二手房買賣合同付款條款起草寶典(律師推薦)

1、v1.0可編輯可修改 二手房買賣合同付款條款起草寶典 王榮洲律師 在上海進(jìn)行二手房交易，必須簽訂由市房管局制定并由市工商局 監(jiān)制的用于網(wǎng)上備案的上海市房地產(chǎn)買賣合同。這個(gè)示范合同由 三個(gè)部分組成：第一部分由兩個(gè)特別告知組成；第二部分為合同正文， 共14個(gè)條款；第三部分由兩個(gè)補(bǔ)充條款和六個(gè)附件組成。合同正文 不能修改，據(jù)實(shí)填寫即可，補(bǔ)充條款和大部分附件都是由買賣雙方自 由約定的。整個(gè)示范合同中需要買賣雙方特別注意的就是合同正文第 九條、第十條違約責(zé)任條款，以及“補(bǔ)充條款（一）”和“附件三（付 款協(xié)議）”。二手房買賣中請(qǐng)律師也主要是對(duì) “補(bǔ)充條款（一）”和“附 件三（付款協(xié)議）”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，并制

2、定能夠控制風(fēng)險(xiǎn)的條款。 本文所稱的二手房買賣中的付款條款特指 上海市房地產(chǎn)買賣合 同中的附件（三）付款協(xié)議的內(nèi)容。賣方關(guān)心付款條款，希望付款 條款對(duì)自己更有利，能夠盡快拿到房款。買方關(guān)心付款條款，希望能 夠通過付款條款控制自己的資金安全， 使自己可進(jìn)可退。二手房買賣 中相對(duì)于賣方來說買方風(fēng)險(xiǎn)更大一點(diǎn)，搞不好就財(cái)房兩空。本文就二 手房買賣中附件（三）付款協(xié)議中的常見條款做一個(gè)詳細(xì)的說明，并 提供條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣人，乙方指買受人。 1. 定金條款 范例：“在簽訂本合同前，甲方已經(jīng)收取乙方支付的定金計(jì)人民 幣元整（大寫：人民幣 元整），該定金在簽訂本合同當(dāng)日自 動(dòng)轉(zhuǎn)為首期房款的一

3、部分。” 【詳解】買賣雙方在簽訂網(wǎng)簽的備案合同之前， 一般買方就已經(jīng) 向中介支付了一定數(shù)額的購房意向金，在居間合同中一般都會(huì)約定意 向金轉(zhuǎn)為定金的條件，要么約定賣方簽訂居間協(xié)議之日意向金轉(zhuǎn)為定 金，要么約定賣方收取意向金之日意向金轉(zhuǎn)為定金。賣方也可能是直 接收取買方的定金，不要通過中介收取意向金再轉(zhuǎn)定金。 一旦收取了 定金，買賣雙方就要受到定金罰則的約束。 二手房買賣中，買方在雙方簽訂網(wǎng)簽的備案合同之前支付定金， 其性質(zhì)是立約定金的性質(zhì)，即以定金的支付為雙方訂立網(wǎng)簽備案合同 的擔(dān)保，若一方拒絕簽訂網(wǎng)簽備案合同將承擔(dān)定金罰則。 一旦雙方簽 訂了網(wǎng)簽的備案合同一般就不會(huì)再適用定金罰則了，而是適用合

4、同中 的違約責(zé)任條款來追究違約方的違約責(zé)任。 定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，在合同正常履行的情形下， 定金要么抵作價(jià)款或者予以收回，所以在合同中必要明確定金的處理 方式。二手房買賣中一般都是約定定金抵作購房款。 2. 首期房款條款 范例：“甲方應(yīng)在簽訂本合同的次日與貸款銀行預(yù)約提前還貸事 宜，并將提前還貸時(shí)間告知乙方及中介公司。 在甲方與其貸款銀行約 定的還款之日，乙方將首期房款（含定金）計(jì)人民幣 元（大寫： 人民幣元整）直接支付至甲方在貸款銀行辦理的還款賬號(hào)，甲方 當(dāng)場(chǎng)出具收款收據(jù)。 乙方支付的首期房款專用于甲方償還抵押貸款之用， 首期房款若 有不足，不足部分由甲方自行補(bǔ)足且清貸費(fèi)用由甲方

