項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告

1、項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告200x年x月x日目 錄第一部分項(xiàng)目定位（策劃管理部編寫）5一、市場(chǎng)定位評(píng)估5二、產(chǎn)品策劃（定位）評(píng)估6三、產(chǎn)品深化定位（細(xì)節(jié)定位）評(píng)估6四、中小企業(yè)選取寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)客戶訪談?wù)恚?第二部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（運(yùn)營(yíng)管理部編寫）9一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況概述9二、計(jì)劃管理工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)9三、教訓(xùn)及改進(jìn)建議10四、項(xiàng)目操作流程總結(jié)11第三部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)部編寫）12一、設(shè)計(jì)工作總結(jié)12二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題及客戶反饋意見(jiàn)13三、材料問(wèn)題14第四部分成本控制（成本合約部編寫）15一、成本分析15二、現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用分析15三、.經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：16第五部分財(cái)務(wù)管理（財(cái)務(wù)管理中心編寫）17一、資金管

2、理分析17二、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程潛在問(wèn)題分析19三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn)20第六部分工程施工（工程管理中心編寫）22一、施工過(guò)程綜述22二、施工情況評(píng)價(jià)22三、合作單位評(píng)價(jià)23四、工程擔(dān)保評(píng)價(jià)23五、施工管理建議23第七部分銷售（營(yíng)銷中心編寫）25一、項(xiàng)目推廣策略分析總結(jié)25二、項(xiàng)目推廣費(fèi)用情況30三、關(guān)于沃爾瑪談判31四、關(guān)于銷售合同的管理32第八部分客戶服務(wù)（客戶關(guān)系部編寫）34一、客戶的日常維護(hù)工作34二、客戶工程洽商工作34三、客戶入住工作34四、售后維保問(wèn)題35五、處理客戶投訴36六、客戶對(duì)“業(yè)權(quán)”和“工程保證擔(dān)保”的看法36第九部分物業(yè)交接（物業(yè)公司編寫）38一、接管驗(yàn)收工作38二、入

3、住配合工作40第十部分物業(yè)管理（物業(yè)公司編寫）42一、物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)42二、物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估附表43三、項(xiàng)目保修合同及保修保函附表44項(xiàng)目概況介紹：包括項(xiàng)目來(lái)源、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略、啟動(dòng)時(shí)間和結(jié)案時(shí)間等。項(xiàng)目后評(píng)估的工作成果1、 從項(xiàng)目的銷售情況、項(xiàng)目建成后的使用情況及客戶反映驗(yàn)證項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客戶定位的準(zhǔn)確程度，總結(jié)成敗經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為公司項(xiàng)目運(yùn)作積累經(jīng)驗(yàn)，為新項(xiàng)目的定位提供支持；2、 從客戶角度了解客戶對(duì)產(chǎn)品的需求情況，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的變化，積累客戶需求信息資料及其他客戶資源；3、 為公司建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系積累信息和素材；4、 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程改進(jìn)提出思考和建議。項(xiàng)目后評(píng)估綜述1、

4、包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的總體經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)總述 2、 對(duì)項(xiàng)目成果的自評(píng)意見(jiàn)第一部分 項(xiàng)目定位一、 市場(chǎng)定位評(píng)估項(xiàng)目定位的形成：項(xiàng)目接手時(shí)，項(xiàng)目已開(kāi)工挖土方，研發(fā)部和經(jīng)紀(jì)公司在較短的時(shí)間內(nèi)對(duì)原項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位進(jìn)行了論證，并認(rèn)可其大的方向，但在產(chǎn)品策劃上提出了一些調(diào)整意見(jiàn)（如修改外立面等），在客戶細(xì)分市場(chǎng)上做了一些深化調(diào)研和論證工作。從銷售反饋情況，項(xiàng)目總體定位是準(zhǔn)確、成功的。1、 成功之處：1）、 功能定位。從項(xiàng)目規(guī)劃條件、所處位置及區(qū)域發(fā)展情況看，將項(xiàng)目的公寓部分定位成70年產(chǎn)權(quán)的“商務(wù)公寓”是最合適的選擇，而且提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。2）、 目標(biāo)客戶定位。公寓的目標(biāo)客戶定位為中小企業(yè)（以小型企業(yè)為主）也

5、相對(duì)準(zhǔn)確；寫字樓的目標(biāo)客戶定位則隨市場(chǎng)的變化作了及時(shí)的調(diào)整：最早定位為“小戶型商務(wù)辦公”，目標(biāo)客戶為中小型、成長(zhǎng)型企業(yè)。但后來(lái)隨著市場(chǎng)情況的變化，經(jīng)紀(jì)公司最終將目標(biāo)客戶調(diào)整為具有一定規(guī)模和實(shí)力的較大型的客戶，于是推出了“層商務(wù)”的概念，這樣產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、沖擊力更強(qiáng)。研發(fā)部在營(yíng)銷跟蹤報(bào)告中也認(rèn)同了此種調(diào)整。目前寫字樓的客戶有半數(shù)是“層商務(wù)”的購(gòu)買者，雖然其數(shù)量與“零買”的客戶數(shù)量相當(dāng)，但前者的購(gòu)買的面積則大大超過(guò)后者。2、 不足點(diǎn)1）、 【現(xiàn)象】：公寓的售價(jià)定價(jià)偏低。公寓賣的很快，這從另一個(gè)側(cè)面可以說(shuō)明價(jià)格定的偏低。在公司沒(méi)有快速回收現(xiàn)金的需求下，以相對(duì)高些的價(jià)格，普通的銷售速度就可以了，這樣項(xiàng)

6、目利潤(rùn)可以更高一些?！究偨Y(jié)】：為避免定價(jià)偏低，可以通過(guò)銷控來(lái)解決，即分多個(gè)價(jià)格階段推出，銷售速度過(guò)快時(shí)可以暫時(shí)“封盤”，重新定價(jià)。回過(guò)頭看，當(dāng)時(shí)研發(fā)部曾提出的較高的售價(jià)預(yù)期是可以實(shí)現(xiàn)的。2）、 【現(xiàn)象】：戶型定位的后期調(diào)整反復(fù)較多。本項(xiàng)目定位的后期調(diào)整主要以經(jīng)紀(jì)公司為主，定位調(diào)整基本服從于經(jīng)紀(jì)公司的營(yíng)銷策劃。但由于我司過(guò)去的項(xiàng)目幾乎都是住宅項(xiàng)目，經(jīng)紀(jì)公司對(duì)寫字樓產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)及客戶積累均不足，對(duì)目標(biāo)客戶難以較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握，戶型的面積大小來(lái)回調(diào)整了幾次，對(duì)工程施工有一定影響。而此調(diào)整過(guò)程研發(fā)部幾乎沒(méi)有參與。【總結(jié)】：一方面經(jīng)紀(jì)公司及研發(fā)部要加強(qiáng)對(duì)寫字樓市場(chǎng)（包括客戶需求）的了解及積累；另一方面，雖然

