房地產基礎知識培訓內容0001

1、房地產基礎知識培訓內容（一）房地產專業(yè)基礎知識1、房產：是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同 的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。2、地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地 面及其上下空間， 地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。3、房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工 構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）4、房地產業(yè)：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、 建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的 綜合性產業(yè)。5、房地產開發(fā)：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性

2、質 的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。6、土地所有制：現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為 全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形 式。7、征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體 所有的土地實行征用。8、土地使用權的出讓年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年； 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；9、房子的居住時間是多少， 土地使用年限屆滿后， 該怎么辦？房屋一經購買并取得產權后， 即作為業(yè)主個人所有的財產， 并無 居住年限的限制， 擔對該房屋所占用范圍內的土地來說， 因為土地除 屬于集體所有的外，

3、 均屬于國家所有。 業(yè)主所取得的為該土地的一定 年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為 5070 年，自開發(fā)商取 得該土地使用證書之日起計算。 在該土地使用年限屆滿后， 土地將由 國家收回。 業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下， 繼續(xù) 使用該土地。10、土地所有權： 是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依 法享有的占有、使用、收益和處分的權能。11、熟地：指三通一平或七通一平， 具備使用條件的土地?！叭ㄒ黄健笔侵嘎吠?、電通、水通，土地平整。“七通一平”是指上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以 及場地平整12、期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房， 即房地產開

4、發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止， 所出 售商品房稱為期房。 消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。13、現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā) 商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房， 與消費者簽訂商品詳盡買 賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。14、毛坯房： 房地產商交付屋內只有門框沒有門， 墻面地面僅做基礎 處理而未做表面處理的房叫毛坯房。15、商品房：是指由房地產開發(fā)公司綜合開發(fā) , 建成后出售的住宅、 商業(yè)用房以及其他建筑物。16、二手房： 通常是指再次進行買賣交易的住房。 個人購買的新竣工 的商品房、經濟適用住房及單位自建住房， 辦完產權證后，

5、 再次上市 買賣，這些都稱為二手房。17、經濟適用房： 是指根據(jù)國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住 宅。由國家統(tǒng)一下達計劃， 用地一般實行行政劃撥的方式， 免收土地 出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收， 出售價格實行政府指導 價，按保本微利的原則確定。18、個人住房基金（公積金） ：有些單位建立了個人住房基金。職工 個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金， 其中一部分是根 據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金） ；另一部分則是自愿 儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。19、房屋的所有權： 是指對房屋全面支配的權利。 房屋的所有權分為 占有權、 使用權、收益權和處分權四項

6、權能， 這也是房屋所有權的四 項基本內容。20、建筑物：是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、 樓梯、門窗基礎。21、商品房的結構：房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝 土結構。22、鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。23、剪力墻：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔 各類荷載引起的內力， 并能有效控制結構的水平力， 這種用鋼筋混凝 土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構， 這種結構在高層 房屋中被大量運用。24、住宅的開間：就是住宅的寬度。25、住宅的進深：就是指住宅的實際長度。26、住宅的層高： 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間

7、的垂直 距離，也就是一層房屋的高度。27、住宅的凈高： 是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的 垂直距離。28、居住小區(qū)總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道 路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。29、住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的 總和。30、庭院、綠化面積：指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小 區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。31、人均總占地面積（平均米 / 人）：人均總占地面積 =建筑紅線內總 用地/ 本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。32、人均住宅用地面積（平方米 / 人）：人均住宅

8、用地面積 =小區(qū)內總 住宅用地 / 本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。33、總建筑面積（平方米） ：指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室 面積總和。34、住宅的建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍 線測定的各層平面面積之和。 它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經濟指 標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。35、結構面積：是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的 總和。36、使用面積： 是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面 積的總和。37、輔助面積：指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲 藏室、陽臺等。38、公用面積：是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學 成

9、才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單 元戶數(shù)按比率分攤。39、套內建筑面積：房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元） 內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺 面積。40、公用建筑面積：各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積， 指各套（單元）以外為各戶共同使用， 不可分割的建筑面積。41、哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建筑面積包括套 （單元） 門以外的室內外樓梯、 內 外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉 換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、 建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、 電梯機

