通宇大廈可行性研究報告

1、通宇大廈可行性研究報告目錄第一章項目開發(fā)背景 2第二章項目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計建議 2第五章營銷方案2第六章開發(fā)進度2第七章財務(wù)分析及評價 2第八章結(jié)論和建議 2第一章項目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地 產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了 6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個人為 1445億元，比上年增長 22.4%，個人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方

2、米，與國外發(fā)達國家人均居住面積20 30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了 870美元，住宅開發(fā)占 房地產(chǎn)開發(fā) 總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著 GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，比去年增長8.5% ;另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達7.38萬億元，比去年增長 14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在

3、增強。從消費意向看，有 25%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻了 1.9-2.5個百分點。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關(guān)專家預(yù)測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有 房

4、地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為1867.02億元，比年初增加 87.70億元，增長4.93 %。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少 6.86億元；儲蓄存款余額為877.88億元，比年初增加 75.79億元。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資 180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟適用房建設(shè)的組織和管理， 將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)

5、放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米， 專家預(yù)言，至少需要 5年的消化時間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）

6、共計 2000余家，旅游旺季入住率為 85%,淡季為40% 左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預(yù)測黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到2020年人均住房面積達到20-25血2。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬怦-12500萬m2,平均每年有 450萬m2 -650萬m2的住房需求，市場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：O市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商

7、利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。O各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。O宏觀調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。O住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。O概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。O房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。O開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或 被淘汰出局。O房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。O差異化競爭、個

8、性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。O消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨。O多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標比較指標1990年2001年2002年人均居住面積 6.1m210.37m210.9m2房地產(chǎn)投資1.86億元66.9億元180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級共200家市注冊企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)性質(zhì)國營占絕對主導(dǎo)地位28.8%為國營70%以上為民營商

9、品房開發(fā)面積10萬m2銷售面積205.8萬m2銷售面積500萬m2個人購房所占比例不足10%93%95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章項目規(guī)劃概況2.1 基本情況項目名稱：西寶花園 -通宇大廈 建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段 土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4 m2（ 9.56畝）總建筑面積：36264m （方案 1） 39864 m （方案 2）住宅面積：7200 m（方案 1） 10800 （方案 2）綜合樓面積：21776m

10、（不含地下室）層咼：22層寫字間面積：12096m層高：3-14層共12層酒店套房面積：8064 m層高：15-22層共8層附樓面積：960 m層高：4層寫字間酒店配套功能面積： 2175 m公建面積：1608 m （綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室）地下停車場面積：4320 m （地下停車場的設(shè)計依據(jù)在第四章詳述） 總戶數(shù)： 406（方案 1） 430（方案 2）容積率： 5.97（方案 1） 6.53（方案 2）綠地率： 30%2.2 規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案 1序號工程名稱建筑面積（m）層數(shù)備注1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 720012

11、不含地下部分3 地下停車場 43201 地下一層4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 36264方案 2序號工程名稱建筑面積（怦）層數(shù)備注1 綜合樓 2177622 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 1080018 不含地下部分3 地下停車場 43201 地下一層4 綜合樓附樓 9604 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 39864第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1 項目地塊價值分析3.1.1 概況本項目地塊屬于

12、城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 作為寫字間、酒 店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路 城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱 化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。3.1.2 商務(wù)用房價值與競爭狀況5 年時間消化，競爭壓力巨大；從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要 從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域 內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好， 如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化， 必然具有競爭優(yōu)勢； 從宏觀環(huán)境 看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對

13、本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚 不會形成壓力。周邊寫字樓調(diào)查表項目名稱地址層數(shù)總面積（怦）售價（元 /怦）租價（元/怦）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西 9500055005050% 地下車位租金 300 元/月 精英大廈振興路中段 830005590%泛美大廈南稍門什字 294000050003595% 租價不含各種服務(wù)費偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街 213650055005590% 車位租金 100 元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在5000-5500元5,租價（均價）為50-55元/怦X月。西安市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱標準間折扣價（元/tfX天）套房數(shù)地址

