天津商圈的潛力與發(fā)展趨勢預(yù)測(doc 27頁).doc

1、目 錄1.商圈的定義及其特點2.歷史背景2.1 天津市區(qū)的歷史變遷1 2.2 天津商業(yè)的發(fā)展歷程3 3.天津的商圈5 3.1 經(jīng)濟背景5 3.2 天津現(xiàn)有及潛力商圈分析7 3.3 天津商圈的發(fā)展趨勢預(yù)測13 4.小結(jié)16 天津商圈的沿革1. 商圈的定義及其特點“商圈”是市場學(xué)中的一個術(shù)語，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展的、能吸引顧客的范圍。商圈根據(jù)在經(jīng)濟區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。一般在核心商圈內(nèi)，包括一些本區(qū)域重要的大商場和以這些大型商場為核心的小型商場，核心商圈一般占據(jù)該經(jīng)濟區(qū)域顧客總數(shù)的6070，每個顧客的平均購買額也最高。當(dāng)然，一個城市可

2、以擁有一個以上的核心商圈，這種情況一般只發(fā)生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時間內(nèi)擁有西單和王府井兩個核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因為消費者和購買力有限，客觀只需要一個核心商圈，其它區(qū)域客觀上屬于次級商圈，即使這個區(qū)域的大型商場在軟硬件各個方面與核心商圈的大型商場完全一樣，由于位置上的差異，客觀環(huán)境使它們很難以核心商圈的大型商場一樣進行市場定位，消費者的數(shù)量和消費水平使其難以維持著較高級的經(jīng)營項目和較高級的經(jīng)營環(huán)境。次級商圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有著該經(jīng)濟區(qū)域20左右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈是指位于次級商圈外圍的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例低于次級商圈，一般來說，非核心

3、商圈商業(yè)密度相對較小，其商場宜適合建立經(jīng)營挑選性不強、檔次相對較低的商業(yè)物業(yè)，除非該商圈聚集了數(shù)量較大的特別消費者群體，例如北京的燕莎商業(yè)城，周圍聚集了大量的外國人、白領(lǐng)等階層，經(jīng)營者善于經(jīng)營，入市的時機也好，北京的公交系統(tǒng)發(fā)達，是成功的典型。一個成熟的商圈一般具有以下特點：（1）. 至少擁有一個比較著名的主力商業(yè)設(shè)施。（2）. 所聚集的商業(yè)業(yè)態(tài)既多樣化又不互相孤立。（3）. 交通非常便利。（4）. 配套設(shè)施齊備。2.歷史背景2.1 天津市區(qū)的歷史變遷研究一個城市的商圈沿革，首先必須清楚城市自身的歷史變遷，尤其像天津這樣一個有著悠久的商業(yè)發(fā)展史的城市，更是值得關(guān)注。眾所周知，天津是九河下梢，華

4、北平原上大大小小300 余條河流匯入海河，海河自西北向東南方向貫穿市區(qū)、流向渤海。海河被天津人稱為母親河，今天天津的市內(nèi)六區(qū)（河?xùn)|、河西、河北、紅橋、南開及和平六個區(qū)）的名字三分之二與“河”有關(guān)，可見海河與這個城市的關(guān)系之密切，天津的形成與變遷也正是存在著這樣一個歷史特點：沿河發(fā)展。公元12 世紀(jì)初，金、元政權(quán)就已經(jīng)開始派兵駐守在三岔河口地區(qū)，由此確定了天津的聚落基點直沽。直沽也稱小直沽，位于原三岔河口東南岸狹小的三角地區(qū)，今天津市獅子林橋西側(cè)的玉皇閣一代。三岔河口是指運河、子牙河與海河三水匯合之處。該處為海河的起點，是內(nèi)河與?？诘难屎?，兼有河港、海港的性質(zhì)。據(jù)記載，該地最初只有少數(shù)漁民、船戶

5、居住區(qū)，后來來了一些女真、契丹族的軍人，成為天津市區(qū)最初的人口組成。下面我們來看一看天津的發(fā)展歷程：(1) 1209 年，成吉思汗成立的蒙古國在直沽設(shè)“鎮(zhèn)守?？谕蛢τH軍都指揮使司”，派兵防守屯種。(2) 1214 年，成吉思汗退兵，金國“戍兵直沽寨”。(3) 12341236 年期間，隨著鹽業(yè)和海運的發(fā)展，元朝設(shè)置了三岔沽、大直沽兩個鹽使司，鹽民出現(xiàn)在當(dāng)時的天津市區(qū)。(4) 1279 年，元滅南宋，統(tǒng)一全國，建都大都（今北京），食貨“無不仰給于江南”。1282 年開通海運，自此海運發(fā)展迅速，糧食從江南裝船后，經(jīng)海上進入海河，在大直沽轉(zhuǎn)運糧食，再通過北運河運入大都。為此在1290 年左右，元政府