7、后期定位根據(jù)市場(chǎng)情況的調(diào)整很正常，但即使是局部調(diào)整或微調(diào)，也需要做充分的調(diào)研，且需要研發(fā)部深度參與。二、 產(chǎn)品策劃（定位）評(píng)估 產(chǎn)品策劃（定位）在大的方面比較成功： 功能分區(qū)清晰，組合也比較合理，寫字樓和商務(wù)公寓產(chǎn)品層次很分明； 商場(chǎng)內(nèi)部空間基本按沃爾瑪?shù)囊笤O(shè)計(jì)，空間結(jié)構(gòu)上滿足要求； 商場(chǎng)、辦公人流能較好分流。客戶擔(dān)心沃爾瑪帶來(lái)的人流會(huì)影響交通或帶來(lái)喧鬧因規(guī)劃合理，本項(xiàng)目屬我司所有的a座寫字樓及公寓幾乎受不到影響。三、 產(chǎn)品深化定位（細(xì)節(jié)定位）評(píng)估1. 公共空間1）、 廣場(chǎng)、園林、外立面 客戶對(duì)建筑風(fēng)格及外立面使用玻璃幕墻比較認(rèn)可，認(rèn)為有現(xiàn)代感，且采光較好。 有幾個(gè)雨水的排水口正對(duì)寫字樓主出

8、入口，嚴(yán)重影響形象，下雨時(shí)更不雅觀；冬天下雨后還要結(jié)冰，對(duì)行人造成很大不便，增加物業(yè)管理難度。 客戶對(duì)園林沒(méi)有太多關(guān)注。2）、 大堂 （寫字樓客戶認(rèn)為大堂面積（平米）太小，沒(méi)有“形象”，但高度（凈高4米）還可以接受；公寓客戶對(duì)首層的大走廊比較欣賞。 大多寫字樓客戶認(rèn)為大堂裝修檔次偏低：大堂的石材檔次低，電梯廳的石材一看就檔次不高。3）、 樓層公共走廊大多寫字樓客戶認(rèn)為走廊寬度尚可。但由于走廊墻大多是輕質(zhì)隔墻，很多墻與墻拼縫處的涂料明顯不平整，故客戶認(rèn)為走廊墻的裝修較差。4）、 電梯廳被訪的公寓客戶認(rèn)為，公寓的電梯廳不如直接朝向走廊設(shè)計(jì)。走廊給人的感覺(jué)很氣派，但電梯廳太小氣，反差太大。5）、 公

9、共衛(wèi)生間?？蛻羝毡榉磻?yīng)裝修檔次低。目前貼的面磚有較多空鼓，主要是由于墻體為輕質(zhì)隔斷墻，不易貼好瓷磚。一位有較多涉外業(yè)務(wù)的客戶認(rèn)為，公共廁所是辦公樓形象的重要部分，西方人很重視。他現(xiàn)在為廁所改造問(wèn)題大為煩惱。6）、 地下車庫(kù) 使用時(shí)將原設(shè)計(jì)的車庫(kù)出入口進(jìn)行了對(duì)調(diào)。說(shuō)明原來(lái)對(duì)交通動(dòng)線的考慮尚不周全。由于現(xiàn)在的出口是原設(shè)計(jì)的入口，停車場(chǎng)收費(fèi)處目前暫設(shè)在一個(gè)急拐彎的地方，車技一般的需倒一次車才能靠近繳費(fèi)處，十分不便。 出入口的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天氣比較危險(xiǎn)?，F(xiàn)在加頂棚又擔(dān)心影響景觀。如何在車庫(kù)出入口的設(shè)計(jì)中解決觀瞻及使用效果的問(wèn)題，值得進(jìn)一步研究。7）、 其他空間 寫字樓客戶認(rèn)為應(yīng)設(shè)

10、開(kāi)水間，因?yàn)橛械膯T工愿意喝滾開(kāi)的水，認(rèn)為桶裝水的質(zhì)量不可靠。 客戶對(duì)每層擁有一個(gè)公共的休閑交流空間有需求，不需要很大，但可以稍作休息、吸煙，特別是一些員工的吸煙場(chǎng)所可以得到解決。其實(shí)這些空間都可以分?jǐn)偅_(kāi)發(fā)商完全可以安排。2. 室內(nèi)空間1）、 凈高?？蛻粽J(rèn)為室內(nèi)吊完頂后的凈高最好2.5米以上。目前寫字樓凈高近2.6米，公寓凈高近2.5米，基本達(dá)到要求。2）、 開(kāi)間和進(jìn)深。客戶基本沒(méi)有意見(jiàn)。3）、 精裝修。寫字樓客戶入住后，由于需對(duì)辦公區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部分割等原因，基本都將原“精裝修”拆除（除了很少量的客戶外）。此類項(xiàng)目的精裝修成本可“省”，而且減少了垃圾的清運(yùn)量。4）、 寫字樓被訪客戶稱贊樓內(nèi)指示牌

11、比較清楚。但提出車庫(kù)指示電梯的牌子不夠多。5）、 公寓的下水管偏細(xì)，導(dǎo)致下水慢，且小的雜質(zhì)也沖不下去。有的客戶認(rèn)為還不如普通住宅樓的下水好用。3. 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)1）、 電梯 客戶認(rèn)為電梯轎廂的高度感不錯(cuò)。 公寓客戶普遍認(rèn)為電梯太慢（注：經(jīng)初步了解可能主要是電梯智能化問(wèn)題），如往往不是最靠近的電梯先啟動(dòng)到達(dá)?？蛻魧?duì)此意見(jiàn)很大，4層的客戶說(shuō)經(jīng)常等5-6分鐘。定位時(shí)應(yīng)明確對(duì)電梯智能化甚至是等候時(shí)間的要求，這樣設(shè)備訂貨時(shí)會(huì)更明晰。2）、 空調(diào) 寫字樓及公寓的被訪客戶均不認(rèn)可戶式中央空調(diào)的質(zhì)量，有的客戶過(guò)去使用過(guò)此種空調(diào)，覺(jué)得其性能比不上中央空調(diào)。被訪中他們表示，如果是中央空調(diào)，他們不太在乎加班而支出的

12、空調(diào)費(fèi)用。 有的客戶認(rèn)為戶式空調(diào)的后期維護(hù)還得自己操心，比較麻煩。3）、 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)高科技公司對(duì)上網(wǎng)速度等要求較高，而中國(guó)電信提供的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常堵塞或掉線。需要對(duì)北京市幾家網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的情況進(jìn)行調(diào)研。4）、 電話容量被訪客戶認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題。5）、 門禁系統(tǒng)地下車庫(kù)的門禁系統(tǒng)無(wú)可視對(duì)講功能。作為辦公樓，門禁應(yīng)配上可視對(duì)講系統(tǒng)，否則造訪業(yè)主的客人因?yàn)闆](méi)磁卡，還得讓業(yè)主下來(lái)開(kāi)門，或者客人繞到首層大堂才能乘電梯。4. 配套設(shè)施員工餐廳。目前物業(yè)公司將部分地下面積（約150平米）出租給某員工餐廳經(jīng)營(yíng)，生意很好，物業(yè)公司說(shuō)租金可到3元/平米/天。說(shuō)明員工餐廳不僅能解決客戶需求，還能帶來(lái)較豐厚的回報(bào)。開(kāi)發(fā)商若持有經(jīng)營(yíng)

13、，項(xiàng)目測(cè)算時(shí)則要注意扣除一定的銷售面積。5. 物業(yè)服務(wù) 被訪客戶基本認(rèn)可。四、 中小企業(yè)選取寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)客戶訪談?wù)恚?. 交通要好，包括地上及地下交通，中小企業(yè)員工有時(shí)辦事是坐地鐵的。交通對(duì)客戶和員工都很重要。（注：被訪客戶認(rèn)為項(xiàng)目離中關(guān)村核心區(qū)近，且交通好于核心區(qū)，客戶看重的公路及軌道交通均較理想。被訪客戶有的就是因上述優(yōu)勢(shì)從最初選擇中關(guān)村西區(qū)樓盤改而選擇項(xiàng)目的）2. 位置離過(guò)去辦公的地方不要太遠(yuǎn)，這樣跟老客戶的聯(lián)系較方便。3. 合適的面積很重要，中小企業(yè)的規(guī)模一般在30-40人左右，面積500平米左右較合適。（注：某被訪客戶認(rèn)為的半層面積正好符合其企業(yè)要求）4. 離上下游客戶（或

