房地產環(huán)境分析

1、精品文檔一、房地產開發(fā)與經營環(huán)境的夠成：宏觀環(huán)境：指從宏觀的角度對房地產開發(fā)與經營活動產生影響的基本因素， 即問 接影響與制約房地產開發(fā)與經營活動的社會力量、 國家總的開發(fā)環(huán)境，它包括國 家政局的穩(wěn)定程度、國家法律的完善程度、國家宏觀政策、國民經濟增長速度與 質量、市場進入與退出條件、勞動力水平、金融秩序、社會文化觀念等。中觀環(huán)境：指從房地產行業(yè)的角度出發(fā)，對所有房地產開發(fā)與經營活動產生影響 的因素的總和。行業(yè)開發(fā)環(huán)境，它是房地產行業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢的反映， 也是房地 產開發(fā)的外部條件，它具體包括行業(yè)法規(guī)的完善程度，行業(yè)發(fā)展趨勢與規(guī)模，行 業(yè)競爭態(tài)勢，行業(yè)準入條件與限制，行業(yè)發(fā)展所需科技、設備、資

2、源狀況等。微觀環(huán)境：是以房地產開發(fā)與經營項目所在城市及區(qū)域為背景，從自然、經濟、 社會狀況與基礎設施條件等方面直接對具體項目目標產生影響的因素的總和。如城市國民經濟增長速度與質量；城市居民購買力；水、電、煤氣、供熱、通訊等 配套能力；建筑業(yè)的發(fā)展狀況；材料供應市場狀況；項目周邊機關、事業(yè)單位、 企業(yè)、學校分布狀況；勞動力狀況；居民主體構成情況等。二、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則、內容：1、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析： 就是指對影響房地產開發(fā)與經營的外部因素與 條件進行分析，找出關鍵、重點影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現規(guī)律， 為下一步決策提供依據的過程。2、環(huán)境分析必須遵循的四個基本原則：

3、 客觀性原則、全面性原則、比較性原則、 預測性原則。3、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的基本內容：(一)宏觀環(huán)境：包括政策環(huán)境、法律環(huán)境、人口環(huán)境、自然環(huán)境、社會文化環(huán)境和技術環(huán)境等政策環(huán)境：(1)財政政策，包括財政收入政策和財政支出政策。財政收入政策通過稅率的調整來調節(jié)國家、企業(yè)和個人收入的分配關系。在財政收入政策方面，政府作為 房地產市場的監(jiān)督者，通過稅率的調節(jié)，影響市場參與者的總量和結構， 進而調 節(jié)房地產市場的結構和供求狀況。 在財政支出政策方面，政府作為房地產市場的 參與者，以自身的支出總量和結構影響房地產市場的總量和結構。(2)貨幣政策：指中央銀行通過調整貼現率、調整法定準備金和公開市場

4、業(yè)務等手段，來調節(jié)貨幣供給。中央銀行對房地產市場的調節(jié)主要通過利率工具，以控制商業(yè)銀行對房地產業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模指標。 利率對房地產市場的直接 影響分為供應和需求兩個方面。供應方面是影響開發(fā)商的財務費用， 財務杠桿作 用使得利率對開發(fā)成本的影響作用巨大；需求方面主要是影響按揭利率和按揭比 例。(3)產業(yè)政策：國家的產業(yè)政策對房地產開發(fā)與經營活動有直接影響。一般來 說，政府以制定計劃和產業(yè)投資指引目錄及其他行政手段來影響房地產業(yè)的發(fā) 展。在房地產業(yè)發(fā)展初期，產業(yè)政策對市場的波動具有至關重要的影響， 從房地 產投資、房地產價格到房地產產品的定位，都受國家宏觀調控的影響。(4) 土地政策：土地政