6、在大直沽設(shè)置了“臨清御河運糧萬戶府”和“接運廳”，管理儲運。不久，用于海運祭祀的兩座“天妃靈慈宮”分別在大小直沽應(yīng)運而生。(5) 1316 年，元朝將原先的“直沽寨”重新擴建河改造，建立了海津鎮(zhèn)。1349 年，元朝在此設(shè)鎮(zhèn)撫司。鹽業(yè)與海運的發(fā)展直接促進了天津的繁榮，使天津市區(qū)范圍由三岔口一隅之地擴大成東到大直沽，經(jīng)馬家口、三岔口、侯家后，西抵馬頭一帶，形成了沿海河狹長發(fā)展的基本情況。圖2-1 1739 年（清乾隆4 年）天津縣境圖(6) 1404 年（明朝永樂2 年）明政府在天津設(shè)衛(wèi)筑城，派兵戍守屯種?！疤旖蛐l(wèi)”位于原直沽的西南側(cè)，但是衛(wèi)城只是政治中心，經(jīng)濟中心并不在城內(nèi)，而主要在沿河一帶，主

7、要是西岸。(7) 清軍入關(guān)后，經(jīng)過順治朝的政治、經(jīng)濟穩(wěn)定和康熙朝61 年的發(fā)展，天津衛(wèi)的城市地位更加重要。1677 年（康熙16 年）長蘆鹽運使司衙門由滄州遷來天津衛(wèi)，天津成為長蘆鹽斤的主要集散地。1724 年（雍正2 年）天津衛(wèi)升為天津州，天津開始建立地方政府；1731 年 (雍正9 年)升州為府，轄天津、靜海、青縣、南皮、鹽山、慶云、滄州六縣一州。(8) 1860 年后，天津被帝國主義瓜分，海河沿岸自天津城以下，幾乎全部成為帝國主義的洋行、倉庫和碼頭，帝國主義的侵略使天津市區(qū)沿海河拉得更為狹長。(9) 1949 年1 月15 日，天津解放，建立天津市(一說“區(qū)”)軍事管制委員會，同時成立天

8、津市人民政府。(10) 1958 年2 月11 日，天津改為河北省省轄市。(11) 1967 年1 月2 日，天津又改為中央直轄市，直至今日。2.2 天津商業(yè)的發(fā)展歷程天津的商業(yè)發(fā)展與城市的發(fā)展進程是相輔相成的，天津由寨到鎮(zhèn)、之后建衛(wèi)升州，一路發(fā)展下來，經(jīng)濟地位日益提高。到了明朝，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，天津所承擔(dān)的“南糧北運”任務(wù)日益繁重，再加上天津得天獨厚的鹽業(yè)生產(chǎn)條件，天津的河漕、海運和蘆鹽之利，吸引了越來越多商賈的注意力。這為天津商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?？v觀天津商業(yè)的發(fā)展歷史，在地理位置上，天津的商業(yè)中心是沿海河由北向南移動的。（1）天津早期的商業(yè)中心在天津老城的北門外大街一帶。天津

9、最早的集市和商業(yè)區(qū)出現(xiàn)在明朝宣德年間（公元1426 年-1435 年），到弘治年間（公元1488 年-1505 年）增設(shè)十集一市，5 個在城內(nèi)的集逐漸衰落，5 個在城東、北門外河沿的交易卻很旺盛。集市大大活躍了天津的市場，這時的天津已經(jīng)成為中國北方的商品集散地。（2）天津商業(yè)沿河發(fā)展的局面一直持續(xù)到清代。商業(yè)會所集中的估衣街、北大關(guān)等都集中在沿河西岸。因為漕運興盛、交通便利，北大關(guān)至大胡同、估衣街一帶在幾百年時間里一直享譽中國北方，成為中國最早最著名的商業(yè)街。（3）三岔河口地區(qū)的商業(yè)繁榮主要得益于媽祖文化。媽祖文化給天津提供了巨大的商機。每年相應(yīng)的時節(jié)，很多善男信女紛紛來這里燒香還愿，使得天后

