某某旅游度假區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃及投資分析書

1、紅蓮湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃及投資分析書第一章一、二、三、四、五、紅蓮湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目概況紅蓮湖度假區(qū)地理位置度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境紅蓮湖度假區(qū)用地情況關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司湖北省及鄂州市對(duì)紅蓮湖度假區(qū)項(xiàng)目的政策支持第二章市場(chǎng)分析一、二、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目的可行性分析第三章風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、二、第四章一、二、三、四、第五章一、二、主要風(fēng)險(xiǎn)因素主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃公司的發(fā)展規(guī)劃紅蓮湖開發(fā)的基本思路開發(fā)步驟遠(yuǎn)景目標(biāo)投資估算與資金籌措投資需求估算前期項(xiàng)目的投資需求與資金來源第六章投資收益分析一、二、項(xiàng)目收益估算投資收益分析第一章 紅蓮湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目概況一、紅蓮湖度假區(qū)地理位置紅蓮湖旅游

2、區(qū)位于湖北華中重鎮(zhèn)武漢市的東邊，鄂州市容光煥發(fā)區(qū)廟嶺鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，緊阾武漢黃石高速公路。武黃高速公路又是我國(guó)交通干線中最重要公路干線之一，為滬蓉高速公路的組成部份，從此路上行可到三峽重鎮(zhèn)宜昌，下行可連接長(zhǎng)江沿線的九江、南昌、合肥、南京、上海，為紅蓮湖旅游度假區(qū)提供了極其便利的交通條件和潛在的客源。從行車時(shí)間和路程看，以不超過一小時(shí)為界定條件，可直達(dá)以下知名旅游景點(diǎn)：武漢東湖風(fēng)景區(qū)、黃鶴樓、歸元寺等武漢市蓍名景點(diǎn)，西山風(fēng)景區(qū)，鄂州博物館等黃石市著名景點(diǎn)。以半天（ 12 小時(shí)）為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)、宜昌葛洲壩、三峽大壩、長(zhǎng)江三峽等著名旅游區(qū)，交通條件十分發(fā)達(dá)和暢通。紅蓮湖與武漢東

3、郊接壤，緊靠中國(guó)光谷武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。整個(gè)規(guī)劃面積為 24 平方公里，其中水面（紅蓮湖）約占 5.5 平方公里。度假區(qū)西距武漢市中心不到 20 公里，東距鄂州市僅 23 公里，北距湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 13 公里，東南距黃石市 40 公里左右。以紅蓮湖為中心，東至呈列扇子湖農(nóng)場(chǎng)鄉(xiāng)級(jí)公路，西至廟嶺大葉鄉(xiāng)級(jí)公路，南至扇子湖大堤，北至武漢黃石高速公路。紅蓮湖旅游度假區(qū)與黃石市、鄂州市、黃岡市等工商業(yè)發(fā)達(dá)的城市也不遠(yuǎn)，這些城市都是工業(yè)、商業(yè)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，在華中地區(qū)有著舉足輕重作用。特別是武漢市為我國(guó)特大城市之一，起著東、西連接的作用，而且又是我國(guó)有名的旅游城市和中轉(zhuǎn)地，幾個(gè)城市人口相加有

4、 1500 萬以上，有著前景十分看好旅游人口潛在優(yōu)勢(shì)和物流優(yōu)勢(shì)，再加上度假區(qū)東北兩側(cè)相阾的兩大開發(fā)區(qū)武漢市的中國(guó)光谷和省級(jí)的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，作為雙休日度假、短途度假的理想去處，紅蓮湖旅游度假區(qū)有著絕好好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。二、度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境紅蓮湖旅游度假區(qū)屬農(nóng)村氣候 ，年平均氣溫 180C，年平均降水量為 1500 毫米，無霜期為 273 天，無任何大氣污染和噪音，為典型的農(nóng)業(yè)種值區(qū)，具有濃厚的江南田園風(fēng)光。紅蓮湖水直通湖北省大型湖泊梁子湖，并通過梁子湖與長(zhǎng)江來調(diào)控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測(cè)可以飲用。度假

5、區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用 I 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。其大氣質(zhì)量也符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)大氣標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了I 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。因紅蓮湖地域無工業(yè)污染，空氣清新，湖水清澈，因此生態(tài)環(huán)境良好。紅蓮湖曲折有致，情人島延伸湖中，陽光、微風(fēng)、綠樹、花草，流水潺潺，微波蕩漾，廣闊的天空，碧綠的湖水，一望無邊的綠色，真正體會(huì)到了毛主席說的一句話 ：極目楚天舒。在眾多的湖汊里，遍生紅蓮、 菱角等水中植物，而且湖面鷗鳧翔泳，水里魚蝦流動(dòng)，岸邊鳥燕齊鳴，草中野兔飛奔，天然趣成。寬闊的湖面可開辟水上運(yùn)動(dòng)，比賽基地和各種水上旅游娛樂設(shè)施，使人們置身水中親近綠色，回歸自然。另外，紅蓮湖東南約 3 公里處，便有

6、梧桐湖，灣汊眾多，小島群布，為紅蓮湖旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供了有利條件。三、紅蓮湖度假區(qū)用地情況紅蓮湖旅游度假區(qū)地形主要屬長(zhǎng)江三級(jí)階地，地勢(shì)為北高南低的平原比較平坦，小有起伏，均為農(nóng)業(yè)耕種地，其建設(shè)可根據(jù)現(xiàn)有地形，稍作修整即可，不用花費(fèi)很大成本來平整地。根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定 24 平方公里，（其中水面約 5.5 平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。四、關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司為使紅蓮湖的開發(fā)避免低檔次、小規(guī)模、各自為陣小農(nóng)經(jīng)營(yíng)的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下