5、策對房地產開發(fā)與經營的影響主要表現在出讓土地的方 式上。獲得土地的方式有協議、招標和公開拍賣者三種方式，不同的方式給投資 土地的投資者帶來的成本不同。(5)住房政策：住房政策主要是指國家和政府在住房方面的走資政策和住房分 配政策，這些政策對房地產開發(fā)與經營有著很大的影響。經濟環(huán)境：(1)宏觀經濟條件：影響房地產開發(fā)與經營的宏觀經濟條件主要包括國民經濟 發(fā)展速度、相關金融條件和通貨膨脹等。房地產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，國民經濟的發(fā)展速度與房地產業(yè)的發(fā) 展速度息息相關，國民經濟高速增長時期也是房地產需求最旺盛的時期，同時高速發(fā)展的經濟也為房地產的發(fā)展創(chuàng)造了條件。金融業(yè)與房地產有著極為密切的關系

6、，金融不僅為房地產開發(fā)投資提供了信 貸支持，擴大了房地產業(yè)的供給能力，同時也為房地產業(yè)的消費使用提供了按揭 支持，提高了房地產業(yè)的有效需求水平，因而全面滲透到房地產業(yè)的運行過程中。通貨膨脹對房地產業(yè)及市場產生雙面影響。 一方面，通貨膨脹會造成房地產 市場供給的減少，因為通貨膨脹會嚴重影響開發(fā)成本，增大投資風險；另一方面， 通貨膨脹會使市場需求擴大。因為具有保值效益的房地產產品，在通貨膨脹效率 較高時會刺激以保值為目的的投資的增加，從而會增加房地產市場的需求。(2)居民經濟收入和購買力。居民經濟收入與購買力是經濟因素在房地產市場 上的具體體現。房地產市場需求要具備兩個條件，即購買欲望和支付能力，

7、經濟 收入決定消費者的購買力，而消費者購買力的大小又決定了房地產需求市場的容3歡在下載精品文檔量。人口環(huán)境：市場是由具有購買欲望和購買能力的人所構成。 房地產開發(fā)經營活動的最終對象是消費者。 影響房地產開發(fā)經營的人口環(huán)境是由多方面因素構成的， 主要包括以下四個方面：人口總量、人口年齡結構、人口的地理分布、家庭結構。自然環(huán)境：自然環(huán)境對房地產企業(yè)有著重要影響， 優(yōu)越的自然環(huán)境會促使房地產市場繁榮興旺， 房地產企業(yè)應該對所處地區(qū)的自然條件加以科學的分析， 積極處理好自然環(huán)境與房地產業(yè)的相互制約關系，因勢利導，揚長避短地科學利用。技術環(huán)境：技術進步是經濟增長的主要動力，技術進步通過提高勞動生產率和資

8、源利用效率，從而引發(fā)產業(yè)結構的變化，影響經濟周期的波動 ，也影響房地產市場的波動。（2） 中觀環(huán)境： 中觀環(huán)境主要指的是房地產產業(yè)環(huán)境， 即圍繞房地產開發(fā)與經營行業(yè)相關的外部影響因素的總和， 其中影響程度比較深的關鍵因素主要有以下三點：（ 1）房地產市場的法律體系（ 2）房地產市場動態(tài)房地產市場周期可以分為四個不同階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設階段。房地產市場可以細分為供給市場和需求市場，供給市場總體特征的把握，需要大量的市場信息和數據，包括有房地產市場的投資量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額，二手房交易活躍程度，房地產產品價格、檔次、質量、特點等。房地產產品的需求結構、需求層次、購房群體特征、消費的主要影響因素、貸款消費觀念的因素的總和，就構成了房地產需求市場的基本內容。（ 3）房地產行業(yè)規(guī)范（3） 微觀環(huán)境： 是以房地產開發(fā)經營活動所在的特定區(qū)域為背景， 直接影響項目目標的因素的總和（ 1）區(qū)域地理位置特點：是決定項目地段選擇的關鍵因素，應高度重視，包括區(qū)域的自然環(huán)境特點，在城市中的經濟地位、社會地位、交通便捷程度等。3歡迎下載 。精品文檔(2)區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃的主要內容有城市發(fā)展規(guī)劃、工業(yè)區(qū)域規(guī)劃、資源開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃、農業(yè)區(qū)開發(fā)規(guī)劃、綜合性區(qū)域規(guī)劃(3)區(qū)域房地產市場