金色港灣4期別墅別墅法則培訓(xùn)課程課件80p

1、- 本資料來自 -1 金色港灣4期別墅 別墅法則 - 本資料來自 -2 鄭迎九 * 中國別墅專家，29個別墅項(xiàng)目的經(jīng)歷； * 地產(chǎn)業(yè)界的“百戰(zhàn)將軍”； * 萬科地產(chǎn)出身，專業(yè)地產(chǎn)13年經(jīng)歷； * 中國地產(chǎn)總裁特訓(xùn)營專家； * 深圳地產(chǎn)模式推廣專家組專家； - 本資料來自 -3 別墅法則 - 本資料來自 -4 關(guān)注問題 1、別墅有沒有判斷標(biāo)準(zhǔn) ？ 2、什么樣的別墅是好別墅？ 3、別墅的價(jià)值究竟是什么？ 4、什么樣的別墅具有稀缺價(jià)值？ 5、別墅購買原則到底有哪些？ 6、什么樣的別墅值得購買？ - 本資料來自 -5 2004年12月18日。桂林。 “中國別墅高峰論壇”。 - 本資料來自 -6 高峰論

2、壇邀請了5家中國頂尖別墅 國內(nèi)100多家發(fā)展商共同參與。 - 本資料來自 -7 5家中國頂尖別墅 1、中國第1海景別墅萬科17英里； 2、中國第1山景別墅的昆明高天流云； 3、中國第1人文別墅的上海帕薩迪納； 4、中國第1現(xiàn)代別墅的重慶中安翡翠湖； 5、中國第1空間別墅的桂林九里香堤； - 本資料來自 -8 我非常榮幸作為此次論壇的主持人。 論壇中一個非常重要的話題是關(guān)于 別墅法則 。 - 本資料來自 -9 no.1 中國地產(chǎn)別墅史 - 本資料來自 -10 中國別墅史 中國別墅從1987年12月開始，近18年發(fā)展歷程中，共經(jīng)歷 3個發(fā)展階段： 第1階段：別墅價(jià)值 第2階段：環(huán)境價(jià)值 第3階段：

3、稀缺價(jià)值 - 本資料來自 -11 第1階段：別墅價(jià)值 時間：從1987年-1998年 特點(diǎn)：只要找到一塊地就可以做別墅， 僅僅有別墅建筑，別墅呈密集 排列，基本沒有考慮別墅環(huán)境， 住家只能實(shí)現(xiàn)到住的是別墅； 代表：廣東碧桂園 - 本資料來自 -12 - 本資料來自 -13 第2階段：環(huán)境價(jià)值 時間：從1999年-2003年 特點(diǎn)：別墅+環(huán)境，別墅開始更多的考 慮到環(huán)境，別墅內(nèi)的環(huán)境和外 部環(huán)境，不僅僅是別墅建筑， 同時建筑與自然完美融合，生 活不僅僅是在室內(nèi)，更是在社 區(qū)中； 代表：杭州九溪玫瑰園 - 本資料來自 -14 - 本資料來自 -15 - 本資料來自 -16 - 本資料來自 -17

4、- 本資料來自 -18 - 本資料來自 -19 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ - 本資料來自 -20 - 本資料來自 -21 - 本資料來自 -22 - 本資料來自 -23 第3階段：稀缺價(jià)值 時間：從2004年-今 特點(diǎn)：別墅+環(huán)境+稀缺自然，別墅最 大的價(jià)值并不是在社區(qū)內(nèi)，而 是在自然不可再生的稀缺性， 因而，別墅出現(xiàn)不可再生的價(jià) 值稀缺性； 代表：昆明高天流云別墅 - 本資料來自 -24 昆明高天流云別墅 1、昆明，中國著名的休閑城市； 2、世博園，99年世界園藝博覽會； 3、金殿國家森林公園，國家4a級風(fēng)

5、景區(qū)； - 本資料來自 -25 現(xiàn)場實(shí)景圖片 - 本資料來自 -26 現(xiàn)場實(shí)景圖片 - 本資料來自 -27 現(xiàn)場實(shí)景圖片 - 本資料來自 -28 現(xiàn)場實(shí)景圖片 - 本資料來自 -29 現(xiàn)場實(shí)景圖片 - 本資料來自 -30 建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn) - 本資料來自 -31 建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn) - 本資料來自 -32 no.2 別墅6大法則 - 本資料來自 -33 別墅法則1：自然 - 本資料來自 -34 萬科17英里的奇跡 * 萬科 17英里解籌當(dāng)天成交2.3億， 創(chuàng)下萬科迄今日成交金額最高記錄； * 27000元/平米的單價(jià)， 創(chuàng)下萬科地產(chǎn)單價(jià)最高記錄； * 別墅最高價(jià)格2000萬/棟， 創(chuàng)下萬科地產(chǎn)總價(jià)最高記