5、承擔(dān)。 甲方如果 將乙方支付的首期房款挪作他用致使合同約定的過戶日前未能還清 抵押貸款，并注銷抵押登記的，甲方應(yīng)向乙方支付該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款 的20%乍為違約金，乙方并有權(quán)單方解除合同?！?【詳解】二手房買賣中常見的情形時(shí)，賣方的房屋里尚有銀行按 揭貸款沒有還清，買方需要通過辦理銀行按揭貸款的方式來支付購房 款。上海現(xiàn)有的規(guī)定不允許轉(zhuǎn)按揭，二手房如果想交易，必須事先還 清銀行按揭貸款，注銷抵押登記。 賣方一般是用買方支付的房款來提前償還銀行的按揭貸款。這樣 操作對(duì)買方來說最大的風(fēng)險(xiǎn)就是支付的房款被賣方挪作他用。買方支 付的首期房款本來是用于支付按揭貸款的，但賣方拿到錢款以后卻挪 作他用了。一旦被

6、挪用，賣方又沒有資金來償還按揭貸款，買方的購 房目的就可能落空，所以一定要監(jiān)控資金安全。實(shí)踐中常見的操作方 法就是：賣方提前預(yù)約貸款銀行（提前還貸的，銀行一般都要求提前 一個(gè)月預(yù)約），確定好還貸日期以后，雙方一同到貸款銀行，買方直 接將房款支付至賣方在貸款銀行辦理的還款賬號(hào)，由貸款銀行直接劃 走。這樣才能確保支付的房款專用于償還銀行按揭貸款。 3. 貸款條款 范例：“甲方同意乙方通過向銀行申請(qǐng)人民幣 元（大寫：人 民幣元整）貸款的形式支付第二期房款。其中，商業(yè)性貸款人 民幣元（大寫：人民幣 元整），個(gè)人住房公積金貸款人 民幣元（大寫：人民幣 元整）。乙方應(yīng)于簽訂本合同次 日起十個(gè)工作日內(nèi)向銀行

7、申請(qǐng)貸款， 簽訂一切相關(guān)合同，辦理其他一 切相關(guān)手續(xù)。 若乙方貸款申請(qǐng)未獲銀行審核通過， 則甲、乙雙方任何一方均有 權(quán)單方解除本合同，本合同解除后，甲方已經(jīng)收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于合同 解除次日起三個(gè)工作日內(nèi)返還乙方， 每逾期一日，甲方應(yīng)支付乙方未 返還款項(xiàng)日萬分之十的違約金，除此之外，甲、乙雙方互不承擔(dān)違約 責(zé)任。 若乙方申請(qǐng)的貸款額度不足，則乙方應(yīng)當(dāng)于過戶當(dāng)日將其補(bǔ)足并 支付給甲方，補(bǔ)足后雙方辦理房屋過戶手續(xù)。 第二期房款的支付期限以貸款銀行的實(shí)際放款日期為準(zhǔn)。” 【詳解】房價(jià)太高，買方通過申請(qǐng)銀行按揭貸款的形式支付房款 是最常見的。個(gè)人住房貸款是最容易辦理的，只要符合一定的條款都 可以申請(qǐng)。如果