14、是要經(jīng)常去的政府部門）近是很重要的。5. 對(duì)物業(yè)管理較重視。第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況概述大廈項(xiàng)目自2002年9月與x公司簽訂合作協(xié)議，03年7月完成施工圖設(shè)計(jì)， 02年11月取得開(kāi)工證，02年9月開(kāi)工，03年12月封頂，04年11月竣工，12月開(kāi)始集中辦理入住。與節(jié)點(diǎn)計(jì)劃相比，關(guān)鍵任務(wù)執(zhí)行情況：計(jì)劃任務(wù)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書要求實(shí)際完成時(shí)間計(jì)劃執(zhí)行情況開(kāi)工2002年9月2002年9月按計(jì)劃開(kāi)始開(kāi)盤2003年5月下旬2003年10月延期開(kāi)始結(jié)構(gòu)封頂2003年12月2003年12月按計(jì)劃完成幕墻工程2004年7月2004年10月延期完成精裝工程2004年10月2004年9月提前完成市政

15、工程2004年10月底2004年10月按計(jì)劃完成竣工備案2004年12月2004年11月29日提前完成集中入住2005年1月開(kāi)始2004年12月19日開(kāi)始 提前開(kāi)始辦理總體來(lái)看：項(xiàng)目在公司全體人員的共同努力下，開(kāi)工后施工進(jìn)度控制總體較好，順利完成了公司最初確定的計(jì)劃任務(wù)目標(biāo)。二、 計(jì)劃管理工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目的計(jì)劃管理工作主要分為：計(jì)劃制定、計(jì)劃跟蹤、計(jì)劃的報(bào)告和考核、協(xié)調(diào)、預(yù)警五方面。1. 計(jì)劃制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書的重要附件之一，是指導(dǎo)和考核項(xiàng)目工作的重要依據(jù)根據(jù)公司要求，項(xiàng)目實(shí)施初期雖有使用project軟件制定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但月度工作計(jì)劃采用excel軟件編制和考核，沒(méi)有表現(xiàn)出各關(guān)聯(lián)任

16、務(wù)的相互關(guān)系。2004年3月份，計(jì)劃部開(kāi)始使用project軟件將開(kāi)發(fā)計(jì)劃和月度計(jì)劃合一。根據(jù)的實(shí)際情況，用project細(xì)化了施工階段的各項(xiàng)任務(wù)。在project項(xiàng)目列表中可以清楚的展現(xiàn)各項(xiàng)任務(wù)的鏈接關(guān)系，方便任務(wù)的跟蹤、匯總、并可及時(shí)發(fā)現(xiàn)延期任務(wù)對(duì)后續(xù)工作的影響。在編制月度計(jì)劃時(shí)，能夠有意識(shí)的對(duì)有條件開(kāi)始的工作提前安排并列入計(jì)劃，如：項(xiàng)目的面積實(shí)測(cè)提前在9份列入項(xiàng)目計(jì)劃，并于10月底提前完成。實(shí)測(cè)報(bào)告的提前完成，及時(shí)為規(guī)劃驗(yàn)收及銷售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)的完成。2. 計(jì)劃跟蹤項(xiàng)目的計(jì)劃跟蹤主要由計(jì)劃主管向項(xiàng)目經(jīng)理和各業(yè)務(wù)部門了解，溝通方式主要是電話、當(dāng)面了解、現(xiàn)場(chǎng)查勘等，

17、總體來(lái)說(shuō)能夠掌握關(guān)鍵任務(wù)的進(jìn)展情況，并及時(shí)將問(wèn)題上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理。如：在施工階段計(jì)劃主管每周一次參加監(jiān)理例會(huì)，同時(shí)了解工程形象進(jìn)度，及時(shí)將項(xiàng)目進(jìn)展情況拍攝成照片，反饋給部門經(jīng)理及項(xiàng)目經(jīng)理。3. 計(jì)劃的報(bào)告和考核計(jì)劃部每月月中完成計(jì)劃月中通報(bào)，月底完成計(jì)劃執(zhí)行綜述并在公司調(diào)度會(huì)匯報(bào)，使公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況。依據(jù)計(jì)劃跟蹤記錄對(duì)項(xiàng)目和各部門進(jìn)行考核。計(jì)劃的報(bào)告和考核，使公司領(lǐng)導(dǎo)較全面的掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況，對(duì)各部門和員工工作也達(dá)到了一定的督促作用。4. 協(xié)調(diào)、預(yù)警計(jì)劃部在監(jiān)督考核計(jì)劃執(zhí)行的同時(shí)，也對(duì)各部門工作起到了協(xié)調(diào)和預(yù)警作用，如：在項(xiàng)目驗(yàn)收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項(xiàng)工作

18、，制定相關(guān)計(jì)劃并督促完成；遇到關(guān)鍵任務(wù)可能延期的情況，及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理反映，并發(fā)預(yù)警通知到相關(guān)部門。三、 教訓(xùn)及改進(jìn)建議1. 計(jì)劃部的經(jīng)驗(yàn)和水平還不足，對(duì)項(xiàng)目管理流程及相關(guān)政策的掌握還有欠缺，造成計(jì)劃任務(wù)存在遺漏和計(jì)劃工期不合理現(xiàn)象，沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)前后置任務(wù)合理鏈接，計(jì)劃的動(dòng)態(tài)跟蹤不足，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的支持和提醒還有限。計(jì)劃管理的認(rèn)識(shí)高度還不夠，缺乏全局觀，反映在計(jì)劃管理中不能深入體會(huì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的重要性和各計(jì)劃之間的關(guān)系，也未能有效傳達(dá)給各部門。需要重點(diǎn)培養(yǎng)和提高計(jì)劃管理人員的水平，統(tǒng)一思想。2. 計(jì)劃管理使用的軟件是單機(jī)版的project，計(jì)劃的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的電話或面談，效率低、反應(yīng)速度

19、慢，項(xiàng)目組成員溝通協(xié)作困難。建議使用project網(wǎng)絡(luò)版軟件管理項(xiàng)目計(jì)劃，使項(xiàng)目組成員可以利用軟件及時(shí)反饋計(jì)劃執(zhí)行情況，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃管理自動(dòng)化。3. 要深入研究招標(biāo)、合同的管理技巧和方法，如：在項(xiàng)目后期，物業(yè)的資料移交、培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行是一個(gè)難點(diǎn)。這些計(jì)劃沒(méi)能順利執(zhí)行的主要原因是施工單位不主動(dòng)配合，建議將培訓(xùn)、資料交接內(nèi)容列為合同條款，對(duì)施工單位的配合要求更加明確。4. 嚴(yán)格的計(jì)劃考核起到一定的督促作用，但存在一些問(wèn)題。例如公司領(lǐng)導(dǎo)視察對(duì)工程進(jìn)展起了較大的促進(jìn)作用，說(shuō)明有些事情不是不能做好，但為什么要在領(lǐng)導(dǎo)的直接過(guò)問(wèn)下才能進(jìn)步呢？說(shuō)明我們的計(jì)劃管理的監(jiān)督壓力不足，壓力的傳遞偏失，轉(zhuǎn)化成動(dòng)力的成分不

