商業(yè)物業(yè)管理委托合同(老葛)

1、物業(yè)管理委托合同書 第一章 總則 第一條 合同雙方 委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方） ：葵花嘉財(cái)恒潤(rùn)商業(yè)投資集團(tuán) 受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方） ：葵花商業(yè)投資控股有限公司 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就甲方開發(fā)的商 業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理委托事宜，特訂立本合同。 第二條 雙方的合作均以合作備忘錄的形式載明所委托運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)基本情況（物 業(yè)類型、座落位置、四至、占地面積、建筑面積） 、委托事宜、工作內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工 作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)描述以及其它合作事宜，合作備忘錄一經(jīng)雙方確定后即作為本合同的附件， 與本合同具有同等效力， 但如因?qū)嶋H操作和市場(chǎng)變化時(shí)需要對(duì)原合作備忘錄進(jìn)行修改或調(diào)

2、 整時(shí)，雙方均應(yīng)予認(rèn)同。 第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為委托物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，委托物業(yè)的全體業(yè) 主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第四條 按照“葵花商業(yè)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，雙方的合作包括但不局限于：市場(chǎng)調(diào)研、選址立 項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商租賃、營(yíng)銷策劃、銷售代理、客戶服務(wù)、進(jìn)場(chǎng)管理、物業(yè)服務(wù)等等。 第五條 本合同書中使用的全部標(biāo)題僅為行文方便，不應(yīng)被用作解釋本合同書下雙方的權(quán) 利和義務(wù)。 第二章 物業(yè)委托管理事項(xiàng) 第六條 結(jié)合項(xiàng)目地塊實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及分析，提供項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位 （提供項(xiàng)目概念性規(guī)劃） ，提供項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式、銷售通路、開發(fā)建議及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為 甲方開

3、發(fā)項(xiàng)目提供決策依據(jù)。 第七條 以客戶（商家）的需求特征為出發(fā)點(diǎn)，充分考慮商圈特征、產(chǎn)品定位、商戶定位、 第 1 頁 共 10 頁 價(jià)格定位要素，確定并執(zhí)行項(xiàng)目招商和銷售策略和計(jì)劃。 第八條 以追求經(jīng)營(yíng)利益最大化為目標(biāo)，設(shè)定商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理模式，規(guī)范管理過程，提高 管理效率和水平，實(shí)現(xiàn)良性經(jīng)營(yíng)。 第九條 物業(yè)建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、 樓梯間、走廊通道、門廳。 第十條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、 垃圾道、煙囪、共用照明、高壓水泵、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、智能化設(shè)備、供電供水 設(shè)備。 第十一條 市政公用設(shè)施和附屬

4、建筑、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下 管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)。 第十二條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。 第十三條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)性廣告、文化體育娛樂場(chǎng) 所。 第十四條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 第十五條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十六條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。 第十七條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主資料、用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。 第十八條 組織開展商業(yè)促銷與文化娛樂活動(dòng)。 第十九條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用 1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 2

5、、停車管理費(fèi)； 3、房屋裝修垃圾清理費(fèi)。 第二十條 業(yè)主和物業(yè)使用人商鋪?zhàn)杂貌课?、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提 出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi) 第二十一條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為根據(jù)情節(jié)輕重，采 取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止直至向法院起訴等措施。 第二十二條 代收代付有關(guān)費(fèi)用按政府有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。 第二十三條 其它委托事項(xiàng)。 第三章 委托管理期限 第二十四條 委托管理期限為年。即：自年月日8:00時(shí)起至 年月日 7： 59時(shí)止。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第二十五條 甲方權(quán)利與義務(wù) 1、向乙方提供每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)法定文件，提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙、資料，以及

6、項(xiàng) 目運(yùn)作的整體計(jì)劃和方案等； 在項(xiàng)目發(fā)售前向乙方提供公開銷售所需的預(yù)售許可證及各項(xiàng) 文件資料， 以確保項(xiàng)目策劃工作和銷售工作的順利展開； 甲方承諾提供給乙方的資料完全 真實(shí)，并承擔(dān)上述資料的合法性所產(chǎn)生的對(duì)項(xiàng)目客戶的一切責(zé)任。 2、乙方制定的項(xiàng)目營(yíng)銷、銷售、招商與營(yíng)運(yùn)方案以及所有與購(gòu)房者簽訂的協(xié)議（單據(jù)）、 商品房買賣合同、物業(yè)管理合同、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約均須交由甲方最終審核簽字 蓋章后，方可生效執(zhí)行；甲方有權(quán)更改項(xiàng)目的單位面積、銷售價(jià)格及付款方式，有權(quán)最終 決定是否與購(gòu)鋪者簽訂協(xié)議或商品房買賣合同 ，但需事先向乙方說明原由并征詢乙方 意見。 3、因項(xiàng)目營(yíng)銷或招商方案的執(zhí)行，需要在項(xiàng)目營(yíng)銷或招