10、房、 水箱 間等。42、哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、 非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓（騎樓指建 在馬路旁， 底層的一部分是人行道的樓房） 作為公共開放使用的建筑 面積、消防避難層； 為多棟建筑物使用的配電房； 公民防護地下室以 及地面車庫、地下設備用房等。43、套內陽臺建筑面積： 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻 之間的水平投影面積計算。 其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑 面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。44、建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃 建設用地面積之比。45、建筑

11、密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和 與規(guī)劃建設用地之比。46、日照間距： 日照間距指前后兩排房屋之間， 為保證后排房屋在規(guī) 定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。47、銷售率：指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。48、居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶 等。49、戶型：是指一套住宅由多少臥廳、 廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、 二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。50、閣樓：是指位于自然層內， 利用房屋內的上部空間或人字層架添、 加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。51、公寓：相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公 寓式住宅都是高層大樓， 每一

12、層內有若干單戶獨用的套房， 包括臥室、 起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級 職員、政府公務員居?。?還有一部分附設于旅館酒店之內， 供一些常 常往來的中外客商及其家眷短期租用。52、純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大 樓。53、綜合樓：是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。54、商住住宅：是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于 住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施， 尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達， 使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。55、別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 其 中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅

13、， 二戶連體的別墅為雙拼別 墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。56、TOWNHOU（S聯(lián)E排別墅）：正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲 舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。 目前是指建于城郊， 高綠化率， 住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。57、躍層式商品房： 是指由上、下兩層樓盤面、 臥室、起居室、客廳、 衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房， 并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋 通風、采光較好，布局緊湊，功能分明。58、錯層式住宅：又叫“多層面梯級躍升式住宅” ，即一套住宅有兩 個以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡單的上下兩層躍層式住 宅房型。進門的第一層面為公共區(qū)域，南面是大客廳，北面是餐廳、 廚房和公共衛(wèi)

14、生間；往里上 3 級樓梯形成第二區(qū)域，由一間或兩間中、 小面積房間組成老人房間、兒童房間或客房；繼續(xù)往里上 8 級樓梯， 是第三區(qū)域，即主人活動區(qū)域。不同的錯層形成了不同的功能區(qū)。59、SHOPPINGM ALL：直譯為“步行街購物廣場” ，是目前國際上最流 行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣， 相對閉合的內部通道回路， 充分利用有效人流， 購物與休閑良性互動， 形成驚人的商業(yè)效應。60、商品房的起價： 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價 格。61、商品房的均價： 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單

15、位建 筑面積的和，即得出每平方米的價格。62、商品房預售許可證 ：是銀川市房管局商品房管理科向房地產開 發(fā)公司頒發(fā)的一項證書， 用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房 屋已經可以預先出售給承購人。63、契稅：是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承 受人征收的一種財產稅。 繳納單位：銀川市金鳳區(qū)地稅局征稅大廳， 應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈 與，房屋交換等。收費標準為：住宅為 1.5 ，營業(yè)房為 3。64、公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維 修養(yǎng)護基金， 商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納。 收費標 準為： 10元/ 。由開

16、發(fā)公司代收取，后繳納到銀川市物業(yè)管理辦公 室進行統(tǒng)一管理。65、購買房地產的條件：成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿 及監(jiān)護人證明書。66、未成年人是否可以作為權利人辦理 房地產證？未成年人可以作為權利人辦理房地產證 ，但辦理時須提交其 監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明， 并在房地產證 上備注其法定監(jiān) 護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的 人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。67、房地產權初始登記： 指對未經銀川市房管局交易科確認其房地產 權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、 附著物的所有權 進行的登記。68、貸款期如遇利息調整，如何處理？根據(jù)人民銀