20、足，另外也說(shuō)明我們的計(jì)劃管理在激勵(lì)方面不夠。5. 我們的同事們總體上說(shuō)工作是努力的，但對(duì)計(jì)劃的嚴(yán)肅性和科學(xué)性認(rèn)識(shí)還不夠，有多少人計(jì)劃“不離手”，仔細(xì)對(duì)照計(jì)劃完成工作？部門或小組其他同時(shí)在做什么了解嗎?一方面需要加強(qiáng)宣貫和培訓(xùn)，另一方面項(xiàng)目經(jīng)理和部門經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的督促檢查。四、 項(xiàng)目操作流程總結(jié)1. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分重要。合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可避免很多錯(cuò)誤不會(huì)再犯。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還可彌補(bǔ)部門工作銜接、相互溝通配合不足以及員工經(jīng)驗(yàn)參差不齊帶來(lái)的問(wèn)題。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。2. 在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還未完全建立起來(lái)之前，建議在方案圖紙及初步設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審時(shí)策劃定位部門必須參加，且要簽字確認(rèn)。3. 在項(xiàng)目操作

21、過(guò)程中，研發(fā)部要更主動(dòng)地了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì)情況，設(shè)計(jì)部則也需更及時(shí)地將設(shè)計(jì)中需要市場(chǎng)信息支持的情況向研發(fā)部反映。目前研發(fā)部除安排每個(gè)項(xiàng)目設(shè)一個(gè)項(xiàng)目主管持續(xù)跟進(jìn)外，還增加人員對(duì)項(xiàng)目后期操作進(jìn)行跟進(jìn)、溝通，應(yīng)能起到較好的作用。4. 經(jīng)紀(jì)公司的營(yíng)銷策劃與最初的產(chǎn)品（策劃）定位有極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司的后期營(yíng)銷要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，則更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機(jī)制。5. 對(duì)客戶進(jìn)行深入訪談，從客戶使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題找出我們定位、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選擇、施工建造、物業(yè)服務(wù)工作中的不足。第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、 設(shè)計(jì)工作總結(jié)設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)調(diào)整在本項(xiàng)目中問(wèn)題較多，漏項(xiàng)

22、較多、材料選擇問(wèn)題、圖紙相互配合問(wèn)題等等反映我們的關(guān)注的焦點(diǎn)不夠，圖紙系統(tǒng)化問(wèn)題很多。1. 冷凝水管與地漏的關(guān)系問(wèn)題：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面沒(méi)有找坡，夏天會(huì)造成較嚴(yán)重的積水問(wèn)題，如果戶式中央空調(diào)在以后項(xiàng)目中使用，應(yīng)該統(tǒng)一解決。（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題）2. 沃爾瑪?shù)耐饬⒚嫜b修問(wèn)題（費(fèi)用過(guò)高）：包括輕軌連廊、部分立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國(guó)所有店的裝修檔次。3. 電梯廳的照明采用48盞節(jié)能燈的問(wèn)題：對(duì)以后的物業(yè)管理產(chǎn)生較大的影響。如果電梯廳的設(shè)計(jì)考慮了節(jié)能燈因素，不但能夠節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用，而且會(huì)節(jié)省燈具和安裝投資費(fèi)用。4. 防火門的質(zhì)量問(wèn)題：防火門本身存在著較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮這個(gè)

23、細(xì)節(jié)，造成防火門的閉門器、五金配件存在著嚴(yán)重的使用問(wèn)題（門不能全部打開(kāi)）。5. 廣場(chǎng)直接排水造成的廣場(chǎng)積水問(wèn)題：要求我們?cè)谝院蟮奈菝媾潘桨钢胁荒苤苯优诺降孛鎻V場(chǎng)，夏天問(wèn)題容易解決，而冬天問(wèn)題造成積冰。6. 寫字樓照明電氣系統(tǒng)：由于在施工圖設(shè)計(jì)階段未確定精裝修方案及天花燈位布置圖，所以北建院的電氣設(shè)計(jì)圖中只考慮了照明的照度滿足要求，在結(jié)構(gòu)施工時(shí)按照北建院的圖紙進(jìn)行了電氣照明管線的預(yù)留和預(yù)埋，但在寫字樓精裝修電氣出圖時(shí)由于綜合考慮了天花燈位的布置及煙感、噴淋的布置等因素，致使精裝修電氣施工圖紙與原北建院圖紙嚴(yán)重不符，造成原有預(yù)留預(yù)埋的管線幾乎全部作廢，照明電氣管線需要在吊頂中全部重新走明管施工，

24、作廢的管線加上重新施工的管線費(fèi)用近80萬(wàn)元，單純?cè)黾拥馁M(fèi)用約50多萬(wàn)元。此類問(wèn)題如在施工圖設(shè)計(jì)階段就確定精裝方案或有吊頂?shù)恼彰麟娖鞴芫€做結(jié)構(gòu)時(shí)不做預(yù)留預(yù)埋，也許就可避免此類問(wèn)題的發(fā)生。7. 消防報(bào)警系統(tǒng)：由于原北建院設(shè)計(jì)圖紙與消防深化設(shè)計(jì)圖紙不交圈，造成設(shè)計(jì)漏項(xiàng)，后期施工時(shí)補(bǔ)管及增加線槽增加很多費(fèi)用。8. 寫字樓戶式空調(diào)容量的設(shè)計(jì)：由于原北建院設(shè)計(jì)圖紙未考慮后期戶式空調(diào)室外機(jī)的實(shí)際擺放數(shù)量及位置，造成寫字樓東西兩側(cè)戶式空調(diào)電容量不均衡，不得已只好對(duì)已施工完畢的寫字樓吊頂進(jìn)行拆改，重新布置電纜，配電箱也因此作了很多大調(diào)整，增加很多費(fèi)用。9. 精裝設(shè)計(jì)：無(wú)與幕墻連接節(jié)點(diǎn)，無(wú)分格圖（對(duì)縫原則考慮損耗

25、率），無(wú)專業(yè)綜合圖（空調(diào)、消防、水、強(qiáng)電、弱電），導(dǎo)致吊頂高度確定倉(cāng)促未考慮周全，工程完畢才發(fā)現(xiàn)空調(diào)檢修口問(wèn)題。精裝圖紙與建筑圖不符，專業(yè)圖紙與土建圖紙不符。設(shè)計(jì)綜合問(wèn)題：幕墻與泛光照明，幕墻與精裝、幕墻與外墻涂料未考慮相互結(jié)合，泛光照明走線問(wèn)題無(wú)細(xì)部節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)人員對(duì)空間、顏色、尺寸大小等效果的判斷失誤。（外墻分格、顏色）10. 由于圖紙的出圖進(jìn)度不能滿足工程施工進(jìn)度需要，增加現(xiàn)場(chǎng)簽證，項(xiàng)目于2003年7月底前一直按施工準(zhǔn)備圖紙進(jìn)行施工，現(xiàn)場(chǎng)基本屬于邊設(shè)計(jì)邊施工狀態(tài)，設(shè)備專業(yè)的定位與標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)確定，各專業(yè)與土建配合的預(yù)留與預(yù)埋圖紙只能以現(xiàn)場(chǎng)簽證的形式來(lái)指導(dǎo)施工，土建圖紙也只能以施工準(zhǔn)備圖的形