8、能申請(qǐng)貸款來支付房款那最好了， 資金是有它的時(shí)間 價(jià)值的，因?yàn)橘J款的利率低，如果你能用貸款來支付房款，實(shí)際上你 是占便宜的，現(xiàn)在你到社會(huì)上去融資，融資成本至少年利率30%而 貸款的年利率現(xiàn)在只有6注右。 申請(qǐng)銀行按揭貸款有兩種結(jié)果： 1）申請(qǐng)不到貸款。雙方簽訂了買賣合同后，買方向銀行申請(qǐng)貸 款，但最后審核沒有通過。這時(shí)該如何處理對(duì)于買方來說如果能用現(xiàn) 金的方式來補(bǔ)足，那可以繼續(xù)交易，如果數(shù)額過大，無法用現(xiàn)金方式 來補(bǔ)足，這時(shí)候買方當(dāng)然希望解除合同，退還已經(jīng)支付的購房款。對(duì) 于賣方來說，如果買方貸不到款則導(dǎo)致其沒錢付房款， 一般也會(huì)同意 解除合同，退還已經(jīng)收取的購房款。 2）申請(qǐng)貸款額度不足。如

9、，本來申請(qǐng)了 7成的貸款，最后只批 了 5成，這時(shí)候的不足部分就得由買方在過戶之前補(bǔ)足。 在貸款額度 不足的情形下，買方要求解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，一般賣 方是不會(huì)同意的，賣方會(huì)讓買方補(bǔ)足在過戶。 買方在申請(qǐng)銀行按揭貸款的時(shí)候，一旦出現(xiàn)這兩種情形都會(huì)非常 被動(dòng)。所以買方在簽訂買賣合同前，甚至在簽訂居間合同之前就一定 要到銀行落實(shí)清楚自己到底能不能貸到款， 能貸到多少額度的。如果 出現(xiàn)上述兩種情況，都得怪買方事先沒有落實(shí)清楚。 4. 第二期房款條款 范例：“乙方以銀行本票的形式支付第二期房款計(jì)人民幣 元 （大寫：人民幣 元整）。待房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn)權(quán)過戶的收 件收據(jù)后當(dāng)日，乙方向甲方交

10、付第二期房款的銀行本票， 甲方當(dāng)場(chǎng)出 具收款收據(jù)?！?【詳解】如果買方不貸款，那么除了首付款以及尾款外，絕大部 分房款要通過第二期房款形式支付。第二期房款一般約定在過戶之日 支付，這里有個(gè)先后順序的問題，賣方希望先付款后過戶，否則擔(dān)心 過完戶，買方不付款；買方希望先過戶后付款，否則擔(dān)心付完款，賣 方不過戶。遇到這種情形其實(shí)解決起來也很簡單，可以委托資信較好 的第三方來監(jiān)管房款，三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，約定好款項(xiàng)的支 付條件?？梢晕兄薪楣荆部梢晕新蓭熓聞?wù)所，如果委托中介 公司一定要委托資信好的中介公司， 小的中介公司風(fēng)險(xiǎn)較大，搞不好 把房款都卷跑了。實(shí)際操作時(shí)，委托第三人監(jiān)管資金顯得有點(diǎn)麻

11、煩， 簡單的操作就是過戶當(dāng)天讓買方直接開好銀行現(xiàn)金本票， 如果是單位 的開好銀行轉(zhuǎn)賬本票，雙方辦理完過戶手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn) 權(quán)過戶的收件收據(jù)后，買方當(dāng)場(chǎng)向賣方交付銀行本票即可。 銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)的承諾自己在見 票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。 所以說如果 買方出具銀行本票的話，說明其在銀行一定是存有相等數(shù)額的現(xiàn)金 的。 5騰房及尾款條款 范例：“甲方在取得房地產(chǎn)權(quán)證后三個(gè)工作日內(nèi)，雙方辦理完煤 氣、通訊、維修基金、物業(yè)管理等所有需要更名的事項(xiàng)（因更名產(chǎn)生 的更名費(fèi)用由乙方承擔(dān)）；辦妥原有戶口全部遷移手續(xù)；結(jié)算完應(yīng)由 甲方承擔(dān)的費(fèi)用（相關(guān)費(fèi)用的