6、錄； - 本資料來自 -35 - 本資料來自 -36 - 本資料來自 -37 - 本資料來自 -38 深圳商報(bào)深圳商報(bào) - 本資料來自 -39 - 本資料來自 -40 - 本資料來自 -41 - 本資料來自 -42 世界別墅自然法則 * 在世界的別墅法則中，無論是美國賴特的流水別墅，還是法國的cote dazar蔚藍(lán)海岸，還是意大利的波托菲諾，只有4種景觀被公認(rèn)為別墅 景觀：海景、山景、湖景、高爾夫景觀，4種景觀最大的共同點(diǎn)就是不 可再生的自然稀缺性； - 本資料來自 -43 武漢別墅自然法則 * 武漢沒有海、武漢缺少山，武漢有江、有湖； * 江為什么并沒有列入別墅景觀？因?yàn)榻遣豢蓞⑴c性的，

7、其只能用于 觀，而無法用于融； * 因而，武漢最大自然景觀是湖景，擁有湖景的別墅才是最基本意義的 別墅； - 本資料來自 -44 別墅法則2：景觀 - 本資料來自 -45 重慶中安翡翠湖的奇跡 * 中國得獎最多的別墅； * forbes富布斯2003年中國十大豪宅； * 北京新地產(chǎn)中國100頂級別墅第十名； * 中國住交會中國別墅名盤； - 本資料來自 -46 - 本資料來自 -47 實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝 霞光晚照翡翠湖霞光晚照翡翠湖 - 本資料來自 -48 實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝 蔥翠竹林映襯湖蔥翠竹林映襯湖 - 本資料來自 -49 實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝 野生白鷺翩翩起舞野生白鷺翩翩起舞 - 本資料來自

8、-50 翡翠湖聯(lián)排別墅翡翠湖聯(lián)排別墅 - 本資料來自 -51 別墅與湖景關(guān)系別墅與湖景關(guān)系 - 本資料來自 -52 別墅的觀景性別墅的觀景性 - 本資料來自 -53 - 本資料來自 -54 中安翡翠湖景觀法則 * 中安翡翠湖之所以能夠創(chuàng)造奇跡，是其每棟別墅充分利用湖景景觀優(yōu)勢， 每棟別墅都可以看到湖景景觀，別墅湖景景觀價(jià)值以到頂級； 武漢別墅的景觀價(jià)值在哪里？ - 本資料來自 -55 別墅景觀法則 * 別墅能否直接觀景將決定其價(jià)值的高低，武漢別墅的稀缺景觀是湖景， 因而，第1排直接能夠看到湖景的別墅，是價(jià)值最頂級的別墅；第2排臨 湖的別墅，價(jià)值次之；別墅價(jià)值依次而定。 * 直接臨湖的別墅，由于

9、其景觀的不可再生性，其別墅同樣擁有不可再生 的價(jià)值，其具有的不是片區(qū)的價(jià)值意義，比如別墅是在武昌？還是在漢 口？還是在漢陽？別墅一但直接臨湖，其將是整個武漢級別的別墅； - 本資料來自 -56 別墅法則3：產(chǎn)品 - 本資料來自 -57 九里香堤的奇跡 * 位于桂林，本身擁有桂林得天獨(dú)厚的山水景觀； * 1期澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)、2期英國切爾西設(shè)計(jì)； * 設(shè)計(jì)概念：別墅是用風(fēng)景做為設(shè)計(jì)元素； * 產(chǎn)品特點(diǎn)：更多的落地窗、樓梯窗、臥室頂窗、陽臺頂窗； * 從面市開始將是桂林最好的別墅； - 本資料來自 -58 - 本資料來自 -59 - 本資料來自 -60 - 本資料來自 -61 - 本資料來自 -6