7、商的各階段與廣告公司、制作公 司、裝修公司及各媒體等簽訂合約，由甲方負(fù)責(zé)簽訂并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 4、甲方有權(quán)對(duì)乙方的合作承諾及服務(wù)進(jìn)行檢查考核（可以委托第三方進(jìn)行檢查） ，定期進(jìn) 行客戶滿意度調(diào)查和回訪， 并將考核結(jié)果及客戶反饋意見以書面形式告知乙方， 針對(duì)乙方 第 3 頁 共 10 頁 不符合約定的服務(wù)提出改進(jìn)意見或要求乙方做到切實(shí)的整改。 5、若因項(xiàng)目之缺點(diǎn)或缺陷或甲方之原因?qū)е乱曳脚c第三人發(fā)生爭(zhēng)議或引起訴訟或提起仲 裁，則甲方保證積極解決上述爭(zhēng)議訴訟或仲裁，并承擔(dān)因此發(fā)生的費(fèi)用。 6、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度，甲方有權(quán)對(duì)乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況進(jìn) 行檢查監(jiān)督； 7、審定乙方提出

8、的物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算； 8、委托乙方管理的商鋪、房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問題， 按以下方式處理： 負(fù)責(zé)返修； 委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。 9、甲方應(yīng)以備忘錄的形式將原甲方所使用的辦公、生活用品及位于屋面及入口處的辦公 場(chǎng)所移交給乙方使用，乙方對(duì)上述用品及辦公場(chǎng)所的完好性負(fù)責(zé)。 10、甲方委托乙方按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，向購(gòu)鋪者收取維修基金（詳見另行制定的遼陽時(shí)尚天 地購(gòu)物廣場(chǎng)共用部位、設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法） ；該筆款項(xiàng)無條件接受甲方的監(jiān)督。 11、甲方委托乙方對(duì)進(jìn)入甲方投資項(xiàng)目的停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行收費(fèi)管理， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有 關(guān)部門制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，所收

9、取的費(fèi)用歸乙方所有。 12、甲方提供投資項(xiàng)目的露天廣場(chǎng)、 中庭和其它可供使用的房屋及必備的有關(guān)設(shè)備供乙方 經(jīng)營(yíng)使用，做為乙方向各類商家開展有償服務(wù)項(xiàng)目之一，其收入歸乙方所有，相關(guān)費(fèi)用由 乙方承擔(dān)。 13、 甲方在投資開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)無償提供平方米的物業(yè)用房供乙方人員辦公與休息場(chǎng) 所，乙方只能安排保安人員、工程維修維護(hù)人員的休息用房，其他人員（值班人員除外） 不得在此物業(yè)用房?jī)?nèi)起居或開辦食堂 ; 14、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)將物業(yè)管理所需的全部圖紙、檔案、資料，于合同生效之日向乙方移交， 10 日內(nèi)移交完畢 第二十六條 乙方權(quán)利與義務(wù) 1、乙方具體工作內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、營(yíng)銷管理、所有廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)、銷售代理

10、、 招商運(yùn)營(yíng)、與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同 等售前服務(wù)工作 （凡項(xiàng)目在購(gòu)房者未簽訂 商 品房買賣合同之前及甲方收到首付款前的工作均為售前服務(wù)） ；乙方銷售人員應(yīng)詳細(xì)記 錄廣告效果及銷售情況，定期向甲方提交銷售進(jìn)度報(bào)告及客戶資料、客戶問題等，以便雙 方根據(jù)銷售實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整銷售策略。 2、乙方保證在銷售代理或招商推廣時(shí)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法令、法規(guī)和規(guī)定（包括知識(shí) 產(chǎn)權(quán)在內(nèi)），并承擔(dān)乙方所有人員的工資、福利、保險(xiǎn)、工傷、傭金、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、 相應(yīng)的辦公費(fèi)等費(fèi)用。 3、乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，以雙方商定的工作目標(biāo)為導(dǎo)向，制訂銷售、招商、運(yùn)營(yíng)、 推廣方案，合理安排銷售與招商工作，保證商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的

11、穩(wěn)定性，并按時(shí)派譴高層人員 參加相關(guān)的聯(lián)席會(huì)議，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度為甲方提供意見和建議。 4、提供專業(yè)策劃意見和廣告設(shè)計(jì)方案，協(xié)助甲方監(jiān)督有關(guān)銷售材料（工具）的設(shè)計(jì)與制 作工作，并負(fù)責(zé)有效使用和實(shí)施。 5、乙方必須嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)甲方批準(zhǔn)的項(xiàng)目銷控方案和銷售價(jià)格，不得以任何形式、任何名 義改變銷控方案， 或向購(gòu)鋪者收取任何費(fèi)用； 非甲方的授權(quán)不得擅自給客戶任何形式的折 扣，否則，乙方給客戶的任何形式的折扣金額從甲方應(yīng)付給乙方的費(fèi)用中扣除。 6、乙方不得向客戶（商家）作出未經(jīng)甲方書面同意的承諾，如因乙方（含乙方人員）的 原因而引起的法律訴訟或索賠要求，乙方須負(fù)全責(zé)。如對(duì)甲方的信譽(yù)、形象等造成負(fù)面影 響，