10、宮周邊的宮南、宮北大街的商家生意興隆。（4）1860 年以后，天津被帝國主義瓜分，由于各國租界自天津老城以下分布在海河兩岸，租界的迅速發(fā)展吸引經(jīng)濟活動的重心顯著地沿河自北向南移動。（5）1900 年，八國聯(lián)軍破壞了天津老城的大部分市區(qū)，拆毀城墻；沿南運河的宮南、宮北大街、鍋店街、估衣街成了一片焦土。侯家后、北大關(guān)河沿地經(jīng)濟繁榮一落千丈，而移往與租界接壤的南市一帶。（6）20 世紀(jì)20 年代，法租界天增里一帶陸續(xù)建成國民飯店、浙江興業(yè)銀行、勸業(yè)場、惠中飯店等，組成商業(yè)性大型建筑群，天津市區(qū)出現(xiàn)了完全新型的繁華中心區(qū)（曾被稱為“小巴黎”），從此直到天津解放。天津現(xiàn)存的著名商業(yè)街濱江道與和平路即位于

11、該范圍內(nèi)。（7）位于海河岸邊、曾經(jīng)先后屬于美、英租界的小白樓地區(qū)，其商業(yè)的繁榮起源于1902 年，1920 年代后該商業(yè)區(qū)達到鼎盛時期。（8）天津解放后至改革開放前，主要的商業(yè)設(shè)施沒有太大的變化，一直到20 世紀(jì)80 年代后期才開始出現(xiàn)了一些新型的百貨商廈，天津的商業(yè)格局開始發(fā)生新的變化。發(fā)展至今，天津的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)由最初的單一形式發(fā)展到“百花齊放、百家爭鳴”的境界，不僅有老牌商場、老字號奠定的沉后底蘊，也有新興的一站式購物中心，品牌專賣店，現(xiàn)代化的大商場，大型超市以及電器城、建材城等專業(yè)商城烘托出濃厚的商業(yè)氣氛。3.天津的商圈3.1 經(jīng)濟背景天津解放后，尤其是改革開發(fā)以來，經(jīng)濟發(fā)展迅速，為天

12、津商業(yè)的發(fā)展提供了良好的氛圍。圖3-1 天津歷年GDP 及增長率首先，人民生活水平迅速提高，購買力也水漲船高，2003 年的人均可支配收入已經(jīng)突破了10000 元，社會消費品零售總額也同期突破了1000 億元大關(guān)。圖3-2 天津歷年居民收支水平變化圖3-3 天津歷年社會消費品零售總額水漲船高，良好的經(jīng)濟環(huán)境令天津的商業(yè)地產(chǎn)日益受到關(guān)注，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積比去年同期增長了144%，銷售額增長了176%，平均銷售價格同比增長了13% 。截至今年6 月底，天津全市所擁有的商業(yè)設(shè)施總面積達到了850 萬平方米，人均擁有商業(yè)設(shè)施0.8 平方米。全市擁有1000 平方米以上的大型賣場170 多個，

13、目前新建、在建的大中型商業(yè)設(shè)施共計46 項、211.5 萬平方米，同比增長21.2%。3.2 天津現(xiàn)有及潛力商圈分析在天津，逛街到哪里去？一提到這個問題，大家第一個想到的就是濱江道，其次才會想到吉利大廈、百貨大樓、小白樓、新世界等等。這個排序恰恰代表了幾大商圈在消費者心目中的位置及其在天津商業(yè)界的地位。最初在天津值得一提的商圈只有濱江道、和平路以及小白樓，并且硬件設(shè)施多已破敗，這種情況持續(xù)了幾十年。后來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設(shè)的快馬加鞭，天津的商業(yè)設(shè)施日益增多。首先新興的大型商場不斷涌現(xiàn)，以“一站式購物”為特色的Shopping Mall 日益增加，同時舊有的商業(yè)設(shè)施也得到了修繕，部分傳統(tǒng)百貨

14、商場還進行了大規(guī)模的改擴建。另外天津市政府還重建了一批傳統(tǒng)商業(yè)街，比如有600 年歷史的估衣街在1986 年得到修復(fù)，再現(xiàn)了昔日歷史風(fēng)貌。表3-1 目前天津擁有的主要商圈圖3-5 天津現(xiàn)有及潛力商圈分布濱江道商圈：濱江道是天津最著名的商業(yè)街，最初起源于上世紀(jì)20 年代。20 年代末隨著勸業(yè)場一帶商業(yè)的興起，中外商賈紛紛云集于這條街，許多服裝綢緞、金銀首飾、鐘表眼鏡、照像洗染以及旅館、飯店、影院、劇場、舞廳等商業(yè)、服務(wù)和娛樂店堂、場館相繼落成開業(yè)，這條街逐漸呈現(xiàn)繁華景象。本文所指的濱江道商圈包括濱江道與和平路交口至濱江道與南京路交口這段距離內(nèi)的商業(yè)設(shè)施。濱江道在一公里的長度內(nèi)聚集了三大百貨商店勸