7、，經(jīng)中國(guó)寶安集團(tuán)與原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司商議并達(dá)成增資擴(kuò)股協(xié)議，成立了以寶安集團(tuán)為主的新的紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司，新公司以2002 年 5 月 28 日咸寧信達(dá)會(huì)計(jì)事務(wù)有限責(zé)任公司出具的審計(jì)報(bào)告為依據(jù)，原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)為 1089 萬元，在新公司中占股比例為 35，保安集團(tuán)以投資現(xiàn)金 2022 萬元入股，占股 65。新公司除引進(jìn)行了在房地產(chǎn)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃建設(shè)上有豐富經(jīng)驗(yàn)和品牌效應(yīng)的保安集團(tuán)外，公司在法人治理結(jié)構(gòu)上也按照現(xiàn)代企業(yè)制度設(shè)計(jì)，依照保安集團(tuán)的公司建制模式，建立了一整套的科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制：1、建立了較為完善的內(nèi)部管理機(jī)制，規(guī)范公

8、司運(yùn)作：公司的組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按公司法要求設(shè)立，同時(shí)結(jié)合公司所屬行業(yè)的特點(diǎn)和公司具體情況制訂了較為完善的管理制度，健全了合理的組織結(jié)構(gòu)和強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)管理班子。2、以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，制定設(shè)計(jì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理制度：在公司的具體運(yùn)作中，實(shí)行以效益為中心、以效率為標(biāo)準(zhǔn)的原則，推行“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，分級(jí)管理”運(yùn)作模式，公司總部自身及各下屬企業(yè)都簽訂了年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書、 總體經(jīng)營(yíng)方案等，建立了相應(yīng)的考核、激勵(lì)機(jī)制。3、以保證工程質(zhì)量為原則，在財(cái)務(wù)和工程上建立了科學(xué)的管理制度：為改進(jìn)管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書，財(cái)務(wù)管理辦法、 投資管理辦法和合同管理辦法等核心的管理制度， 通過定期

9、經(jīng)營(yíng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)審等手段，保證公司整體運(yùn)行質(zhì)量。五、湖北省及鄂州市對(duì)紅蓮湖度假區(qū)項(xiàng)目的政策支持2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（ 22）號(hào)決定：湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對(duì)度假區(qū) 24 平方公里規(guī)劃面積具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的權(quán)限。會(huì)議還決定湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃 、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開發(fā)”之路的良性循環(huán)。（22）號(hào)文同時(shí)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方向以水上娛樂項(xiàng)目為主，度假區(qū)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上享

10、受省級(jí)旅游度假區(qū)與省級(jí)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。第二章市場(chǎng)分析一、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀紅蓮湖作為武漢市郊的一個(gè)度假區(qū)，其市場(chǎng)前景與國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。隨著國(guó)內(nèi)居民收入水平的逐漸提高、假日時(shí)間的延長(zhǎng)和消費(fèi)觀念的改變，使居民有更有利的條件出游，國(guó)內(nèi)旅游呈火爆之勢(shì)。近年來國(guó)內(nèi)及武漢地區(qū)旅游市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1、 國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)情況我國(guó)旅游業(yè)近年來發(fā)展迅速，目前已成為世界上旅游業(yè)規(guī)模最大的國(guó)家之一 , 境外和境內(nèi)旅游市場(chǎng)同步增長(zhǎng) 。2000 年國(guó)內(nèi)旅游 7.3 億人次，收入 2967 億元人民幣，之后此兩項(xiàng)每年都分別保持在 3和 10以上的增長(zhǎng)，旅游業(yè)已被列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn) , 我

11、國(guó)旅游業(yè)正處于全面發(fā)展的重大機(jī)遇。2、武漢旅游市場(chǎng)情況武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個(gè)有巨大容量的旅游接待市場(chǎng)，也是一個(gè)有巨大潛力的旅游資源市場(chǎng)。武漢近年旅游業(yè)發(fā)展迅速 ,，2001 年止，共有旅游涉外飯店 64 家，星級(jí)飯店 50 多家，旅行社 142 家（其中國(guó)際旅行社 16 家，國(guó)內(nèi)旅行社 126 家）。2001 年武漢市接待國(guó)內(nèi)旅游者 2200 萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入150 億元，年增長(zhǎng)率分別為12%和 20%，國(guó)內(nèi)旅游收入占旅游總收入的90%以上。2001 年，旅行社組織本市居民出游人數(shù)約為26 萬人次， 800 萬人天，平均出游天數(shù)為3.36 天，年平均增長(zhǎng)率分別達(dá)到40%和 6

12、0%以上。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當(dāng)龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的 12 計(jì)，其人數(shù)則為 400 萬人天，兩者合計(jì)，一至二日旅游的年出游量約為1200 萬人天。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外地過夜旅游者在漢人均天花費(fèi) 556 元；本地一日游旅游者人均花費(fèi) 240 元。按本地市民出游平均每人天消費(fèi) 240 元計(jì)，則武漢本市居民近郊旅游的年消費(fèi)市場(chǎng)近 30 億元，而且這個(gè)市場(chǎng)的年增長(zhǎng)率在 30%以上。武漢由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，對(duì)周邊客源市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力，吸引眾多旅游者到漢旅游，形成了一個(gè)以武漢為中心的旅游市場(chǎng)集散地，出游方向多為自然風(fēng)光較為優(yōu)美的景區(qū)，長(zhǎng)線旅游和短線旅游都有增長(zhǎng)，家庭出游比例明顯提高，出