17、行的規(guī)定， 貸款期間如遇國家調整利率， 貸款期限在1 年以內（含 1 年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上 貸款，于下一年 1月 1日開始，按相應期限檔次利率執(zhí)行新利率。69、房屋租賃：是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人 使用，由承租人向出租人支付租金的行為。70、商品房驗收合格： 指的是單體 （即單幢樓盤） 驗收合格。71、商品房綜合驗收合格： 指的是包含所有配套設施在內的全部建筑 物的驗收合格。72、銀川市新建住宅交付使用證： 房產行政管理部門在收到申請人提出的新建住宅交付使用申請之日起十五個工作日內審查完畢， 對符合 規(guī)定的交付使用條件的， 準予頒發(fā)新建住宅交付使用

18、證， 并予以公告。 申請必須符合以下條件： (1) 住宅生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)； (2) 住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡，不得使 用臨時施工用電； (3) 住宅室內供熱設施安裝調試完備。 集中供熱的， 小區(qū)管網(wǎng)與集中供熱主管網(wǎng)鑲接； (4) 雨水、污水排放納入城市雨水、 污水排放系統(tǒng)； 確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的， 應當經 環(huán)保、建設、水務等部門審核同意，并確定臨時排放的期限； (5) 住 宅室內設計有燃氣管道的， 應當完成住宅室內、 室外燃氣管道的敷設 并與燃氣管網(wǎng)鑲接； (6) 住宅小區(qū)內電話通信線、有線電視線敷設到 戶，設計有寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口的，端

19、口敷設到戶； (7) 住宅小區(qū) 內道路施工完成，并與城市道路或者公路相連； (8) 完成住宅小區(qū)內 的綠化基礎建設； (9) 完成住宅小區(qū)內的消防設施建設； (10) 施工機 具、臨建工程、建筑垃圾、剩余建材及構件全部拆除清運完畢。住宅 建設工程分期建設的，建成的住宅與施工工地有明顯有效的隔離措 施；(11) 按照規(guī)劃要求完成教育、 社區(qū)衛(wèi)生、物業(yè)用房、 環(huán)衛(wèi)、郵政、 文化體育、停車場(庫)及其他商業(yè)服務、社區(qū)服務等公共設施的配 建。住宅建設工程分期建設，本項規(guī)定設施尚未建成的，應當有可供 過渡使用的相應公共服務設施。73、預測面積：是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目) 銷售中， 根

20、據(jù)國家規(guī)定， 由銀川市測量中心依據(jù)施工圖紙、 實地考察 和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行 為，是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。74、實測面積： 是指施工現(xiàn)場達到實測條件， 開發(fā)商委托銀川市測量 中心參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘 測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主 辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。75、房屋的產權面積：指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 房屋產權面積由銀川市房管局交易科登記確權認定。76、商品房的銷售面積：按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面 積即為購房者購買的套內或單元內建筑面

21、積（以下簡稱套內建筑面 積）與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積套內建筑面積 分攤的公用建筑面積。77、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起， 窗子三面為玻璃， 從而使人們擁有更廣闊的視野， 更大限度地感受自然、 親近自然， 通 常它的窗臺較低甚至為落地窗。78、中空玻璃： 是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新， 是現(xiàn)代門窗生產中的一項 新的玻璃加工技術， 它由兩層甚至更多的玻璃密封組合， 但最重要的 是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體狀態(tài)，故稱“中空玻璃” ，這種 技術的運用使門窗的隔音、 阻熱、密封、安全性能都大大提高。79、低層住宅：指一層至三層的住宅。80、多層住宅：指四層至六層的住宅。8

22、1、小高層住宅：指七層至十二層的住宅 82、高層住宅：指十層及十二層以上的住宅。83、花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園 草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住 功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。84、商業(yè)用房：是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。85、地下室： 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 （包括層高 在 2.2M 以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房 間凈高的 1/2 者。86、智能家居系統(tǒng)： 第一重防范系統(tǒng)包括小區(qū)周界防范及閉路電視監(jiān) 控系統(tǒng)：在小區(qū)圍墻安裝被動紅外束探測器， 使圍墻上沿被紅

