guān)于指令審理與發(fā)回重申的區(qū)別，即一審程序是 否違法的問題（4） 關(guān)于適用合同法第 4 條問題

25、5、三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案公報(bào) XX 年第 8 期，第 30 頁【裁判摘要】 ：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受 人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償 為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。6、中國(guó)人民銀行清遠(yuǎn)市中心支行與廣東省第一建筑 工程公司城市建設(shè)綜合開發(fā)分公司、清遠(yuǎn)市華泰工貿(mào)有限公 司預(yù)售商品房合同糾紛上訴案正確區(qū)分商品房預(yù)售合 同和以房抵債合同的性質(zhì)民事審判指導(dǎo)與參考 （第 14卷），第 335 頁7、遠(yuǎn)中房地產(chǎn)發(fā)展（上海）有限公司與上海益順房 地產(chǎn)發(fā)展有限公司、北京華太三興建筑設(shè)計(jì)工程有限公司上 海分公司、張進(jìn)隆等人房屋損害賠償

26、糾紛案受損房屋于 訴訟期間被買賣和轉(zhuǎn)讓，誰應(yīng)當(dāng)是侵權(quán)損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)人 和受益人民事審判指導(dǎo)與參考 （第 15集），第 237 頁8、中房集團(tuán)大地土地發(fā)展公司與中國(guó)銀行、北京西 單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司購(gòu)房合同糾紛上訴案本案能否 一并處理開發(fā)合同糾紛民事審判指導(dǎo)與參考 （第 15集），第 265 頁1） 關(guān)于開發(fā)合同應(yīng)否在本案中一并處理問題（ 2）關(guān)于中房公司與中行購(gòu)房合同的效力的認(rèn)定及雙 方如何承擔(dān)責(zé)任問題9、肖宴生與湖南錦繡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司預(yù)售商品房 糾紛上訴案實(shí)際損失無法查明如何確定損失賠償數(shù)額 民事審判指導(dǎo)與參考 （第 15集），第 367 頁 （ 1） 關(guān)于違約金條款的效力（ 2） 關(guān)于

27、原告損失賠償額的確定（ 3） 合同應(yīng)否繼續(xù)履行10、長(zhǎng)城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案公報(bào)XX年第10期，第30頁【裁判摘要】 ：房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超 過商品房買賣合同約定面積的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院關(guān) 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十四條的規(guī)定處理。11 、廈門振華實(shí)業(yè)公司訴廈門特拍拍賣有限公司、福 建省拍賣行房地產(chǎn)拍賣合同案一一在建工程拍賣、拍賣人是 否向競(jìng)買人盡到瑕疵告知義務(wù)的分析民事審判指導(dǎo)與參考 （第16集），第384頁12. 黃穎訴美晟房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案公報(bào)XX年第2期，第41頁【裁判摘要】 ： 對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)

28、主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的業(yè)主入住驗(yàn)收單上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不 提交有業(yè)主簽字的業(yè)主入住驗(yàn)收單 ，卻以業(yè)主已經(jīng)入住 為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院關(guān)于 民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 ，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議 的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，交付房屋不符合商品 房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交 付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是 否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成立開發(fā)商不違 約或者免除違約責(zé)任的事由。13. 福建三木集團(tuán)股份有限公司與福建省泉州市煌星房 地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案公報(bào) XX 年第 5 期，第 6

29、 頁【裁判摘要】 根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第 二條、第十條、第三十四條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴 訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有 責(zé)任提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人向人民法院提供書證的，應(yīng) 當(dāng)提供原件，并在人民法院指定的舉證期限內(nèi)積極、全面、 正確地完成舉證義務(wù)。因此，簽訂合同的一方當(dāng)事人主張對(duì) 方向法院提供的合同文本原件不真實(shí)，即應(yīng)當(dāng)向法院提供自己特 有的合同文本原件及其他相關(guān)證據(jù)；如果不能向法院提供合 同文本原件，亦不能提供其他確有證明力的證據(jù)以否定對(duì)方 當(dāng)事人提供的合同文本原件的真實(shí)性，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)優(yōu) 勢(shì)證據(jù)原則，認(rèn)定對(duì)方當(dāng)事人提供的合同文本原件真實(shí)

30、。關(guān)于三木公司提供的申達(dá)公司出具的說明是否具有 證明力的問題，依據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第七十 條的規(guī)定，申達(dá)公司作為知曉案件事實(shí)的證人，有義務(wù)出庭 作證， 作為協(xié)議書 簽約一方亦應(yīng)當(dāng)出具 協(xié)議書 原件， 以證實(shí)三木公司持有的協(xié)議書復(fù)印件與原件無異，但申 達(dá)公司沒有就三木公司與煌星公司爭(zhēng)議的待證事實(shí)出庭或 提供協(xié)議書原件，因此，申達(dá)公司出具的證明不具 有證明力，不予采納。 （第 15 頁）14. 新宇公司訴分馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案XX年第6期公報(bào)，第37頁裁判摘要 ： 一、根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方 當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼 續(xù)履行合同，當(dāng)違約