13、游主題更明確。旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)市場(chǎng)，有廣闊的發(fā)展前景。二、紅蓮湖度假區(qū)項(xiàng)目的可行性分析1、 城市周邊地區(qū)生活用地的資源有限性。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的置業(yè)信心也越來越強(qiáng)。但隨著大城市土地的價(jià)格及環(huán)境條件所限，以及人們對(duì)生活，居住環(huán)境要求的不斷提高，找到一塊備種條件俱優(yōu)的區(qū)域并不容易，而紅蓮湖旅游度假區(qū)則正有此優(yōu)勢(shì)。首先，這里民風(fēng)淳樸，社會(huì)安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。其次，隨著城市日趨擁擠和擴(kuò)大，人們向往回歸一種田園風(fēng)光式的生活及享受，而紅蓮湖地區(qū)屬城郊結(jié)合部，就象武漢市的遠(yuǎn)郊后花園加上開發(fā)成本的優(yōu)勢(shì)，環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，可以造出

14、更符合人們的要求和條件的居住區(qū)，有很大的吸引力。第三，湖北省已規(guī)劃武漢市為中心加快，發(fā)展和帶動(dòng)建設(shè)華中的城市群，而紅蓮湖旅游席假正好在這一范圍內(nèi)最靠近武漢的區(qū)域，完全有條件按照省市有關(guān)中長(zhǎng)期規(guī)劃和社會(huì)的發(fā)展，建成依托武漢的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而帶動(dòng)廟嶺鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。2、 與城市發(fā)展總體規(guī)劃相結(jié)合。紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府肯定會(huì)在此地做文章，以便依靠從武漢市這個(gè)特大城市中分享一部分利益?？梢詫?duì)比的是，武漢市江夏區(qū)（原武昌縣）就是靠近東湖開發(fā)區(qū)劃出了一塊廟山地域，依靠湯遜湖的風(fēng)光及各種優(yōu)惠政策，成立了廟山開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已吸引了武漢市幾大工業(yè)園及各類房地產(chǎn)商落戶此地，幾年里

15、就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必須會(huì)按此模式，在紅蓮湖地區(qū)用自然風(fēng)光和優(yōu)惠政策來吸引各類客戶，為鄂州市的發(fā)展招商引資。3、市場(chǎng)容量按上述武漢本市旅游市場(chǎng)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以目前的近郊游市場(chǎng)容量為基礎(chǔ)，加上年 30%的增長(zhǎng)率，在 未來幾年內(nèi)其市場(chǎng)容量將快速增長(zhǎng)，保守估計(jì)在 23 年內(nèi)就可達(dá)到 60 億以上。以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)勢(shì)，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以在未來的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的 15%計(jì)，其市場(chǎng)容量就近 10 個(gè)億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進(jìn)度，其市場(chǎng)潛力必將得到更大地發(fā)揮。4、有的優(yōu)惠政策給予的權(quán)限及

16、瞻望。根據(jù)湖北省及鄂州市政府的有關(guān)決議 ，紅蓮湖旅游度假區(qū)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)上享有如下的政策扶持：（1）紅蓮湖旅游度假區(qū)享受省級(jí)旅游度假區(qū)及省級(jí)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。（ 2）2002 年 5 月 30 日，鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（ 22）號(hào)決定：湖北省紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對(duì)度假區(qū) 24 平方公里規(guī)劃的具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的五個(gè)一權(quán)限。會(huì)議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開發(fā)”之路，實(shí)行資本的良性循環(huán)。（ 3）（22）號(hào)紀(jì)要還決定度假區(qū)內(nèi)水面由上市公司武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游

17、度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)方向水上娛樂項(xiàng)目為主。如果紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)前期項(xiàng)目正式啟動(dòng)，我們相信，鄂州市政府必將會(huì)在辦證（照）稅收、價(jià)格基礎(chǔ)設(shè)施配套，招商引資等各方面，給予大力的支持和政策優(yōu)惠，以協(xié)助公司招商國(guó)引資，加快開發(fā)區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)和發(fā)展。第三章風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(1) 紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對(duì)公司土地開發(fā)的影響紅蓮湖地區(qū)的自然風(fēng)景資源、 旅游娛樂設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務(wù)配套設(shè)施的維護(hù)管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務(wù)業(yè)整體服務(wù)水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對(duì)游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對(duì)客流量的預(yù)期將直接影響到投資者參與紅蓮湖旅游度假項(xiàng)目的開發(fā)

18、和經(jīng)營(yíng)的意愿。因此紅蓮湖地區(qū)綜合旅游環(huán)境的優(yōu)劣直接影響到我們對(duì)紅蓮湖總體開發(fā)策略的成功與否。(2) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過于集中的風(fēng)險(xiǎn)雖然紅蓮湖項(xiàng)目的主要收益來源于土地轉(zhuǎn)讓，但土地轉(zhuǎn)讓成功與否的前提還是取決于土地的受讓方（即參與紅蓮湖旅游業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)方）對(duì)經(jīng)營(yíng)旅游服務(wù)業(yè)的收入預(yù)期，其主要的業(yè)務(wù)收入將來自區(qū)內(nèi)的物業(yè)和服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入，若國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)發(fā)生不利于旅游業(yè)的變化，或旅游區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理不善將給公司的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略造成消極影響。(3) 環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)特的自然山水風(fēng)光是紅蓮湖吸引游客的重要原因。目前 , 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護(hù)較好 :區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，城市地面水、 飲用水源和飲用水質(zhì)達(dá)標(biāo)率分別為 10