14、隴海大酒店 220308 解放路建苑大廈 260177 五味什字鐘鼓樓大酒店 268130 社會路延煉大廈 268192 南二環(huán)東方大酒店 298286 小寨西路城市酒店 208138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198258 含光北路 民航大廈230勞動南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在 40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù) 少了，經(jīng)營成

15、本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大， 因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在 250-280之間，基準價格為 200元/怦X天。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為 50%。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗； 隴海大酒店除了良好的地理位置外， 更重要的是經(jīng) 營管理水平較好，以會議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限,不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座

16、率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理。3.1.3 住宅價值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少， 可比性不強， 以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主， 兩 者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元加以上，名為住宅，實為商??；低端普通住宅為2500-2600元/血2）。這也是本項目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機會。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字

17、樓需求較旺，住 宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。第四章產(chǎn)品設(shè)計建議4.1 綜合樓4.1.1 寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈， 建議采用新技術(shù)、 新材料， 打造在西安市適 度超前的智能化、 生態(tài)化寫字樓。 智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用， 生態(tài)化概 念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑 材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料， 降低有害物質(zhì)排放， 杜絕寫字樓綜合癥； 具備較高 的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層： 3-18

18、層面積：12096 m2戶數(shù)：12096+（ 100X 20%+150X 30%+220X 40%+300X 10%=66戶型配比：面積（m）比例（按戶數(shù) %）備注100-11020%1 、各戶型內(nèi)部按功能分割； 2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%4.1.2 酒店：按三星級標準設(shè)計樓層： 15-22 層，共 8 層客房總面積：8064 m2戶數(shù)： 270戶型：戶型（m）功能套數(shù)樓層備注22-262 單人床標準間 241 套 15-21 層 1、均為使用面積； 2、公攤比按 75%計算。 3、24-25 層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。4、

19、雙人床標準間設(shè)在 15 層不透光部分。20-221 雙人床標準間 12 套 15 層40-50 豪華標準間 17 套 22 層小計 270 套 15-22 層4.1.3 配套功能：功能面積（m）樓層計算依據(jù)備注會議室大（ 1 個） 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 1.5 m / 人可同時容納 200 人中（ 2 個） 200 附樓 4 層 2 m /人 100 人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部可同時容納 200 人以上廚房 160 附樓 4 層 大堂 4001商務(wù)中心 501酒吧（咖啡廳、茶秀） 2002歌舞廳 2002美容美發(fā) 1001桑那按摩 2001健

20、身房 1501洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體 1-2 層，裙樓 2-3 層，不含洗衣房4.2 住宅4.2.1 方案 1總面積：7200 m2層高： 12 層戶數(shù)： 48戶型： 2 梯 4 戶兩種戶型： 120-140 m 160-180 m或4種戶型：120-140 m兩種160-180 m兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160 m的戶型是最不好銷的。4.2.2 方案 2總面積： 10800 m 層高： 18 層戶數(shù)： 72戶型： 1 梯 4 戶兩種戶型：120-140 m2 160-180 m2或4種戶型：120-140 m兩種160-180 m兩種頂層 4 套

21、復(fù)式4.2.3 分析建議12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12 層的單位建安成本約為 1300 元， 1 8層的為 1500 元左右。1 梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按 1 2層，前者需一個消防通道， 1 部電梯，后者需 2個消防通道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18層差別不大。因此建議：若建 1 2層，應(yīng)為 1 梯4戶；若建 1 8層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。4.2.4 戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大

22、戶型可做 4 室 2 廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 2-3 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包 括地下室）控制在 7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90% 以內(nèi)）4.3 停車場需求：住宅戶均 0.5個停車位，需36個（按方案2）;寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均 0.5 個， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192 個停車位。地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案方案方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320怦停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位123個35 m2 /個造價693萬元1600元/

23、m出租效益44萬元/年租價300元/個X月回收期15.8年693- 44出售效益 738 萬元 6 萬元 /個利潤45萬元738-693方案的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積7630 m停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191 個 40 m /個造價 1378 萬元 1800 元/ m （土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益68.8萬元/年租價300元/個X月回收期 20 年出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個利潤 -232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。O注：停車位售價的核算：目前的市場價為 10 萬元 /個，但銷售情況不