26、式發(fā)放，所以造成現(xiàn)場(chǎng)簽證較多，剔鑿和返工也比較多。由于設(shè)計(jì)前期考慮不周造成后期拆改量、增加量較多：寫字樓首層廊柱吊頂、寫字樓東西兩側(cè)的凹槽問(wèn)題。由于設(shè)計(jì)原因增加的費(fèi)用和變更、拆改的費(fèi)用占一定的比例，而且不考慮因?yàn)楦膭?dòng)而帶來(lái)的工期延誤損失。因此我們需要解決如何控制如何挑選設(shè)計(jì)院，如何控制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)水平，如何與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，建議由于設(shè)計(jì)自身責(zé)任出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證,如：少、漏設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)方案不能滿足要求；重大的設(shè)計(jì)失誤等，應(yīng)扣除此部分設(shè)計(jì)費(fèi)。并向設(shè)計(jì)院索賠因此給我司造成的損失。（這項(xiàng)工作不太容易做到，）。這些問(wèn)題頻繁發(fā)生說(shuō)明我們對(duì)設(shè)計(jì)院的要求和控制力度還不夠，施工有總包，設(shè)計(jì)也應(yīng)實(shí)施總包負(fù)責(zé)制，對(duì)各專

27、業(yè)深化設(shè)計(jì)，進(jìn)行匯總協(xié)調(diào)，以避免設(shè)計(jì)不交圈，造成設(shè)計(jì)漏項(xiàng)及設(shè)計(jì)不合理。而設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量與成本的控制密切相關(guān)，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性對(duì)成本至關(guān)重要，建議加強(qiáng)公司技術(shù)力量，對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工方案進(jìn)行審核，從方案及設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行控制。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核力度，力爭(zhēng)在施工前把圖紙中存在的問(wèn)題解決，避免施工完成后再進(jìn)行修改，減少實(shí)施過(guò)程中的成本預(yù)測(cè)外費(fèi)用的發(fā)生。所以公司應(yīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)合理性的監(jiān)控力度，加重設(shè)計(jì)責(zé)任，從源頭作起，才能有效控制造價(jià)，保證工程質(zhì)量。二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題及客戶反饋意見(jiàn)1. 園林的灌溉水源在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮。目前物業(yè)公司挪用消防水灌溉，若被消防部門發(fā)現(xiàn)則要受重罰。2. 大堂冬

28、天溫度太低。暖風(fēng)從大堂頂部傳送，由于熱氣向上升的特點(diǎn)，加上樓梯間等空間的“抽風(fēng)”效果，大堂冬天的溫度很低；而且大堂也是自動(dòng)平開(kāi)門，保溫效果較差。綜合x項(xiàng)目，考慮大堂用地板（熱水）采暖方式較好，大門則選用轉(zhuǎn)門。3. 防火門目前在每層公共走廊比較顯眼的地方，很不美觀。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量避免防火門出現(xiàn)在顯眼的公共區(qū)域。4. 客戶抱怨公廁面積太?。信畮娣e各約10平米）。公廁的面積應(yīng)根據(jù)樓層面積且結(jié)合估計(jì)的客戶員工人數(shù)進(jìn)行合理安排，使用空間不能太局促。公廁面積既然可以分?jǐn)?，增加公廁面積不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。5. 單個(gè)車位使用面積偏小，停捷達(dá)檔次以下的車問(wèn)題不很大，但車身稍大就影響車門開(kāi)啟?，F(xiàn)在寫字樓入住率不

29、高，一些車主還可以挑好停的位置停車，將來(lái)肯定是比較麻煩的問(wèn)題。車位及車庫(kù)面積具體何種尺寸合理，需要結(jié)合目標(biāo)客戶用車的尺寸等情況對(duì)車庫(kù)的平面設(shè)計(jì)再細(xì)加研究。另，車庫(kù)高度不夠，稍高的商務(wù)車進(jìn)出時(shí)需十分小心。6. 公寓的電表鎖在管井里，業(yè)主看不到用電量的情況。目前靠物業(yè)公司經(jīng)常提醒，很不方便。7. 物業(yè)用房的安排未提前考慮好，原設(shè)計(jì)“無(wú)熱力，無(wú)空調(diào)，無(wú)新風(fēng)”，保安宿舍的公廁只有一個(gè)馬桶，也沒(méi)有浴室。后進(jìn)行了改造，但物業(yè)辦公用房還是沒(méi)有通風(fēng)系統(tǒng)，存在隱患。物業(yè)公司認(rèn)為經(jīng)理室和客戶關(guān)系管理中心的形象比較重要，最好安排在地上，裝修要稍好些。方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)與物業(yè)提前溝通。三、 材料問(wèn)題客戶普遍反映廣場(chǎng)地面磚及

30、項(xiàng)目用的石材檔次不夠高。廣場(chǎng)磚目前破損面積較大（因該種磚的承重力較差）。將來(lái)沃爾瑪開(kāi)業(yè)后，因有較大型的運(yùn)貨車，破損面積一定會(huì)進(jìn)一步加大。定位時(shí)已有大型商業(yè)，選材時(shí)應(yīng)考慮到運(yùn)貨車的載重情況。另，地面石材的防水沒(méi)做好，導(dǎo)致石材上的水漬總不能消除，十分影響美觀，但現(xiàn)在幾乎無(wú)法改造（物業(yè)公司曾想了很多辦法吸水，效果也不理想），客戶對(duì)此反映的意見(jiàn)較多。第四部分 成本控制 與前期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書對(duì)比，本項(xiàng)目產(chǎn)品變化主要有以下幾點(diǎn)： 原運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書中項(xiàng)目的公寓四單元為x公司所有，現(xiàn)為我公司回購(gòu)后銷售，雖增加了土地前期費(fèi)用，但也增加了銷售收入。 原運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書中會(huì)所是以健身休閑功能為主，后根據(jù)銷售及市場(chǎng)需求改為帶餐飲功

31、能銷售，增加了煤氣及污水管道，并及時(shí)取消了會(huì)所內(nèi)的隔墻和與健身房配套的風(fēng)機(jī)房等設(shè)施及管道，會(huì)所在未造成成本增加的前提下增加了銷售面積并按照較高的售價(jià)已經(jīng)售出。 原運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書中寫字樓按照每層3-6單元的戶型分割銷售，后又改變?yōu)榘凑照麑愉N售，造成設(shè)計(jì)院工作重復(fù)、出圖進(jìn)度滯后，造成各專業(yè)管線的拆改、電氣系統(tǒng)層盤調(diào)整、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整、消防系統(tǒng)調(diào)整等共增加現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用約27萬(wàn)元。改為整層后銷售又存在一些困難，部分樓層為滿足客戶要求又改為半層銷售，增加隔墻、增加改造配電箱、改造弱電系統(tǒng)等每層又要增加改造費(fèi)用2.5萬(wàn)元。一、 成本分析從測(cè)算角度，進(jìn)行項(xiàng)目前期和結(jié)算后成本及利潤(rùn)對(duì)比分析，成本預(yù)估節(jié)約3866萬(wàn)元

32、（以結(jié)算為準(zhǔn)），節(jié)余較多的有以下幾項(xiàng)：1. 弱電工程：節(jié)余1069萬(wàn)元，主要由于實(shí)施中降低或取消原弱電系統(tǒng)的配置及功能，也存在成本指標(biāo)估算不準(zhǔn)的因素。2. 精裝修工程：節(jié)余495萬(wàn)元，主要由于寫字樓a座精裝標(biāo)準(zhǔn)改變節(jié)省了費(fèi)用。但也有部分項(xiàng)目超出成本指標(biāo)，主要有如下幾項(xiàng)：1. 通風(fēng)空調(diào)工程費(fèi)：超指標(biāo)605萬(wàn)元，主要因沃爾瑪對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行修改、調(diào)整增加費(fèi)用所致。2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：預(yù)估增加約1080萬(wàn)元，主要為銷售延后回款及沃爾瑪不能按期銷售增加貸款時(shí)間所致。3. 其它分析詳見(jiàn)項(xiàng)目總結(jié)。二、 現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用分析項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證增加總費(fèi)用估約為3881萬(wàn)元（占總合同額的10%），詳細(xì)原因分析見(jiàn)項(xiàng)目總結(jié)。三、