19、0、 96.2和 100， 紅蓮湖水質(zhì)達(dá)到國(guó)家地面水二類標(biāo)準(zhǔn)。 但不排除紅蓮湖地區(qū)可能由于環(huán)境保護(hù)不善而使自然環(huán)境惡化，影響紅蓮湖對(duì)游客的吸引力 , 另外，也有可能因國(guó)家環(huán)保政策的變化而使環(huán)保方面的投資成本增加，從而影響到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2、區(qū)域間的旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)隨著人均國(guó)民收入水平的不斷提高 , 旅游將成為一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速， 武漢周邊地區(qū)都在積極開發(fā)各具特色的自然及人文旅游資源。因此， 越來越多的旅游景點(diǎn)的建設(shè)和開發(fā)可能會(huì)使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競(jìng)爭(zhēng)。由于受到國(guó)內(nèi)外其他旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而影響我們的開發(fā)進(jìn)度、銷售業(yè)績(jī)和盈利水平。3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)紅蓮湖旅游季節(jié)性波動(dòng)較大 ,淡

20、旺季明顯。在旅游淡季公司旅游設(shè)施將出現(xiàn)一定程度的過剩，會(huì)給公司在度假區(qū)的直接經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來一定壓力。另外，房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)開發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產(chǎn)商都會(huì)開發(fā)出與紅蓮湖市場(chǎng)定位相近的樓盤項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)商之間不可避免的會(huì)產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，從而帶來競(jìng)爭(zhēng)中的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦鞣N因素的影響造成開發(fā)牧業(yè)不能按設(shè)想賣出，形成一定的空置率而造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4、政策性風(fēng)險(xiǎn)雖然鄂州市政府已決定將旅游業(yè)作為鄂州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并加快旅游業(yè)的發(fā)展，爭(zhēng)取在較短時(shí)間內(nèi)使之發(fā)展成為鄂州市的支柱產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)會(huì)得到市政府的全力支持。 市政府賦予我們?cè)谕恋亻_發(fā)和旅游資產(chǎn)及項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策，期望將其培養(yǎng)成鄂州市旅

21、游產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)者以。 但我們不能保證該項(xiàng)政策永遠(yuǎn)延續(xù)。5、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)盡管本項(xiàng)目投資經(jīng)過了充分論證，但是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間， 如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件，或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題， 或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)測(cè)出現(xiàn)偏差，或整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大變化，都將會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展或效益。二、主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，我們將積極采取以下措施，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度：1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策(1) 針對(duì)綜合旅游環(huán)境對(duì)客源影響的風(fēng)險(xiǎn)，首選要做好旅游區(qū)的規(guī)劃和管理，避免因規(guī)劃的缺陷和管理的不善而使整個(gè)旅游區(qū)硬件檔次和服務(wù)水平的下降。另外公司除對(duì)基礎(chǔ)性的設(shè)施投入外，可以安排資金投向于紅蓮湖地區(qū)的

22、旅游客運(yùn)車船的更新改造和餐飲娛樂場(chǎng)所的投資建設(shè)，以提高這些旅游服務(wù)配套設(shè)施的安全性和完善程度；同時(shí)也將加大對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理人員和員工的培訓(xùn)， 提升整體服務(wù)水平的提高， 以吸引更多的游客前來紅蓮湖觀光、游覽、娛樂。(2) 針對(duì)本項(xiàng)目提供的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過于集中的情況 ，可利用我們旅游服務(wù)涉及范圍廣的特點(diǎn)，逐步向旅游景點(diǎn)開發(fā)、旅游貿(mào)易、旅游工藝品等旅游相關(guān)行業(yè)拓展，為投資方和參與者提供更多的選擇，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而也增強(qiáng)了度假區(qū)的吸引力。(3) 針對(duì)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn) ,鄂州市委市政府已采取如下有力措施來保護(hù)紅蓮湖地區(qū)的整體環(huán)境：禁止污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)在鄂州市建設(shè)投產(chǎn)，至今鄂州市已處理、關(guān)閉了污染嚴(yán)重的工廠，整

23、個(gè)梁子湖流域嚴(yán)禁工業(yè)排污， 并逐步做到污水全部進(jìn)入管網(wǎng)，不直接排放；在開發(fā)經(jīng)營(yíng)埸所的同時(shí)規(guī)劃和建立垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和處理站， 生活垃圾處理率達(dá)到 80；加大沿岸的植被保護(hù)力度， 湖邊地區(qū)完全實(shí)現(xiàn)綠化。2、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)來自其他旅游區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)趯?duì)外宣傳和自身定位上突出“紅蓮湖的藍(lán)天、碧水、綠地、陽光”這一自然旅游資源的獨(dú)特性和不可替代性， 以凸現(xiàn)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引各地游客來紅蓮湖旅游。 同時(shí)我們將聯(lián)合相關(guān)行業(yè)和機(jī)構(gòu)向上、下游擴(kuò)展，形成以紅蓮湖度假區(qū)為核心的從上自下的產(chǎn)業(yè)鏈，盡可能地吸引資金參與形成規(guī)模效應(yīng)， 以進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大客源市場(chǎng)。3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策(1) 針對(duì)紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯

24、的特點(diǎn) ，公司可在開發(fā)規(guī)劃中制定相應(yīng)對(duì)策，將度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)與未來不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合；由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標(biāo)消費(fèi)人群的可支配時(shí)間”的長(zhǎng)短有較強(qiáng)的相關(guān)性。 “老年人旅游”和“商務(wù)旅游”等潛在游客群體在旅游淡季的可支配時(shí)間往往較充裕。公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“老年人旅游”、 “商務(wù)旅游”、 “環(huán)保旅游”和“康復(fù)旅游”等旅游品種的市場(chǎng)拓展力度，來補(bǔ)充常規(guī)客源的不足，力爭(zhēng)做到“淡季不淡”。(2) 通過加大投入、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模開發(fā)的方式，提高競(jìng)爭(zhēng)門檻，將土地的開發(fā)和樓盤建設(shè)與度假區(qū)的自然景觀優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，樹立公司品牌，提高現(xiàn)有旅游設(shè)施及服務(wù)的技術(shù)含量和檔次，加強(qiáng)與樓盤相關(guān)的旅

25、游新產(chǎn)品開發(fā)，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)。4、政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策(1) 雖然鄂州市政府對(duì)紅蓮湖開發(fā)大力支持，并承諾了一系列優(yōu)惠政策，盡管如此， 我們?nèi)詫⒊浞滞诰蜃陨頋摿?，增加收入，降低成本，以增?qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。(2) 近期，國(guó)務(wù)院關(guān)于提高中低收入家庭的收入和增加國(guó)家公務(wù)員及事業(yè)單位職員的工資水平的政策， 將普遍提高國(guó)民的收入水平，有利于提高人們的旅游消費(fèi)支出，從而使度假區(qū)的投資開發(fā)項(xiàng)目直接受惠。5、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策為了保證項(xiàng)目投資工程順利進(jìn)行，一定要周密論證、科學(xué)計(jì)劃、系統(tǒng)安排，具體可采取如下措施： 1 成立專門領(lǐng)導(dǎo)班子，加強(qiáng)管理、統(tǒng)籌規(guī)劃；并聘請(qǐng)旅游系統(tǒng)的專家作顧問，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；實(shí)施了員工前期培訓(xùn)，儲(chǔ)備相關(guān)技

26、術(shù)和人才；保持和加強(qiáng)與鄂州市有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行；加強(qiáng)新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和宣傳推廣。第四章度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃紅蓮湖的開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想是：以紅蓮湖開發(fā)為依托，以旅游需求為導(dǎo)向，實(shí)施土地開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略， 形成有力拳頭參與市場(chǎng)拓展和競(jìng)爭(zhēng)。以土地開發(fā)、旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為主，提高開發(fā)區(qū)招商引資的實(shí)力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹公司品牌。一、公司的發(fā)展規(guī)劃紅蓮湖的開發(fā)與公司的發(fā)展結(jié)為一體，從公司的發(fā)展來說，其目標(biāo)主要分為三個(gè)階段：第一，自我完善階段：充分發(fā)揮現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì) , 憑靠資金實(shí)力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、大膽推陳出新的作風(fēng)和符合時(shí)代潮流的創(chuàng)意，加快土地開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)大紅蓮湖

27、旅游市場(chǎng)規(guī)模，豐富提高旅游設(shè)施及服務(wù)的品種、檔次和質(zhì)量，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。第二，樹立名牌階段：在繼續(xù)強(qiáng)化和優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理體系的同時(shí)，合理、求實(shí)、量力的加大投資力度，以土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主、立足旅游市場(chǎng)，通過投資及收購(gòu)兼并，有步驟地向相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，開發(fā)和投資周邊縣市的旅游資源，創(chuàng)造名牌的旅游度假地和服務(wù)項(xiàng)目，成為湖北最具實(shí)力的旅游度假基地。第三，持續(xù)發(fā)展階段：在經(jīng)營(yíng)管理體系日臻完善和提高的同時(shí)，依托蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)，利用良好的社會(huì)知名度和地緣資源，將業(yè)務(wù)幅射和滲透到與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)和地域，并占有一定的市場(chǎng)份額。 逐步發(fā)展成為以土地開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和旅游產(chǎn)業(yè)為主體的多功能一體化企業(yè)集團(tuán)。二、紅蓮

28、湖開發(fā)的基本思路選擇紅蓮湖這個(gè)環(huán)境和地塊來發(fā)展項(xiàng)目，絕非偶然，因?yàn)榈灿兴牡胤?，才?huì)有城市，有活力，但凡有緣的地方，才會(huì)有生命、有生機(jī)。藍(lán)天、碧水、綠地、陽光，這些組成人的生命必需的條件是自然形成、缺一不可，而同時(shí)符合這些條件的地方，特別是在大城市周圍，是少之又少。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，享受生活質(zhì)量、關(guān)注健康成了人們最重視的問題之一，在城市近郊去度假休息的人會(huì)越來越多，此外隨著人們收入的提高，搞投資買第二套房也成了一種趨勢(shì)，同時(shí)滿足市民這幾個(gè)要求的地方為數(shù)不多，其中之一就是紅蓮湖旅游度假區(qū)?？梢哉f紅蓮湖是上天賜給我們的最后一塊寶地，在開發(fā)紅蓮湖的規(guī)劃中我們將遵循如下總體思路：1