24、好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10% ，這里按 8% 計算，300 （元/個X月）X 12 （個月）十8%=4萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300 （元/個X月）X 12（個月）* 5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6 萬元 /個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約 15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。共計 168 個停車位。供需差額為 24 個。停車場的使用管理： 綜合樓門前 15 個和樓后（裙樓下） 30 個車

25、位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶 和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。2004-8-1216:18:00 鮮花(1)雞蛋(0)327等級：地產(chǎn)新秀 文章： 25 積分： 158 門派：鐵血王朝 注冊： 2004-8-9 第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章營銷方案5.2. 項目經(jīng)營方案5.2.1 方案 A寫字樓中留出4000怦自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包57或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車

26、場除酒店留用 個，機動車位留出 11 個外，其余 100 個出租。5.2.2 方案 B寫字樓中留出4000怦自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 個，機動車位留出 11 個外，其余出售。5.3 價格定位： 項目銷售均價（元/怦）出租均價（元/tfX月）可租售面積（怦）備注57寫字間 52005012096酒店客房 200/ 天 7056配套功能 1001616 不計會議室停車場 6 萬元 /個 300/ 個 100 個住宅內(nèi)部銷售 2730 （方案 1） 6000 只計土地成本和建安成本23

27、30 （方案 2）住宅公開銷售 33001200 （方案 1 ）4800 （方案 2）第六章開發(fā)進度本項目在資金充足的情況下， 宜采用同步開發(fā)策略， 即綜合樓與住宅樓同步進行 （同步完工）開發(fā)周期估算為 2 年。此開發(fā)進度作為本方案經(jīng)濟核算的依據(jù)之一附表 1 開發(fā)進度模擬表第七章財務(wù)分析及評價7.1 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、 前期工程費用、 建設(shè)配套費、 建筑安裝工程費用、 室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。A、土地費用本項目占地 9.56 畝，每畝 450 萬元，土地總價值為 4302 萬元。B、前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、前期

28、工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。C、建設(shè)配套費用包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、 抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、 “結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。 按建安成本的 10% 取費。D、建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元加（方案1）, 1500元/怦（方案2）,綜合樓按1600元/怦，寫字樓裝修按 600元/怦，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/怦計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1 ） , 91

29、68萬元（方案 2）。E、室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50 元/怦計算，本項目的室外工程費為320萬元。F、工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的 1%計算，共計為 85 萬元。G、建設(shè)單位管理費按前六項費用之和的 2% 計提。H、預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6% 計提。I、建設(shè)期利息按本項目建設(shè)期二年，貸款額 1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5% 計算，利息總 額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。K、項目總投資估算綜合以上 1 至 10 項費用，本項目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）

30、， 16342（方案 2）。項目總投資估算表（方案 1）費用名稱費用（萬元）1土地費用43022. 前期費用1693. 建設(shè)配套費847 4建安工程費（含裝修費）84725. 室外工程費3206. 工程監(jiān)理費857. 管理費2848. 預(yù)備費5089. 建設(shè)期財務(wù)費用50010. 總計 15487項目總投資估算表（方案 2）費用名稱費用數(shù)量（萬元）1. 土地費用43022. 前期費用1933. 建設(shè)配套費9174. 建安工程費（含裝修費）91685. 室外工程費3206. 工程監(jiān)理費927. 管理費3008. 預(yù)備費5509. 建設(shè)期財務(wù)費用 50010. 總計 163427.2 財務(wù)評價7.

31、2.1 方案 A+1即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車 場出租 100 個。7.2.1.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元加，公開銷售 3300元加寫字間出租486/年90%出租率；50元加酒店客房營業(yè)收入 972/年按50%的住房率，平均按 2床標準間200元/怦X天配套功能營業(yè)收入 335/年200元/怦X月，不含會議室停車場出租36/年300元/怦X月X個合計 1829/年未計住宅樓銷售收入 1794 萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)

32、及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100% 出租率 合計 1129/ 年未計住宅樓銷售利潤 1794 萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目 200320042005現(xiàn)金流入量合計 7794463-5409自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入入資金 5000現(xiàn)金流出量合計 77867701707土地費用 30001302前期費用 169建設(shè)配套費 847