33、.經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：主要有以下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)需在今后項(xiàng)目中注意避免再犯：1. 對(duì)成本控制管理，不能從方案及設(shè)計(jì)圖過(guò)程中深入了解，進(jìn)行成本控制及管理。2. 審圖不夠，對(duì)成本的事前控制做的不好，不能從圖紙及施工方案上提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出合理化建議。3. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的部分現(xiàn)場(chǎng)簽證，跟進(jìn)不及時(shí)，往往是上報(bào)洽商后才去核實(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的部分現(xiàn)場(chǎng)簽證不能提前預(yù)警。4. 部分材料認(rèn)價(jià)由于技術(shù)支持及自身經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)所認(rèn)材料不符合現(xiàn)場(chǎng)使用要求的情況，造成認(rèn)價(jià)工作反復(fù)，認(rèn)價(jià)的合理性有一定的難度，增加不必要的工作量。另外，全員成本意識(shí)有待提高，從項(xiàng)目前期定位、設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)將成本節(jié)約放在首位，各部門在涉及費(fèi)用發(fā)生時(shí)

34、應(yīng)及時(shí)與成本中心協(xié)調(diào)、溝通，盡量做到產(chǎn)品與成本的合理匹配，公司管理制度應(yīng)貫徹執(zhí)行。第五部分 財(cái)務(wù)管理一、 資金管理分析1. 資金籌措及資金成本管理目前公司的資金管理模式是我司集團(tuán)或下屬分公司統(tǒng)一融資，集團(tuán)統(tǒng)一安排項(xiàng)目資金使用，按各項(xiàng)目需要進(jìn)行支付，財(cái)務(wù)費(fèi)用全部由貸款公司承擔(dān)。從單一項(xiàng)目管理的角度沒(méi)有直接反映出資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用情況及籌措和安排的壓力。在2010年4月-2012年11月濰坊恒信建設(shè)集團(tuán)有限公司房子分公司貸款5500萬(wàn)，用于在建的各個(gè)項(xiàng)目的支出。項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)后，陸續(xù)的歸還貸款公司的款項(xiàng)。因?yàn)辂惗荚讽?xiàng)目公司每個(gè)月的收入支出凈額有時(shí)有結(jié)余，有時(shí)還是負(fù)值，為了簡(jiǎn)化計(jì)算利息，我們計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)

35、始支出到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的總支出額占用資金的利息。從項(xiàng)目開(kāi)始投入到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的資金利息表投入款項(xiàng)土地款前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建安費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用合計(jì)投入金額4075930836107435991同期貸款利率=基準(zhǔn)利率5.4%*上浮20%=6.48%6.48%達(dá)預(yù)售節(jié)點(diǎn)的投入額的資金時(shí)間價(jià)值（2010.5-2011.5）388恒信坊子分公司實(shí)際貸款額產(chǎn)生的利息=5500*6.48%356.4從該表可以看出，在2010年5月至2011年5月期間，恒信坊子分公司的貸款額陸續(xù)投入到麗都苑項(xiàng)目，可以把產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用356.4萬(wàn)全部分配到麗都苑項(xiàng)目。2. 本項(xiàng)目投資及回款進(jìn)度情況如下表所示：項(xiàng)目應(yīng)收房款

36、明細(xì)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元） 備注1應(yīng)收貸款額406 全部為5-7號(hào)樓的貸款額 2應(yīng)收首付款252 全部為5-7號(hào)樓的首付款 3應(yīng)收未銷售房款-預(yù)計(jì)400 6號(hào)樓有2套商鋪沒(méi)有銷售，面積為236.6、239.6 4合計(jì)1058可以看出，本項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)情況良好，其主要原因在于：項(xiàng)目支出土地款后收到政府返還款1080萬(wàn)，增加了項(xiàng)目流動(dòng)資金額；在支付完土地成本項(xiàng)目開(kāi)盤后，資金支付比較平穩(wěn)，總體支付時(shí)間偏晚，同時(shí)前期銷售回款及時(shí)，減少了項(xiàng)目的資金占用，降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用。2項(xiàng)目的稅金測(cè)算麗都苑項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算單位：元項(xiàng)目項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083,309.60 2成本預(yù)計(jì)總額 168,

37、816,032.08 預(yù)計(jì)未開(kāi)票成本1000萬(wàn)，6014186.9是接收項(xiàng)目前的發(fā)票-剔除，土地返還款10800900與接收前的土地價(jià)值9986645.15的差額814254.85剔除3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179,414.84 4加計(jì)扣除金額 50,644,809.62 5可扣除金額 238,640,256.54 6預(yù)計(jì)增值額 10,443,053.05 7增值率4.38%8增值稅率0%9應(yīng)交增值稅總額 - 10已交增值稅額 4,981,666.19 11欠繳增值稅額 -4,981,666.19 麗都苑項(xiàng)目所得稅測(cè)算單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083,309.60 2

38、成本預(yù)計(jì)總額 178,644,473.83 包含預(yù)計(jì)未開(kāi)票成本1300萬(wàn)3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179,414.84 4三費(fèi)金額 5,468,459.00 5利潤(rùn)總額 45,790,961.93 6應(yīng)交所得稅額 11,447,740.48 7已交所得稅額 1,417,217.05 8欠繳所得稅額 10,030,523.43 從以上兩個(gè)表可以看出，本項(xiàng)目的土地增值率是10%左右，沒(méi)達(dá)到20%，不用補(bǔ)交土地增值稅；本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額測(cè)算為4579萬(wàn)元，所得稅需要補(bǔ)交1003萬(wàn)元。麗都苑項(xiàng)目實(shí)際凈利潤(rùn)測(cè)算單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083,309.60 2成本預(yù)計(jì)總額 178,

39、644,473.83 包含預(yù)計(jì)未開(kāi)票成本1300萬(wàn)3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179,414.84 4三費(fèi)金額 5,468,459.00 5利潤(rùn)總額 45,790,961.93 6不能取得發(fā)票的成本 8,485,813.10 =6985813.1+15000007應(yīng)交所得稅額 11,447,740.48 8凈利潤(rùn) 25,857,408.34 因?yàn)槭召?gòu)項(xiàng)目初期有8485813.1元的發(fā)票未取得，該項(xiàng)目的實(shí)際凈利潤(rùn)額為2586萬(wàn)元。3. 稅收籌劃收益分析1） 稅收籌劃收益分析：公司2011年5開(kāi)盤后，2011年度收到房款 ，其中2391萬(wàn)元沒(méi)有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金184萬(wàn)，時(shí)間價(jià)值為12萬(wàn)，2012

40、年收到房款萬(wàn)元，其中8672萬(wàn)元沒(méi)有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金668萬(wàn)，時(shí)間價(jià)值43萬(wàn)，2013年收到房款，其中月平均1000萬(wàn)沒(méi)有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金77萬(wàn)，時(shí)間價(jià)值6萬(wàn)，合計(jì)籌劃資金時(shí)間價(jià)值61萬(wàn)元。二、 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程潛在問(wèn)題分析1. 發(fā)票取得時(shí)間與稅金繳納問(wèn)題稅法規(guī)定除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(三) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 截止到現(xiàn)在麗都苑的7樓座已經(jīng)交付使用，達(dá)到