29、、充分利用自然環(huán)境資源紅蓮湖旅游度假區(qū)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的自然風(fēng)光與環(huán)境條件，適應(yīng)海內(nèi)外旅游者由單一的靜態(tài)觀光向多種動(dòng)態(tài)觀光與娛樂相結(jié)合的變化趨勢(shì)。依托武漢、黃石、鄂城、黃岡等周邊城市，組織多種形式的專項(xiàng)，特色旅游活動(dòng)，重點(diǎn)突出水鄉(xiāng)風(fēng)光、回歸自然的特點(diǎn)。2、開發(fā)建設(shè)成多種功能、可適應(yīng)不同層次旅游者需要的度假圣地根據(jù)紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)周邊城市人口及旅游資源，考慮經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的當(dāng)前需要和今后發(fā)展，本著開發(fā)和經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的原則，開發(fā)適合針對(duì)各類人群的旅游項(xiàng)目和設(shè)施，如針對(duì)一般居民的假日雙休游，針對(duì)高級(jí)白領(lǐng)或收入較高階層的打高爾夫球活動(dòng)或高級(jí)會(huì)所的商貿(mào)洽談活動(dòng)，針對(duì)外國(guó)旅游者的中南民風(fēng)民俗旅游活動(dòng)等 ，以吸引

30、不同層次的旅游者 。規(guī)劃設(shè)計(jì)可按近期（五年）內(nèi)達(dá)到海內(nèi)外旅游者 200 萬人次，其中外國(guó)旅游者 10 萬人次，中期（十年）內(nèi)外旅游者 300 萬人次，其中外國(guó)旅游者 20 萬人次，遠(yuǎn)期（二十年）內(nèi)外旅游者 400 萬人次，其中外國(guó)旅游者 40 萬人次。海外旅客以港臺(tái)來漢投資人群及東南亞為主要市場(chǎng)，以歐美為輔助市場(chǎng)；國(guó)內(nèi)游客則應(yīng)以武漢、黃石、鄂城及湖北為主要市場(chǎng)，以華中乃至全國(guó)為輔助市場(chǎng)，將其建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的大型旅游度假區(qū)。3、建筑文化及理念綠色和人類有著不解的緣分，世界上最有詩情畫意的城市，綠地標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然其中，現(xiàn)代化大城市的評(píng)價(jià)值，綠色覆蓋率不可缺少。由于生態(tài)氣候的變化，可持續(xù)發(fā)展的要求，人們

31、對(duì)自然的親近，給當(dāng)?shù)亟ㄖ砹嗽絹碓酱蟮淖兓鸵?。在開發(fā)建設(shè)中，誰能營(yíng)造出一個(gè)以綠色為主基調(diào)的，符合生態(tài)環(huán)境理念，符合人們對(duì)大自然追求的環(huán)境，并將其溶入建筑風(fēng)格中，形成一種文化，誰就搶得了先機(jī)。作為地產(chǎn)界的主力寶安集團(tuán)，應(yīng)充分利用紅蓮湖開發(fā)區(qū)的這一特點(diǎn)，圍繞“綠色”“生態(tài)”“環(huán)保”等理念，來吸引各類地產(chǎn)商、投資者和作為吸引客戶最佳的湖景別墅區(qū)。三、開發(fā)步驟紅蓮湖度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，以項(xiàng)目為單位分期、分塊進(jìn)行：1、以土地開發(fā)為主，通過對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，按照規(guī)劃分別按近期、遠(yuǎn)期來對(duì)道路、供水、供電、通信設(shè)施、綠化、拆遷、土地平整、勞動(dòng)力安置等基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為今后的招商引資

32、提供一個(gè)良好的外部環(huán)境和硬件基礎(chǔ)。2、 搞好有關(guān)道路、水電、通信、餐飲及高級(jí)會(huì)所的配套。隨著武漢市東湖開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展中國(guó)生態(tài)及海創(chuàng)業(yè)園的建成，其中的部份人以及周邊大專院校的高收入人群迅速增長(zhǎng)，給這些人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的休閑，交流的場(chǎng)所十分必要。而武漢市目前僅有漢口一個(gè)金銀湖高爾夫球場(chǎng)，從地理位置上，紅蓮湖高爾夫球場(chǎng)離武昌這邊最近，優(yōu)于漢口的金銀湖，因此應(yīng)迅速恢復(fù)。3、近期除恢復(fù)高爾夫球場(chǎng)，先上一批投資少，見效快的短平快特色旅游項(xiàng)目；如：水上觀光巴士和娛樂城項(xiàng)目；按照動(dòng)態(tài)立體旅游、觀光、娛樂相結(jié)合，特色旅游活動(dòng)為主線，以參與性與趣味性為特點(diǎn)，抓好招商建設(shè)一批特色旅游項(xiàng)目；開辟水面廣種荷花、菱角

33、、開展水上游；開展湖上垂釣項(xiàng)目；開展農(nóng)業(yè)生態(tài)參觀、農(nóng)村吃、住、玩旅游項(xiàng)目；開展花木、盆景、果樹采摘。培養(yǎng)項(xiàng)目各類學(xué)生的夏令營(yíng)、冬令營(yíng)活動(dòng)基礎(chǔ)上等。這樣投資少，見效快，用其收益再投入，以達(dá)到快速啟動(dòng)，快速收益，滾動(dòng)開發(fā)的目的。4、按照開發(fā)區(qū)不同的功能要求，搞好近中遠(yuǎn)期規(guī)劃。結(jié)合紅蓮湖的自然景觀和環(huán)境條件，重點(diǎn)做碧水、藍(lán)天、綠地及生態(tài)環(huán)境和人文景觀的文章，逐步招商開發(fā)具有特色的，能適應(yīng)不同層次人群需求的溶合當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點(diǎn)的別墅區(qū)、山莊、商住區(qū)，同時(shí)做好策劃，宣傳和招商，促使政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，搞好投資環(huán)境，以此來吸引投資者和開發(fā)商。5、積極與東湖高技術(shù)開發(fā)區(qū)，有關(guān)大專院校、中國(guó)光谷及海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園聯(lián)系