15、業(yè)場、華聯(lián)商廈和濱江商廈，其中兩個百貨店已有近80 年的歷史了，濱江商廈也有十年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在天津的其他地方卻找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。同時，濱江道上還匯集了餐飲、娛樂、服飾、鞋帽、珠寶等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，能同時滿足不同的需求。1987 年4 月，山東路至南京路一段辟為小商品市場后，個體經(jīng)營的攤點如雨后春筍般涌現(xiàn)在濱江道西段，游人更是終日川流不息。顧客來到濱江道后，其購物欲望和休閑娛樂的欲望能得到最大限度的滿足。同時由于濱江道地處天津市中心的中心，交通四通八達，在天津的任何一個角落、甚至郊區(qū)，都可以非常便捷地抵達濱江道。但同時，由于該商圈建成時間早

16、，導(dǎo)致停車位設(shè)計不足，嚴(yán)重制約了有車一族的行動，導(dǎo)致部分顧客流向其他新興商圈。圖3-6 濱江道商圈概況和平路商圈：和平路商業(yè)街位于海河西側(cè)，南起渤海大樓，北至東南角，全長2138 米，與濱江道商業(yè)街相交叉，構(gòu)成天津最繁榮的商業(yè)區(qū)。和平路商業(yè)街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業(yè)、泰康三大商場，國民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業(yè)銀行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國聞名的勸業(yè)場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品所、天津鞋店、冠生園食品店、桂順齋糕點店、正興德茶莊、盛錫福帽店、南京理發(fā)店等許多老字號。2000 年，和平路商業(yè)街經(jīng)過大規(guī)模的改造，已

17、經(jīng)成為了一條現(xiàn)代化的商業(yè)步行街，被命名為金街。但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業(yè)氣氛長期以來都不及濱江道，在顧客首選濱江道的前提下，和平路往往因為顧客的體力原因被選擇放棄，百貨大樓更因遠在和平路的另一端而可望不可及。因此在過去的幾十年里，百貨大樓自成孤島，顧客不愿在此購物，主要是因為交通成本，信息成本和不能買到如意商品的風(fēng)險都較高。所以，長期以來和平路商業(yè)街不過是濱江道商圈的一個附屬品，并沒有形成獨立的具有競爭力的商圈。2003 年年底，坐落在百貨大樓身邊的現(xiàn)代化Shopping Mall萬達商業(yè)廣場竣工，從此改變了舊有局面。該購物廣場內(nèi)的百盛百貨、沃爾瑪超市、

18、歐培德建材超市、紅星美凱龍超市和華納電影城陸續(xù)面市。萬達廣場的誕生，為和平路帶來了新鮮的血液，聯(lián)合老字號“百貨大樓”形成了和平路上一個具有強大競爭力的新興商圈。因此，確切地說本文所指的“和平路商圈”也可以稱為“萬達商圈”，由于萬達廣場的加入，該商圈的豐富業(yè)態(tài)足以和濱江道媲美，甚至比濱江道還要豐富，必將成為濱江道的有力競爭者。圖3-7 和平路商圈概況小白樓商圈：小白樓位于和平、河西、河?xùn)|三區(qū)的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區(qū)，促進了這個商業(yè)區(qū)的發(fā)展。20 世紀(jì)20 年代后，這個商業(yè)區(qū)達到鼎盛時期，經(jīng)營的多是高檔商品或舶來品。商業(yè)區(qū)內(nèi)，各

19、類商店林立，其中著名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發(fā)館、音樂廳、北京影院等等。20 世紀(jì)90 年代末期，凱旋門百貨和濱江購物中心強化原本的商圈定位，音樂廳和起士林也已經(jīng)成了該商圈內(nèi)不可或缺的組成部分。今年，信達廣場6 萬平方米商場部分將竣工并投入使用。濱江萬麗酒店和信達廣場酒店，以及周邊眾多甲級寫字樓都有助于該商圈品質(zhì)的提升。由于城市地鐵的竣工和地處CBD 中心，該商圈將成為濱江道商圈強有力的競爭者。從總建筑面積上看，其規(guī)模仍是最小的，發(fā)展空間巨大，世貿(mào)大廈未來商場部分的啟動，也將對“小白樓”商圈起到極大的推動作用。小白樓商圈南側(cè)距離不遠就是“南樓商圈”。南樓商圈雖然規(guī)模不大，但是由于