23、外探測 器發(fā)出的紅外對射光束覆蓋， 人眼是無法看到的， 當非法入侵者翻越 圍墻時， 阻擋了紅外光束， 此時會立刻報警到保安監(jiān)控中心。 在小區(qū) 主入口、重要場所及通道安裝攝像機探頭， 對小區(qū)的人員流動實時監(jiān) 控，確保了小區(qū)的安全。第二重防范系統(tǒng)包括樓宇對講及 24 小時電 子巡更系統(tǒng)： 在單元防護門上安裝樓宇對講主機， 每戶安裝樓宇對講 分機，當外來人員來坊時需通過對講主機與住戶取得聯(lián)系， 得到確認 后，住戶可在家中通過室內分機上的開銷鍵為訪客開啟單元防護門。 通過電子巡更系統(tǒng)確保了保安人員定時對小區(qū)進行全方位的巡邏。 第 三重防范系統(tǒng)是指住戶家庭防盜系統(tǒng)： 其中包括室內報警箱、 操作鍵 盤、主

24、動紅外探測器、煤氣泄露探測器、緊急呼叫按鈕及門磁開關。 其主要功能是利用紅外探測器發(fā)出的紅外扇形光束對住戶家中無人 時進行布防， 當有人非法侵入時會立刻報警到保安監(jiān)控中心， 同時可 報警到住房預先設定的移動電話或固定電話上， 以便保安人員及時做 出警情處理和住戶隨時了解到家里的安防情況。87、業(yè)主委員會： 是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的 組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生， 是經銀川市物 業(yè)管理辦公室批復成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體， 其 合法權益受國家法律保護。88、空鼓：局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用， 用 小槌輕擊有空殼聲。 如瓷磚與

25、墻面間局部水泥砂漿不飽和， 形成空鼓。89、墻體：是維護分割構件， 同時也可以是承重構件。90、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。91、停車場：指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。 停車場面積小型汽車按每車位 25 平方米計算，自行車按每車位 1.2 平方米計算。92、“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可 證、國有土地使用證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。93、“二書”是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監(jiān)督， 要求發(fā)展商必須提 供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。94、公證處：是一個國家的證明機關，是法律

26、公證的機構。95、樣板房： 是指與實際房屋的結構相同， 但裝修標準按發(fā)展商的售 樓書而定的房間。96、銀行支票： 是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉帳或委托開戶銀 行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為 10 天，97、房地產交易手續(xù)費： 是指由銀川市房管局設立的房地產交易機構 為房屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。收費標準：住宅 2 元/ ，營業(yè)房 4 元/ ，交于商品房管理科開票。98、房屋權屬登記費： 即房屋所有權登記費， 是指由房地產交易中心 交易大廳依法對房屋所有權進行登記， 并核發(fā)房屋所有權證書時， 向 房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪 （或勘丈）費用。

27、收費標準： 80元/ 套。99、辦理產權證： 在銀川市房管局檔案室提取客戶檔案；持商品 房買賣合同 正本復印件、 購房發(fā)票復印件、 建設項目竣工決算書復 印件、初始登記證復印件、 及買受人身份證復印件并填寫 契稅納稅 申報表交銀川市地稅局契稅征收窗口受理并繳納印花稅及契稅； （費 用包括： 1）契稅（ 普通住宅 1.5%,非普通住宅 3%,營業(yè)房 3%.）；2）印 花稅（0.5 ）/ 戶；3）雜費：A住宅：a工本費 10 元（每增加一個共有 人增加 10元） b檔案利用費 30元c登記費 80元 d合計費用： 120 元； B營業(yè)房: ： a工本費 10 元（每增加一個共有人增加 10 元）；b 檔案利用費 30 元；c 登記費 150 以下 100元/ 戶，150 1000 200元/戶，10005000 300元/戶）；費用繳納完成后，持商 品房買賣合同正本及補充協(xié)議、購房發(fā)票、建設項目竣工決算書、 初始登記證、房屋產權按揭貸款監(jiān)證書、契稅完稅憑證、買受人、經 辦人身份證復印件、單位介紹信交銀川市房地產交易中心窗口受理；100、土地證辦理：拿商品房買賣合同原件及開發(fā)公司土地證復 印件到銀川市政務大廳辦理。（三）建筑結構基礎知識1、建筑施工圖（1）基本概念 建筑圖是用立面圖及屋頂平面圖表示建