41、了所得稅的清算條件，如果不按時(shí)清算會(huì)產(chǎn)生征收處罰，所以本年度結(jié)束，麗都苑項(xiàng)目必須按照實(shí)際成本繳納所得稅。但麗都苑1#-7#的還有約1100萬(wàn)發(fā)票沒(méi)有取得。稅法規(guī)定企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。這樣會(huì)導(dǎo)致公司提前支出所得稅275萬(wàn)元。2. 對(duì)銷售管理流程需加強(qiáng)的問(wèn)題項(xiàng)目的銷售是比較成功的，但公司整體的項(xiàng)目銷售管理環(huán)節(jié)有待進(jìn)一步優(yōu)化，建議通過(guò)修訂相關(guān)制度明確各部門的責(zé)任，優(yōu)化審批流程、進(jìn)一步提高效率，加強(qiáng)促銷方式審批、合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂、退房手續(xù)、客戶欠款追繳等方面的管理，并關(guān)注各項(xiàng)制度的執(zhí)行和落實(shí)，及時(shí)反饋相關(guān)問(wèn)題，盡量避免后期操作中的風(fēng)險(xiǎn)。比

42、如截止到2013年11月，還有252萬(wàn)元的首付款未收到，其中五戶涉及的緩繳違約金就7.5萬(wàn)元，該部分違約金按照常規(guī)，很難回收，間接給公司造成損失。三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn)完整的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程包括：事前籌劃、事中控制和事后總結(jié)分析。優(yōu)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理管理必須從事前管理入手，在相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生前充分考慮相關(guān)因素統(tǒng)籌安排。本項(xiàng)目前期簽訂合同階段，財(cái)務(wù)介入少，導(dǎo)致應(yīng)該取得的發(fā)票沒(méi)有取得，部分費(fèi)用沒(méi)能進(jìn)入成本，多繳納所得稅。因此與財(cái)務(wù)處理相關(guān)的合同及事項(xiàng)應(yīng)有財(cái)務(wù)部出具意見(jiàn)和建議，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約成本、合法避稅?？傊?xiàng)目財(cái)務(wù)管理反應(yīng)的是整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的綜合成果，不僅僅是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，更需要各部門

43、的支持和配合。第六部分 工程施工一、 施工過(guò)程綜述大廈由公寓樓、商場(chǎng)、寫字樓、城鐵連廊構(gòu)成，地下部分為人防、車庫(kù)、商場(chǎng)。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。建筑面積：138377。工程于2002年9月3日開(kāi)工，2003年11月15日結(jié)構(gòu)封頂，2004年9月30日完成四方驗(yàn)收，2004年11月29日取得竣工備案表，總工期757日歷天?？偘鼏挝?中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司，甲方分包：精裝單位三家、消防單位、弱電總包、渤海鋁幕墻等。二、 施工情況評(píng)價(jià)1. 施工進(jìn)度：按公司進(jìn)度計(jì)劃總體完成。主要原因是在工程的各階段抓住了重點(diǎn)目標(biāo)并帶動(dòng)整體進(jìn)度。如結(jié)構(gòu)施工階段主抓結(jié)構(gòu)封頂；裝修階段要花一定時(shí)間完成樣板間、樣板層再大面

44、積展開(kāi)施工；驗(yàn)收階段主抓消防驗(yàn)收帶動(dòng)其他工序的驗(yàn)收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。今后工作中要注意以下方面：施工進(jìn)度計(jì)劃要工序清楚、形式統(tǒng)一、關(guān)鍵點(diǎn)明確。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過(guò)程。向總包要進(jìn)度，確立總包在進(jìn)度管理過(guò)程中的主導(dǎo)地位，少干預(yù)總包單位對(duì)分包單位的管理。工作的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)影響進(jìn)度的總包難以控制因素，如甲方直接分包單位的進(jìn)場(chǎng)；甲供材料、設(shè)備按時(shí)進(jìn)場(chǎng)；對(duì)一些壟斷部門施工單位的管理（配電室、熱力站）等。對(duì)施工過(guò)程中一些的變更和意想不到的事件要快速?zèng)Q策，提高辦事效率以免影響進(jìn)度。如變更、洽商的確認(rèn)，要在施工現(xiàn)場(chǎng)明

45、確確認(rèn)程序和時(shí)限使之成為一個(gè)程式化的工作。2. 工程質(zhì)量：本工程結(jié)構(gòu)獲得長(zhǎng)城杯，裝修長(zhǎng)城杯正在申報(bào)中，整體質(zhì)量良好。但是在一些細(xì)節(jié)上質(zhì)量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)考慮不周，如防火門閉門器的開(kāi)啟不能滿足開(kāi)啟角度要求；雨排水排至地面后無(wú)組織；沃爾瑪進(jìn)貨通道地面應(yīng)采用瀝青面層施工細(xì)節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料（外保溫）應(yīng)考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調(diào)設(shè)施的檢修等。質(zhì)量管理體系不完善，必須由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過(guò)程。施工過(guò)程中由于監(jiān)督不嚴(yán)，引起的質(zhì)量問(wèn)題如大堂地面石材反水；因?yàn)檎辰狱c(diǎn)少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。3. 施工單位的

46、協(xié)調(diào)：大廈分包單位多，協(xié)調(diào)工作量很大，工作中主要采取工程例會(huì)、碰頭會(huì)、工作聯(lián)系單、口頭通知等方式協(xié)調(diào)各施工單位，基本上保證了工程的順利進(jìn)行。但有時(shí)過(guò)多的參與協(xié)調(diào)未充分利用總包管理資源，浪費(fèi)了不少精力效果卻并不理想。因此讓總包成為協(xié)調(diào)管理工作的主要負(fù)責(zé)人，甲方在監(jiān)理的協(xié)助下檢查、督促各施工單位的履約情況是現(xiàn)場(chǎng)管理的一種理想狀態(tài)，這應(yīng)該是今后工作的主要思路。4. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的其他問(wèn)題：合同標(biāo)的不明確，如達(dá)到竣工驗(yàn)收的條件是以四方驗(yàn)收為準(zhǔn)還是以竣工備案為準(zhǔn)；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實(shí)際進(jìn)度;物業(yè)公司的介入時(shí)間以及工作職責(zé)不十分清楚；何種狀況下物業(yè)接受并管理項(xiàng)目成品，成品

47、保護(hù)責(zé)任如何劃分必須明確；物業(yè)公司要求提供的資料要實(shí)用、標(biāo)準(zhǔn)化以便施工過(guò)程中收集；要明確需物業(yè)辦理的證件如：飲用水衛(wèi)生許可證等三、 合作單位評(píng)價(jià)1. 監(jiān)理單位（京精大房）：具備合同履約能力，能夠配合甲方完成監(jiān)督任務(wù)，人員配備齊全，但需提高工作主動(dòng)性，改善工作思路。2. 總包單位中鐵建設(shè)：具備合同履約能力，對(duì)承擔(dān)的施工任務(wù)能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識(shí)，欠缺對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的整體管理能力，需增強(qiáng)施工技術(shù)能力，主體結(jié)構(gòu)施工能力較強(qiáng)，裝修施工質(zhì)量一般。 3. 精裝單位：筑維公司管理能力較強(qiáng)人員配備整齊，施工進(jìn)度、質(zhì)量施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證，配合意識(shí)需加強(qiáng)及對(duì)工程質(zhì)量的責(zé)任心；萬(wàn)廈公司與甲方的配合