33、建安工程費 30005472室外工程費 100220工程監(jiān)理費 4045管理費 130154利息 250250250歸還借款本金其他費用 250258457現(xiàn)金凈流量 6-7238-6116D、投資回收期估算：項目總投資的回收期為(15487-1794 ) + (1193-250 ) =14.5年。(假定貸款本金14.5年 后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按 50 年經(jīng)營周期（不變價）計算， 1192 X 60-12.5 ） +1794 - 15487=300%每年為 300% 50=6%7.2.1.2 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點是（15487-8472 ）- 36264

34、+1300 - 3300=98%即出售掉 98% 的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地 成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點200 X 50%X 50% 200=25%即住房率達到 25% 能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/m2X月計算，保平點是 5 50=10%即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。7.2.1.3 敏感性分析由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小， 因此敏感性影響可以忽略不計。 對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率 （%）基數(shù) 011926.0出租率 +1

35、0%13766.9 +5%12846.4-5%11025.6 -10%10105.17.2.2 方案 A+2即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車 場出租 100 個。7.2.2.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2730元加，公開銷售 3300元加寫字間出租486/年50元加酒店客房營業(yè)收入 972/年按50%的住房率，平均按 2床標準間200元/怦X天配套功能營業(yè)收入 335/年200元/怦X月，不含會議室停車場出租36/年300元/怦X月X個合計 1829/ 年未計住宅樓銷售收入

36、 3222 萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 2982 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 185/年按 50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100% 出租率 合計 1193 年未計住宅樓銷售利潤 3222 萬元C、投資回收期估算:13.02項目總投資的回收期為（15487-3222 ） + （1193-250 ） =13.02年。（假定貸款本金 年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按 50 年經(jīng)營周期（

37、不變價）計算， 1193 X 50-11.59 ） +3222 + 15487=310% 每年為 310%+ 50=6.2%7.2.2.2 盈虧平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3 方案 B+1即住宅 12 層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外） ，酒店（及配套功能）自營，停車 場出售 100 個車位。7.2.3.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元加，公開銷售 3300元加寫字間出售42105200 元加酒店客房營業(yè)收入 972/年按50%的住房率，平均按 2床標準間200元/怦X天配套功能營業(yè)收入 3

38、35/年200元/怦X月，不含會議室停車場出售 6006 萬元/個合計 1307/ 年未計銷售收入 6604 萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50% 的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年按 50% 的利潤率計算，不含會議室停車場出租 1000 一次性收入合計 654/ 年未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目 200320042005現(xiàn)金流入量合計 90004818-1576自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 300

39、036041307借入資金 5000現(xiàn)金流出量合計 77867701903土地費用 30001302前期費用 169建設(shè)配套費 847建安工程費 30005472室外工程費 100220工程監(jiān)理費 4045管理費 130154利息 250250250歸還借款本金其他費用 250258653現(xiàn)金凈流量 1214-2883-2479D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資 15487現(xiàn)金流入：第一年 3000300012487第二年 360436048883第三年 6546545229654654第十五年 654654381第十六年 654651回收期=15+ （ 381 - 6

40、54） =15.6 年項目總投資的回收期為 15.6 年。E、投資回報率按 50 年經(jīng)營周期（不變價），654 X 50-10 ） +6604 - 15487=212%每年為 212% 50=4.2%7.2.3.2 盈虧平衡分析（略）7.2.3.3 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略）7.2.4 方案 B+2即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車 場出售 100 個車位。7.2.4.1 財務(wù)盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元加，公開銷售

41、 3300元加寫字間出售42105200 元加酒店客房營業(yè)收入 972/年按50%的住房率，平均按 2床標準間200元/怦X天配套功能營業(yè)收入 335/年200元/怦X月，不含會議室停車場出售 6006 萬元 /個合計 1307/ 年未計銷售收入 8032 萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年按 50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年按 50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 1000 一次性收入合計 654/年未計住宅樓銷售利潤 8032 萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元 時間項目 200320042005 現(xiàn)金流入量合計 90006246-844自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 300050321307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 77868397