34、，力爭(zhēng)先在紅蓮湖區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，然后逐步招商引資，并力爭(zhēng)國(guó)外有關(guān)實(shí)力的海外集團(tuán)、財(cái)團(tuán)參與，按照遠(yuǎn)期規(guī)劃，建設(shè) 12 個(gè)著名的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，使之成為開發(fā)區(qū)的主要支柱，提高紅蓮湖開發(fā)區(qū)的國(guó)內(nèi)外的知名度 ,以便更好的吸引資金和開發(fā)商，走上良性循環(huán)的發(fā)展道路。6、引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金高科技技術(shù)由于有了良好的軟硬環(huán)境，在遠(yuǎn)期可以考慮引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金和新技術(shù)，建成 12 個(gè)知名的高科技工業(yè)園，作為紅蓮湖開發(fā)區(qū)今后發(fā)展中堅(jiān)力量。四、遠(yuǎn)景目標(biāo)1、 紅蓮湖旅游度假區(qū)將是一個(gè)以旅游觀光、度假、娛樂為主（近期）以商貿(mào)、金融、科技博覽，水上運(yùn)動(dòng)等多功能為一體（中期）；以天然的生態(tài)環(huán)境，人之景觀和地理?xiàng)l件興建的武漢市新興

35、衛(wèi)星城鎮(zhèn)和高科技工業(yè)園區(qū)（遠(yuǎn)期）。度假區(qū)的建設(shè)力爭(zhēng)做到立足國(guó)內(nèi)，面向海外，按照國(guó)際旅游市場(chǎng)需求，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和旅游度假區(qū)；按照一級(jí)衛(wèi)星城鎮(zhèn)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)有特色的生態(tài)環(huán)境居住區(qū) ；利用緊靠中國(guó)光谷和湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)來建設(shè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高規(guī)格的高科技工業(yè)園區(qū)。2、 武漢東郊最佳的湖景別墅區(qū)自古以來，人類就擇水而居，正因?yàn)橛辛怂庞辛司G色。而紅蓮湖旅游度假區(qū)，正是這樣一個(gè)最佳之地。其規(guī)劃的 24 平方公里面積，水面就占 5.5 平方公里，比例達(dá) 23左右，因此紅蓮湖的開發(fā)，具有戰(zhàn)略布置，而非單純意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。而且，此地域又是緊靠特大城市武漢，距長(zhǎng)江游地區(qū)的黃石市、鄂州市

36、、黃岡市、咸寧市也在幾十公里以內(nèi)，有武漢東郊之利，因此紅蓮湖的開發(fā)應(yīng)有遠(yuǎn)大的前景。應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，按照紅蓮湖的特色來進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)選擇對(duì)大自然景觀即非掠奪又不過度浪費(fèi)的原則，圍繞湖區(qū)，建設(shè)錯(cuò)落別致又能四季見綠見水的別墅群，做為開發(fā)商的重中之重。我們認(rèn)為，就當(dāng)前武漢市的實(shí)際情況參考今后一定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，建設(shè)高尚別墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技術(shù)，而應(yīng)在于一些細(xì)微之處的設(shè)計(jì)構(gòu)思上。在造型、結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境等方面圍繞水、綠來做文章。一般應(yīng)以兩層為宜，如果建三層會(huì)因?yàn)槊刻酌娣e過大而出現(xiàn)銷售困難。在別墅建筑密度上，如何最充分利用地形勢(shì)總建筑面積最大化而又不致因?yàn)檫^度擁擠，樣式千篇一律而影響購(gòu)

37、買者的和人空間而打消購(gòu)買念頭，使開發(fā)商和購(gòu)房者都滿意的雙贏局面，顯得最為關(guān)鍵。別墅群的銷售對(duì)象應(yīng)鎖定距離最近而收入又相對(duì)較高的武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)階層和大專院校的高收入人群?？傊浞掷眉t蓮湖地區(qū)空間開闊，空氣清新，藍(lán)天碧水陽光綠地的天然生態(tài)環(huán)境特點(diǎn)，建設(shè)成武漢市東郊最好的別墅群來吸引購(gòu)買者。3、高爾夫球場(chǎng)及高級(jí)會(huì)所高爾夫球運(yùn)動(dòng)英文名稱含有“在碧綠草地和陽光中呼吸新鮮空氣的戶外活動(dòng)”之意。 GOLF高爾夫，其開頭字意為 GREEN，同時(shí)也有氧氣 OXYGEN 、陽光 LIGHT 、步履 FOOT，同為人的生命不可缺少部分而為人們所追求。隨著人們生活水平的提高，高爾夫球場(chǎng)將為居住在

38、紅蓮湖高級(jí)別墅區(qū)的主人與國(guó)內(nèi)外政、企、商界精英、文化藝術(shù)及其它社會(huì)名流或親朋好友提供一個(gè)休閑、交際、健身等活動(dòng)的絕好去處。除此外，還應(yīng)建一個(gè)提供交流服務(wù)的能達(dá)到五星級(jí)水平的高級(jí)會(huì)所及其配套設(shè)施，以及提供完善的現(xiàn)代化的信息咨詢服務(wù)中心。包括中西餐廳、酒吧、高級(jí)套房、學(xué)術(shù)會(huì)議廳等。這樣才能為紅蓮湖的住戶，旅游觀光者隨時(shí)提供一流的服務(wù)，便捷的信息及休息、休閑、健身、交流活動(dòng)的場(chǎng)所，會(huì)所和高爾夫俱樂部還可以介紹貿(mào)易伙伴，組織公關(guān)活動(dòng)和交流活動(dòng)?？梢远ㄆ谂e辦科技、文化、經(jīng)濟(jì)、體育等專題講座，提供各類需求信息和人際交往，進(jìn)行網(wǎng)上貿(mào)易活動(dòng)等。為紅蓮湖的長(zhǎng)期滾動(dòng)發(fā)展提供了一個(gè)合適的場(chǎng)所。第五章投資估算與資金籌