20、擁有兩家大型超市以及一家中型商場，人氣還是比較旺的。自小白樓到南樓之間的大沽南路將被規(guī)劃為香港商業(yè)街，該路段沿線原本就排列著一家家的小商店，并且業(yè)態(tài)多樣，有著良好的商業(yè)基礎(chǔ)，同時沿線又有兩家大型商場正在興建中，今年內(nèi)即可開業(yè)。上述種種條件都將促使小白樓商圈逐漸南擴，最終必將與南樓商圈連為一體，形成一個更大范圍的主力商圈。圖3-8 小白樓商圈概況南京路商圈：南京路商圈其實也是濱江道商圈的衍生物，從根本上講，他是依托濱江道帶來的強大人流量而生存下來，逐步走向成熟的。南京路商圈是指在濱江道路口對面、南京路沿線的四大商場所形成的商圈。該商圈的起始標(biāo)志是1986 年國際商場的開業(yè)，后來又陸續(xù)有其他三大商

21、場的加入，逐漸形成比較成熟的著名商圈。南京路四大商場各具特色、相互緊鄰、互相呼應(yīng)，形成了特色鮮明的商圈。由于南京路商圈形成時間較早，硬件設(shè)施相對較為落后，尤其以經(jīng)營時間較長的伊勢丹和國際商場，此類矛盾最為突出：沒有停車場和停車場面積不夠、商場周邊不具備擴張和改建的條件已成為制約這兩大商場發(fā)展的首要因素。相對而言，津匯廣場建成時間較短硬件設(shè)施相對較為完善，整體購物環(huán)境較具優(yōu)勢；同時，津匯廣場占據(jù)營口道和南京路交口，更具地理優(yōu)勢。世紀(jì)商廈由于硬件設(shè)施的兩大缺陷：經(jīng)營面積小和沒有停車場及經(jīng)營定位的失誤，已成為南京路商圈中最先被淘汰的商場。圖3-9 南京路商圈概況東南角商圈：東南角商圈坐落于南開區(qū)古文

22、化街附近，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開區(qū)的經(jīng)濟文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內(nèi)六區(qū)且商圈內(nèi)擁有足夠停車位，方便了消費者的通達。由于經(jīng)營模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業(yè)態(tài)注入，豐富商圈內(nèi)容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場正順應(yīng)了這一需求。由于商場勢力的薄弱，東南角商圈只在一部分新安的忠實消費者心目中占有一席之地，很難具有大規(guī)模的號召力。

23、新安商場是東南角唯一的大型綜合百貨商場，開業(yè)至今已漸漸成為東南角商圈的中心；但終究顯得“勢單力薄、孤掌難鳴”；濱江金耀廣場由于距新安有一定距離，位于東南角商圈的邊緣，難以和新安形成相互依附、互相競爭的商業(yè)氛圍。而銅鑼灣廣場和海河樓商貿(mào)區(qū)的修建則可大大豐富東南角商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)，達到“同業(yè)聚集”的效應(yīng)，從而大大提高東南角商圈的商業(yè)價值，提升商圈的吸引力，有望形成與萬達商圈競爭的格局。圖3-10 東南角商圈概況3.3 天津商圈的發(fā)展趨勢預(yù)測縱觀天津商業(yè)的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，那就是：天津的商業(yè)重心一直呈現(xiàn)南移趨勢。這與天津城市的發(fā)展變化趨勢是相輔相成的。天津從最初的三岔河口的彈丸之地逐步南擴，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，天津居民的聚集區(qū)隨之?dāng)U展；天津的核心商業(yè)區(qū)也隨著人群的流動從北門外的河岸邊，逐步轉(zhuǎn)移到南市、濱江道、小白樓周圍。看目前天津的發(fā)展態(tài)勢，城市南擴是必然的發(fā)展方向，預(yù)計其商業(yè)中心將會繼續(xù)南移。下面再讓我們清理一下天津商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。n 600 年前，天津的商業(yè)中心誕生在三岔河口；n 100 年前，天津老城廢棄，原商業(yè)中心南移到南市地區(qū)，同時在現(xiàn)在的濱江道及小白樓地區(qū)誕生了新的商業(yè)中心，天津的整體商業(yè)重心明顯南移；n 改革開放以來，除上述主要商圈