48、意識(shí)強(qiáng)，需加強(qiáng)管理能力，人員配備需加強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量基本能夠保證。新科公司管理能力較差，管理人員流動(dòng)性大導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。4. 弱電總包（歐斯達(dá)）：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。5. 航空港（空調(diào)安裝）、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度能夠得到保證，施工質(zhì)量需加強(qiáng)，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。6. 渤海鋁（幕墻安裝）：具備合同履約能力，管理能力一般引起進(jìn)度滯后。7. 設(shè)備、材料供應(yīng)商：進(jìn)貨周期能夠滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量需使用一段時(shí)間后評(píng)價(jià)。8. 供應(yīng)商滿意度評(píng)價(jià)（補(bǔ)充）四、 工程擔(dān)保評(píng)價(jià)整體情況良好，對(duì)施工進(jìn)度有很大的促進(jìn)作

49、用，此項(xiàng)工作應(yīng)程式化。五、 施工管理建議1. 施工合同與施工管理過(guò)程中常出現(xiàn)的問(wèn)題要結(jié)合在一起。例如：總包對(duì)甲方分包單位的管理責(zé)任和權(quán)限要明確。2. 要加強(qiáng)甲方?jīng)Q策的能力和效率。如工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的決策和辦理效率；工程進(jìn)度款的辦理速度；工程合同的審批速度。3. 施工現(xiàn)場(chǎng)要建立起一套制度并應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。第七部分 銷售一、 項(xiàng)目推廣策略分析總結(jié) 項(xiàng)目與公司以前操作的項(xiàng)目相比較，具有比較明顯的特征；一是該項(xiàng)目（商務(wù)公寓部分）定位比較清晰、明確，這樣使在推廣過(guò)程中目標(biāo)客戶能夠準(zhǔn)確地鎖定；二是項(xiàng)目推廣費(fèi)用較低，這意味著在推廣過(guò)程中無(wú)法使用比較立體的推廣手段，而這與目前多數(shù)項(xiàng)目采用的“立體推廣手段”是相違背

50、的。在這樣的項(xiàng)目條件與前提下，我們?cè)陧?xiàng)目銷售籌備期，就形成了“低成本營(yíng)銷”這一共識(shí)，即由于費(fèi)用的約束，本項(xiàng)目的推廣過(guò)程將是一個(gè)緊緊圍繞解決銷售問(wèn)題的過(guò)程，而非常規(guī)的先樹立項(xiàng)目形象，再積累客戶，最后客戶成交的過(guò)程。在項(xiàng)目操作的過(guò)程中，在項(xiàng)目前期，推廣的目的核心就是解決現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪量的問(wèn)題，在項(xiàng)目銷售中期，目的核心就是促進(jìn)客戶成交的問(wèn)題，而到項(xiàng)目后期，核心就是解決價(jià)格的上漲以及寫字樓整層銷售而產(chǎn)生的成交周期加長(zhǎng)，客戶來(lái)訪量下降的問(wèn)題。這是一個(gè)相當(dāng)實(shí)際的過(guò)程，也是一個(gè)需要提高推廣手段準(zhǔn)確率的過(guò)程。1、 推廣主題的定位1） 商務(wù)公寓部分根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、客戶及產(chǎn)品特征，我們將項(xiàng)目商務(wù)公寓部分推廣的核心定位為

51、中關(guān)村精裝商務(wù)公寓。這一定位主要從兩個(gè)方面的原因考慮：1、商務(wù)辦公客戶群體與住宅相比較，明顯地具有更加商業(yè)化、消費(fèi)更加理性的特征，因此在定位中需要直接、明確地傳遞核心產(chǎn)品信息。而項(xiàng)目原定行銷策略核心為“優(yōu)勢(shì)集合，夢(mèng)想無(wú)邊界”，我們認(rèn)為，這樣的核心策略與項(xiàng)目的產(chǎn)品性質(zhì)是相違背的，因此，將原有的“無(wú)邊界offce”這一推廣主題改變使用為商務(wù)公寓部分的案名，這樣既保證了推廣核心策略的準(zhǔn)確，也為寫字樓的銷售打下了鋪墊。由于這一定位主要將會(huì)在推廣的前期使用，因此只需要概念性的地段及產(chǎn)品特征的表達(dá)，而不宜涉及過(guò)多產(chǎn)品信息，這樣會(huì)使傳達(dá)的定位容易傳播，客戶的記憶點(diǎn)也會(huì)更加明確。2） 寫字樓部分寫字樓在銷售策

52、略與推廣策略方面與商務(wù)公寓具有一定的差異性，根據(jù)自身產(chǎn)品單層面積小、使用率低不利于再作分割等特性，同時(shí)考慮區(qū)域市場(chǎng)上大量低單價(jià)低總價(jià)小面積商務(wù)公寓的競(jìng)爭(zhēng)，以及區(qū)域客戶特征等具體情況，我們將銷售推廣策略定為整層銷售。推廣案名：大廈inde office。推廣主題層商務(wù)層精神。主題釋義：“inde”為英文“indipendence”的縮寫，意思為獨(dú)立，作為項(xiàng)目的二期寫字樓部分，與一期“無(wú)邊界office”的案名相對(duì)應(yīng)，保持推廣的連續(xù)性。層商務(wù)層精神：重點(diǎn)闡述標(biāo)準(zhǔn)層在1000平米左右寫字樓的優(yōu)勢(shì)，歸納為四個(gè)方面的“獨(dú)立”：獨(dú)立空間（全層獨(dú)有）、獨(dú)立景觀（360度景觀）、獨(dú)立設(shè)備（獨(dú)立空調(diào)、電梯及機(jī)電

53、設(shè)施）、獨(dú)立形象（全層擁有的企業(yè)形象），加上項(xiàng)目原有的區(qū)位、交通及配套等賣點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目產(chǎn)品形象。寫字樓產(chǎn)品形式定位依據(jù)： 2003年中關(guān)村地區(qū)寫字樓銷售形式比較常規(guī)，兩層、整層、半層及小單元分割的面積都有成交，而且主力銷售面積并不明顯。 整層面積約為1000平米，相當(dāng)于常規(guī)寫字樓層面積的一半，這一面積指標(biāo)在2003年的中關(guān)村市場(chǎng)有一定的成交，存在一定的市場(chǎng)需求。 原寫字樓推廣主題mini office，標(biāo)準(zhǔn)層劃分為六套，以小面積寫字間這一市場(chǎng)相對(duì)空白作為切入點(diǎn)，但最終測(cè)繪后六套面積分別變?yōu)椋?80210平方米的四套，80平方米左右的二套，與當(dāng)初估算的120平方米左右的數(shù)據(jù)出入較大，且面積180平方米以上的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，因此上述推廣主題已不再適合項(xiàng)目現(xiàn)有情況。 項(xiàng)目寫字樓部分產(chǎn)品局限：目前使用率為65%，如果進(jìn)一步分割，增加走道面積，使用率將進(jìn)一步下降；樓體進(jìn)深較小，進(jìn)一步分割會(huì)造成較大的使用問(wèn)題，分割后的面積縮水現(xiàn)象十分明顯。 采用現(xiàn)有分割面積方式，則會(huì)與目前中關(guān)村在售的商務(wù)公寓產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，而寫字樓的產(chǎn)品、價(jià)格、付款等條件都處于劣勢(shì)。2、 推廣主題的執(zhí)行任何優(yōu)秀的主題如果執(zhí)行不力，都將變成一句蒼白的空談，項(xiàng)目推廣主題的執(zhí)行一直通過(guò)兩條線來(lái)執(zhí)行，一條為行銷過(guò)程中讓客戶記憶點(diǎn)的明確形成到反復(fù)記憶，這