12、結(jié)算日期以交接之日為準(zhǔn)）后，雙方對(duì) 該房屋進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，由甲方騰房并將該房屋交付乙 方，雙方簽署房屋交接書。完成上述全部事項(xiàng)當(dāng)日，購房尾款計(jì) 人民幣元（大寫：人民幣 元整）由乙方一次性支付甲方?！?【詳解】二手房買賣一般都是要留有尾款的，留有尾款主要是對(duì) 賣方一種制約。對(duì)買方來說留有的尾款當(dāng)然是越多越好， 但實(shí)踐中一 般是2萬至10萬不等，多了賣方一般是不會(huì)答應(yīng)，少了對(duì)賣方又起 不到制約的作用。尾款一般是在所有事項(xiàng)都做完了， 買方買到了干干 凈凈的房子的時(shí)候才支付。這些事項(xiàng)具體包括：辦理完所有需要更名 的手續(xù)；結(jié)算完應(yīng)當(dāng)由賣方承擔(dān)的費(fèi)用；所有戶口全部遷出；賣方騰 6. 付款方式

13、范例：“本合同項(xiàng)下乙方對(duì)甲方的付款以人民幣的形式匯至甲方 指定的以下賬戶或?qū)脮r(shí)甲方指定的其他賬戶。 乙方付款所發(fā)生的銀行 手續(xù)費(fèi)等由乙方承擔(dān)。乙方付款到達(dá)甲方的指定賬戶后，乙方完成付 款義務(wù)。 甲方指定的賬戶： 開戶銀行：； 賬 號(hào): ； 戶 名：。” 【詳解】購房款動(dòng)輒幾十上百甚至上千萬， 所以不可能以現(xiàn)金的 形式支付，一般都是以銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付。 以銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付 即簡單又安全，還能出具付款的憑證。既然通過銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付 那就需要賣方提供賬號(hào)，賣方提供的賬號(hào)最后是其名下的賬號(hào)， 而不 是他人名下的賬號(hào)，這樣能防止扯皮。如果賣方一定要求將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入 其他賬戶或他人名下的賬戶，一定要讓

14、賣方書面確認(rèn)，這樣才能確保 支付安全。 7. 甲方確認(rèn)條款 范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同項(xiàng)下由乙 方支付的任何款項(xiàng)，均視為甲方全體收到該款項(xiàng)?！?【詳解】如果賣方為多人的，買方的每期付款可能并不是由全體 共有人來簽收的，所以得在合同中加上這樣的甲方確認(rèn)條款，明確只 要賣方中的一人或多人以任何形式收取了買方支付的款項(xiàng)后， 均視為 賣方全體收到了該款項(xiàng)。這樣就不會(huì)出現(xiàn)明明買方已經(jīng)付款了， 但賣 方中的一人或多人以買方?jīng)]有向其支付款項(xiàng)為由， 要求買方支付相關(guān) 款項(xiàng)的情形。 以上是二手房買賣的示范合同附件三付款協(xié)議中常見的幾個(gè)條 款，當(dāng)然在實(shí)際的二手房買賣中，因?yàn)橘I賣雙方的具體情況千差萬別， 導(dǎo)致合同條款可能會(huì)更復(fù)雜。買賣雙方需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)條款進(jìn)行 增減，選擇對(duì)自己更為有利的條款。二手房買賣中買賣雙方對(duì)付款條 款的重視要高于對(duì)補(bǔ)充條款的重視。雙方關(guān)心的就是交房付錢這點(diǎn) 事，至于對(duì)雙方可能存在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行約定的補(bǔ)充條款，因?yàn)殡p方不是 專業(yè)人士，不知道風(fēng)險(xiǎn)在哪，也沒有那個(gè)腦力勁去想，所以只能更關(guān) 心付款條款。 在二手房買賣中，買賣雙方一般會(huì)認(rèn)為已經(jīng)委托中介公司了， 而 且合同都是示范合同，沒有必要再委托律師了，如果有這樣的想法