10、2 別墅產(chǎn)品法則 * 產(chǎn)品才是硬道理，畢竟買家最終購買的是產(chǎn)品，畢竟買家接觸 的最多的是產(chǎn)品，畢竟買家需要生活的還是產(chǎn)品，因而，建筑 產(chǎn)品的品質(zhì)，同樣決定別墅的價(jià)值； * 好產(chǎn)品的一些觀點(diǎn)： 別墅外部：別墅非建筑，別墅是環(huán)境景觀的一部分； 別墅立面：別墅首要景觀價(jià)值，別墅要與景觀內(nèi)外相融； 別墅內(nèi)部：高庭、旋梯、最好還有壁爐、中西餐室、家庭廳、 父母房在一樓、客房在一樓、餐廳與室外連通等等； 別墅外墻：“ 屋頂不少于22個折面 ”（英國標(biāo)準(zhǔn)），每棟立面 都不同； 別墅材料：材料最終決定別墅的品質(zhì)； - 本資料來自 -63 別墅法則4：社區(qū) - 本資料來自 -64 幾個問題： 1、你們家的保姆有

11、車嗎？ * 買菜都需要開車； 2、你想被關(guān)在籠子里嗎？ * 社區(qū)沒有休閑，一回家就進(jìn)別墅； 3、你想父母參加奧運(yùn)會嗎？ * 缺少健康設(shè)施，父母只能競走； 4、你要孩子只有狗做伙伴嗎？ * 沒有小朋友一起玩，只有狗做伴； - 本資料來自 -65 上海帕莎迪納的奇跡 * 美國有一個帕莎迪納，是個大學(xué)城，同時是好萊塢的分會場， 同時有頂級高爾夫球場，同時還有財(cái)智別墅區(qū)，同樣還有一年 一度美國盛況的玫瑰節(jié)； * 上海的帕莎迪納，概念源于美國帕莎迪納，與中科大聯(lián)手，共 同建造中科大研究生院學(xué)區(qū)，同樣還有休閑會所，同樣還有眾 多的健康設(shè)施，同樣還有財(cái)智別墅區(qū)，同樣還有玫瑰節(jié)； - 本資料來自 -66 帕薩

12、迪納帕薩迪納 玫瑰節(jié) - 本資料來自 -67 別墅社區(qū)法則 * 別墅住家也是人，同樣需要的是生活，因而，別墅夠不夠大， 別墅配套夠不夠齊全，別墅社區(qū)夠不夠成熟，將會直接決定 別墅生活夠不夠舒適，因而，別墅需要大社區(qū)； - 本資料來自 -68 別墅法則5：老外 - 本資料來自 -69 深圳波托菲諾別墅的奇跡 * 深圳別墅的單價(jià)大約在1.5萬/平米左右，而波托菲諾剛剛推出 的別墅區(qū)單價(jià)在5萬/平米左右；其中一個非常重要的原則就是 華僑城是一個國際區(qū)，老外多，引動歸國留學(xué)多，引動深圳對 高尚別墅區(qū)居住氛圍品質(zhì)的人多，因而，價(jià)值就越高； - 本資料來自 -70 - 本資料來自 -71 - 本資料來自

13、-72 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ - 本資料來自 -73 - 本資料來自 -74 - 本資料來自 -75 - 本資料來自 -76 別墅老外法則 * 別墅本身就是一個完全西化的產(chǎn)品，老外理所當(dāng)然成為別墅的 形象代言人，成為別墅價(jià)值的一個標(biāo)志。 * 老外帶動的是整個社區(qū)的氛圍，帶動的是整個社區(qū)的居住品質(zhì)， 因而，老外越多，別墅區(qū)的價(jià)值就會越高。 - 本資料來自 -77 別墅法則6：租金 - 本資料來自 -78 北京香江別墅的奇跡 * 北京的老外住在哪里？溫榆河別墅區(qū)帶，聚集了香江別墅、萊 蒙湖別墅、名都別墅等等1

14、3個別墅區(qū)，香江別墅中有一個買家， 買了23棟別墅，從其實(shí)力而言，絕對夠一個發(fā)展商，但其就買 別墅，原因“投資別墅比投資地產(chǎn)賺錢快”（原話），“7-8年 回 本”； - 本資料來自 -79 別墅租金法則 * 別墅價(jià)值與別墅租金有非常密切的關(guān)系，別墅租金是別墅價(jià)值 在市場上的反映，即別墅的市場價(jià)值，租金越高，表明別墅在 市場上的價(jià)值也就越高，別墅本身的價(jià)值也就越高。 - 本資料來自 -80 別墅6大法則 別墅法則1：自然 別墅法則2：景觀 別墅法則3：產(chǎn)品 別墅法則4：社區(qū) 別墅法則5：老外 別墅法則6：租金 - 本資料來自 -81 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfyg

15、xus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sx

16、z49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zaxskfmhjaktnmcqbrmppexp8inz4