31、方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過合同 雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行 的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人的利益，可以允許違約方解除 合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少。二、在以分割商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中，買方對(duì)商鋪 享有的權(quán)利， 不同于獨(dú)立商鋪。 為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮， 買方行使的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。15、戴雪飛訴華新公司商品房訂購(gòu)協(xié)議定金糾紛案公報(bào) XX 年第 8 期，第 33 頁裁判摘要 ： 購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂定購(gòu) 協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合 同，

32、后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售合同中有樣板房?jī)H供參 考等不利于購(gòu)房者的條款，購(gòu)房者對(duì)該格式條款提出異議要 求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒 有在訂購(gòu)協(xié)議沿途額定的日期訂立的，屬于最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由” ，開 發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購(gòu)房者。16、廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案公報(bào)XX年第4期，第22頁【裁判摘要】 ： 當(dāng)事人簽訂的合同中，對(duì)某一具體事項(xiàng)使用了不同的詞 語進(jìn)行表述，在發(fā)生糾紛后雙方當(dāng)事人對(duì)這些詞語的理解產(chǎn) 生了分歧，人民法院

33、在審判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同全文，雙方 當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)往來的全過程，對(duì)當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思 表示進(jìn)行判斷。不能簡(jiǎn)單、片面地強(qiáng)調(diào)文義上存在的差別。17、黃秉璋、李淦林訴中國(guó)廣東國(guó)際合作（集團(tuán)）公 司房屋使用糾紛案人民法院案例選第 55輯，第 101 頁 強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)于人民 法院作出的拍賣成交裁定書送達(dá)給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移，辦妥產(chǎn) 權(quán)過戶登記手續(xù)前買受人可行使除處分權(quán)以外的不動(dòng)產(chǎn)所 有權(quán)人的職能。18、劉天然與徐州久隆集團(tuán)有限公司因商品房銷售請(qǐng) 求賠償糾紛案人民法院案例選第 55輯，第 161 頁 【裁判摘要】 ： 商品房銷售合同與商品房銷售廣告就同一問題的表述 不一致時(shí)，

34、應(yīng)當(dāng)以合同的表述為準(zhǔn)。 在對(duì)合同條款進(jìn)行解 釋時(shí)，如遇合同詞語含義不清， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易習(xí)慣進(jìn)行解釋。 而停車位的所有權(quán)和使用權(quán)具有可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，是商品房銷售 過程中該行業(yè)的交易習(xí)慣所承認(rèn)的。在未明確約定提供免費(fèi) 停車位的情況下，應(yīng)當(dāng)解釋為該停車位是不免費(fèi)的。合同條款有兩種以上含義時(shí)，可以參照格式合同的解釋 規(guī)則，作出對(duì)合同條款的制作者不利的解釋。商品房買賣合同中約定出賣人為買受人提供一個(gè)非露 天停車車位，但該停車位在提供給業(yè)主之前即被他人占用， 致使買受人無法使用該停車車位時(shí)，不論買受人是否對(duì)占用 方提起排出妨礙的訴訟，出賣人的行為均應(yīng)構(gòu)成違約。19、戴雪飛訴蘇州華新國(guó)際公司房屋買賣預(yù)約合同定

35、金糾紛案人民法院案例選第 55輯，第 170 頁篇四：相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定（房屋合同解釋）第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人 收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一 方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的 規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買 賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品 房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi) 容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為商品房買賣合同。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款 方式付款、因當(dāng)事人一方原因

36、未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同 并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng) 求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的 購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。（商品房銷售管理辦法）第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng) 當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以 下主要內(nèi)容：（ 一 ） 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（ 二 ） 商品房基本狀況； （項(xiàng)目名稱、坐落、土地用途、項(xiàng)目總規(guī)模、容積率、綠地率等）（ 三 ） 商品房的銷售方式； （現(xiàn)售、預(yù)售；包銷、自銷）（

37、 四 ） 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 1（ 五 ） 交付使用條件及日期；（ 六 ） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（ 七 ） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配 套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、 責(zé)任； （ 八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（ 九） 面積差異的處理方式； （ 十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事 宜； （ 十一） 解決爭(zhēng)議的方法；（ 十二 ） 違約責(zé)任； （ 十三 ） 雙方約定的其他事項(xiàng)。合同法解釋二） 第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者 不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同 的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確 定是否變更或者解除。（合同法）九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已 經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù) 原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第九十一條 有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（ 一 ） 債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；2（ 二 ） 合同解除；第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款 的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并 采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款， 按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。格式條