39、措一、投資需求估算：土地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)作需投資固定資產(chǎn)人民幣11.22 億元；另加上租賃、管理、財(cái)務(wù)及高爾夫球埸項(xiàng)目等需配套流動(dòng)資金人民幣 19766 萬元，共計(jì)需投入資金人民幣 131966 萬元。項(xiàng)目的資金運(yùn)用分為五個(gè)部分：第一部分是土地、綠化及基礎(chǔ)設(shè)施；第二部分是水面租賃；第三部分是高爾夫球埸；第四部分是水上觀光巴士；第五部分是項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用。各部分費(fèi)用構(gòu)成如下：1、土地平整及開發(fā)成本：（ 1）土地及附著物補(bǔ)償其它安置費(fèi)，兩年內(nèi)按 6500 元畝計(jì)算，五年后根據(jù)國(guó)家級(jí)地方的法律法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，預(yù)計(jì)每五年此項(xiàng)支出上升10。（ 2）土地辦證稅費(fèi)，目前國(guó)家土地征稅 10000 元畝

40、的標(biāo)準(zhǔn)，另鄂州市政府于根據(jù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，適當(dāng)予以優(yōu)惠估為 9000 元畝，五年后根據(jù)國(guó)家及地方法律法規(guī)將會(huì)每五年上升 10。（ 3）房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民 2000 多戶及幾所中小學(xué)可由鄂州市政府出面安置，以每戶 150 平方米計(jì)算每平方米 400 元，則平均為：（ 20040400） 280004285.7 元畝（ 4）五通成本a道路市政工程費(fèi)，小區(qū)內(nèi)共計(jì)鋪設(shè)水泥路面寬2 米道路 38 公里， 4 車道15 公里，另由廟岑按武黃高速公路車道 8 公里及市政設(shè)施先計(jì)費(fèi)用為 15000 萬元折合每畝單價(jià) 15000 萬元 28000 畝 5357 元畝。b. 給水工程投資 4000萬元折

41、合每畝單價(jià) 4000 萬元 28000畝 1428.6元畝。c 排水工程費(fèi)用約為 5000 萬元，折合每畝單價(jià) 5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。d 通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房 10 座，工程投資初步預(yù)計(jì)為 9000 萬元，折合每畝單價(jià) 9000 萬元 28000 畝 3214.3 元畝。e 通電工程費(fèi)預(yù)計(jì)為 5000 萬元，折合單價(jià)每畝 5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。f 綠化工程費(fèi)用及小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)用16000 萬元，折合單價(jià)每畝5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。以上合計(jì)： 40071.3 元畝 28000 畝 11.

42、22 億元。2、水面租賃費(fèi)用：2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（22）號(hào)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價(jià)格為 28 萬元年，由此推算：水面租賃支出折現(xiàn)為28 萬元 200.618350 萬元。3、 高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)支出：完善現(xiàn)有高爾夫項(xiàng)目會(huì)所及配套娛樂項(xiàng)目投資約 500 萬元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為 80 萬元年，折現(xiàn)為 80 萬元 200.6181000 萬元，此項(xiàng)支出為 1500 萬元。4、水上觀光巴士項(xiàng)目利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源, 良好的水上航運(yùn)條件 ,開通聯(lián)接各個(gè)景點(diǎn)的水上觀光巴士航線,增加紅蓮湖夜

43、游內(nèi)容 ; 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項(xiàng)目。具體的建設(shè)內(nèi)容為 :建兩個(gè)水上觀光巴士專用小型碼頭建十艘 30 客位的小型觀光游船 ;購(gòu)置垂釣?zāi)局?、橡皮艇?0 艘;建配套的旅游服務(wù)設(shè)施;對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行園藝綠化整治。項(xiàng)目的建設(shè)期約為一年，總投資為出約為 100 萬元年，因此經(jīng)營(yíng)支出折合為元，此項(xiàng)支出為2236 萬元。;1000 萬元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支100 萬元 200.6181236 萬5、度假區(qū)營(yíng)運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用：管理費(fèi)用：每年費(fèi)用 800 萬元年，整個(gè)度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理年限為 20 年左右。800 萬元年 200.618 年 9888 萬元銷售費(fèi)用：按總收入 2計(jì)算。 16.6 億 2

44、3320 萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：在前期投資項(xiàng)目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均貸款 10000 萬元，平均貸款利率取 8，則年利息 800 萬元，折現(xiàn)后財(cái)務(wù)費(fèi)用為 80050.6182472 萬元。合計(jì)費(fèi)用： 15680 萬元。以上五部分總投資預(yù)算為：12345131966 萬元。二、前期項(xiàng)目的投資需求與資金來源。1、項(xiàng)目啟動(dòng)的資金需求：由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá)24 平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)近 20 年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動(dòng)式的。上述投資預(yù)算是以 28000 畝用地的開發(fā)和 20 年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為基礎(chǔ)計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施上則必須是分步實(shí)施、滾動(dòng)投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對(duì)象、以 20 年建設(shè)周期分?jǐn)?，按一般同類?xiàng)目的資金投資運(yùn)用情況計(jì)算，估計(jì)首期頭二年內(nèi)資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 4.5 億元。在這 4.5 億元的投入中，如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中周轉(zhuǎn)支付，因此