12、甲方有權(quán)要求索賠。 7、乙方發(fā)生任何變動(dòng) （ 包括推廣方案、銷售計(jì)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等改變或出現(xiàn)任何足以影響正 常銷售的情況 ） ，必須提前五天書面通知甲方，否則乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第 5 頁 共 10 頁 8、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂商業(yè)物業(yè)管理制度；并有權(quán)按本合同的約定， 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理； 9、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大 中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施； 10、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告 知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； 11、對(duì)物業(yè)的公

13、用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套 項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施； 12、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全 部檔案資料； 13、本合同終止后，乙方應(yīng)按國(guó)家商業(yè)物業(yè)管理移交辦法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)產(chǎn)移交； 第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 第二十七條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。 1、房屋外觀：外觀完好、整潔； 2、設(shè)備運(yùn)行：配電及供水設(shè)備、電梯、智能化系統(tǒng)等運(yùn)行安全正常，保持良好狀態(tài)； 3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：完好率達(dá) 98%，零修及時(shí)率 98%，合格率 100%； 4、公共環(huán)境：垃圾日產(chǎn)日清、整潔舒適；

14、 5、綠化：種一片，活一片，完好率 98%； 6、交通秩序：無違章行駛、停放及物業(yè)管理責(zé)任而造成的車輛損壞或丟失； 7、保安：封閉管理 24 小時(shí)值班，無因物業(yè)管理責(zé)任而引發(fā)的重大治安案件； 8、急修：及時(shí)率 98%，合格率 100%；小 修：及時(shí)率 98%，合格率 100%； 9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到： 95%以上。 第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 第 6 頁 共 10 頁 第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)： 1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（無論甲方支付或業(yè)主支付）自年 月日起開始由乙 方收取。 2、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：每日每平方米元； 3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，按政府物價(jià)部門審核后的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

15、收??； 4、 未售出的空置商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：每日每平方米元； 5、鑒于甲方在商鋪銷售推廣時(shí)，減免了部分商鋪的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，該部分費(fèi)用由甲方 承擔(dān)，總額為元人民幣，甲方應(yīng)在本合同書簽訂之日三日內(nèi)支付乙方物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)（不含公共水電分?jǐn)傎M(fèi)）。乙方在年月日至年月日 期間不再向這些商鋪業(yè)主（或使用人）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 6、 業(yè)主和物業(yè)使用人未按規(guī)定時(shí)間交費(fèi)，從逾期之日起每天按應(yīng)交費(fèi)額5%o的標(biāo)準(zhǔn)加收 滯納金。 7、露天車位：汽車： 5 元/ 次，包月 400元/輛； 8、車庫(kù)：汽車： 5元/二小時(shí)/輛，包月 300元/輛； 9、自行車臨時(shí) 0.20 元/輛，過夜 2.00 元/

16、輛，包月 50元/輛； 10、電動(dòng)自行車 0.30元/輛，過夜 5.00元/輛，包月 100.00元/輛； 11、摩托車臨時(shí) 0.50 元/輛，過夜 10.00 元/輛，包月 200元/輛； 本條第 7 款至 11款有關(guān)車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如與政府有關(guān)部門批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，則以政 府有關(guān)部門批復(fù)為準(zhǔn)。 第二十九條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的商鋪?zhàn)杂貌课弧⒆杂迷O(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng) 護(hù)及其它特約服務(wù)， 由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須與委托人協(xié)商同意后執(zhí) 行； 第三十條 其它： 1、對(duì)政府規(guī)定的電梯運(yùn)行、消控系統(tǒng)等特種設(shè)備的維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)； 2、公用水電費(fèi)（含電梯用電費(fèi)）分?jǐn)偘凑嘘P(guān)

17、部門規(guī)定，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人 收取。 第三十一條 房屋的共用部位、共同設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用： 1、物業(yè)共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（ 100 元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)承擔(dān)；大中修 費(fèi)用（ 100 元以上），由維修基金承擔(dān)；更新費(fèi)用，由維修基金承擔(dān)； 2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（ 100 元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)承擔(dān)； 大中修費(fèi)用（ 100 元以上），由維修基金承擔(dān)；更新費(fèi)用，由維修基金承擔(dān)； 3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（ 100 元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管 理服務(wù)費(fèi)承擔(dān)；大中修費(fèi)用（ 100 元以上），由維修基金承擔(dān)；更新費(fèi)用，由

18、維修基金承 擔(dān)； 4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 （100 元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)承擔(dān)； 改造、更新費(fèi)用（100 元以上），由維修基金承擔(dān)； 5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（ 100 元以內(nèi)），由物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)承擔(dān)； 大中修費(fèi)用（ 100 元以上），由維修基金承擔(dān)；更新費(fèi)用，由維修基金承擔(dān)。 第七章 違約責(zé)任 第三十二條 由于甲方工程原因，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定 期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止本合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙 方經(jīng)濟(jì)賠償。 第三十三條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙 方期限整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予